Jednym ze sposobów inwestowania w nieruchomości jest flipping, czyli zakup mieszkania lub domu, podniesienie jego standardu poprzez remont i nowe wykończenie oraz szybka sprzedaż z zyskiem. Pomoc w wyszukiwaniu mieszkań do remontu oferują pośrednicy, zapytaliśmy ich, ile można na tym zarobić.
tak, już się tym zajmuję
17%
tak, chciałbym inwestować w nieruchomości
42%
tak, ale tylko wtedy, gdy będę mieć dużo odłożonych pieniędzy
19%
nie wiem, to zależy od sytuacji
7%
nie, raczej mnie to nie interesuje
15%
Od wielu lat bardziej obrotni inwestorzy kupowali zniszczone mieszkania, wykonywali tam remont i częściowe wykończenie, by finalnie nieruchomość sprzedać z zyskiem. Z czasem zjawisko stawało się coraz bardziej popularne. Nie doczekało się jednak polskiego określania, więc na podstawie zapożyczenia zza oceanu pozostało flippingiem (ang. odbijanie).
Czym tak naprawdę jest flipping?
Chodzi o szybką transakcję. Po zakupie nieruchomości trzeba w możliwie krótkim czasie podnieść jej standard a potem szybko sprzedać z jak największym zyskiem. Dla osoby, która dysponuje środkami na zakup i remont nieruchomości brzmi to wręcz banalnie, jednak pośrednicy zaznaczają, że do transakcji takich należy podchodzić z dużą ostrożnością i rozsądkiem.
Przede wszystkim trzeba
precyzyjnie oszacować budżet, jakim dysponujemy. Chodzi tu zarówno o oszczędności, jak i zdolność kredytową.
Sprzedaż mieszkania formalności 2022. Z biurem nieruchomości czy bez?
W tym celu warto skorzystać z narzędzi, które zawierają
bazy cen transakcyjnych. Jest to ważne już na etapie zakupu mieszkania na remontu.
- Niezależnie od budżetu, jaki chcemy przeznaczyć na taką operację, powinniśmy pamiętać o kilku podstawowych zasadach. Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić ceny sprzedanych mieszkań, aby mieć pewność, że cena zakupu jest adekwatna dla nieruchomości do remontu w danej okolicy - mówi Paweł Podbielski z White Wood Nieruchomości. Kolejnym krokiem jest
wybór ekipy remontowej.
- Sprawdzona, sprawna i uczciwa ekipa to klucz do sukcesu, jednak niełatwo o taką w Trójmieście. Istotna jest również dokładna analiza kosztów w oparciu o aktualne ceny materiałów wykończeniowych. Nie polegajmy na pojedynczych, często mylnych stwierdzeniach znajomych odnośnie cen. Należy samemu sprawdzić, jakie materiały są odpowiednie dla danego mieszkania i jakie warunki muszą spełniać - dodaje Paweł Podbielski. Wśród czynników, o których powinniśmy pamiętać na każdym etapie realizacji są nie tylko początkowa cena nieruchomości, lokalizacja "w dobrej cenie" i dobrze oszacowane koszty, ale także czas poświęcony na zrealizowanie danej inwestycji. Samo poszukiwanie interesującej nieruchomości może także trwać kilka miesięcy.
- Niezależnie od budżetu nie warto kupować nieruchomości za cenę odpowiadającą jej wartości rynkowej, bo żaden remont nie podniesie jej na tyle, by późniejsza sprzedaż była opłacalna - mówi Łukasz Wydrowski. Lokalizacja a płynność
W tym rodzaju inwestowania
kluczową rolę odgrywa płynność, dlatego
skupiamy się raczej na małych mieszkaniach, z funkcjonalnym układem, w dobrych lokalizacjach lub w centrum miasta.
- Szukamy mieszkań do remontu, najlepiej kapitalnego, w starych kamienicach lub blokach z wielkiej płyty, ale najlepiej z nową elewacją. Cena zakupu musi być poniżej wartości rynkowej. Dobrze, jeśli możliwe jest wydzielenie dodatkowego pokoju lub otworzenie kuchni na pokój dzienny. Klienci oczekują nowoczesnych, przestronnych i jasnych wnętrz, przy czym wcale to nie musi oznaczać dużego metrażu - tłumaczy Piotr Zwoliński z Pepper House. Zobacz także: cykl Aranżacje wnętrz czyli jak odmienić mieszkanie Nie bierzemy jednak pod uwagę perspektyw wzrostu wartości nieruchomości w czasie, bo jest to inwestycja krótkoterminowa.
- Przy odpowiedniej ekipie remontowej i nakładach możemy uzyskać premię przy sprzedaży takiego mieszkania po generalnym remoncie, wykończonym zgodnie z aktualnymi trendami wnętrzarskimi. Jest olbrzymie zapotrzebowanie na mieszkania w centralnych dzielnicach, wykończone pod klucz i za takie mieszkania klienci są w stanie płacić więcej - dodaje Piotr Zwoliński. - Flipping jest dobrym pomysłem na inwestowanie, ale trzeba obiektywnie przyznać, że coraz trudniejszym. Coraz więcej inwestorów się tym zajmuje, przez co zaczyna brakować odpowiednich ofert. Ryzyko
Podobnie jak każda inna inwestycja, flipping jest obarczony ryzykiem. W trakcie realizacji inwestycji mogą wyjść na jaw dodatkowe koszty, trzeba także brać pod uwagę nagłe zmiany na rynku nieruchomości.
- Zdarzają się sytuacje, gdy inwestor nie zarabia, a wręcz traci część środków. Zdecydowanie odradzam taką formę obracania środkami, jeśli są jedynymi oszczędnościami lub tym bardziej, gdy pochodzą one z kredytu otrzymanego na granicy zdolności kredytowej. W takiej sytuacji lepszym pomysłem jest zakup nieruchomości z przeznaczeniem na wynajem, gdyż daje pewność i stabilność uzyskiwanych przychodów - podkreśla Łukasz Wydrowski. Czytaj także: Najem krótkoterminowy. Będą ograniczenia w prawieŻeby nasza inwestycja miała szansę powodzenia powinniśmy uwzględnić kilka lub kilkanaście nadprogramowych tysięcy złotych, które pokryją ewentualne nieprzewidziane wydatki.
Co z podatkiem?
Potencjalny zysk z flippingu jest zazwyczaj jednorazowy. Jednak są osoby, które szybko się uczą i chcą takich transakcji wykonać więcej. Wtedy koniecznie brać trzeba pod uwagę także kwestie skarbowe.
- Szybka sprzedaż nieruchomości po jej zakupie, jeszcze przed upływem pełnych pięciu lat od nabycia może się wiązać z koniecznością zapłacenia podatku od uzyskanej nadwyżki. Należy więc skalkulować, czy konieczność jego uiszczenia, w połączeniu z kosztami zakupu i remontu nie pochłoną całego ewentualnego zysku. Istnieją oczywiście możliwości uniknięcia płacenia tego podatku, jednak przy regularnych inwestycjach tego typu staje się to dyskusyjne - mówi Tomasz Nikielski z Komnaty Nieruchomości. Wbrew pozorom kwestie podatkowe nie są w przypadku tego rodzaju inwestycji zbyt proste.
- Najwięcej niewiadomych dotyczy podatku VAT w obrocie nieruchomościami i rozróżnienia kosztów remontu od ulepszenia - mówi Piotr Zwoliński. Dochód ze sprzedaży możemy rozliczać podatkiem PIT w przypadku osób fizycznych i osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą lub podatkiem CIT w przypadku spółek.
- W przypadku PIT opodatkowaniu stawką 19 proc. podlega odpłatne zbycie nieruchomości, jeżeli nastąpiło w ciągu pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie. Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa - zauważa Piotr Zwoliński.Do kosztów uzyskania przychodów zaliczane są koszty nabycia oraz wszystkie udokumentowane nakłady finansowe, które przyczyniły się do zwiększenia wartości nieruchomość w czasie jej posiadania. Kwota nakładów finansowych jest rozliczana na podstawie faktur VAT.
Czytaj także: czy można wynajmować nieruchomość zakupioną na "własne cele mieszkaniowe"- Najczęstszym błędem początkujących inwestorów jest zaliczanie do kosztów uzyskania przychodów ruchomości takich jak meble czy sprzęt RTV lub AGD, a także korzystanie z ulgi mieszkaniowej, umożliwiającej zwolnienie z podatku w przypadku przeznaczenia uzyskanego przychodu na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat od końca roku w którym nastąpiło zbycie. Flipping nie jest celem mieszkaniowym i niestety wiele osób przekona się o tym dopiero na krótko przed okresem przedawnienia i będzie musiało zwrócić należny podatek z odsetkami - ostrzega Piotr Zwoliński.Jeśli taką działalność wykonujemy regularnie, w sposób zorganizowany, to zgodnie z ustawą powinniśmy zarejestrować działalność gospodarczą.
- Przepisy są niejasne i podatne na różne interpretacje urzędów skarbowych. Tylko jedno jest jest pewne - jednorazowa transakcja nie może zostać uznana za działalność gospodarczą. W przypadku podatku CIT dochodem jest nadwyżka sumy przychodów nad kosztami ich uzyskania, osiągnięta w roku podatkowym. Podatek wynosi 19 proc. lub 15 proc. w przypadku małych podatników - dodaje Piotr Zwoliński.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy