Rozmowa z
Witoldem Ogiegło, gdańskim notariuszem.
Sprzedaż mieszkania. Z biurem nieruchomości czy bez?
- Obowiązek zapłaty ceny jest podstawowym obowiązkiem kupującego, który równoważy przeniesienie przez sprzedającego prawa własności lub innego ograniczonego prawa rzeczowego. Z przyczyn oczywistych rozliczenie między stronami ma dla nich podstawowe znaczenie i często jest źródłem napięć i nieporozumień. Często powstają wątpliwości - kiedy płacić i jak płacić.
- Jak w praktyce ten dylemat jest rozstrzygany?- Należy rozróżnić dwa podstawowe modele - sytuację, kiedy kupujący pokrywa cenę z tzw. środków własnych oraz taką, kiedy środki na zapłatę ceny lub jej części pochodzą z kredytu. Zapłata z własnych środków może nastąpić zarówno przed zawarciem umowy sprzedaży, jak i w chwili jej zawierania oraz po zawarciu umowy sprzedaży. W wypadku kredytu bankowego możliwy jest tylko wariant zapłaty ceny po zawarciu przez Strony umowy, co wynika z narzuconej przez banki praktyki.
Zapłata ceny przed podpisaniem umowy sprzedaży, w szczególności
w sytuacji, gdy strony nie są związane żadną umową, np. umową przedwstępną, dokonywana jest sporadycznie i najczęściej jest wyrazem daleko idącego zaufania do kontrahenta. Zapłata w chwili zawarcia umowy wydaje się zabezpieczać słuszny interes obu stron, choć niesie za sobą znaczne ryzyko wynikające z posiadania gotówki. Płatność po umowie jest trudno akceptowana przez sprzedających, bowiem mają świadomość, że z chwilą zawarcia umowy utracili uprawnienie do własności, a na pieniądze muszą jeszcze poczekać.
- Jak może sprzedający zabezpieczyć swoje uprawnienie do otrzymania uzgodnionej ceny?- Podstawowym zabezpieczeniem zapłaty jest złożenie przez kupującego w akcie notarialnym świadczenia o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 §1 pkt 4 Kodeksu postępowania cywilnego. Powoduje to, że akt notarialny dokumentujący umowę sprzedaży jest tzw. tytułem egzekucyjnym i ma skracać drogę do komornika w ten sposób, że opóźnienie w zapłacie powoduje uprawnienie sprzedającego do wystąpienia do właściwego Sądu o nadanie aktowi notarialnemu tzw. klauzuli wykonalności. Akt notarialny zaopatrzony w klauzulę wykonalności stanowi tzw. tytuł egzekucyjny. W oparciu, o niego można wszcząć egzekucję z majątku kupującego. W tym z rzeczy, która stanowiła przedmiot umowy sprzedaży.
Zapłatę można zabezpieczyć także hipoteką na
nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) - w tym na nieruchomości (ograniczonym prawie rzeczowym) stanowiącej przedmiot umowy sprzedaży. Hipoteka podlega ujawnieniu w księdze wieczystej i ma ten skutek, że osoba na rzecz której ujawniona jest hipoteka (wierzyciel) może z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami (choć są wyjątki) dochodzić zapłaty w drodze licytacji nieruchomości. Bez względu na to czyją własność ta obciążona nieruchomość (ograniczone prawo rzeczowe) stanowi. Relatywnie wysokie koszty ustanowienia tego prawa powodują, że strony niezbyt często decydują się na to rozwiązanie.
Stosunkowo prostym i nie powodującym wzrostu kosztów zabezpieczeniem zapłaty może być poręczenie, czyli zobowiązanie osoby trzeciej, polegające na tym, że musi ona zapłacić na równi z kupującym gdyby ten swojego obowiązku nie spełnił. Ponieważ poręczenia udzielane są w zasadzie tylko grzecznościowo i wiążą się z dużym ryzykiem majątkowym poręczyciela - jest to zabezpieczenie stosowane sporadycznie.
Prostym i bardzo skutecznym sposobem zmobilizowania kupującego do zapłaty w terminie jest ustalenie, że wydanie przedmiotu umowy następuje później niż zapłata ceny. To rozwiązanie przyjmuje się prawie jako regułę, zwłaszcza, gdy przedmiotem umowy jest lokal lub budynek.
- Czy nie ma bardziej komfortowych rozwiązań dla obydwu stron?- Być może za takie należy uznać powiernictwo do którego uprawnieni są notariusze. Otóż na mocy art. 104 Prawa o notariacie - notariusz, w związku z dokonywaną w jego kancelarii czynnością może przyjąć na przechowanie pieniądze. Na taką okoliczność sporządza protokół, w którym oprócz stwierdzenia, że przyjął od określonej osoby umówioną kwotę - wymienia osobę uprawnioną do otrzymania pieniędzy oraz warunki od których uzależniona jest wypłata. Może to być cena sprzedaży należna sprzedawcy, a wypłata uzależniona od samego zawarcia umowy sprzedaży lub dodatkowo od nadejścia określonego terminu. Rozwiązanie to jest stosowane coraz częściej, mimo, że wiąże się z dodatkowymi kosztami.
- Czy brak zapłaty ceny w ustalonym w umowie terminie powoduje unieważnienie transakcji?- W obiegowej opinii pokutuje przeświadczenie, że dopiero zapłata lub nawet tylko zapłata ceny (bez zawarcia umowy) powodują przejście własności (uprawnienia) na rzecz kupującego. Dosyć często spotyka się stwierdzenie - kupiłem to mieszkanie tylko nie załatwiłem jeszcze aktu notarialnego. To nieporozumienie. Zapłata ceny w przypadku umów sprzedaży, dla których zastrzeżona jest forma aktu notarialnego (nieruchomości, prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawa) nie może skutkować nabyciem rzeczy (prawa), nie może też być warunkiem umowy sprzedaży.
- Czy to oznacza, że kupujący który nie zapłacił ceny nie może utracić własności (prawa), które nabył?- Na szczęście nie. Umowa sprzedaży należy do umów wzajemnych i ma do niej zastosowanie art. 491 Kodeksu cywilnego, z którego wynika, że jeżeli kupujący dopuszcza się zwłoki w zapłacie (wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej), sprzedający może wyznaczyć mu odpowiedni dodatkowy termin do zapłaty z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniony do odstąpienia od umowy. Złożenie oświadczenia o odstąpieniu od umowy nie powoduje jeszcze, że własność (uprawnienie) wraca do sprzedawcy, jednak w razie odmowy zwrotnego przeniesienia własności przez kupującego - spór musi rozstrzygnąć Sąd.
- Czy sprzedający może domagać się odszkodowania w przypadku opóźnienia się kupującego z zapłatą?- Za opóźnienie w zapłacie należne są odsetki w wysokości ustawowej, chyba że strony zastrzegły w umowie odsetki w innej wysokości z zachowaniem obowiązujących przepisów.
- Dziękuję za rozmowę.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy