Cudzoziemiec, który chce nabyć w Polsce mieszkanie musi mieć na to stosowną zgodę z ministerstwa. Jeśli jednak transakcja planowana jest przez małżeństwo, w którym jedna ze stron ma obywatelstwo polskie, możliwe jest przesunięcie lub darowizna środków na zakup na tę właśnie osobę.
tak, od bliskiej rodziny
49%
osobiście nie, ale za pośrednictwem fundacji tak , niekoniecznie na cele prywatne
3%
nie, ale możliwe że w przyszłości to się zdarzy
8%
nie, nigdy niczego nie dostałem
40%
Właściwego rozwiązania szuka nasza czytelniczka, która pod listem podpisuje się jako "Żona".
- Mąż jest obcokrajowcem spoza Unii Europejskiej. Aby uniknąć czekania na pozwolenie na zakup nieruchomości z Ministerstwa Spraw Wewnętrznych postanowiliśmy, że mieszkanie kupię sama ze środków przekazanych z naszego majątku wspólnego do mojego majątku osobistego - wyjaśnia w liście do redakcji nasza czytelniczka. - Jednak w osobistym majątku niczego nie posiadam. Pieniądze na zakup mieszkania oraz pożyczka na ten cel z firmy męża to tak naprawdę nasz wspólny majątek. Czy mąż może mi przekazać większość pieniędzy z majątku wspólnego do mojego majątku osobistego na kupno mieszkania? Czy jest potrzebna umowa darowizny? Rozumiem, że nie muszę odprowadzać podatku od darowizny jeśli zgłoszę fakt otrzymania darowizny w ciągu sześciu miesięcy? Zastanawiam się też, jaką kwotę mąż musi mi darować? Czy całą kwotę na zakup mieszkania czy tylko kwotę pożyczoną z firmy? Jak formalnie dokonuje się takiej darowizny? Czy wystarczy sam przelew z konta męża na moje konto z tytułem "darowizna"? Czy dochodzą jeszcze inne formalności? Odpowiada Katarzyna Grajewska-Bartosz, notariusz w SopocieJeśli podjęli już państwo decyzję o przesunięciu środków z majątku wspólnego do pani majątku osobistego, to wysokość kwoty nie ma żadnego znaczenia. Skoro, jak pani pisze, nie ma pani żadnego majątku osobistego, to logicznym wydaje się przesunięcie całej kwoty, za jaką będzie nabywane mieszkanie plus koszty takiego nabycia. Pochodzenie środków na to przesunięcie też nie jest istotne, ważne jest, że jesteście państwo właścicielami tych środków, jako małżeństwo, wspólnie.
Celowo piszę "przesunięcie", gdyż możliwe są tu dwa warianty:
Wariant I:Ma swoją podstawę w przepisach kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który dopuszcza przesunięcie środków z majątku wspólnego małżonków do majątku osobistego jednego z nich. Art. 45 stanowi bowiem, że "Każdy z małżonków powinien zwrócić wydatki i nakłady poczynione z majątku wspólnego na jego majątek osobisty (...)." Wówczas nie jest to klasyczna darowizna, tylko zgoda małżonka na takie przesunięcie. W takiej sytuacji małżonek, który wyraża zgodę, powinien stanąć do aktu nabycia mieszkania i potwierdzić w tej mierze oświadczenie drugiego małżonka, bądź też wcześniej, przed aktem, wyrazić taką zgodę w odrębnym dokumencie.
W tym drugim przypadku do umowy sprzedaży przystępuje - w opisywanej sprawie - pani, legitymując się zgodą męża wyrażoną w odrębnym dokumencie.
Ewentualne zaś rozliczenie takiej czynności nastąpiłoby wyłącznie, gdyby kiedyś, w przyszłości, na skutek rozdzielności majątkowej, separacji lub rozwodu, dokonywaliby państwo podziału majątku wspólnego (art. 45 § 2 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego). Jednak dla bezpieczeństwa stron, w szczególności pewności, co do tego, że w takiej sytuacji nie powstaje obowiązek podatkowy, warto zasięgnąć porady doradcy podatkowego albo - z tzw. ostrożności - złożyć stosowne zeznanie podatkowe na druku SD-Z2 (procedurę opisuję szczegółowo w wariancie drugim).
Co prawda dosłowne brzmienie art. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn (1) nie wskazuje, aby takie przesunięcie było przedmiotem ustawy, jednak skutki nieprawidłowego zakwalifikowania danej czynności jako niebędącej darowizną, a w ślad za tym niedopełnienie wymogów formalnych mogłoby narazić panią na skutek w postaci obowiązku zapłaty podatku. Wkraczam tu jednak w materię podatkową, w której nie jestem specjalistą i w tym zakresie jest to wyłącznie moja prywatna opinia.
Wariant II:Ma miejsce wówczas, gdy małżonek, który zgadza się na uszczuplenie majątku wspólnego na rzecz majątku osobistego, nie chce w przyszłości rozliczać tego przesunięcia. Czyli godzi się, że nie będzie nigdy dochodzić zwrotu czy też rozliczenia tej kwoty (traci coś bezpowrotnie). Wówczas będzie to klasyczna darowizna. Z definicji darowizny zawartej w art. 888 kodeksu cywilnego, wynika, iż darczyńca zobowiązuje się do
bezpłatnego świadczenia na rzecz drugiej strony (obdarowanego) kosztem swojego majątku. Czyli, wbrew potocznemu rozumieniu darowizny, nie jest ona "za coś". Jeśli daję, to czynię to bezinteresownie, nie oczekując niczego w zamian.
Jeśli podjęliby państwo decyzję, że jest to darowizna, to aby - tak jak pani napisała - nie płacić podatku od darowizny, wiąże się z nią kilka wymogów formalnych:
Zgodnie z art.
4a ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn [
tekst jednolity Dz. U. z dnia 16 stycznia 2015 roku, poz. 86 z późn. zm.],
zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych między innymi przez małżonka, jeżeli:
1)
zgłosi nabycie właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie
sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego, który w przypadku darowizny powstaje:
a) z chwilą złożenia przez darczyńcę oświadczenia w formie aktu notarialnego,a w razie zawarcia umowy bez zachowania przewidzianej formy:
b)
z chwilą spełnienia przyrzeczonego świadczenia; Czytaj także: cudzoziemcy kupują mieszkania w Trójmieście2) w przypadku, gdy przedmiotem nabycia tytułem darowizny są
środki pieniężne, a wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, przekracza kwotę 9 637,00 zł,
udokumentuje ich otrzymanie dowodem przekazania na rachunek płatniczy nabywcy, na jego rachunek, inny niż płatniczy, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej lub przekazem pocztowym.Czyli reasumując:- trzeba dokonać przelewu z opisem: darowizna
(2)- trzeba podpisać umowę w formie aktu notarialnego - wówczas więcej formalności nie ma (bo akt notarialny zastępuje obdarowanemu deklarację podatkową, jednakże
uwaga! - nie zastępuje obowiązku udokumentowania otrzymania tych środków!(3)albo:- trzeba dokonać przelewu z opisem: darowizna,
- trzeba zawrzeć umowę w zwykłej formie pisemnej
wówczas trzeba pamiętać o tym, aby
najpierw był przelew, a potem umowa (gdyż obowiązek podatkowy powstaje z chwilą spełnienia świadczenia, a umowa darowizny środków pieniężnych, która nie została zawarta w formie aktu notarialnego jest ważna tylko wówczas, gdy "przyrzeczone świadczenie zostało spełnione" (art. 890 § 1 zd. 2 kodeksu cywilnego), więc kolejność zdarzeń jest tu istotna,
- następnie zaś trzeba złożyć do właściwego naczelnika urzędu skarbowego w terminie
sześciu miesięcy od dnia powstania obowiązku podatkowego opisanego szczegółowo wyżej (od spełnienia świadczenia - wpływu na rachunek), deklarację podatkową na druku
SD-Z2.Warto pamiętać, że w przypadku niespełnienia warunków, o których mowa w art. 4a ust. 1-2, omówionych wyżej, nabycie podlega opodatkowaniu na zasadach określonych dla nabywców zaliczonych do I grupy podatkowej - czyli zwolniona od podatku w przypadku męża i żony jest wyłącznie kwota 9 637,00 zł.
Obowiązek zgłoszenia nie obejmuje przypadków, gdy: 1) wartość majątku nabytego łącznie od tej samej osoby lub po tej samej osobie w okresie 5 lat poprzedzających rok, w którym nastąpiło ostatnie nabycie, doliczona do wartości rzeczy i praw majątkowych ostatnio nabytych, nie przekracza kwoty 9 637,00 zł (ale przy darowiźnie kwoty potrzebnej na nabycie mieszkania wydaje się być niemożliwe)
lub
2) gdy nabycie następuje na podstawie umowy zawartej w formie aktu notarialnego.
Warte podkreślenia jest też to, że stroną takiej umowy darowizny będą jako darczyńcy
oboje małżonkowie, zaś obdarowaną będzie
żona, chyba że mąż posiada swój majątek osobisty, z którego dokonuje darowizny, ale z treści przytoczonego stanu faktycznego to nie wynika.
W przypadku niejasności można zawsze uzyskać w tej sprawie informację w kancelarii notarialnej, korzystając z infolinii Krajowej Informacji Podatkowej lub zasięgnąć porady doradcy podatkowego.
Uwaga!Przytoczone tu warianty odnoszą się do sytuacji - jak wskazano w stanie faktycznym - małżonków, którzy pozostają ze sobą we wspólności majątkowej. W przypadku małżeństw obywateli polskich z obcokrajowcami nie zawsze tak musi być, więc każdy przypadek należy rozpatrywać indywidualnie.
(1)1. Podatkowi od spadków i darowizn, zwanemu dalej "podatkiem", podlega nabycie przez osoby fizyczne własności rzeczy znajdujących się na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej lub praw majątkowych wykonywanych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, tytułem:
1) dziedziczenia, zapisu zwykłego, dalszego zapisu, zapisu windykacyjnego, polecenia testamentowego;
2) darowizny, polecenia darczyńcy;
3) zasiedzenia;
4) nieodpłatnego zniesienia współwłasności;
5) zachowku, jeżeli uprawniony nie uzyskał go w postaci uczynionej przez spadkodawcę darowizny lub w drodze dziedziczenia albo w postaci zapisu;
6) nieodpłatnej: renty, użytkowania oraz służebności.
(2) Pojawiły się orzeczenia rozstrzygające na korzyść podatników, którzy nie dochowali warunku rozumianego ściśle jako przelew: np. orzeczenie, które dopuszcza wpłatę własną obdarowanego - wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 12 kwietnia 2013 roku, II FSK 1628/11 z tezą: Obdarowany sam może wpłacić sobie darowiznę na konto - to wystarczy, by darowizna była zwolniona z podatku i wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 22 kwietnia 2015 roku, II FSK 619/13 z tezą: Skoro poza wszelką wątpliwością pozostaje fakt, że podatnik otrzymał od matki darowiznę środków pieniężnych, co wynika zarówno z dokumentów bankowych jak i aktu notarialnego oraz zgłosił nabycie darowizny do urzędu skarbowego, to sama okoliczność przekazania tych środków do rąk własnych obdarowanego tj. poza rachunkiem bankowym lub przekazem pocztowym, nie jest wystarczająca do zakwestionowania prawa do skorzystania ze zwolnienia przewidzianego w art. 4a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, odmiennie jednak w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedzibą w Warszawie z dnia 30 lipca 2014 roku, III SA/Wa 487/14: Warunku udokumentowania przekazania środków pieniężnych na rachunek bankowy nabywcy nie spełnia przekazanie tych środków obdarowanej w gotówce. Przepis art. 4a ust. 1 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn wyraźnie wskazuje, że przekazanie ma nastąpić na rachunek bankowy i to rachunek nabywcy.
(3) Wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego siedzibą w Poznaniu z dnia 2 grudnia 2010 roku, III SA/Po 479/10, z następującą tezą: 1. Darowizny opodatkowane są na takich samych zasadach jak spadki i objęte podobnymi zwolnieniami, ale tylko w wypadku darowizn pieniężnych trzeba spełnić dodatkowe warunki. Bez znaczenia w tym zakresie pozostaje fakt, iż to dokument urzędowy w postaci aktu notarialnego zastępuje wymóg udokumentowania darowizny. Przecież darowizna, jeśli nie dotyczy nieruchomości czy spółdzielczych własnościowych praw do lokalu nie musi mieć dla swej ważności formy notarialnej. Nie jest też bezwzględnie konieczne zawarcie jej na piśmie. Umowa darowizny jest bowiem ważna, jeśli przedmiot darowizny np. pieniądze właśnie trafiły do rąk obdarowanego i ten właśnie fakt wymaga udokumentowania, zgodnie z przepisami podatkowymi. 2. Darowanie środków pieniężnych musi zostać udokumentowane ich przekazaniem na rachunek bankowy, a jedynie od formy czynności cywilnoprawnej zależy kto dokona takiego zgłoszenia. Zawarcie aktu zdjęło z obdarowanego obowiązek zgłoszenia nabycia własności rzeczy w urzędzie skarbowym, natomiast nadal pozostał aktualny warunek zwolnienia, czyli udokumentowania, zgodnie
z zapisami ustawy faktu przekazania środków pieniężnych.
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności? Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy