Wiadomości

stat

Deweloper zbankrutował, osiedle podupada

Mieszkańcy Osiedla Pięciu Mostów przy ulicy Stężyckiej w Gdańskuzobacz na mapie Gdańska żyją pogrążeni w ciemności. Na osiedlu nie ma prądu. Firma Solidin, która wybudowała osiedle, nie sprzedała ponad połowy mieszkań i upadła. Ponieważ nie są płacone rachunki, prąd został odcięty. Mieszkańcy winią syndyka, a syndyk dowodzi, że robi co może, ale bank zakwestionował wycenę mienia.



Czy wierzysz, że każdemu deweloperowi uda się zakończyć inwestycję?

tak, upadłości bardzo rzadko się zdarzają

11%

teraz tak, ale jeszcze kilka lat temu wszystko mogło się wydarzyć

23%

nie, zakup nieruchomości od dewelopera to zawsze ryzyko

66%
Aktualizacja godz. 13:43 Do redakcji dotarła informacja, że oświetlenie na osiedlu zostało przywrócone.

Swoją historię redakcji Trojmiasto.pl opowiedział Sławomir Wolff, który razem z małżonką jest właścicielem mieszkania na Osiedlu Pięciu Mostów. W 2012 roku, po trzech latach oczekiwania, państwo Wolff odebrali mieszkanie od dewelopera Solidin. Budowa około 150 lokali w 13 budynkach zakończyła się w 2014 roku. W każdym budynku powstać miała osobna wspólnota, jest ich w tej chwili dziewięć - do każdej należy 10 lub 12 lokali.

- Deweloper bardzo powoli i nieudolnie sprzedawał mieszkania. Udało mu się zbyć kilkadziesiąt lokali, mniej więcej połowę tego, co wybudował. W związku z tym bank kredytujący inwestycję - PKO BP - wypowiedział kredyt. Doprowadziło to do upadłości dewelopera. Bank nie zgodził się na propozycję upadłości układowej. Pieczę nad jego majątkiem, a więc niesprzedanymi mieszkaniami, przejął syndyk masy upadłościowej, po to, by przeprowadzić upadłość likwidacyjną - opowiada Sławomir Wolff. - Liczyliśmy, że syndyk szybko i sprawnie sprzeda kolejne mieszkania na osiedlu, tym bardziej że nieruchomości w tej lokalizacji cieszą się powodzeniem wśród kupujących, a osiedle jest ładne. Najlepszym dowodem jest tempo sprzedaży mieszkań na osiedlu, które duży trójmiejski deweloper buduje po drugiej stronie ulicy. Tymczasem syndyk przyjął, że sprzeda wszystkie mieszkania jednemu nabywcy. A takiego nie jest w stanie znaleźć.
Rzeczywiście, od początku 2016 roku trwało w spółce Solidin postępowanie restrukturyzacyjne, ale bank posiadający 90 proc. wierzytelności nie wyraził zgody na układ. Doszło więc do postępowania likwidacyjnego, którego skutkiem było ogłoszenie przez dewelopera upadłości w październiku 2016 roku.

Syndyk nie poprawi usterek



Nasz czytelnik oraz jego sąsiedzi nie mogą zrozumieć, dlaczego syndyk uparł się, by sprzedać wszystko naraz. Obawiają się, że na tyle mieszkań nie uda się znaleźć jednego kupca. Sprawę wyjaśnia Brygida Wasilewska, która prowadzi sprawę upadłości dewelopera.

- W postępowaniu upadłościowym zasadą jest sprzedaż przedsiębiorstwa w całości, wynika to z  art.316 Ustawy Prawo Upadłościowe - wyjaśnia pani syndyk. - Poza tym, sprzedaż pojedynczych mieszkań przedłuży postępowanie i znacznie podroży jego koszty.
Czytaj także: Od pięciu lat czekają na akt notarialny

Problemem na osiedlu jest też stan techniczny budynków i niesprzedanych mieszkań.

- Wady lokali na tym osiedlu zostały wycenione na 2,5 mln zł netto. Ze względu na wady dwa budynki nie mają odbioru technicznego, a więc pozwolenia na użytkowanie, bez którego nie ma mowy o przeniesieniu własności. Po pierwsze syndyk nie jest firmą budowlaną i nie może prowadzić działalności gospodarczej, by zajmować się skomplikowanymi pracami. Po drugie, skąd wziąć pieniądze na przeprowadzenie tych prac? Syndyk nie wypłaca pieniędzy na określony cel, na przykład na usunięcie usterek, lecz zajmuje się wypłatą zgłoszonych wcześniej wierzytelności. Usuwanie usterek przez syndyka byłoby zapłacone z funduszu masy upadłościowej, a to mógłby kwestionować każdy wierzyciel, na przykład bank, gdyż większe koszty postępowania zmniejszają kwoty do wypłaty uznanych na liście wierzytelności - wyjaśnia syndyk.
Właściciele mieszkań sami chętnie też zgłosiliby wiele usterek, ale ponieważ deweloper upadł, nie mają do kogo się zwrócić. Jedynym rozwiązaniem jest zgłoszenie wierzytelności syndykowi. Przy czym, kiedy dojdzie w końcu do wypłaty, w pierwszej kolejności pokrywane są koszty postępowania. Następnie wypłacane są wierzytelności uprzywilejowane - w tym zaspokajani są wierzyciele rzeczowi czy zabezpieczeni hipotecznie, czyli w tym przypadku bank. Z tego co zostanie zaspokajani są pozostali wierzyciele. Bank posiada w tym przypadku ponad 90 proc. wierzytelności.

Ciemno, zimno, beznadziejnie



Póki co właściciele mają inny problem: na osiedlu i w częściach wspólnych budynków jest ciemno, bo w związku z niezapłaconymi rachunkami za prąd, został on wyłączony.

- Syndyk, który powinien zabezpieczać mienie, w ogóle o to nie dba. Nie płaci za media za mieszkania, które nie zostały sprzedane - to jest największy problem. W związku z tym w budynkach, gdzie część mieszkań jest niesprzedana, odcięto prąd w częściach wspólnych. Na osiedlu nie ma też oświetlenia, co dla mieszkańców stanowi duży problem - nie czujemy się tu bezpiecznie. W miarę dobrze funkcjonują tylko dwa budynki, gdzie wszystkie mieszkania są sprzedane, reszcie niebawem odcięty zostanie gaz, a więc nie będzie tam też ogrzewania. Efekt jest taki, że właściciele mieszkań sprzedanych jeszcze przez dewelopera utrzymują teraz całe osiedle, ale pieniędzy na to nie wystarczy na długo. Tym bardziej, że konieczne są drobne remonty budynków i ich otoczenia - skarży się Sławomir Wolff.
Mieszkańcy dowodzą, że syndyk musi mieć pieniądze na utrzymanie osiedla w dobrym stanie, bo przynajmniej jedno mieszkanie wynajmuje firmie (w innym sam urządził sobie biuro), jest z tego jakiś dochód. Syndyk odpowiada na to, że nie urządził sobie biura na osiedlu, bo ma swoje biuro w Gdańsku, natomiast w lokalu, o którym mowa, znajduje się siedziba upadłej firmy. Lokal, który według mieszkańców jest wynajmowany, był przedmiotem skomplikowanego sporu o wyłączenie z masy upadłościowej, a zajmujący go podmiot opłaca tylko czynsz określony przez wspólnotę. Oba mieszkania będą przeznaczone na sprzedaż razem z całą resztą majątku upadłej spółki.

Mieszkańcy osiedla wystąpili do sędzi komisarz z prośbą o podjęcie interwencji w związku z działaniami syndyka, bo sam syndyk na pisma pochodzące od mieszkańców po prostu nie odpowiada.

- Sędzia komisarz, w drodze wyjątku, po upadku dewelopera zgodziła się sprzedać jedno mieszkanie na prowadzenie postępowania. W tej chwili bank PKO BP, czyli główny wierzyciel, udzielił zaliczki na pokrycie dalszych kosztów. Z tych pieniędzy do każdej wspólnoty zostaną zapłacone mniej więcej cztery zaległe czynsze - mówi Brygida Wasilewska.
Oświetlenie na osiedlu zostanie włączone, kiedy z firmą Energa uda się ustalić kwotę zaległości.

- Opłaty uiszczane przez właścicieli do wspólnot przez mieszkańców na poczet oświetlenia w częściach wspólnych i na zewnątrz nie były przekazywane Solidinowi, a obecnie nie są przekazywane syndykowi. Faktyczne koszty oświetlenia na osiedlu ponosił więc wyłącznie deweloper, a aktualnie masa upadłości, nie jest więc prawdą że właściciele ponoszą koszty utrzymania osiedla - wyjaśnia sytuację syndyk Wasilewska. - Ustalono, że syndyk zrefakturuje poniesione koszty na poszczególne wspólnoty i mieszkańców, tym bardziej, iż uiszczane zaliczki nie pokrywają rzeczywistych kosztów oświetlenia budynków i drogi. Wymaga to analizy faktur za okres trzech lat wstecz.

Potrzebna dobra wola wszystkich stron



Właściciele mieszkań zastanawiają się, co jeszcze ich czeka. Mają świadomość, że procedura może ciągnąć się latami, w nieformalnych rozmowach sugerują, że syndyk dba o swoje interesy i będzie jak najdłużej ciągnął sprawę, żeby zarobić.

- Ten zarzut jest całkowicie bezpodstawny. Warto zapoznać się z art. 162 Ustawy Prawo Upadłościowe: wynagrodzenie syndyka zmniejsza się o składnik związany z czasem trwania postępowania, aż do całkowitej utraty wynagrodzenia związanego z tym składnikiem - oburza się Brygida Wasilewska. - W związku z sytuacją nie wystąpiłam nawet z wnioskiem o przyznanie wynagrodzenia wstępnego, nie otrzymałam zatem póki co z masy żadnej kwoty na poczet swojego wynagrodzenia.
Prawdą jest jednak, że postępowanie może ciągnąć się w nieskończoność.

- Bank nie zgodził się na postępowanie restrukturyzacyjne, bo uważał, że inwestycja jest za nisko wyceniona; wniósł też zarzuty do oszacowania, które mogłoby być podstawą do ogłoszenia przetargu, w którym mienie mogłoby być sprzedane. Nowy operat został już zlecony biegłemu z listy sądu. Bank ustalił również, iż wyznaczy swoich rzeczoznawców, którzy zapoznają się ze stanem osiedla - wcześniej tego nie zrobili. Obecnie czekam na kontakt z nimi w celu okazania mieszkań - mówi syndyk Wasilewska.
W ramach nowego oszacowania 89 lokali, które nie zostały sprzedane przez dewelopera, będzie opisanych i wycenionych na nowo. Potem bank, albo którykolwiek inny wierzyciel będzie miał prawo znowu zakwestionować wycenę. To może wydłużyć procedurę.

- Tymczasem zakupem inwestycji zainteresowanych jest aktualnie kilka firm, które profesjonalnie zajmują się budową i sprzedażą mieszkań. Sama sprzedaż mienia w całości nie jest w tej sytuacji przeszkodą - wyjaśnia dalsze kroki pani syndyk.

Stanowisko Banku PKO BP


Roman Grzyb, ekspert z Biura Komunikacji i Odpowiedzialności Społecznej
Ze względu na tajemnicę bankową nie możemy udzielić informacji na temat naszych relacji ze spółką Solidin w Gdańsku, która zrealizowała "Osiedle Pięciu Mostów". Co do zasady możemy jednak powiedzieć, że w naszych relacjach z deweloperami, zawsze podejmujemy wszystkie możliwe kroki, aby doprowadzić do dokończenia inwestycji i odzyskania zainwestowanych pieniędzy. Czasami takie postępowanie trwa wiele lat. Udział w postępowaniu upadłościowym jest dla banku ostatecznością. Jednak w przypadku, gdy wszystkie inne działania zawiodły, upadłość firmy i powołanie syndyka jest najlepszym rozwiązaniem. Syndyk, jako podmiot zewnętrzny i niezależny, może podjąć działania w celu dokończenie inwestycji i zaspokojenie roszczeń wszystkich wierzycieli.

Odnosząc się do informacji w tekście zwracamy uwagę, że nie jest prawdą, jakoby PKO Bank Polski nie był zainteresowany zawarciem postępowania ugodowego z dłużnikiem i nie wyraził zgody na układ restrukturyzacyjny gwarantujący zwrot pożyczonych środków.

Nie jest także prawdą, jakoby wycenę nieruchomości bank zlecił "swoim rzeczoznawcom". Wycenę powierzono zewnętrznej firmie, aby w sposób obiektywny wyceniła pozostawiony majątek. Wszystkim wierzycielom, w tym także bankowi, zależy na tym, aby wycena majątku nie była zaniżona, aby była sporządzona uczciwie, z uwzględnieniem sytuacji rynkowej.

Stanowisko Tomasza Zielskiego, prezesa zarządu firmy Solidin


opublikowano 4 stycznia 2018 roku o godz. 15.40

Inwestycje rozpoczęliśmy w 2008 roku w oparciu o środki własne oraz kredyt Banku PKO BP. Niestety był to początek kryzysu na rynku deweloperskim, czego bezpośrednim skutkiem dla mojej firmy było wielokrotne wstrzymywanie finansowania budowy przez bank. Całość wpływów firmy trafiała na rachunek kontrolowany przez bank, więc bank decydował o tym ile i kiedy zapłaci za zobowiązania firmy, czy to z wpływów ze sprzedaży, czy to z kredytu.

Czas płynął, ceny spadały, a koszty (także te związane z przerwami w realizacji budynków) rosły. Ponieważ pomimo dobrej woli banku sytuacja firmy była niepewna - sprzedawałem wyłącznie mieszkania gotowe, czyli posiadające pozwolenie na użytkowanie, i pełną dokumentację. Chodziło mi o to, aby w przypadku jeśli dojdzie do upadłości nikt z klientów nie ucierpiał: zdaje sobie sprawę, iż mieszkanie to najczęściej dorobek całego życia lub ogromne zadłużenie na kilkadziesiąt lat.

Dzięki takiej polityce sprzedaży nie ma poszkodowanych klientów czyli takich którzy wpłacili pieniądze a nie otrzymaliby mieszkań. W wielu innych upadłościach dodatkowo komplikuje sprawę fakt, że po likwidacji firmy bank zabiera pieniądze, a klienci zostają z długami lub bez środków, które wpłacili i bez mieszkań. Podkreślam jeszcze raz, że nie była to kwestia "nieudolnej sprzedaży: lecz świadomego wyboru mającego na uwadze bezpieczeństwo klientów firmy.

Kiedy uchwalono nowe prawo upadłościowe (obowiązujące od 01.01.2016) zapewne jako pierwsi w Polsce (bo 02.01.2016 ) złożyliśmy wniosek do sądu w Gdańsku o układ. W skrócie: nowe prawo ustanowiło możliwość porozumienia wierzyciela z dłużnikiem. W danej sytuacji propozycja układowa polegała na tym, że bank rezygnuje z pieniędzy (głównie odsetek i części kapitału), których i tak nie odzyska, a za to per saldo odzyskuje ich więcej niż w przypadku upadłości likwidacyjnej.

Dodatkowo oszczędza się czas - bo to szybki proces, i pozostali mniejsi wierzyciele odzyskują swoje należności. Co ważne jest ciągłość zobowiązań wobec osób które wcześniej kupiły mieszkania, odpowiedzialność za usuwanie usterek, majątek nie ulega niszczeniu itd.

Niestety Bank PKO BP nie przystąpił nawet do rozmów tej sprawie - w procesie układowym można modyfikować wstępną propozycje układową, można dyskutować i wypracować kompromis. Tutaj jednak decyzja była krótka - NIE.

Oświadczenie Pana Romana Grzyb z banku PKO BP, że "nie jest prawdą, jakoby PKO Bank Polski nie był zainteresowany zawarciem postępowania ugodowego z dłużnikiem i nie wyraził zgody na układ restrukturyzacyjny gwarantujący zwrot pożyczonych środków." jest przynajmniej nieprecyzyjne, gdyż postępowanie układowe się odbyło, a bank który miał i ma decydujący głos (decyduje 75 proc. wierzytelności, a w tym przypadku bank ma powyżej 97 proc.) głosował "przeciw" bez żadnej próby modyfikacji wniosku układowego np. na bardziej dogodny dla banku.

Dodatkowa w obecnym procesie upadłościowym istnieje możliwość przejścia do układu. Niestety moje pismo w tej sprawie do PKO BP z 26 września pozostało bez odpowiedzi. Wybierając upadłość likwidacyjną bank wybiera wariant w którym, w dłuższym czasie otrzyma mniej pieniędzy.

Dodaj zdjęcie do artykułu

Opinie (454)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Klikając "wyślij", akceptujesz regulamin dodawania opinii.
zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.