Pytanie do notariusza. Podatek przy akcie dożywocia

22 czerwca 2014 (artykuł sprzed 9 lat)

Opinie (11)

Podpisanie umowy o dożywocie przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości byłoby opodatkowane podatkiem dochodowym, ale darowizna z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania już nie.

Przekazanie nieruchomości w formie umowy o dożywocie osobie, która będzie sprawować opiekę nad zbywcą przed upływem pięciu lat od nabycia nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym. Jeśli to możliwe, lepiej poczekać aż wymagane pięć lat minie.

Czy zdecydowałbyś się przekazać swoje mieszkanie za opiekę?

tak, to bezpieczna umowa, a ja mam wokół siebie osoby, które by się wywiązały tak, ale na pewno nie bez obaw o swoją starość nie wiem, nie mam takiej potrzeby nie, losy różnie mogą się potoczyć

Nieruchomość jest często najcenniejszą rzeczą jaką posiadamy i możemy ofiarować wybranej przez nas osobie. Często nie za darmo, tylko za opiekę. System podatkowy przewiduje jednak, że zbycie nieruchomości przez upływem pięciu lat od czasu jej nabycia i nie zainwestowanie tych pieniędzy w ciągu dwóch lat od zbycia w kolejną nieruchomość skutkuje koniecznością zapłaty podatku dochodowego wysokości 19 proc. Czy w każdym przypadku? Zastanawia się nad tym nasza czytelniczka z Gdańska, pani Stanisława.

- W spadku po ojcu w 2009 roku otrzymałam nieruchomość mieszkalną (nabycie spadku). Teraz, jako akt dożywocia, chcę ją przekazać osobie, która mieszka i opiekuje się mną. Czy będę musiała odprowadzić jakiś podatek do urzędu skarbowego? Czy w takim przypadku, jeśli nie minęło pięć lat jest się zwolnionym? Wolałabym nie czekać aż minie pięć lat - napisała w liście do redakcji pani Stanisława.

Odpowiada Adam Wasak, notariusz w Gdańsku.

Postawione przez panią pytanie jest bardzo konkretne i precyzyjne. Wydaje się, że odpowiedź powinna być prosta.

Umowa o dożywocie to umowa, na mocy której w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, w ramach którego, w braku odmiennej umowy, powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Umowa taka jest zatem umową odpłatną, gdyż w zamian za nieruchomość nabywca zobowiązuje się spełnić inne świadczenie (dożywotnie utrzymanie).

Zgodnie z przepisami ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości jest opodatkowany, jeżeli następuje ono przed upływem pięciu pełnych lat kalendarzowych, licząc od końca roku, w którym nastąpiło jej nabycie. Podatek wynosi 19 proc., a podstawą jego obliczenia jest dochód stanowiący różnicę pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości, a kosztami jej nabycia.

W tym przypadku nabycie nieruchomości nastąpiło w 2009 roku, zatem jej odpłatne zbycie przed końcem roku 2014, będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. A ponieważ nabyła pani przedmiotową nieruchomość w drodze dziedziczenia, to znaczy nieodpłatnie, podstawą wymiaru podatku będzie cały przychód z jej zbycia.

I tu zaczyna się problem. Jak bowiem ustalić przychód ze zbycia nieruchomości w drodze umowy dożywocia, skoro nie otrzymujemy za nią zapłaty w określonej wysokości (jak w przypadku umowy sprzedaży), ani żadnej innej rzeczy o określonej wartości (jak np. w umowie zamiany). Praktycznie nie da się ustalić wartości świadczenia polegającego na dożywotnim utrzymaniu, zwłaszcza że nie wiemy jak długo będzie ono realizowane.

Wobec braku możliwości ustalenia realnej wartości świadczenia, organy podatkowe przyjęły zasadę ekwiwalentności świadczeń wzajemnych, to znaczy, że uznały, iż wartość świadczenia polegającego na dożywotnim utrzymaniu jest równa wartości zbywanej nieruchomości. Zastosowanie takiej interpretacji jest w olbrzymiej większości przypadków mało korzystne dla podatnika, tym bardziej że w chwili zbycia nieruchomości nie otrzymuje on fizycznie żadnych środków finansowych i często nie ma nawet z czego zapłacić takiego podatku.

Reasumując, w pani przypadku zbycie przed końcem bieżącego roku w drodze umowy o dożywocie nieruchomości odziedziczonej w 2009 roku będzie skutkowało obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 proc. wartości tej nieruchomości, natomiast od dnia 1 stycznia 2015 roku już nie.

Jeśli z kolei chodzi o podatek od spadku po pani ojcu, to zbycie nieruchomości niezależnie od okresu jaki upłynął od dziedziczenia nie ma żadnego wpływu na zastosowane zwolnienie. W każdym przypadku zawarcie umowy o dożywocie opodatkowane jest podatkiem od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości nieruchomości, który obciąża nabywcę.

Na marginesie jedynie należy wspomnieć, że umowa o dożywocie często mylona jest z umową darowizny, w której na rzecz darczyńcy ustanawiana jest dożywotnia służebność mieszkania. W przypadku gdyby chodziło pani o takie rozwiązanie, po pani stronie nie wystąpi żaden obowiązek podatkowy, natomiast po stronie osoby obdarowanej może powstać obowiązek zapłaty podatku od darowizny, którego wysokość uzależniona jest od stopnia państwa pokrewieństwa.

Czytaj także: ile kosztuje dokonanie darowizny i kto nie musi płacić podatku po jej otrzymaniu.

Pytanie do notariusza

Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.

Opinie (11)

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-22 10:32

Prawem dla Urzędu Skarbowego jest..... "olewanie"praw podatników.

Kat
9 lat
- 24 1
Twoja opinia

Zmień treść

Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-22 12:56

a to wszystko po to... "by żyło się lepiej"...

9 lat
- 10 1
Twoja opinia

Zmień treść

Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-22 13:33

"nie otrzymuje on fizycznie żadnych środków finansowych i często nie ma nawet z czego zapłacić takiego podatku" (1)

czyli podatek od dochodu nieistniejącego bo niemierzalnego - kocham ten kraj.
trudno się potem dziwić, że żona byłego ministra przez lata wykazywała w swojej działalności straty, potężne straty. nawet władze stanowiące podatki nie chcą ich płaci, bo wiedzą jak są one horrendalne

9 lat
- 24 2
Twoja opinia

Zmień treść

czyli podatek od dochodu nieistniejącego bo niemierzalnego - kocham ten kraj. trudno się potem dziwić, że żona byłego ministra przez lata wykazywała w swojej działalności straty, potężne straty. nawet władze stanowiące podatki nie chcą ich płaci, bo wiedzą jak są one horrendalne
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2017-08-30 12:50
  
  To już jest nieaktualne, umowa dożywocia jest zwolniona z podatku dochodowego, między innymi dlatego że dochodu nie można wyliczyć, więc nie ma podstawy
  
  6 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  To już jest nieaktualne, umowa dożywocia jest zwolniona z podatku dochodowego, między innymi dlatego że dochodu nie można wyliczyć, więc nie ma podstawy
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-22 22:15

podatek od ustanowienia dożywotniej służebności (1)

nieprawdą jest, że w przypadku umowy darowizny w której na rzecz darczyńcy ustanawiana jest dożywotnia służebność mieszkania nie powstaje obowiązek podatkowy po stronie darczyńcy. Podatek płacą oboje.
Ustanowienie nieodpłatnej służebności może być bardzo kosztowne podatkowo, od ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej jej roczna wartość została ustalona jako 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością. Jeśli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony (np. na czas życia uprawnionego), podstawą opodatkowania jest 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości przemnożone przez 10 lat, czyli tak naprawdę 40 proc. wartości całej nieruchomości, na której służebność ta została ustanowiona.
Służebnością osobistą najczęściej obejmowane są nieruchomości. Biorąc pod uwagę wartość nieruchomości, podatek do zapłaty z tytułu jej ustanowienia może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych (oczywiście pomijając przypadki, gdy można skorzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, np. zwolnienie dla najbliższej rodziny).

michał
9 lat
- 6 0
Twoja opinia

Zmień treść

nieprawdą jest, że w przypadku umowy darowizny w której na rzecz darczyńcy ustanawiana jest dożywotnia służebność mieszkania nie powstaje obowiązek podatkowy po stronie darczyńcy. Podatek płacą oboje. Ustanowienie nieodpłatnej służebności może być bardzo kosztowne podatkowo, od ustanowienia nieodpłatnej służebności osobistej jej roczna wartość została ustalona jako 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością. Jeśli służebność została ustanowiona na czas nieokreślony (np. na czas życia uprawnionego), podstawą opodatkowania jest 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości przemnożone przez 10 lat, czyli tak naprawdę 40 proc. wartości całej nieruchomości, na której służebność ta została ustanowiona. Służebnością osobistą najczęściej obejmowane są nieruchomości. Biorąc pod uwagę wartość nieruchomości, podatek do zapłaty z tytułu jej ustanowienia może wynieść nawet kilkanaście tysięcy złotych (oczywiście pomijając przypadki, gdy można skorzystać ze zwolnienia od podatku od spadków i darowizn, np. zwolnienie dla najbliższej rodziny).
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2014-06-23 00:39
  
  proste jak włos mongoła
  
  by żyło się lepiej...notariuszom
  
  9 lat
  - 7 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  by żyło się lepiej...notariuszom
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-24 13:00

nie wiedzialem, ze jak dostane dozywocie to jeszcze musze od tego zaplacic podatek !

9 lat
- 6 0
Twoja opinia

Zmień treść

Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2014-06-24 16:53

To jest chore

namawianie starszych osób do podpisywania takich umów. Każdy ma jakąś rodzinę która napewno za mieszkanie także pomoże a jak nie to sąsiada ale nie banki i inne g...iane pseudo firmy.

antyrudy
9 lat
- 2 2
Twoja opinia

Zmień treść

namawianie starszych osób do podpisywania takich umów. Każdy ma jakąś rodzinę która napewno za mieszkanie także pomoże a jak nie to sąsiada ale nie banki i inne g...iane pseudo firmy.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-01-20 16:49

Nie ma podatku 19% (1)

Ludzie zadzwońcie sobie na krajową informację podatkową. W umowie dożywocia zawsze jest podatek ale tylko 2% i nie ma tu znaczenia czy minęło 5 lat od nabycia czy też nie.

Ja
8 lat
- 4 0
Twoja opinia

Zmień treść

Ludzie zadzwońcie sobie na krajową informację podatkową. W umowie dożywocia zawsze jest podatek ale tylko 2% i nie ma tu znaczenia czy minęło 5 lat od nabycia czy też nie.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2017-03-08 13:00
  
  jest to podatek PCC a do tego podatrk dochodowy Pit
  
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2017-01-19 19:52

Umowa dożywocia bez podatku dochodowego!

Uchwała NSA FPS 4/14
W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. A jeżeli nie można określić przychodu, to i nie można ustalić zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym. Taka konkluzja wynika z uchwały NSA podjętej 17 listopada 2014 r. w składzie siedmiu sędziów.

Renata
7 lat
- 4 0
Twoja opinia

Zmień treść

Uchwała NSA FPS 4/14 W przypadku zbycia nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie nie jest możliwe określenie przychodu na zasadach określonych w ustawie o podatku dochodowym od osób fizycznych. A jeżeli nie można określić przychodu, to i nie można ustalić zobowiązania podatkowego w podatku dochodowym. Taka konkluzja wynika z uchwały NSA podjętej 17 listopada 2014 r. w składzie siedmiu sędziów.
Regulamin dodawania opinii