Wiadomości

stat

Ceny mieszkań. Czy Trójmiasto rzeczywiście jest takie drogie?

Ceny mieszkań w Trójmieście nadal rosną. Analitycy przekonują jednak, że wciąż nie mamy do czynienia z bańką cenową.
Ceny mieszkań w Trójmieście nadal rosną. Analitycy przekonują jednak, że wciąż nie mamy do czynienia z bańką cenową. fot. 123rf/malp

Średnie ceny mieszkań wskazują, że Trójmiasto jest drugim po Warszawie najdroższym rynkiem nieruchomości w Polsce. Warto jednak zastanowić się, co wpływa na tak wysoką średnią. Eksperci wskazują, że wysoka sprzedaż mieszkań na wynajem, dużo drogich inwestycji w śródmieściach gdyńskim i gdańskim oraz powiększająca się oferta drogich mieszkań w Gdyni windują do góry trójmiejską średnią cenę metra kwadratowego.



Czy mieszkania w Trójmieście niebawem stanieją?

tak, kryzys na rynku jest już blisko 21%
tak, ale to nie będzie duża obniżka 19%
utrzymają się takie ceny jak sa teraz 20%
nie, mieszkania już nie stanieją 40%
zakończona Łącznie głosów: 2282
Z analizy danych Narodowego Banku Polskiego, który informacje o średnich cenach nieruchomości zbiera od 2006 roku bezpośrednio od deweloperów i pośredników, wynika, że skokowy wzrost cen w Gdańsku i Gdyni nastąpił w 2018 roku. Dane opublikowane po pierwszym kwartale tego roku wskazują, że ceny nadal rosną - zarówno ofertowe, jak i transakcyjne.

- Rynek nieruchomości stymuluje dobra sytuacja gospodarcza i wciąż jeszcze utrzymujący się głód mieszkań. Do tego, w obecnej sytuacji, nadal opłaca się kupować mieszkania na wynajem, co - jak wynika z naszych analiz - wiele osób robi bez wyraźnego celu. Oczywiście, znaczny wpływ mają na to od lat utrzymywane na niskim poziomie stopy procentowe, a zapowiedzi są takie, że będą one na takim poziomie co najmniej do końca roku - mówił na podsumowującej rynek nieruchomości konferencji NBP Piotr Szpunar, dyrektor Departamentu Analiz Ekonomicznych NBP. - Z danych zebranych przez NBP wynika, że w ostatnich siedmiu miesiącach 2018 roku około 60 procent mieszkań kupiona została za gotówkę. Jednocześnie, z powodu nakładanych restrykcji, wciąż spada liczba osób, które dostają kredyty na zakup mieszkania.
Nowe mieszkania w Gdańsku sprzedają się średnio po 8262 zł za m kw.(cena ofertowa: to 8267 zł), a w Gdyni po 7990 zł (cena ofertowa: to 9206 zł). Za mieszkania z rynku wtórnego płacono w Gdańsku średnio 7351 zł za m kw. (cena ofertowa: 9415 zł), a Gdyni 6810 zł za m kw. (cena ofertowa: 8668 zł) - wynika z danych po I kw. 2019 roku.
Potwierdza to Jacek Łaszek, doradca kierujący Wydziałem Analiz Rynku Nieruchomości w Departamencie Analiz Ekonomicznych NBP.

- Akcja kredytowa nie rośnie lawinowo, dzięki temu nie ma tzw. bańki. Mieszkania w dużej mierze kupowane są inwestycyjnie - na wynajem, z myślą o dzieciach. Nie mamy do czynienia z popytem spekulacyjnym. Mieszkania sprzedają się w dużych aglomeracjach, gdzie jest i będzie praca i gdzie następuje przyrost ludności. Stawki czynszu idą w górę, w związku z tym inwestowanie w nieruchomości ma sens, bo się zwraca. Popyt inwestycyjny rośnie sukcesywnie od 2014 roku i w tej chwili osiągnął maksymalny poziom - ocenia ekonomista.
Z analizy wykonanej w Wydziale Statystyczno-Dewizowym oddziału NBP w Gdańsku wynika, że 17 proc. mieszkań zakupywane jest pod wynajem. To zakupy inwestycyjne w dużej mierze odpowiadają za wysokie ceny mieszkań w Trójmieście. Z danych NBP wynika, że właśnie tutaj mieszkania sprzedają się najszybciej ze wszystkich polskich miast, ale nadal nie są - jak dowodzą niektóre analizy - najdroższe w kraju.

- Warszawa to nadal najdroższy rynek mieszkaniowy w Polsce. Należy jednak podkreślić, że począwszy od III kwartału 2017 roku średnie ceny mieszkań w Trójmieście zbliżyły się do cen warszawskich - przede wszystkim za sprawą wprowadzenia do oferty sporej ilości mieszkań w segmencie apartamentowym. Co ciekawe, duża ich liczba pojawiła się w Gdyni. Trójmiasto to najszybciej drożejący rynek w Polce - ocenia Aleksandra Gawrońska, konsultant w Dziale Badań Rynku Mieszkaniowego JLL.
Lekka korekta cenowa na rynku mieszkań nowych wystąpiła na początku tego roku, ale nie należy traktować tego jako zapowiedzi spadku cen.

- Ostatni kwartał przyniósł niewielką korektę, co jednak zdarzało się już w minionych latach i było spowodowane wprowadzeniem do oferty dużej puli stosunkowo tańszych mieszkań. Niemal połowa z 1900 mieszkań wprowadzonych do sprzedaży w I kwartale 2019 r. to lokale o średnich cenach poniżej 7 tys. zł/m kw. - wskazuje Aleksandra Gawrońska.


Średnia. Czy prawda może leżeć idealnie po środku?



Dlatego warto bliżej przyjrzeć się prezentowanym średnim i czynnikom, jakie się na nią składają. W przypadku rynku trójmiejskiego warto zauważyć, że w ostatnich latach - zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni - przybyło w ofercie mieszkań w segmencie premium, które powstają w Śródmieściu Gdańska, Gdyni czy w pasie nadmorskim.

- Pomimo powszechnego przekazu marketingowego, na rynku pierwotnym w Trójmieście nie występują apartamenty luksusowe, o standardzie jeszcze wyższym niż po prostu apartamenty - tłumaczy Aleksandra Gawrońska. - Największy wpływ na cenę średnią miało zwiększenie w ofercie liczby mieszkań właśnie w segmencie "zwykłych" apartamentów, zarówno w Gdańsku, jak i w Gdyni. Ich udział wzrósł w ostatnich latach do 12 procent całej oferty. Obecnie w segmencie apartamentowym mamy w Gdańsku 13 projektów oraz kolejnych 12 takich inwestycji w Gdyni. Łącznie jest to około 730 mieszkań. Takie inwestycje znajdują się nie tylko w Śródmieściu, ale także w innych dzielnicach Gdańska: na Przymorzu, we Wrzeszczu czy w Oliwie oraz w Orłowie.


Apartamenty na wynajem podnoszą średnią



Znaczna część mieszkań w lokalizacjach śródmiejskich nabywana jest celem ich późniejszego najmu. To również wpływa na podwyższenie średniej ceny nieruchomości mieszkaniowych, bo uwzględnienie w cenie brutto 23 proc. VAT ją zawyża i zbliża do średniej warszawskiej. 

- W Trójmieście mamy do czynienia z dwoma zjawiskami. Ceny rosną nie tylko ze względu na dostosowywanie oferty do potrzeb inwestorów indywidualnych, którzy są zainteresowani z reguły mieszkaniami mniejszymi, położonymi w centralnych lokalizacjach i w inwestycjach o wyższym standardzie, a przez to droższymi w przeliczeniu na metr. Pojawia się też w coraz więcej inwestycji, w których lokale sprzedawane są z 23 procentowym VAT-em, co podnosi indeksy cenowe. Wynika to z coraz mniejszej dostępności atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, przy wciąż wysokiej skali popytu. Projekty te są często realizowane na gruntach, których przeznaczenie uniemożliwia realizację standardowej "mieszkaniówki" - wyjaśnia Aleksandra Gawrońska. - Zjawisko to obserwujemy zresztą we wszystkich większych miastach Polski.  

Gdynia. Wzrost cen większy niż w Gdańsku



Analizując średnią cenę nowych mieszkań warto także zauważyć, że ceny najszybciej rosną w Gdyni. Nowych mieszkań na sprzedaż jest tu coraz więcej, ale też wiele osiedli powstaje w droższych - śródmiejskich i nadwodnych lokalizacjach.
 
- Wyraźny wzrost poziomu oferty w Gdyni obserwowany jest od III kwartału 2017 roku. W tym czasie liczba mieszkań dostępnych w sprzedaży na rynku pierwotnym podwoiła się - z 1100 do 2200 jednostek. Równie wysoka dynamika dotyczyła wzrostu cen, które w ciągu dwóch lat zmieniły się o ponad 30 procent, z poziomu około 7 tys. zł za m kw. do 9 tys. zł za m kw. - dowodzi Aleksandra Gawrońska.
Ze szczegółowej analizy JLL wynika, że dwa kwartały, w których wprowadzono do sprzedaży dużą pulę drogich mieszkań w Śródmieściu Gdyni, tj. III kwartał 2017 r. i IV kwartał 2018 r., były jednocześnie kwartałami, w których wyraźnie wzrosła średnia cen całej oferty i to nie tylko w Gdyni, ale i w całym Trójmieście. W ofercie pojawiły się wtedy takie projekty jak Yacht Park (PHN), inwestycja Portova (Invest Komfort) czy Plac Unii (Hossa).

- Także Orłowo czy Redłowo to lokalizacje, w których powstają mieszkania o cenach wyższych niż średnia dla miasta. Równoważą to mieszkania budowane w dzielnicach Oksywie czy Chwarzno, jednak również tam ceny z kwartału na kwartał rosną - wskazuje Aleksandra Gawrońska.
Warto zauważyć także, że wszelkie analizy obejmują Gdańsk i Gdynię w ich granicach administracyjnych. Tymczasem, gdyby do średniej wliczyć także ofertę z miejscowości ościennych (dla Gdyni: z Rumi i Redy), gdzie sprzedaje się rocznie setki mieszkań, to realnie - w ujęciu całej aglomeracji - słupki nie poszybowałyby aż tak wysoko.