• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Jak sprawdzić, czy nieruchomość jest prawidłowo zarządzana?

Joanna Puchala
27 kwietnia 2020 (artykuł sprzed 4 lat) 
Zarządzanie nieruchomością wymaga łączenia wiedzy z wielu dziedzin i ogromnego zaangażowania. Bywa, że nie jest ono na najwyższym poziomie. Zarządzanie nieruchomością wymaga łączenia wiedzy z wielu dziedzin i ogromnego zaangażowania. Bywa, że nie jest ono na najwyższym poziomie.

Wspólnot mieszkaniowych, które nie są zadowolone z działania firmy zarządzającej nieruchomością, nie brakuje. Problemy z utrzymaniem czystości w częściach wspólnych czy zaniedbania stanu technicznego widać gołym okiem. Trudniej sprawdzić, czy prawidłowo prowadzone są finanse i czy stan prawny nieruchomości jest właściwy. Ale jest to możliwe.



Czy jesteś zadowolony(a) z firmy, która zarządza twoją wspólnotą?

O tym, czy nieruchomość jest dobrze zarządzana, świadczy jej czystość, stan techniczny, jakość wykonywanych na jej terenie usług, ale również kondycja prawna i finansowa wspólnoty.

- Z punktu widzenia mieszkańców największe znaczenie ma stan techniczny i estetyczny budynku oraz finanse. To pierwsze z pewnością wpływa na drugie - zaniedbanie kwestii technicznych w perspektywie czasu zazwyczaj wpływa na znaczny wzrost kosztów. Jeśli jeszcze do tego nasz kontakt z administratorem jest mocno ograniczony, nie odpowiada on na nasze pytania czy wręcz utrudnia wgląd do dokumentów i rozliczeń, warto pomyśleć o przejęciu kontroli nad tym, co dzieje się w obrębie naszej wspólnoty - podkreśla Łukasz Zalewski z trójmiejskiej firmy zarządzającej nieruchomościami Dynamika S.C.
Zarządcę, który obsługuje nieruchomość, warto sprawdzić, zwłaszcza jeśli stan budynku bądź koszty jego utrzymania budzą nasze wątpliwości. Pobieżna kontrola nie jest tak skomplikowana, jakby się wydawało. Do jej przeprowadzenia uprawniony jest szczególnie zarząd wspólnoty, z którym każdy członek wspólnoty powinien być w kontakcie.

- Pod względem technicznym warto sprawdzić, czy są wykonane wszystkie przeglądy wymagane prawem i względami bezpieczeństwa, czy zarządca podjął działania, wynikające z zaleceń umieszczonych w protokołach z przeglądów, a także czy zarządca wywiązał się z podjętych planów gospodarczych. W zakresie finansowo-księgowym istotne są koszty utrzymania nieruchomości - czy nie ma "ukrytych" kosztów zarządzania nieruchomością, które na mocy zawartej ze wspólnotą umowy powinny leżeć po stronie zarządcy. Będą to m.in. koszty materiałów biurowych, koszty korespondencji, archiwizacji, odbiorów czy spotkań z zarządem, w których uczestniczy zarządca - wymienia Ewa Klechowicz, członek Stowarzyszenia Zarządców Nieruchomości. - Warto zwrócić uwagę na prawidłowe rozliczanie mediów. Niestety zdarza się, że latami jest nierozliczone zużycie wody, bo właściciele nie podają stanu wodomierzy. Pilnować warto także tzw. "bilansów otwarcia" - zdarza się, że zarządca "gubi" parę tysięcy pomiędzy budżetem zamknięcia starego roku a budżetem otwarcia nowego roku. Jeśli dokonuje się korekt, nie można zmieniać rozliczenia rocznego wspólnoty po przyjęciu sprawozdania rocznego, tylko dokonuje się korekty w roku następnym, a zaistniałą sytuację omawia na kolejnym zebraniu.

Zarządzanie i administracja nieruchomościami. Znajdź firmę w Trójmieście



Pod względem administracyjnym warto zweryfikować prawidłowy przepływ informacji i skontrolować, czy wszelkie informacje dotyczące obsługi trafiają do właścicieli. Należą do nich na przykład informacje o zmianie opłat.

Przeprowadzenie audytu sposobem na problemy z zarządcą?



Jeśli okaże się, że praca zarządcy nieruchomości budzi wątpliwości, wspólnota może zlecić audyt. To, co jest sprawdzane podczas kontroli, w dużej mierze zależy od tego, jakie uprawnienia do wglądu w sprawy nieruchomości otrzyma osoba ją przeprowadzająca. Z reguły monitorowane są względy techniczne, finansowe i formalno-prawne. Od wielkości wspólnoty i zakresu audytu będzie zależał też jego koszt.

- Audyt techniczny skupia się na tym, w jakim stanie znajduje się budynek i jakich prac remontowych ewentualnie wymaga. Kontrolujący sprawdzają, czy zostały wykonane wszystkie przeglądy wynikające z prawa budowlanego, zaglądają do Książki Obiektu Budowlanego, kosztorysów i umów na prace budowlane. Z kolei pod względem formalno-prawnym audytorzy przyglądają się umowom na świadczenie usług, zwłaszcza w kwestii cen i rzeczywistych potrzeb obiektu, umów na dostawę mediów i warunków polis ubezpieczeniowych. Analizują regulaminy, podjęte uchwały oraz księgi wieczyste pod kątem prawidłowości udziałów. Pod względem finansowym przeglądane są faktury, rozliczenia mediów, obowiązkowa sprawozdawczość oraz aktywność w zakresie windykacji przedsądowej i sądowej - dodaje Łukasz Zalewski.

Czytaj także: Jakie usługi proponują zarządcy nieruchomości w Trójmieście?



Efektem takiej kontroli są zalecenia, które opierają się na wykazaniu optymalnych rozwiązań, które powinny zostać zastosowane przez zarządcę. Wśród nich często znajdują się wskazówki, które mają doprowadzić do redukcji kosztów, doprowadzenia do prawidłowego funkcjonowania nieruchomości czy zapobiegania w przyszłości kosztownym remontom.

Na co zwrócić uwagę, wybierając zarządcę nieruchomości?



Wybierając zarządcę nieruchomości dla wspólnoty mieszkaniowej, warto zwrócić uwagę na wiele aspektów. Oprócz licencji zarządcy ważne jest doświadczenie i zakres usług - dobrze, jeśli w ofercie będzie mieć codzienną obsługę i konserwację nieruchomości czy dbanie o tereny zielone, które należą do wspólnoty. Firmy z większym doświadczeniem i oferujące szeroki wachlarz usług mają z reguły sprawdzoną grupę wykonawców i sprawniej poradzą sobie z koordynacją działań.

- Oprócz porównania stawki trzeba też zwrócić uwagę na wszystkie aspekty techniczne, finansowo-księgowe i administracyjne. Wielu właścicieli przy wyborze zarządcy kieruje się stawką i "osobowością" kandydata na zarządcę, podczas gdy zarządzanie to praca całego biura - podkreśla Ewa Klechowicz. - Warto także sprawdzić, czy nowy zarządca ma w swojej usłudze dostęp internetowy do kont indywidualnych właścicieli, czy zarządca oferuje obsługę właścicieli w zakresie "płatności masowych", co ułatwia uzyskanie informacji na bieżąco o dokonanych płatnościach bez konieczności czekania na wyciąg bankowy.

Miejsca

Opinie (49) 7 zablokowanych

  • Wystarczy ją polecić Świętemu patronowi

    deweloperów i zapominalskich.

    • 5 2

  • ..wybierając zarządcę wartosprawdzić w rządowych rejestrach przedsiębiorców (1)

    czy przypadkiem nie ma się sądowego zakazu wykonywania działalności :)

    • 15 0

    • Zanim się napisze artykuł z fachowcami, to warto sprawdzić ich fachowość. Miałeś rację, przedmówco :D

      • 2 0

  • Mieszkanie 40m2 to teraz apartament. zad*pie 40 min od centrum to bliskość centrum;) Tak samo z firmami które chcą się w jakiś sposób nachapać na boomie górce. Dla przykładu powiem, że jesli daje się na firme sprzatajaca 10.000zl to wyglada to tak, ze prezesik i niepotrzebny kordynator zgarnia 3/4 a za 1/4 zatrudnia sie mietka spod sklepu. Jesli podobne podjescie maja firmy "zarzadzajace" nieruchomościami to współczuje hehe

    • 14 1

  • Administrator a zarządca (4)

    Warto w takim artykule zasięgnąć i przekazać wiedzę podstawową. Administrator WM to zwykle nie zarządca. A zarządza zwykle Zarząd WM wybrany przez mieszkańców a nie administrator....

    • 15 1

    • CZY taki zarząd jest wybierany w obecności notariusza? (3)

      Jak wygląda taka procedura? Obecnie Zarząd i Administrowanie ma firma.

      • 0 3

      • Notariusz potrzebny jest do zmiany sposobu zarządzania, potrzeba min. 50% właścicieli obecnych na zebraniu i musi być ponad 50% (1)

        Zarząd właścicielski można głosować już bez obecności notariusza.

        • 0 1

        • U nas Zarządcą jest Administrator narzucony przez Hossę. Można by się postarać o zmianę, ale jak tu zebrać do kupy ponad 100 właścicieli /Hossa to ma łeb/ w większości mających lokale na wynajem, nie zainteresowanych nawet utworzeniem funduszu remontowego. Byle najtaniej i największy zysk.

          • 3 0

      • Notariusz nie jest potrzebny i wymagany, ale niektórzy zapraszają notariusza na zebrania z ważniejszymi uchwałami, temat rzeka. Nie polecam układu zarząd plus administrowanie w jednej firmie - praktycznie zero kontroli wspólnoty nad podejmowanymi przez firmę sprawami - jak w spółdzielniach.

        • 4 1

  • Audyt (2)

    Moxecie polecic firme do audytu?

    • 8 0

    • Nikt nie wykonuje takich usług. Przedstawiciel firmy na literę D pisze o audycie, żebyś rzekomo uwierzyl w to jak niskiej jakości usługi świadczy twój "poprzedni" zarządca.

      • 6 1

    • Dynamika - audyt jest bezpłatny :)

      • 1 0

  • (2)

    niska jakość usług wykonywanych przez zarządcę?
    należy wrócić do ustawy deregulacyjnej m.in. zwód zarządcy nieruchomości (ówczesny Minister Sprawiedliwości - p. Gowin) i odpowiedzieć sobie na pytanie czy poluzowanie dostępu do zawodu było dobrym pomysłem...

    • 17 1

    • Unia chciała deregulacji nie RP

      • 1 3

    • Akurat najgorsi zarządcy to ci co mają urzędowy papier na swoje kwalifikacje. A wiedza praktyczna i nadzór nad nieruchomością, plus aktywność w rozwiązywaniu nietypowych problemów - zerowa....

      • 3 3

  • wystarczy wejśc na klatke schodową i sprawdzić czy rąbie szczynami

    • 9 2

  • Nie jest (2)

    wszyscy zarządcy, jakich spotkałem, robią absolutne minimum - bez zaangażowania

    • 21 3

    • Trzeba zaufać

      My w Warszawie też mieliśmy ten problem. Ciągle coś było nie tak. Na szczęście pojawił się zarządca Fadrowski i wszystko jest ogarnianie na bieżąco.

      • 0 0

    • To polecam Fadrowskiego. u nas fachowo zajął się wywozem śmieci

      • 0 0

  • Najgorszy zarządca

    Partyzantow 72 Wrzeszcz !!!

    • 3 1

  • do czego ma prowidzic ten artykol ???? (3)

    nic z niego nie wynika ...................

    • 18 1

    • To sponsorowany, ale ktoś zapomniał wstawić takie info.

      • 8 0

    • Szkoda ze nie do tego abyś wiedział jak się pisze słowo "artykuł"

      • 0 0

    • Bardzo dobry artykuł -tylko przeprowadzeni tj zlecenie audytu to problem. Kto moze zlecić ? ile to kosztuje i jaka jest

      • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane