Nowe przepisy o kredytach hipotecznych

Od 22 lipca będzie obowiązywała nowa ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Kredyt na mieszkanie doczekał się osobnej ustawy, po to, by zaciągający go klient był bezpieczniejszy.

Ustawa z dnia 23 marca 2017 r. o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami (Dz.U. z 2017 r. poz. 819) ma na celu zwiększenie transparentności ofert zarówno kredytodawców, jak i pośredników kredytów hipotecznych. Głównym założeniem ustawy jest zwiększenie bezpieczeństwa klientów oraz bardziej przejrzyste formułowanie ofert przez banki.

- Wiele nowych uregulowań prawnych będzie miało wpływ na sytuację osób, które planują zakup nieruchomości finansowany za pomocą kredytu hipotecznego. Zawarte w tej ustawie regulacje mają na celu zwiększyć bezpieczeństwo kredytobiorców oraz wprowadzić przejrzystość w działalności banków i SKOK-ów - mówi radca prawny Paweł Galiński z Kancelarii Galiński & Kleina.
Czytaj także: nie każdy bank wymaga 20 proc. wkładu własnego

Realizacja usług banków, SKOK-ów i pośredników kredytów hipotecznych zostanie objęta kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego.

Klarowne informacje

Zgodnie z nową ustawą kredytodawcy, pośrednicy kredytu hipotecznego oraz agenci powinni przekazywać klientom informacje na trwałym nośniku, które umożliwią porównywanie ofert dostępnych na rynku.

- Ustawa określa, jakie dane powinny zostać zamieszczone przez kredytodawcę w treści formularza informacyjnego. Są to między innymi: pełne dane rejestrowe kredytodawcy lub pośrednika oraz główne cechy kredytu hipotecznego, czyli kwota i waluta udzielanego kredytu, informacja o tym, w jaki sposób zmiany kursu będą się przekładać na wysokość zadłużenia czy też informacja o całkowitej kwocie do spłaty - wymienia Paweł Galiński.
Terminy oraz uzasadnienia

W świetle nowych przepisów instytucja finansowa ma 21 dni na wydanie decyzji, a odmowa udzielenia kredytu mieszkaniowego musi być uzasadniona. Po pozytywnym rozpatrzeniu wniosku decyzja kredytowa jest wiążąca przez co najmniej 14 dni. Nawet po zawarciu umowy kredytobiorca nadal będzie mógł skorzystać z lepszej oferty, gdyż będzie miał możliwość odstąpienia od umowy bez podania przyczyny. Musi to się jednak odbyć w terminie do dwóch tygodni od momentu zawarcia umowy.

KALKULATOR KREDYTOWY. SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ

Zakaz sprzedaży wiązanej

Funkcjonująca do tej pory sprzedaż wiązana (cross selling) zostanie w większości przypadków zlikwidowana.

- Z nielicznymi wyjątkami została zakazana sprzedaż wiązana, czyli oferowanie lub zawieranie umowy o kredyt hipoteczny w pakiecie z odrębnymi produktami lub usługami finansowymi. Chodzi tu o przypadki, gdy umowa o kredyt hipoteczny nie jest dla konsumenta dostępna bez takich produktów lub usług. Jest to bardzo ważny przepis, gdyż sprzedaż taka może stanowić potencjalne naruszenie konkurencji, który nie pozostawia konsumentowi prawa wyboru - mówi Paweł Galiński.
Restrukturyzacja

Procedura restrukturyzacji jest aspektem, który budzi największe emocje. W przypadku braku płatności rat, bank, oprócz wezwania do zapłaty, daje dwutygodniowy termin na złożenie wniosku o restrukturyzację (czyli zmianę zasad, na jakich kredyt ma być spłacany). W przypadku braku akceptacji wniosku przez bank, dłużnik może w ciągu pół roku samodzielnie sprzedać nieruchomość. Jeśli pieniądze ze sprzedaży nie wystarczą na spłatę długu, bank może żądać spłaty pozostałości, jednak musi to zostać dopasowane do sytuacji kredytobiorcy.

- Z punktu widzenia kredytobiorcy istotną zmianą jest również utrudniona droga do egzekucji roszczeń z nieruchomości. W myśl nowej ustawy w przypadku, gdy kredytobiorca nie będzie w stanie spłacać swoich zobowiązań, bank będzie miał obowiązek zaoferowania restrukturyzacji kredytu, polegającej przykładowo na wydłużeniu okresu kredytowania lub zastosowaniu tzw. wakacji kredytowych - mówi Michał Kotkowski z MK Invest.
Podobnie dzieje się w sytuacji, kiedy restrukturyzacja nie przyniesie zamierzonych efektów. Wtedy kredytobiorca również będzie mógł samodzielnie sprzedać nieruchomość w ciągu pół roku.

Spłata kredytu

Zmieniają się także warunki wcześniejszej spłaty kredytu. Banki mają siedem dni na określenie kosztów zamknięcia kredytu.

- W przypadku kredytu hipotecznego ze zmienną stopą procentową rekompensata nie może być wyższa niż trzy proc. całej pożyczonej kwoty i może być pobierana wyłącznie, gdy spłata całości lub części kredytu hipotecznego nastąpiła w okresie 36 miesięcy od dnia zawarcia umowy. Warto także zwrócić uwagę, że jeżeli do zakończenia obowiązywania umowy o kredyt hipoteczny oprocentowany zmienną stopą procentową pozostało mniej niż rok, rekompensata na rzecz kredytodawcy nie może przewyższać kwoty odsetek, które przypadałyby za okres pozostały do zakończenia umowy o kredyt - dodaje Paweł Galiński.
Deweloperzy i pośrednicy nieruchomości

Od 22 lipca br., oprócz banków i pośredników kredytowych, zmiany odczują także deweloperzy oraz inne podmioty, które przedstawiają w jakikolwiek sposób oferty kredytów hipotecznych. Ustawa zakłada bowiem, że podlegają jej wszelkie czynności związane z kredytami mieszkaniowymi, o ile osoby je oferujące uzyskują za to korzyści finansowe.

- Nowa regulacja nie wpływa na procedurę szacowania nieruchomości dla potrzeb zabezpieczenia wierzytelności bankowych ani na proces weryfikacji operatów szacunkowych przez instytucje finansowe - dodaje Michał Kotkowski.
Czytaj także: na czym polega i ile kosztuje wycena nieruchomości przy zaciąganiu kredytu

Kary

Wchodząca w życie ustawa uwzględnia kary w sytuacjach, kiedy kredyty będą udzielane wbrew jej postanowieniom. Dotyczy to również prowadzenia pośrednictwa kredytowego.

- Prowadzenie działalności jako kredytodawca wbrew warunkom określonym w ustawie zagrożone jest grzywną do 5 000 000 zł i karą pozbawienia wolności do lat trzech. Natomiast osoba, która prowadzi działalność jako pośrednik kredytu hipotecznego bez zezwolenia, ma podlegać grzywnie do 100 000 zł i karze pozbawienia wolności do lat dwóch - podsumowuje Paweł Galiński.