Jak kupić i sprzedać zadłużone mieszkanie?

W pierwszej kolejności postaram się odpowiedzieć na pytania: kiedy można interesować się kupnem mieszkania, które jest zadłużone? Jakie są rodzaje zadłużenia?

Najczęściej nieruchomości, które są przedmiotem obrotu bywają obciążone hipotekami na rzecz banków. Zwykle mamy do czynienia z sytuacją, w której właściciel decyduje się na sprzedaż nieruchomości, na kupno której wcześniej zaciągnął kredyt w banku.

W celu uniknięcia nabycia nieruchomości z obciążeniem, możliwe są dwa następujące rozwiązania:
- pierwsze to zawarcie umowy przedwstępnej, która zobowiązuje właściciela nieruchomości do sprzedaży nieruchomości wolnej od obciążeń, co oznacza, że do umowy przyrzeczonej (tj. przenoszącej własność nieruchomości) dojdzie dopiero po spłacie długu. Spłata długu (czyli wierzytelności zabezpieczonej hipoteką) może nastąpić za środki, które posiada zbywca nieruchomości (sprzedający) lub z zadatku danego przez nabywcę. Najlepiej, aby w takim przypadku umowa przedwstępna była zawarta w formie aktu notarialnego, pozwoli to należycie zabezpieczyć interesy obu stron.
- drugie rozwiązanie to spłata długu zabezpieczonego hipoteką za pieniądze nabywcy (kupującego). Wówczas niezbędna jest promesa banku, która obejmuje przyrzeczenie wydania zgody na wykreślenie hipoteki po spłacie kredytu na konkretny rachunek bankowy. Wówczas nabywca spłaca cudzy dług płacąc całą wartość nieruchomości lub jej część (zw. przekaz art. 921 - 925 kc.) W tym przypadku należy bezwzględnie pamiętać, iż warunkiem dokonania spłaty jest uzyskanie bezwarunkowej zgody banku na wykreślenie hipoteki. Jeżeli chcemy sprzedać mieszkanie, musimy mieć na to zgodę banku, który udzielił nam kredytu. Zgoda banku to tylko zwykła formalność, ponadto potrzebna jest opinia banku o spłaconym kredycie.

Jeżeli chcemy kupić mieszkanie, na zakup którego był zaciągnięty kredyt i sami na taki zakup zaciągamy kredyt, wówczas nasz bank zażąda od banku sprzedającego opinii.

W opinii bankowej muszą znaleźć się następujące informacje:
- numer konta, na jakie mają trafić pieniądze nabywcy,
- wysokość kwoty, która ma być przelana,
- oświadczenie banku, w którym zaciągał kredyt sprzedający, że zaraz po otrzymaniu środków na spłatę kredytu, bank zgodzi się na wykreślenie hipoteki.

Po otrzymaniu pieniędzy wystarczających na spłatę kredytu, bank osoby sprzedającej wystawia zaświadczenie, że kredyt został spłacony i można wykreślić hipotekę z księgi wieczystej.

Zatem, jeżeli planujemy kupić mieszkanie obciążone hipoteką, a zarazem sami chcielibyśmy wziąć na jego zakup kredyt musimy bezwzględnie pamiętać, że:
- nowa hipoteka może być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości dopiero po wykreśleniu wcześniejszej,
- bank, który jako pierwszy finansował zakup mieszkania, zgodzi się na usunięcie roszczenia tylko wtedy, gdy otrzyma zwrot pożyczonych środków,
- w akcie notarialnym musi być zapis, że część pieniędzy od kupującego trafi do banku na poczet spłaty kredytu, a reszta na konto sprzedającego,
- jeżeli mieszkanie obciążone kredytem będzie sprzedawane lub kupowane za gotówkę, w akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości musi być wskazane konto kredytowe, na które kupujący ma wpłacić pieniądze, resztę zaś otrzymuje sprzedający.

Kto płaci za wpis?

Nie wypracował się jeszcze standard, która ze stron płaci za wykreślenie hipoteki - sprzedający czy też kupujący. Pozostaje to kwestią umowy. W praktyce przyjmuje się, że za wykreślenie hipoteki płaci sprzedający, a za nowy wpis kupujący. Od 2 marca 2006 roku, a wniosek o wykreślenie hipoteki płacimy opłatę stałą w wysokości 100 zł, za nowy wpis opłatę stałą w wysokości 200 zł.

Pamiętajmy! Przy nabywaniu zadłużonych nieruchomości bezwzględnie należy uważać na wpis w Dziale III Księgi Wieczystej ostrzeżenia o toczącej się za nieruchomość egzekucji. Wpisowi takiemu najczęściej towarzyszą także hipoteki wpisane w Dziale IV Księgi Wieczystej. Wpis ostrzeżenia oznacza, że właściciel jest dłużnikiem co najmniej jednego wierzyciela, a wierzyciel ten prowadzi zgodnie z obowiązującymi przepisami egzekucję, która może się zakończyć sprzedażą nieruchomości na licytacji prowadzonej u komornika. Bezpiecznie można przystąpić do transakcji dopiero po wykreśleniu tego wpisu. Na tle opisanych powyżej w skrócie spraw pojawia się pytanie, kogo się radzić, aby zwiększyć bezpieczeństwo kupna zadłużonej nieruchomości? Ponad wszelką wątpliwość udział licencjonowanych pośredników w obrocie nieruchomościami jest czynnikiem wpływającym na zwiększenie bezpieczeństwa obrotu. Możemy mieć wówczas pewność, iż transakcja odbywa się pod okiem biegłego w transakcjach fachowca.