• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do notariusza. Testament z opóźnieniem wydania mieszkania

21 lutego 2016 (artykuł sprzed 8 lat) 
W testamencie można zabezpieczyć interesy bliskich osób, nawet jeśli z naszego majątku korzystać mają one tylko przez jakiś okres. W testamencie można zabezpieczyć interesy bliskich osób, nawet jeśli z naszego majątku korzystać mają one tylko przez jakiś okres.

Właściciel nieruchomości może odpowiednimi zapisami i uregulowaniami doprowadzić do sytuacji, kiedy jego majątek dziedziczyć będą po nim członkowie rodziny, natomiast przez określony czas będzie on w użytkowaniu innych osób. Prawo przewiduje kilka sposobów na wyrażenie swojej woli.



Czy spisując testament, w którym część majątku trafiłaby do osób spoza rodziny miałbyś zaufanie, że zostanie on bezdyskusyjnie wykonany?

Nad najlepszym, najpewniejszym i najkorzystniejszym podatkowo sposobem zabezpieczenia interesów wszystkich bliskich sobie osób zastanawia się pan Eugeniusz.

- Jestem rozwiedziony, moimi spadkobiercami będą więc moje córki, które ze mną nie zamieszkują. Mieszkam ze swoją życiową partnerką, która ma swoje mieszkanie. Chciałbym, by w przypadku mojej wcześniejszej śmierci moja partnerka miała prawo do samodzielnego zamieszkiwania w moim lokum do trzech lat. Miałaby dzięki temu czas na spokojne odbycie żałoby i uporządkowanie swoich spraw lokalowych. Oczywiście w tym czasie opłacałaby wszystkie opłaty eksploatacyjne i ubezpieczenie nieruchomości. W jaki sposób skonstruować odpowiedni zapis? Także część wyposażenia została zakupiona ze środków finansowych mojej partnerki co należałoby uwzględnić w tym zapisie - opisuje swoją sytuację pan Eugeniusz. - Zastanawiam się jak wyglądałoby w tej sytuacji postępowanie podatkowo-spadkowe. Czy podatek od spadku zostałby uregulowany dopiero po terminie wydania przedmiotu spadku moim córkom przez moją partnerkę?
Odpowiada Joanna Klimuszko, notariusz w Pruszczu Gdańskim.

Przedstawione zagadnienie nie należy wcale do spraw prostych i oczywistych.

Musimy sobie uświadomić jedną z nadrzędnych zasad prawa spadkowego. Zgodnie z art. 924 i art. 925 Kodeksu cywilnego, spadkobiercy nabywają spadek z chwilą jego otwarcia, to jest już w momencie śmierci spadkodawcy. Córki pana jako spadkobierczynie ustawowe, a co za tym idzie - współwłaścicielki lokalu mieszkalnego, będą miały prawo objąć go niezwłocznie w posiadanie.

Wyjątek od tej zasady zawarty został w art.923 § 1 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że małżonek i inne osoby bliskie spadkodawcy, które mieszkały z nim do dnia jego śmierci, są uprawnione do korzystania w ciągu trzech miesięcy od otwarcia spadku z mieszkania i urządzenia domowego w zakresie dotychczasowym; rozrządzenie spadkodawcy wyłączające lub ograniczające to uprawnienie jest nieważne. Przez osoby bliskie spadkodawcy rozumiemy między innymi osoby złączone z nim nie tylko stosunkiem pokrewieństwa lub powinowactwa (dzieci, wnuki, rodzice, teściowie), lecz także stosunkiem faktycznym (konkubinat). Osoby bliskie nabywają uprawnienie z art.923 Kodeksu cywilnego, jeżeli trwale zamieszkiwały ze spadkodawcą w chwili jego śmierci. Zatem, zgodnie z w/w przepisem, pana partnerka będzie mogła korzystać przez trzy miesiące z mieszkania i jego wyposażenia niezależnie od tego, czy dokona Pan jakichkolwiek zapisów na jej rzecz, czy też nie.

Posłużyłam się powyżej sformułowaniem "lokal mieszkalny", jednakże de facto nie wiem, o jakiego rodzaju nieruchomości mowa. To, czy jest to dom mieszkalny, którego jest pan właścicielem, czy lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą), czy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego (z księgą wieczystą lub bez), czy wreszcie spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu albo mieszkanie komunalne, którego jest pan najemcą - może mieć istotne znaczenie dla rozwiązania przedstawionego przez pana zagadnienia. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu i prawo najmu lokalu mieszkalnego nie są dziedziczne, a z chwilą śmierci uprawnionego przechodzą na osoby wskazane w szczególnych przepisach prawa, zatem w odniesieniu do nich nie wszystkie rozwiązania przedstawione poniżej mogą zostać zastosowane.

Czytaj także: Mieszkanie kupione przed ślubem nie wchodzi do majątku wspólnego

Jeżeli chodzi o wspomniane przez pana "opóźnienie wydania przedmiotu spadku", możliwość jego realizacji widzę w powołaniu wykonawcy testamentu oraz w poleceniu testamentowym.

Zacznijmy od polecenia testamentowego.
Polega ono na tym, że spadkodawca w testamencie nakłada na spadkobiercę lub na zapisobiercę obowiązek oznaczonego działania lub zaniechania, nie czyniąc nikogo wierzycielem. W tym przypadku nałożyłby pan na swe córki (spadkobierczynie ustawowe) obowiązek powstrzymania się od objęcia lokalu (przedmiotu wchodzącego w skład spadku) w posiadanie oraz zapewnienia pana partnerce prawa do zamieszkiwania w nim przez okres trzech lat od chwili pana zgonu, z uwzględnieniem zapisów dotyczących ponoszenia przez nią opłat eksploatacyjnych i ubezpieczenia lokalu. Tutaj zwrócić jednak należy uwagę na znaczenie wyżej przytoczonego sformułowania "nie czyniąc nikogo wierzycielem". Oznacza to, że polecenie ma charakter bardziej zobowiązania moralnego niż prawnego, a osoba, na rzecz czy dla korzyści której zastrzeżono polecenie, nie ma żadnych instrumentów prawnych umożliwiających jej przymusową realizację polecenia w sytuacji, gdyby spadkobiercy nie chcieli się do niego zastosować. Art.985 Kodeksu cywilnego określa krąg osób, które mogą żądać wykonania polecenia. Należy do nich jedynie każdy ze spadkobierców, jak również wykonawca testamentu, chyba że polecenie ma wyłącznie na celu korzyść obciążonego poleceniem. Natomiast jeżeli polecenie ma na względzie interes społeczny jego wykonania może żądać także właściwy organ państwowy. W naszej konkretnej sprawie pana partnerka życiowa byłaby w niekorzystnej sytuacji, gdyż nie byłaby uprawniona do żądania wykonania polecenia. Każda z córek natomiast mogłaby takie żądanie wysunąć wobec swej siostry, gdyby ta nie chciała uczynić zadość pana ostatniej woli. Rozważając kwestię tego typu zapisów należałoby wziąć pod uwagę ten istotny fakt, a także ocenić wnikliwie pana sytuację rodzinną, poziom zaufania do spadkobierców oraz do ich woli realizacji pana rozrządzeń testamentowych.

Czytaj także: zamiana mieszkań między członkami rodziny

Inne rozwiązanie to powołanie wykonawcy spadku.
Wykonawca testamentu powoływany jest również w testamencie do sprawowania zarządu spadkiem, jego zorganizowaną częścią lub oznaczonym składnikiem (art.9861 Kodeksu cywilnego). O ile spadkodawca inaczej nie postanowi, powinien on zarządzać majątkiem spadkowym, spłacić długi spadkowe, w szczególności wykonać zapisy zwykłe i polecenia, a następnie wydać spadkobiercom majątek spadkowy zgodnie z wolą spadkodawcy i z ustawą, a w każdym razie niezwłocznie po dokonaniu działu spadku (art.988 § 1 Kodeksu cywilnego).

Oznacza to, że to on jest w pierwszym rzędzie uprawniony do objęcia spadku i przeprowadzenia wszystkich spraw z nim związanych, w tym także - co nas szczególnie interesuje - do wykonania polecenia; wydanie spadku spadkobiercom następuje dopiero po zakończeniu w/w spraw. Jest to zatem dobre rozwiązanie, bowiem przekazuje powinność wykonania pana ostatniej woli w ręce innej osoby niż spadkobierca, który może nie być zachwycony faktem, że musi wstrzymać się z korzystaniem z odziedziczonego majątku. Nadto odsuwa w czasie wydanie spadku spadkobiercom. Jeżeli zatem ma pan zaufaną osobę, która podjęłaby się tego zadania, można przedyskutować z nią tę kwestię. Wcześniejsze uzgodnienie z zainteresowanym powołania go do roli wykonawcy testamentu jest o tyle istotne, że osoba ta może odmówić przyjęcia tego obowiązku (art.987 Kodeksu cywilnego); ma to wówczas miejsce już po zgonie spadkodawcy i może w naszej sytuacji poważnie utrudnić realizację pana ostatniej woli.

Przedstawiona powyżej propozycja rozwiązania może zostać zastosowana zarówno do spadku, w skład którego wchodzi lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość (z założoną księgą wieczystą), jak i spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, natomiast nie do końca zadziałałoby w stosunku do spółdzielczego lokatorskiego prawa czy do lokalu będącego przedmiotem najmu, bowiem w tych dwóch przypadkach prawo do lokalu nie weszłoby w skład spadku i w związku z tym nie mogłoby być zarządzane przez wykonawcę testamentu.

Czytaj także: zakup mieszkania we współwłasności z dziećmi

Oczywiście rozwiązanie to nie jest jedynym możliwym. Jeżeli wolą pana jest ustanowienie silniejszego prawa do zamieszkiwania na rzecz partnerki, można pomyśleć o ustanowieniu dla niej służebności osobistej mieszkania.

Prawo to należy do ograniczonych praw rzeczowych obciążających nieruchomości, zatem może zostać ustanowione tylko na nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym lub na lokalu mieszkalnym stanowiącym odrębną nieruchomość. W razie zbycia nieruchomości, na której ustanowiono służebność osobistą mieszkania, służebność ta pozostaje nadal w mocy, a nabywca musi znosić jej wykonywanie tak, jak jego poprzednik prawny, bowiem prawo to jest prawem rzeczowym, obciążającym nieruchomość, a nie prawem obligacyjnym, na mocy którego zobowiązana jest konkretna osoba. Jest to zatem bardzo silne uprawnienie.

Osoba, na rzecz której prawo to zostało ustanowione, może korzystać z nieruchomości obciążonej w oznaczonym zakresie (art.296 w zw. z  art.285 § 1 Kodeksu cywilnego). W praktyce zapis dotyczący ustanowienia tego prawa wygląda np. tak: "Pan X ustanawia nieodpłatnie na nieruchomości lokalowej objętej księgą wieczystą ............., służebność osobistą mieszkania na rzecz Pani Y, polegającą na prawie dożywotniego, bezpłatnego zamieszkiwania w przedmiotowym lokalu mieszkalnym i korzystania ze wszystkich znajdujących się w nim pomieszczeń /lub/ z jednego pokoju, z używalnością - wspólnie z właścicielem lokalu - kuchni i łazienki". Strony mogą także ustalić szczegółowe zasady ponoszenia opłat związanych z eksploatacją lokalu.

Oświadczenie właściciela o ustanowieniu służebności osobistej mieszkania musi mieć formę aktu notarialnego; oświadczenie drugiej strony takiej formy nie wymaga (art.245 § 2 Kodeksu cywilnego).

Mógłby pan - o ile nie istnieją żadne przeciwwskazania do tego - obciążyć już teraz swoją nieruchomość służebnością osobistą mieszkania na rzecz pana partnerki, ograniczając czas istnienia tego prawa do trzech lat od chwili pana śmierci. Służebność powstałaby zatem już teraz i wygasła w czasie przez pana wskazanym. W tym przypadku jednak prawo to przysługiwałoby bezwzględnie pana partnerce w określonym powyżej czasie, również wówczas, gdyby państwa związek przestał istnieć.

Mógłby pan również doprowadzić do powstania służebności poprzez zapis testamentowy. Zgodnie z art.9811 § 1 Kodeksu cywilnego, w testamencie sporządzonym w formie aktu notarialnego spadkodawca może postanowić, że oznaczona osoba nabywa przedmiot zapisu z chwilą otwarcia spadku to jest w chwilą jego śmierci. Jest to zapis windykacyjny, którego przedmiotem może być także ustanowienie na rzecz zapisobiercy użytkowania lub służebności (art.9811 § 2 kc). Jednakże art.9813 § 1 Kodeksu cywilnego wprowadza istotne ograniczenie swobody ustanawiania zapisów windykacyjnych. Stanowi mianowicie, że zastrzeżenie warunku lub terminu uczynione przy ustanawianiu tego typu zapisu uważa się za nieistniejące, a jeżeli z treści testamentu lub z okoliczności wynika, że bez takiego zastrzeżenia zapis nie zostałby uczyniony, zapis windykacyjny jest nieważny. W naszym przypadku przedmiotem zapisu windykacyjnego byłoby ustanowienie służebności osobistej mieszkania z zastrzeżeniem terminu końcowego. Z tego też względu należałoby się posłużyć raczej zapisem zwykłym.

Zapis zwykły polega na tym, że spadkodawca może przez rozrządzenie testamentowe zobowiązać spadkobiercę ustawowego lub testamentowego do spełnienia określonego świadczenia majątkowego na rzecz oznaczonej osoby (art.968 § 1 Kodeksu cywilnego). Różni się on od zapisu windykacyjnego tym, że nie musi zostać sporządzony w formie aktu notarialnego (może być uczyniony w testamencie holograficznym, czyli własnoręcznym). Druga istotna różnica to sposób realizacji tego zapisu. Skutek zapisu windykacyjnego realizuje się z chwilą śmierci spadkodawcy, czyli zapisobierca nabywa rzecz czy prawo będące jego przedmiotem z tą właśnie chwilą, bez żadnych dodatkowych umów czy czynności prawnych kogokolwiek. Prawo jego zostaje potwierdzone - podobnie jak prawo spadkobierców - w toku sprawy spadkowej, odbywającej się przed sądem lub notariuszem. W przypadku zapisu zwykłego spadkodawca obciążony jest z mocy testamentu do spełnienia świadczenia majątkowego, co oznacza, że musi dokonać określonej czynności prawnej celem wypełnienia tego obowiązku. W naszym przypadku pana spadkobiercy musieliby ustanowić w formie aktu notarialnego służebność osobistą mieszkania na rzecz pana partnerki, na okres i na zasadach wskazanych w testamencie.

***

Poruszył pan także temat zakupu części wyposażenia mieszkania przez pana partnerkę. Otóż w testamencie nie wymienia się zazwyczaj przedmiotów majątkowych wchodzących w skład spadku (chyba że są przedmiotem zapisów lub polecenia), a także nie wymienia się w ogóle przedmiotów, które w jego skład nie wchodzą. Udokumentowanie zakupu poszczególnych elementów wyposażenia fakturami, rachunkami czy nawet dokumentami bankowymi potwierdzającymi zapłatę za nie ze środków finansowych partnerki, będzie wystarczające do wykazania, że nie wchodzą one w skład spadku.

Obciążenia podatkowe związane z nabyciem praw do zamieszkiwania.

Nabycie praw majątkowych wykonywanych na terytorium RP w drodze zapisu lub polecenia testamentowego, a także nieodpłatne ustanowienie służebności - podlegają podatkowi od spadków i darowizn (art.1 ustawy z dnia 28-07-1983r. o podatku od spadków i darowizn (tekst jednolity: Dz.U. z 2015r. poz.86 ze zm.) Obowiązek podatkowy powstaje: przy nabyciu w drodze zapisu zwykłego lub z polecenia testamentowego - z chwilą wykonania zapisu lub polecenia; przy nabyciu w drodze nieodpłatnej służebności - z chwilą ustanowienia tego prawa. Oznacza to, że obowiązek uiszczenia podatku powstanie w chwili wykonania polecenia lub ustanowienia służebności mieszkania w formie aktu notarialnego (w wykonaniu zapisu testamentowego przez spadkobiercę, jak i w razie ustanowienia służebności przez pana).

Podstawą opodatkowania jest wartość nabytych rzeczy i praw majątkowych po potrąceniu długów i ciężarów (czysta wartość), ustalona według stanu rzeczy i praw majątkowych w dniu nabycia i cen rynkowych z dnia powstania obowiązku podatkowego (art.7 ust.1 u.p.s.d.) Zgodnie z art.13 w/w ustawy, wartość świadczeń powtarzających się przyjmuje się do podstawy opodatkowania w wysokości rocznego świadczenia pomnożonego: w razie ustanowienia świadczeń na czas określony co do liczby lat - przez liczbę lat; w pozostałych przypadkach, w tym w razie ustanowienia świadczeń na czas nieokreślony - przez 10 lat. Przepisy te stosuje się odpowiednio do obliczenia wartości służebności; roczną wartość służebności ustala się w wysokości 4 proc. wartości rzeczy nią obciążonej. Podstawą opodatkowania przy ustanowieniu służebności będzie zatem 4 proc. wartości obciążonej nieruchomości rocznie, pomnożona przez liczbę lat, na które służebność zostanie ustanowiona. W razie gdy liczby lat nie da się określić (przypadek ustanowienia służebności bezpośrednio przez pana), roczną wartość mnożymy razy dziesięć, zaś w przypadku ustanowienia służebności w wykonaniu zapisu testamentowego - mnożymy razy trzy (czas obowiązywania służebności - 3 lata).

Dla obliczenia należnego podatku istotne znaczenie ma to, w której grupie podatkowej znajdują się obie strony umowy/czynności prawnej podlegającej opodatkowaniu (art.14 w/w ustawy). Osoby nie pozostające ze sobą w związku małżeńskim, nie spokrewnione ani nie spowinowacone, są zaliczane do III grupy podatkowej, w której stawki podatkowe są najwyższe. Do tej grupy zaliczeni zostaną także państwo. Nadmieniam tu, że zawarcie związku małżeńskiego spowodowałoby, że zarówno oboje państwo, jak i pana córki, byliby w tzw. "zerowej" grupie podatkowej /art.4a ustawy o podatku od spadków i darowizn/, w której zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę pod warunkami określonymi w tym przepisie, niezależnie od wartości nabytych rzeczy czy praw.

Kwota wolna od podatku w III grupie podatkowej to 4 902 zł; opodatkowaniu podlega nabycie przez nabywcę, od jednej osoby, własności rzeczy i praw majątkowych o czystej wartości przekraczającej tę kwotę (art.9 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Sposób obliczenia podatku określa art.15 ust.1 w/w ustawy; w III grupie podatkowej stawki procentowe zaczynają się od 12 proc., a kończą na 20 proc.

Jak widać, obliczenie podatku od wyżej opisanych czynności prawnych jest dość skomplikowane; problemy może stwarzać już samo określenie wartości służebności czy prawa. Dokładne informacje na ten temat można uzyskać w urzędzie skarbowym. Proponowałabym uzyskać je przed podjęciem decyzji, bowiem stawki podatku są wysokie.

Pytanie do notariusza Pytanie do notariusza

Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.


Miejsca

Opinie (8)

  • (2)

    Jeżeli dzieci i cała rodzina są w porządku to po co zapisywać coś komuś obcemu. Gorzej jest faktycznie kiedy rodzinka ma starszych głęboko gdzieś a za dużo chce. Wtedy jest to problem

    • 27 3

    • gdy testator zamyka oczy, u rodziny otwierają się pragnienia (1)

      prawda stara jak świat. Wszystko zależy od wartości majątku. Nawet jeśli relacje rodzinne są zdrowe, to i tak na koniec każdy liczy pieniądze. Życie.

      • 19 1

      • są wyjątki ( to dalej tylko wyjątki)

        u znajomych zmarł tata- zamożny czlowiek, połowa dla żony,
        druga polowa: podział między dzieci
        był testament, na mocy którego jedno z rodzeństwa dostało mniej niż drugie,
        przyjęło to normalnie, żadnych pretensji, żadnych działań prawnych
        i wcale nie chodziło tu o dziecko, które "zeszło na złą drogę",
        po prostu ojciec tak zdecydował, gdyż ta cześć zapisana jako "więcej"
        była trudna do podziału, przed śmiercią zapytał się, czy nie będą się o to kłócić.

        • 2 0

  • Sytuacja konkubinatu jest prosta.

    Latwo udowodnic wiele rzeczy, choc wymagac to moze czasu, ktorego konkubina moze nie miec. Tutaj testor znajac swoje dzieci, chce zabezpieczyc partnerke i to juz zapala swiatelko w glowie - zapewne wchodzi w gre wystawienie walizek tej Pani bez zwrotu jej rzeczy zaraz po pogrzebie.
    Jesli Pan powaznie mysli o partnerce i jej sytuacji to szybka wizyta w USC i zmiana stanu cywilnego wiele by zmienila.

    • 23 0

  • zamiast testamentu - list, wszystko co miałem - wydałem!

    • 7 1

  • prawo...

    Dorobiłeś się czegoś człeku, chcesz tym swoim małym mająteczkiem rozporządzić na wypadek swojej śmierci, a tu d*pa d...sko. Państwo i tak odda Twój majątek osobom z "rodziny", których na oczy prawie nie widujesz. Jeśli już "obcy" cokolwiek dostaną zgodnie z Twoją wolą (po długiej batalii w sądzie, po tym jak "rodzina" łaskawie zrzeknie się dochodzenia "praw") to ten "obcy" płaci państwu haracz 20%.

    • 18 1

  • Już się cieszyłem że Testament zagra w B90 :(

    • 1 0

  • Hehe

    Mój Ojciec ożenił się z kobietą-aniołem, która po ślubie życie zmieniła Mu w piekło. Był za stary ( i trochę jednak się wstydził, że tak się pomylił, mimo iż w konkubinacie żyli kilkanaście lat) żeby wnieść sprawę o rozwód. Przed śmiercią zapisał swoje mieszkanko na mnie (jako jedyną spadkobierczynię), mimo że żona zmuszała go do innej dyspozycji. Po Jego odejściu babus zabronił mi wizyt w MOIM mieszkaniu, walczyła (bezskutecznie) w sądzie o uznanie Ojca za niepoczytalnego, kłamała jak najęta. Wyrok sądu jest prawomocny. Ponieważ jest zameldowana w tym mieszkaniu, nie mam możliwości usunięcia jej stamtąd. Szczęśliwie, jak dotąd, płaci należności, a ja mam i nie mam mieszkania, które mogłabym wynająć, żeby nie pracować, mimo że od lat jestem na emeryturze i naprawdę nie mam już na to sił...

    • 4 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane