Sprawdziliśmy, jak w Trójmieście wzrosły ceny mieszkań w ciągu ostatnich dziesięciu lat. Po porównaniu cen z okresu sprzed boomu 2007-2008 z cenami z końcówki ubiegłego roku okazało się, że w Gdańsku najbardziej podrożały mieszkania nowe - o ok. 43,5 proc., a w Gdyni mieszkania używane - o ok. 45,1 proc.
są kategorycznie za wysokie
59%
są wysokie, ale jednak ludzi na nie stać
17%
są na dobrym poziomie, tylko ludzie za mało zarabiają
20%
moglyby być nawet nieco wyższe
4%
Narodowy Bank Polski (NBP) od lat gromadzi szczegółowe dane na temat cen
transakcyjnych mieszkań w największych miastach Polski. Są to ceny netto, a więc w przypadku rynku pierwotnego nie uwzględniono w nich aktualnie 8 proc. podatku VAT, a w przypadku rynku wtórnego 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych. Dane z wykresów NBP porównaliśmy z przeciętnymi zarobkami netto mieszkańców Gdańska i Gdyni. Nawet biorąc pod uwagę, że realne zarobki większości osób są niższe niż statystyczna przeciętna podawana przez GUS, to na podstawie tej średniej można wyliczyć, że
mieszkaniec Gdańska za swoją statystycznie przeciętną miesięczną pensję (i to całą) może kupić ok. 0,6 m kw. mieszkania nowego i ok. 0,67 m kw. mieszkania używanego. Mieszkaniec Gdyni statystycznie nabyć może 0,53 m kw. mieszkania nowego i 0,68 m kw. mieszkania używanego.
Firma doradcza REAS, która analizuje zmiany
na rynku pierwotnym pod lupę wzięła z kolei okres od 2013 roku, który w obiegowych opiniach uznawany jest za czas względnej stabilizacji cen mieszkań.
- Odnotowany [od 2013 roku - red.] wzrost cen daleki jest wciąż od tego, z jakim mieliśmy do czynienia w czasie boomu lat 2006-2008. W znacznie mniejszym stopniu jest on obecnie zależny od popytu spekulacyjnego, a bierze się przede wszystkim ze wzrostu cen gruntów. Na podstawie wielu niedawnych transakcji gruntowych możemy oszacować, że udział ceny gruntu w cenie sprzedaży jednego metra kwadratowego powierzchni użytkowej mieszkania przekroczył poziom 20 procent. Poziom ten jest przez banki i podmioty związane z finansowaniem rynku uznawany za graniczny przy ocenie opłacalności projektu deweloperskiego. To wyznacza z kolei granicę postępującego wzrostu cen - rosnące koszty ziemi nie mogą być po prostu przerzucane na nabywcę, bo strona popytowa jest wciąż bardzo wrażliwa na te zmiany - komentuje Maximilian Mendel, partner w REAS.Z danych NBP, który bada co kwartał strukturę ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku deweloperskim wynika, że w Gdańsku w cenie metra kwadratowego
cena gruntu to około 15 proc. Jest to nadal mniej niż w innych dużych miastach Polski. Najwięcej kosztuje sama budowa. Niemały jest także zysk deweloperski.
REAS w swoim raporcie dotyczącym rynku pierwotnego opublikowanym po IV kwartale 2016 roku podkreśla, że statystycznie
wyraźnie widoczny jest wzrost cen w porównaniu z sytuacją z ostatniego kwartału 2015 r., który - w ujęciu sześciu miast Polski - wyniósł ponad 6 proc. Według analityków REAS wynika on z jednej strony ze wzrostu oczekiwań cenowych deweloperów, ale
może mieć także związek ze spadkiem liczby nowych inwestycji w przedziale cenowym pozwalającym na uzyskanie dopłaty w ramach programu MdM. Nadal wprowadzane były natomiast do sprzedaży lokale adresowane do nabywców dokonujących zakupów inwestycyjnych.
Czy mieszkanie kupione przed boomem 2007-2008 to dobra inwestycja? Analitycy Open Finance zadali sobie pytanie, jak te wszystkie zmiany cen mieszkań plasują się na tle innych popularnych wśród Polaków inwestycji? Czy osoba, która kupiła mieszkanie przed skokowym wzrostem cen w latach 2007-2008 może uważać, że dokonała fantastycznej inwestycji?
- Gdyby przez ostatnie dziesięć lat inwestor regularnie co roku zakładał roczną lokatę w banku, to jego zysk netto wyniósłby poniżej 41 procent. Mowa jest tu oczywiście o wartościach netto - po uwzględnieniu podatku - obliczył Bartosz Turek, analityk Open Finance. - W przypadku skarbowych obligacji dziesięcioletnich kupionych w sierpniu 2006 roku mogliśmy liczyć na zysk na poziomie niespełna 51 proc. Gdyby inwestor swoje pieniądze ulokował na giełdzie w sierpniu 2006 roku i osiągnął wynik na poziomie głównego indeksu giełdowego WIG, który uwzględnia wypłaty dywidend, to po dekadzie zrealizowałby skromny zysk na poziomie 9,7 procenta. Po potrąceniu podatku i pominięciu ewentualnych prowizji daje to wynik na poziomie 7,9 procenta. W lepszej sytuacji byliby ci, którzy wybraliby spółki największe. Ich indeks wzrósł w ciągu dekady o 33 procent. Po potrąceniu podatku daje to potencjalny zysk na poziomie prawie 27 procent; przy czym warto zauważyć, że wynik ten nie uwzględnia wypłacanych przez firmy dywidend. Ciekawie mogłyby też wyglądać wyniki akcyjnych funduszy inwestycyjnych, ale niestety ich oferta w 2006 roku była oględnie rzecz biorąc skromna, co uniemożliwia porównania.
Barometr cen nieruchomości
Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy