Księga wieczysta i hipoteka to dwie różne rzeczy

W potocznym języku często mylimy dwa pojęcia: księga wieczysta i hipoteka uznając je za to samo. Tymczasem w sytuacji kiedy planujemy kupno lub sprzedaż nieruchomości albo obciążenie jej wierzytelnością warto je rozróżniać. Łatwiej będzie nam się porozumieć w sądzie, banku, u notariusza czy z drugą stroną transakcji.

Sprzedaż mieszkania. Z biurem nieruchomości czy bez?

Notariusze z Trójmiasta potwierdzają, że błędy w sformułowaniach nadal się zdarzają.

- Ludzie czasem posługują się terminem "hipoteka" mając na myśli księgę wieczystą. Kiedy słyszę, że np. "założono hipotekę dla tej działki" wiem, że chodzi o księgę wieczystą. Muszę jednak przyznać, że społeczeństwo jest coraz lepiej wyedukowane i takich pomyłek jest coraz mniej. Nie słyszałam co prawda o przypadku, aby użycie takiego błędnego nazewnictwa spowodowało jakieś poważne komplikacje, ale wydaje mi się, że gdyby ktoś usłyszał, że nieruchomość, którą planuje zakupić jest wpisana "do hipoteki" byłby zaniepokojony i starałby się sprawdzić jaka jest prawda - mówi Anna Elżbieta Wiśniewska, notariusz z Gdyni.

Księga wieczysta (KW) jest jakby dowodem osobistym nieruchomości. Tak jak w dowodzie mamy wpisane imiona rodziców, tak nieruchomość ma właśnie księgę wieczystą, gdzie wpisane są kluczowe informacje o jej cechach, stanie prawnym, kolejnych (a przede wszystkim aktualnym) właścicielu, a także obciążających ją zadłużeniach.

Księga wieczysta składa się z czterech działów, przy czym każdy zawiera inne istotne informacje.

W pierwszym dziale umieszczone są informacje na temat oznaczenia nieruchomości (dane z ewidencji gruntów, położenie itd.) oraz informacja o prawach związanych z własnością.

Dział drugi zawiera informacje o własności nieruchomości, własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu lub użytkowaniu wieczystym. Mówiąc wprost, to z drugiego działu dowiemy się, czyja jest dana nieruchomość. Jeśli właścicieli będzie więcej, to właśnie tam będą zapisane ich udziały.

Dział trzeci to wpisy o ograniczonych prawach rzeczowych (z wyjątkiem hipotek), ograniczeniach w rozporządzaniu nieruchomością lub użytkowaniu wieczystym oraz prawach osobistych i roszczeniach ciążących na nieruchomości (z wyjątkiem roszczeń dotyczących hipotek). Tutaj znaleźć można np. zapisy o ewentualnej służebności nieruchomości lub prawie pierwokupu.

Dopiero z działu czwartego dowiemy się czy nieruchomość nie jest obciążona hipoteką ( z dokładnym określeniem wysokości, waluty, zakresu, rodzaju, pierwszeństwa i ewentualnych innych cech hipoteki).

Hipoteka jest zatem ograniczonym prawem rzeczowym na nieruchomości służącym zabezpieczeniu wierzytelności wynikającej z oznaczonego stosunku prawnego, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości, z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi każdoczesnego właściciela nieruchomości. Hipoteka może obciążać nieruchomość, użytkowanie wieczyste, spółdzielcze prawo do lokalu, wierzytelność zabezpieczoną hipotecznie, w całości lub w części ułamkowej (stanowiącej udział współwłaściciela).

Nieruchomość może zostać obciążona hipoteką umowną lub przymusową. Umowna to ta, kiedy np. właściciel nieruchomości zaciąga kredyt, którego zabezpieczeniem jest jego nieruchomość, a przymusowa powstaje bez woli właściciela, np. na podstawie postanowienia prokuratora czy tytułu wykonawczego.
Warto też widzieć, że hipoteka zabezpieczać może jedną... lub więcej wierzytelności.

Czytaj także: Jak sprzedać mieszkanie obciążone hipoteką?
***

Osoba kupująca mieszkanie, dom, działkę, jakąkolwiek inną nieruchomość powinna zapoznać się ze wszystkimi działami księgi wieczystej. Trzeba zwrócić uwagę nie tylko na to, czy sprzedający jest rzeczywiście właścicielem lokalu, ale też czy w działach trzecim i czwartym nie ma wpisów, o których sprzedający nie uprzedził kupującego.

Gdański notariusz Krzysztof Kradziecki zwraca przy tym uwagę, aby w przypadku nieruchomości zakupowanej od dewelopera nie uznawać jej za taką, która księgi wieczystej nie posiada w ogóle.

Jeśli kupujemy na przykład mieszkanie od dewelopera, to znajduje się ono w księdze wieczystej całej nieruchomości, której właścicielem jest deweloper i do momentu podpisania aktu notarialnego nie ma osobnej księgi. Dopiero akt notarialny przenoszący własność tego konkretnego lokalu stanowi podstawę do wyodrębnienia z ogólnej księgi wieczystej własności tego konkretnego mieszkania i założenia dla niego księgi wieczystej, w której nabywca jest wpisany jako wyłączny właściciel, a pozostaje współwłaścicielem w udziale gruntu i części wspólnych budynku.

Chociaż znane są przypadki wykorzystywania luk w prawie, to księga wieczysta uznawana jest za niezwykle wiarygodne źródło informacji o nieruchomości. Wiąże się to między innymi z domniemaniem zgodności ze stanem prawnym. Oznacza to, że przyjmuje za pewne (jeżeli nie zostanie udowodnione co innego), że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest zgodny z rzeczywistością. Dlatego zapisy w księdze wieczystej są wiążące - osoby trzecie mogą w pełnym do nich zaufaniu dokonywać czynności prawnych dotyczących danej nieruchomości.

Obowiązuje także rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych - w razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według księgi wieczystej nabył własność lub inne prawo rzeczowe (czyli np. kupując nieruchomość od osoby wpisanej w księdze wieczystej jako właściciel stajemy się jej właścicielem, nawet jeśli osoba ta w rzeczywistości właścicielem nie była).

Księgi wieczyste są także jawne - każdy może zapoznać się z ich treścią, w związku z czym nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

Więcej informacji na temat czynności związanych z księgami wieczystymi znajdziesz w cyklu
Pytanie do notariusza