Służebności - część I

Na prośby naszych Czytelników rozpoczynamy wyjaśnianie istoty służebności, skupiając się zwłaszcza na służebności drogi koniecznej. Nierzadko jednak zdarza się, iż mamy do czynienia z tzw. służebnością mieszkania. Dziś zaprezentujemy ogólne informacje na temat służebności jako takich oraz skupimy się na tzw. służebnościach gruntowych.

Służebność w ogólności

Służebności należą do tzw. ograniczonych praw rzeczowych. Ich zamknięty katalog zawarty jest w art. 244 kodeksu cywilnego. Wspólne przepisy ogólne dotyczące sposobu ustanawiania, przenoszenia, zrzeczenia, wygaśnięcia, zmiany treści, pierwszeństwa i ochrony zostały uregulowane w przepisach księgi drugiej tytułu trzeciego (art. 244-251 k.c.). Przypomnijmy, iż nie wszystkie jednak ograniczone prawa rzeczowe uregulowane zostały w k.c. Poza kodeksem uregulowane zostały przepisy dotyczące hipotek, praw spółdzielczych i zastawu rejestrowego.

Istotę tych praw można dobrze zobrazować poprzez ich porównanie z prawami obligacyjnymi. Ograniczone prawa rzeczowe są skuteczne wobec wszystkich innych osób (podobnie jak własność). Zaś prawa obligacyjne przysługują tylko w stosunku do określonych osób (dłużników).

Podział służebności

Służebności dzielą się na gruntowe i osobiste. Obie kategorie służebności obciążają nieruchomość, chociaż w odmiennym celu i na rzecz różnych podmiotów prawa. Służebności gruntowe obciążają nieruchomość na rzecz osoby fizycznej lub prawnej, będącej właścicielem innej nieruchomości (z niekonstytucyjnym, jak się zdaje, zastrzeżeniem, że wymaganie to nie dotyczy spółdzielni produkcji rolnej). Służebności osobiste natomiast obciążają nieruchomość wyłącznie na rzecz osoby fizycznej, bez względu na to, czy jest ona właścicielem innej nieruchomości. W sprawach nieuregulowanych odmiennie stosuje się do służebności osobistych odpowiednio przepisy o służebnościach gruntowych. Służebności gruntowe mogą obciążać nie tylko własność, ale i użytkowanie wieczyste. Służebności gruntowe ogólnie mają większe znaczenie gospodarcze, stąd poświęcimy im nieco więcej miejsca.

Służebności gruntowe

Służebności gruntowe są ze swej natury związane z sąsiedztwem nieruchomości jako prawo, którego jedynym celem jest ułatwienie korzystania z jednej nieruchomości (władnącej) przez zwiększenie jej użyteczności kosztem nieruchomości obciążonej (służebnej), będącej własnością innej osoby. Uprawnionym z tytułu służebności gruntowej jest każdorazowy właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości władnącej, to znaczy, że służebność - jako część składowa nieruchomości (art. 50 k.c.) - przechodzi wraz z własnością nieruchomości na nabywcę.

Treść służebności gruntowej

Stosownie do treści art. 285 § 1 k.c. treścią służebości jest możliwość obciążenia nieruchomości (tzw. nieruchomości obciążonej) na rzecz właściciela innej nieruchomości (tzw. nieruchomości władnącej) prawem, którego treść polega: bądź na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej, bądź na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możności dokonywania w stosunku do niej określonych działań, bądź też na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać określonych uprawnień, które mu względem nieruchomości władnącej przysługują na podstawie przepisów o treści i wykonywaniu własności.

W każdym przypadku ustanowienie służebności nastąpić może tylko w celu zwiększenia użyteczności gospodarczej nieruchomości władnącej lub jej oznaczonej części. Oznacza to, iż prawnie istotne są wyłącznie okoliczności związane z samą nieruchomością, na rzecz której miałaby być ustanowiona służebność, nie zaś okoliczności dotyczące konkretnego właściciela tej nieruchomości w danym momencie. Tym samym wygoda właściciela nieruchomości władnącej nie jest wystarczającym uzasadnieniem dla ustanowienia służebności.

Wyróżnić można służebności czynne (pozytywne) i bierne (negatywne). Służebności czynne (pozytywne) polegają na tym, że właściciel jest uprawniony do korzystania w określony sposób z innej nieruchomości, a więc może - w granicach przysługującej mu służebności - wkraczać w sferę uprawnień właścicielskich właściciela innej nieruchomości, np. przechodzić przez nią, korzystać ze znajdującej się na niej studni. Służebności bierne (negatywne) polegają na ograniczeniu właściciela nieruchomości służebnej w wykonywaniu jego uprawnień wynikających z prawa własności tej nieruchomości, np. przez zakaz budowy na nieruchomości domu w sposób zasłaniający sąsiadowi widok oraz światło i przeszkadzający w niezakłóconym odbiorze telewizji lub radia.

Służebność gruntowa natomiast nie może polegać na zobowiązaniu właściciela nieruchomości służebnej do określonego działania w interesie lub na rzecz właściciela nieruchomości władnącej.

Służebność gruntowa zawsze obciąża całą nieruchomość, nigdy zaś udział w jej własności. W konsekwencji niedopuszczalne jest ustanowienie służebności na udziale we współwłasności. Nie jest również możliwe ustanowienie służebności między współwłaścicielami nieruchomości, którzy dokonali tzw. podziału do używania (tzw. quoad usum). Obciążenie nieruchomości służebnością trzeba odróżnić od oznaczenia zakresu wykonywania służebności, np. określenia drogi, przez którą będzie następował przejazd, która zawsze ograniczona będzie do fizycznie określonej części nieruchomości.

Należy tu dodać, iż posiadacz nieruchomości władnącej, inny niż jej właściciel (np. dzierżawca), jest uprawniony do posiadania służebności związanych z nieruchomością władnącą. Posiadanie to jednak będzie posiadaniem zależnym w zakresie danego rodzaju służebności.

Jako prawo związane z nieruchomością i stanowiące jej część składową, służebność gruntowa nie może być przedmiotem obrotu. Wynika z tego, że nabycie nieruchomości przez zasiedzenie obejmuje także przysługującą każdoczesnemu jej właścicielowi służebność gruntową. Służebność gruntowa jest bowiem co do zasady prawem nieograniczonym co do czasu trwania.

Ustanowienie służebności gruntowych

Źródłem powstania służebności gruntowych może być umowa, orzeczenie sądu, zasiedzenie, a w nielicznych i wyjątkowych wypadkach, wyraźnie w ustawie przewidzianych, także decyzja administracyjna.

Podstawowym źródłem służebności jest umowa. Ustalenie wynagrodzenie za ustanowienie służebności jest fakultatywne i zależy jedynie od woli stron. Dla oświadczenia właściciela nieruchomości służebnej, który ustanawia służebność, niezbędny jest pod rygorem nieważności akt notarialny. Stosowna umowa może być zawarta pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu

Służebność gruntowa może być nabyta przez zasiedzenie tylko w wypadku, gdy polega na korzystaniu z trwałego i widocznego urządzenia. Przepisy o nabyciu własności nieruchomości przez zasiedzenie stosuje się odpowiednio (por. wcześniejsze numery naszego pisma), stąd też niezbędny będzie upływ 20 lat w przypadku dobrej wiary i 30 lat w przypadku złej wiary. Trwałym i widocznym urządzeniem będzie efekt świadomego i pozytywnego działania ludzkiego, mającego na celu przystosowanie do korzystania z gruntu służebnego, np. jako konkretnego szlaku drożnego o jednoznacznie wskazanej trasie przebiegu.

Służebność może być ustanowiona postanowieniem sądu w postępowaniu o dział spadku lub o zniesienie współwłasności nieruchomości, jeżeli jest niezbędna ze względu na ustalany sposób podziału.

Dla powstania służebności nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej, jednak w braku wpisu nawet prawidłowo ustanowiona służebność może wygasnąć, jeśli nieruchomość obciążona zostanie nabyta przez osobę trzecią w okolicznościach pozwalających na działanie zasady wiary publicznej ksiąg wieczystych. Skutek ten nie nastąpi tylko w stosunku do służebności ustanowionych na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej i - co istotniejsze - służebności drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia (pisaliśmy o tym w artykule o prawie sąsiedzkim).

Wygaśnięcie służebności gruntowej

Wygaśnięcie służebności następuje z przyczyn typowych dla wszystkich praw rzeczowych ograniczonych, a mianowicie na skutek:
zrzeczenia się przez właściciela nieruchomości władnącej (art. 246 k.c.), konfuzji (art. 247 k.c.), tzn. połączenia w jednej osobie własności nieruchomości władnącej i nieruchomości obciążonej,
egzekucyjnej sprzedaży nieruchomości obciążonej (art. 1000 i 1001 k.p.c. z przewidzianymi w tych przepisach wyjątkami),
niewykonywania przez lat dziesięć (art. 293 k.c.),
zniesienia (art. 294, 295 k.c.), o czym poniżej.

Zniesienie służebności gruntowej

Właściciel nieruchomości obciążonej, a także jej wieczysty użytkownik mogą żądać zniesienia służebności gruntowej w sytuacjach określonych w art. 294 i 295 k.c. Według pierwszego z tych przepisów właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności gruntowej za wynagrodzeniem, gdy łącznie spełnione zostaną dwie przesłanki:
- wskutek zmiany stosunków służebność stała się dla niego szczególnie uciążliwa,
- nie jest konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej.

Artykuł 295 natomiast stanowi, że jeżeli służebność gruntowa utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia.

Jeżeli zniesienie służebności nie może nastąpić na podstawie porozumienia pomiędzy właścicielami obu nieruchomości, następuje to w drodze procesu, Zniesienia służebności natomiast nie można dokonać w postępowaniach o dział spadku, przy znoszeniu współwłasności i podziale majątku wspólnego. W nielicznych wypadkach określonych w ustawie zniesienie służebności może nastąpić w drodze decyzji administracyjnej.

W kolejnym artykule omówimy treść i rodzaje służebności gruntowych, w tym służebność drogi koniecznej.