Wiadomości

stat

Spór w sprawie wynajmu apartamentu

interwencja trojmiasto.pl
fot. fotolia/mariesacha

W Trójmieście przybywa apartamentów kupowanych z myślą o wynajmie dobowym, a wraz z nimi właścicieli, którzy ze swoich lokali chcą czerpać korzyści. Obsługę najmu oddają w ręce firm, które zajmują się tym profesjonalnie. Bywa jednak, że w takiej współpracy dochodzi do ostrych spięć. Swoją historię opowiedzieli nam nasi czytelnicy, pan Grzegorz i pan Paweł.



W 2014 roku kupiliśmy dwa mieszkania na osiedlu Nadmorski Dwór. Zaaranżowane, wykończone i urządzone zostały z myślą o krótkoterminowym najmie. Ponieważ obaj pracujemy intensywnie, zdecydowaliśmy, że obsługę najmu zlecimy firmie, która będzie zajmowała się wszystkim kompleksowo - od poszukiwania najemców przez kontakt z nimi, sprzątanie lokali aż po rozliczenia.

Pierwsza firma, którą wybraliśmy na podstawie oceny ofert zamieszczonych w Internecie zapewniała naszym zdaniem niedostateczne obłożenie w szczycie sezonu. Sprawa szybko się wyjaśniła. Ponieważ jesteśmy z Trójmiasta, łatwo było nam kontrolować, co dzieje się w mieszkaniach. Kiedy zastaliśmy tam gości, których obecność nie została ujęta w systemie rezerwacyjnym, szybko rozwiązaliśmy umowę. Oczywiście właściciel firmy zapewniał nas, że to przypadek i jakiś błąd systemu, ale w ten sposób naruszone zaufanie trudno byłoby odbudować.

Nauczeni tym doświadczeniem wybierając kolejnego operatora spotkaliśmy się z wieloma firmami. Przekonała nas oferta firmy, która co prawda pobierała wyższą prowizję za obsługę najmu, ale też ma w swoim portfolio dużo apartamentów, z czego wywnioskowaliśmy, że wiele osób jej ufa. Strona internetowa też jest dobrze przygotowana. Jej właściciel przekonywał, że sam jako właściciel nieruchomości na wynajem miał problem z profesjonalną obsługą najmu, więc teraz potrafi ją zapewnić na najwyższym poziomie.

Na naszej decyzji ostatecznie zaważyły przedstawione symulacje naszych zarobków z najmu. Wersja optymistyczna mówiła o niecałych 40 tys. przychodu z najmu mieszkania rocznie. Poprosiłem o wersję pesymistyczną, ale i wyliczone tutaj niecałe 30 tys. z mieszkania było dla nas satysfakcjonujące (to już po odliczeniu prowizji za obsługę). Według zapewnień wariant optymistyczny był bardziej prawdopodobny, bo firma miała szerokie kontakty z zagranicznymi agencjami, które poszukują mieszkań na wynajem w Polsce.

Z czasem okazało się, że około 90 proc. rezerwacji pochodzi z serwisu booking.com. Dowiedzieliśmy się o tym wiele miesięcy później przeglądając dokumentację najmu swoich mieszkań, zaniepokojeni niskimi wpływami z najmu. Dowiedzieliśmy się wtedy także, że każdy klient płaci dodatkowo 130 zł za sprzątanie, 25 złotych za dobę za parking, 50 złotych za dowóz kluczy pod drzwi mieszkania. Żadna z tych opłat nie została z nami uzgodniona. Okazało się także, że są dodatkowe opłaty za dostawki powyżej czterech, chociaż lokale były przygotowane dla sześciu osób. Zdarzały się także przypadki, kiedy klient odwoływał rezerwację mniej niż 30 dni przed przyjazdem. W takim przypadku tracił zaliczkę. My nigdy tych pieniędzy nie zobaczyliśmy. A z dokumentacji wynika, że takich przypadków było kilka, jeden nawet na kwotę 900 zł.

Przyznajemy, że umowa, którą zawarliśmy z firmą IRS nie była konsultowana z żadnym prawnikiem. Jest w niej zapisane po prostu, że nam - właścicielom - należy się 60 proc. z najmu. Nie ma ani słowa o tym, jakie są dodatkowe koszty, ani jakie mają być gwarantowane wpływy. I co w przypadku, kiedy nie są na takim poziomie. Ale też nie sądziłem, że tak profesjonalna firma nie będzie w stanie zapewnić obiecanego obłożenia a na dodatek będzie zarabiała na dodatkowych opłatach, o których właściciel nic nie wie. Jest oczywiście więcej pojedynczych elementów, które powodowały nasze niezadowolenie.

Po siedmiu miesiącach współpracy zażądaliśmy spotkania z właścicielem, aby wyjaśnić przyczynę niskich dochodów. Doszło do niego dopiero, kiedy zagroziliśmy zerwaniem umowy. Przekonano nas, że będzie lepiej. Podobnie było na spotkaniu w lutym tego roku, kiedy już w zasadzie byliśmy zdecydowani, by współpracę zakończyć. Umówiliśmy się na obniżenie prowizji do czasu osiągnięcia obiecanych przychodów. Niestety nie podpisaliśmy aneksu do umowy. Więc właściciel firmy nie potraktował tych ustaleń poważnie. Wystawialiśmy faktury z prowizją według mailowych ustaleń, a pieniądze przestały wpływać. Ostatnia płatność miała miejsce w maju. Na chwilę obecną zaległość IRS z tytułu wystawionych faktur przekroczyła 50 tys. zł.

Wypowiedzieliśmy najem, pytamy, dlaczego nie są płacone faktury. Na zmianę słyszymy informację, że księgowa jest na urlopie lub że kwoty są źle wyliczone. Wcześniej nikt nie dał nam o tym znać. Zabraliśmy z biura IRS segregatory z dokumentacją dotyczącą najmu naszej własności. Na to właściciel firmy zaczął nas straszyć policją. Tymczasem, nie mając przychodów z najmu, z własnej kieszeni musimy spłacać kredyty na zakup tych mieszkań.

Jesteśmy ogromnie rozczarowani, chcemy ostrzec osoby, które liczą na dobry i uczciwy zarobek na najmie mieszkań, które wierzą, że inwestowanie w mieszkania się opłaca. Nauczyliśmy się, że każdą umowę trzeba konsultować z prawnikiem, bo nie można liczyć na ludzką uczciwość. Naszą sprawą aktualnie zajmuje się kancelaria prawna, która bezskutecznie próbowała porozumieć się z IRS. W tej chwili pozostaje jedynie droga sądowa.

Odpowiada Robert Studziński, dyrektor generalny w firmie IRS

Panowie, którzy opisali tę historię nazywają naszą usługę "obsługą najmu". Tymczasem nasza usługa polega na świadczeniu usług hotelarskich, tj. oferowaniu naszym gościom noclegu wraz z bogatym wachlarzem dodatkowych usług i serwisem podobnym do hotelu 4- i 5-gwiazdkowego. Nasza oferta jest wystawiona do sprzedaży za pośrednictwem naszej witryny internetowej oraz portali pośredniczących lub biur podróży i temu podobnych kanałów dystrybucyjnych. Nasz gość ma całodobową obsługę, łącznie ze śniadaniami i usługą concierge. Właściciel apartamentu, który ma u nas status Partnera otrzymuje wynagrodzenie zależne od wartości sprzedanych noclegów i miejsca parkingowego. Partner ma stały podgląd do systemu, z którego może samodzielnie wygenerować sobie raport, na podstawie którego powinien wystawić nam dokument księgowy zależny od sposobu rozliczenia z fiskusem, który wybrał. Więc to nie my poszukujemy gości, ale pokazujemy naszą usługę w różnych kanałach dystrybucyjnych i to goście nas wybierają czytając opinię na nasz temat, zapoznając się z naszą ofertą etc.

W czasie ustalania warunków współpracy przedstawiliśmy symulację, ale nie zapewnialiśmy klienta o tym, że uzyska przedstawione w niej dochody, a zamiast tego podkreślaliśmy, że symulacja jest tylko i wyłącznie poglądowa. Nikt nie gwarantuje żadnych wpływów. Taki jest rynek, na którym działamy. Jeżeli właściciel chce mieć gwarancję wpływów, musi się zgodzić na niższe przychody, ale pan Paweł zgodził się na procent od naszych przychodów z najmu, bo liczył na większy zysk. Pan Paweł jest przedsiębiorcą i planuje swoje inwestycje bardzo ostrożnie. Zarzuty wobec nas są podyktowane nagłym apetytem na większe zyski, których rynek nie pozwala osiągnąć i próbuje nas obwinić za obiektywne przyczyny obecnego stanu rzeczy. Mamy do czynienia ze sporem dwóch przedsiębiorców, w którym pan Paweł udaje, że nie rozumie mechanizmów rynkowych prowadzenia działalności gospodarczej i chce bezprawnie wymusić na nas zmianę warunków umowy, na co my się nie godzimy, bo nas na to nie stać.

Co do kosztów, o których Pan Paweł podobno nie wiedział: nie obciążamy gości za sprzątanie - to jest opłata serwisowa, której składową jest sprzątanie. Za parking pan Paweł otrzymywał wynagrodzenie, a w umowie jest zgoda Partnera na pobieranie przez Operatora dodatkowych opłat i nie mam obowiązku uzgadniania ich z właścicielem apartamentu. Nasza umowa wyraźnie definiuje, za co wynagrodzenie ma otrzymać Partner. Absurdalne są więc oczekiwania dotyczące zwrotu zaliczek od klientów, którzy nie dojechali. Ponadto wszystkie usługi są transparentnie opisane na naszej witrynie.

Nigdy nie pobieraliśmy w tym apartamencie dodatkowych opłat za dostawki, bo są one czteroosobowe.

Partner twierdzi, że planował zakończyć współpracę z nami. Ja nigdy takiej deklaracji nie usłyszałem. Nie umawialiśmy się na obniżenie prowizji. Trwały negocjacje, które zostały przerwane przez partnera. Największym oszczerstwem jest informacja o tym, że nie zostały zapłacone faktury. Całe wynagrodzenie zostało zgodnie z umową zapłacone. Nie było także skutecznego wypowiedzenia umowy. Otrzymaliśmy w połowie września pismo o wypowiedzeniu umowy bez zachowania terminu wypowiedzenia z powodu braku płatności. Jak wskazałem powyżej wszystkie płatności były regulowane, więc nie można powoływać się na przyczynę, której nie ma. W odpowiedzi na to pismo poprosiłem o wyjaśnienie, jak mamy traktować to pismo, czy ma to być potraktowane jako wypowiedzenie zgodnie z warunkami umowy. Do dziś odpowiedzi nie otrzymałem. W międzyczasie spotkałem się z prawnikiem pana Pawła, który próbował naciskać na mnie, abym zmienił warunki umowy, bo moja firma ucierpi wizerunkowo. Teraz domyślam się, że chodziło o list do portalu Trojmiasto.pl. W mojej ocenie jest to nieeleganckie i nieetyczne zachowanie. Nie będziemy ulegali szantażom. Mam spore grono zadowolonych partnerów, którzy pracują z nami według zasady "win win" i nie oczekują rzeczy niemożliwych.

Panowie weszli bezprawnie w posiadanie dokumentacji
- podczas mojej nieobecności wtargnęli do biura i przywłaszczyli sobie segregatory należące do naszej spółki (z danymi wrażliwymi naszych gości, które są chronione ustawą o GIODO). Po tym incydencie zgłosiliśmy sprawę na policję, która przekazała akta sprawy do prokuratury. Takie działanie jest ścigane prawem i mam nadzieję, że Panowie poniosą surowe konsekwencje, bo przywłaszczyli sobie bezprawnie cudzą własność.

Dla nas to niezmiernie przykre i zaskakujące doświadczenie. Cywilizowany przedsiębiorca, gdy nie jest zadowolony z usług, po prostu wypowiada warunki umowy. W tym przypadku pan Paweł nie chciał wypowiedzieć umowy, a chciał nas zmusić do zmiany jej postanowień siłowymi rozwiązaniami. Podjęliśmy negocjacje, bo szanujemy każdego klienta, ale nie spodziewaliśmy się że pan Paweł, motywowany przez swojego brata Grzegorza, bez naszej zgody zacznie wystawiać faktury o zawyżonej wartości, niezgodnie z umową, dodatkowo będzie nas wykorzystywał, abyśmy przygotowywali apartament dla jego potrzeb bezpłatnie i jeszcze kradł naszą własność wtargnąwszy do naszego biura pod moją nieobecność. Mam nadzieję, że organy ścigania sprawę potraktują poważnie - ku przestrodze takich pseudoprzedsiębiorców, którym widać przepisy prawa są obojętne. Obecnie klucze zostały z naszego biura podstępnie zabrane, my natomiast mamy rezerwacje na te apartamenty, więc poniesiemy szkodę w postaci wynajęcia alternatywnego apartamentu dla naszych gości, eksponując się na ich ewentualne niezadowolenie. Sprawa niewątpliwie znajdzie swój finał w sądzie, bo ci panowie wielokrotnie złamali zarówno zapisy naszej umowy, jak też prawo, narażając moją spółkę na szwank. Obecnie przygotowuję materiał do obsługującej nas kancelarii prawnej i po analizie prawnej podejmę decyzję, jakie podjąć dalsze kroki.

Po publikacji, odpowiedź Pana Grzegorza i Pana Pawła:

1. Prawdą jest, że IRS nie poszukuje klientów. Praktycznie jedynym źródłem ich pozyskania jest serwis booking.com, do którego dostęp może mieć każdy. To przeczy zapewnieniom IRS, które słyszeliśmy przed zawarciem umowy o własnych źródłach skutecznego pozyskiwania klientów.

2. Symulacja dochodów przedstawiona przed podpisaniem umowy wskazywała na możliwą (niegwarantowaną przez IRS, co jest zrozumiałe) kwotę przychodów, która dawała 9- procentową stopę zwrotu. Pan Dyrektor argumentował, iż swoje szacunki opiera na rzeczywistych dochodach, jakie generują apartamenty, które IRS ma pod swoją "opieką". Co się stało, iż IRS nie jest w stanie zapewnić przychodów, które wynikają z pesymistycznej wersji symulacji, o którą poprosiliśmy przed podpisaniem umowy, a który to scenariusz według IRS nie miał prawa się zrealizować?

3. Pana Studzińskiego najbardziej zabolała kwestia wynagrodzenia, za które IRS zalega od wielu miesięcy. Fakty są następujące: po uzgodnieniu nowych warunków współpracy na początku 2016 roku IRS uregulował należności za dwie faktury wystawione zgodnie z tymi ustaleniami. Od tamtego czasu zostało wystawionych pięć faktur (dotyczących najmu obu lokali) na łączną kwotę ponad 50 tys. zł brutto, które do tej pory nie zostały przez IRS uregulowane. Do czasu wypowiedzenia umowy IRS nie kwestionował prawidłowości wystawionych faktur. A teraz uchyla się nawet od odpowiedzi na pismo reprezentującej nas kancelarii prawnej, w której kierowana jest prośba o wskazanie, jaką kwotę wynagrodzenia IRS uznaje jako bezsporną.

4. Dokumenty dotyczące najmu lokali zostały skopiowane w obecności pracownicy IRS. Nerwowa reakcja Pana Dyrektora z IRS wynika z tego, iż ich analiza dowiodła wielu nieuczciwych praktyk IRS, w tym pobieraniu należności od klientów i ich nierozliczanie z właścicielem lokali.

5. O naszym niezadowoleniu ze współpracy z IRS i chęci rozwiązania umowy Pan Studziński wiedział od końca roku 2015 - o tym świadczy bogata korespondencja. Za każdym razem jednak pojawiały się obietnice poprawy sytuacji, które miały na celu kontynuację współpracy czyli de facto utrzymania naszych lokali w ofercie IRS. A to nic nie kosztowało IRS. A jak się pojawił klient to IRS zarabiał - opłatę za przygotowanie apartamentu, za dowóz kluczy, za późny przyjazd, za parking i 40 proc. ceny za wynajem, który ustalali dowolnie. IRS nie poczuwał się nawet do utrzymywania lokali w należytym stanie technicznym - po dwóch latach współpracy lokale nadają się do poważnego remontu. Umowa została skutecznie wypowiedziana na początku sierpnia tego roku. Mimo tego IRS nie chciał wydać należących do nas lokali i wprowadzał w systemie rezerwacje (fikcyjne) na kolejne miesiące. Ostatecznie zmuszeni zostaliśmy do wymiany zamków w celu odzyskania możliwości władania swoją własnością. Pan Dyrektor Generalny chyba nie może zaakceptować sytuacji, że właściciel śmiał skorzystać ze swojego prawa do wypowiedzenia umowy i zerwania współpracy - na witrynie internetowej IRS w dalszym ciągu figurują moje lokale opatrzone zdjęciami, do których IRS nie posiada praw autorskich, co tylko potwierdza, że Pan Dyrektor stawa się ponad prawem.

6. Pan Studziński w swej wypowiedzi chętnie posługuje się oskarżeniami o działanie niezgodne z prawem, oszczerstwa czy szantaż. Tymczasem to właśnie ten Pan na każdym kroku straszy prokuraturą czy sądami. Przestrzegam przed współpracą z tak nieuczciwym partnerem. Z tej perspektywy jedynie żałuję, iż przed zawarciem umowy nie sprawdziłem internetowych opinii o tym Panu chociażby w związku z nieregulowaniem należności pracownikom jednej z jego spółek z branży stoczniowej.

Podpisuj umowę "na złe czasy"
Na temat umowy zawartej pomiędzy stronami konfliktu wypowiada się radca prawny Wojciech Kawczyński z kancelarii Kawczyński-Kieszkowski

Jedną z podstawowych zasad, o której należy pamiętać zawierając jakąkolwiek umowę, jest zasada, że umowę zawiera się na "złe czasy". Dlatego zawsze przed jej podpisaniem warto skonsultować ją z prawnikiem, który doradzi nam, które postanowienia umowne są dla nas niekorzystne i w przyszłości mogą okazać się problemem. Zanim jednak podpiszemy umowę, a nawet skonsultujemy ją z prawnikiem, jest kilka kwestii, które możemy sprawdzić samodzielnie.

1. Zweryfikujmy opinie o tym kontrahencie na stronach internetowych, portalach społecznościowych itp. Oczywiście powinniśmy tu kierować się zdrowym rozsądkiem i nie przesadzać z zawierzaniem informacjom opublikowanym w opiniach. Niemniej jednak w sytuacji, kiedy na temat danego kontrahenta powtarzają się negatywne wpisy wskazujące na jakieś konkretne zastrzeżenia w stosunku do tej firmy innych osób, które z nią wcześniej współpracowały, powinniśmy zwrócić na to szczególną uwagę przed podpisaniem umowy.

2. Sprawdźmy firmę w rejestrze przedsiębiorców: każda spółka (poza spółkami cywilnymi) powinna być zgłoszona do Krajowego Rejestru Sądowego i jest zobowiązana do aktualizacji swoich danych w tym rejestrze. Spółkę handlową możemy sprawdzić samodzielnie na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości, natomiast spółki cywilne i jednoosobowe działalności gospodarcze możemy sprawdzić na stronie Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Wszelkie niezgodności między danymi uwidocznionymi w rejestrach a danymi deklarowanymi przez naszego kontrahenta ustnie czy pisemnie, powinny wzbudzić nasz niepokój. Oczywiście nie muszą od razu dyskwalifikować kontrahenta, może się zdarzyć tak, że aktualne dane zostały już zgłoszone do rejestru, ale nie zostały jeszcze w nim uwidocznione.

Warto w tym miejscu zauważyć, że spółki z o.o. i akcyjne, a niekiedy też inne spółki handlowe mają obowiązek corocznego zgłaszania do rejestru przedsiębiorców sprawozdania finansowego zawierającego informację o osiągniętym w zeszłym roku zysku lub stracie, co również możemy zweryfikować samodzielnie pobierając bezpłatnie odpis aktualny z wyżej wskazanej strony Ministerstwa Sprawiedliwości. Zazwyczaj sprawozdanie za zeszły rok zgłaszane jest w okresie wakacyjnym, stąd niepokojącym winno dla nas być jeśli spółka taka nie zgłosiła sprawozdań za lata poprzednie. Może to wynikać z przyczyn, za które spółka nie ponosi odpowiedzialności, ale może to wynikać z tego, że spółka chce ukryć niekorzystne wyniki z lat ubiegłych.
Z powyższego odpisu dowiemy się jednak tylko, czy spółka złożyła sprawozdanie finansowe, czy nie, natomiast nie dowiemy się, czy miała zysk, czy stratę. Aby się tego dowiedzieć musimy się udać do sądu, w którym przechowywana jest dokumentacja rejestrowa tej spółki. W przypadku spółek z województwa pomorskiego i okolic jest to Sąd Rejonowy Gdańsk Północ Wydział VII i VIII KRS przy ul. Piekarniczej 10 w Gdańsku. Jeśli z rachunków zysków i strat wynika, że spółka generowała przez wiele lat straty, to szczególnie przy działalności, która poza pierwszym rokiem funkcjonowania nie powinna generować szczególnie wysokich kosztów, jak np. profesjonalny krótkookresowy najem apartamentów, może to oznaczać, że w przyszłości możemy mieć kłopot z wyegzekwowaniem naszych roszczeń od tej spółki.

3. Warto też dokładnie zapoznać się z proponowanym wzorcem umowy. Można pozyskać dla porównania wzorce umów z kilku konkurencyjnych firm. Polepszy to naszą pozycję negocjacyjną w rozmowach z tą firmą, którą uznaliśmy za najbardziej wiarygodną. Jeśli jesteśmy konsumentem, czyli zawieramy umowę nie w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, to powinniśmy sprawdzić, czy umowa nie zawiera tzw. klauzul abuzywnych, czyli postanowień umownych, które są niedopuszczalne w umowach z konsumentami. Pełną taką listę możemy znaleźć na stronie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów.

Poza tym, warto zwrócić uwagę na kwestię regulacji praw i obowiązków obu stron w proponowanym wzorcu umowy. Podstawowym obowiązkiem firmy podnajmującej od nas lokale jest odebranie od nas lokalu, płacenie czynszu za wynajem, dbanie o ten lokal, tak aby nie uległ zniszczeniu - tutaj powinniśmy sprawdzić, czy firma jest na tę okoliczność ubezpieczona, co najmniej do wartości odtworzeniowej lokalu - i informowanie nas o wszystkich gościach chcących skorzystać z naszego lokalu. Ważne jest, aby postanowienia umowy były sformułowane jednoznacznie i nie upoważniały naszego kontrahenta do samodzielnych zmian istotnych warunków umowy, takich jak na przykład wysokość czynszu, poprzez np. odesłanie do stawek aktualnie opublikowanych na stronie internetowej kontrahenta.

Dobrym rozwiązaniem jest zapisanie w umowach czynszu minimalnego, czyli gwarantowanego, którego możemy się domagać co miesiąc, niezależnie od skuteczności firmy w pozyskiwaniu najemców.

Dodaj zdjęcie do artykułu
Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Tytuł:
Treść:
Autor (opcjonalny):
E-mail (opcjonalny):
Klikając "wyślij", akceptujesz regulamin dodawania opinii.
zamknij

Opinie (razem: 149)

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. Opinie niezwiązane z tematem artykułu, wulgarne, obraźliwe, naruszające prawo będą usuwane.

- jeżeli uważasz, że dana opinia nie powinna się tu znaleźć, zgłoś ją do moderacji.