Jeśli chcemy zaciągnąć kredyt na mieszkanie, musimy mieć odpowiednio wysokie dochody oraz udowodnić, że będziemy mogli spłacać raty bez problemów. Dlatego tak ważne jest przygotowanie się do kredytu i wykazanie naszych możliwości finansowych. Dotyczy to szczególnie osób, które prowadzą działalność gospodarczą - pod kątem przyszłego kredytu warto wybrać nawet sposób opodatkowania.
tak, dostałem i już spłaciłem
10%
tak i nadal go spłacam
34%
tak, ale nie miałem zdolności kredytowej
6%
nie, ale się do tego przymierzam
26%
- Banki wyliczają potencjał klientów w oparciu o uzyskiwany dochód, wiek najstarszego z kredytobiorców, wysokość miesięcznych zobowiązań oraz liczbę osób w gospodarstwie domowym. Znaczenie ma również okres zatrudnienia lub czas prowadzenia działalności gospodarczej - wyjaśnia Sebastian Murglin, ekspert finansowy z Gdyni. - Oczywiście wpływ na powodzenie sprawy ma jeszcze wiele innych czynników, ale bez wykazania możliwości finansowych nie ma szans na przejście do dalszej procedury. Zdolność kredytowa inaczej wygląda w przypadku osób zatrudnionych na umowę o pracę, a inaczej w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą.
- Umowa o pracę jest przez banki lepiej traktowana niż działalność gospodarcza z dwóch powodów. Po pierwsze ze względu na długość stażu uzyskiwania dochodu, po drugie ze względu na stabilność dochodu. Minimalny wymagany czas zatrudnienia dla umowy o pracę to trzy miesiące, w przypadku działalności gospodarczej okres ten wynosi 12 miesięcy. Niektóre banki uwzględnią dochód z działalności już po sześciu, a nawet trzech miesiącach od momentu jej rozpoczęcia, pod warunkiem że działalność gospodarcza jest formą samozatrudnienia i jest kontynuacją wcześniejszych umów z tym samym pracodawcą - podkreśla Radosław Komoniewski, ekspert kredytowy z Gdańska. Liczy się przede wszystkim poddawany analizie okres uzyskiwania dochodu. - Przewagą umowy o pracę jest fakt, że banki wyliczają średnie miesięczne wynagrodzenie w oparciu o krótki okres - nawet trzech ostatnich miesięcy, a w przypadku kontynuacji umowy nawet jednego miesiąca. W przypadku indywidualnej działalności gospodarczej badany jest okres 12 miesięcy, a dla działalności z dłuższym stażem dodatkowo banki badają stabilność zatrudnienia, analizując rozliczony rok podatkowy czy też poszczególne okresy roku bieżącego i roku ubiegłego, porównując je ze sobą - zauważa Radosław Komoniewski. Wypracowanie zdolności kredytowej na etacie
Ocena zdolności kredytowej dla osób zatrudnionych na umowie o pracę opiera się na wysokości dochodu, stażu pracy u obecnego pracodawcy, jak również okresie, przez jaki będzie kontynuowana umowa w przyszłości.
- Każdy bank ma inne wymogi dotyczące okresów zatrudnienia. Pracownik zatrudniony od trzech miesięcy z umową zawartą na minimum rok, ma szansę na zawnioskowanie o kredyt hipoteczny, ale jednocześnie trzeba zdawać sobie sprawę, że w takiej sytuacji, spektrum wyboru banków jest mocno ograniczone. Umowy zawarte na czas nieokreślony ze stażem minimum sześć miesięcy są z reguły bardziej wiarygodne i otwierają drzwi do szerszego grona instytucji finansowych. Dochód, który kredytodawcy biorą pod uwagę to z reguły średnia z trzech lub sześciu ostatnich miesięcy. Do średniej wliczają się również premie, prowizje i nadgodziny, które pracownik uzyskuje od pracodawcy, jednak banki sprawdzają, czy dodatki mają charakter stały, czy nieregularny - dodaje Sebastian Murglin. Czytaj także: oprocentowanie, marża, prowizja... z czego składa się kredyt hipotecznyW przypadku osób, które są zatrudnione na określony czas, pomocne w uzyskaniu kredytu hipotecznego będzie
wystawienie promesy dalszego zatrudnienia przez pracodawcę lub aneksu wydłużającego czas trwania umowy o pracę.
Duże znaczenie ma sama postawa pracodawcy. Banki przed udzieleniem kredytu zweryfikują bowiem regularność przelewanych na rachunek bankowy dochodów oraz prawidłowe rozliczanie składek ZUS przez pracodawcę.
Zdolność kredytowa osób prowadzących działalność gospodarczą
- Plusem działalności gospodarczej jest możliwość wpływu na wysokość przychodów i kosztów w perspektywie każdego miesiąca. Tymczasem w przypadku umowy o pracę możliwość ta często jest w rękach pracodawcy, pojawia się w długich odstępach czasu lub wcale nie ma takiej możliwości - dodaje Radosław Komoniewski.Kwestia zdolności kredytowej w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą jest jednak o wiele bardziej skomplikowana niż dla zatrudnionych w oparciu o umowę o pracę.
- Dzieje się tak między innymi ze względu na różne formy prowadzenia jednoosobowej działalności gospodarczej, co rzutuje na różnice w dokumentacji dochodowej, procedury bankowe oraz na sposób wyliczania przez banki uzyskanego przez klienta dochodu netto - tłumaczy Sebastian Murglin.Czytaj także: czy warto spłacić kredyt przed terminem?Przy staraniu się o kredyt hipoteczny
ważna jest terminowość opłacanych podatków oraz składek ZUS. Jeśli opłaty są nieregularne lub występują zaległości, bank mniej przychylnie ocenia wnioskodawcę i często odmawia udzielenia kredytu.
- Niezbędnym dokumentem, jaki właściciel firmy będzie musiał przedstawić w banku, jest zaświadczenie z ZUS i US o niezaleganiu ze składkami i podatkami. Bez tych zaświadczeń część banków nawet nie wyda decyzji kredytowej, pozostałe wymagają tych dokumentów do podpisania umowy kredytowej lub najdalej do uruchomienia kredytu - twierdzi Aleksandra Witka z Tyszkiewicz Nieruchomości. Żeby dostać kredyt hipoteczny powinniśmy prowadzić firmę przez co najmniej 12 miesięcy i jednocześnie wykazywać dochody ze świadczonych usług. W takiej sytuacji
banki biorą pod uwagę zarówno bieżący rok, jak i zeszły okres obrachunkowy. W ten sposób instytucje porównują kondycję przedsiębiorstwa i oceniają szanse na dalsze jego prosperowanie.
- Osoby prowadzące działalność gospodarczą i planujące zaciągnąć kredyt hipoteczny na zakup nieruchomości muszą zaplanować ten fakt odpowiednio wcześniej. Sposób liczenia zdolności kredytowej zależy od formy opodatkowania. Najbardziej popularną formą wybieraną przez klientów jest książka przychodów i rozchodów. Bank licząc zdolność kredytową będzie brał pod uwagę dochód z PIT za ostatni rozliczony rok oraz dochód uzyskany w okresie bieżącym. Bazuje w ten sposób na dochodzie uzyskanym przez klienta, a nie na wykazanym przychodzie - podkreśla Aleksandra Witka. Bardzo często te dwa pojęcia są mylone i właściciele firm mylnie uznają swój dochód z kwotą wystawionych faktur brutto.
- Jeżeli klient wystawia fakturę na 10 000 zł miesięcznie a jednocześnie jego koszt uzyskania przychodu jest na poziomie 8000 zł, to dla banku liczy się dochód, od którego zostanie zapłacony podatek, czyli w tym wypadku od kwoty 2000 zł. Inaczej sytuacja wygląda u klientów rozliczających się na zasadzie ryczałtu. Większość banków dość słabo oceni dochód klienta, uwzględniając zaledwie 15-40 proc. z osiągniętego przychodu - wyjaśnia Aleksandra Witka.Sposób rozliczania a zdolność kredytowa
Najbardziej skomplikowana sytuacja dotyczy
osób rozliczających się w ramach karty podatkowej. - Wysokość wymiaru stawki karty podatkowej ustala urząd skarbowy, a banki przy liczeniu zdolności kredytowej ustalają miesięczny dochód klienta jako wielokrotność ustalonej stawki karty podatkowej najczęściej w zakresie pięcio-ośmiokrotności. Praktycznie niemożliwe jest uzyskanie kredytu na zakup nieruchomości przez osoby prowadzące działalność poza granicami kraju. W tym przypadku nie ma znaczenia ani poziom uzyskiwanych dochodów, ani okres prowadzenia działalności gospodarczej. Wyjątkiem w tej sytuacji będzie Deutsche Bank, jedynie dla klienta prowadzącego działalność gospodarczą na terenie Niemiec - dodaje Aleksandra Witka. Czytaj także: sytuacja rodzinna i narodziny dziecka a zdolność kredytowaNajlepiej wygląda sytuacja osób, które się rozliczają
w oparciu o księgę przychodów i rozchodów. - Klient jest bardziej liberalnie traktowany przez banki, ponieważ z dokumentacji finansowej wynika więcej faktów, przez co bank może przyjrzeć się bliżej wykonywanym usługom. Mniej lubiane przez banki są ryczałt oraz karta podatkowa, dlatego zanim przystąpimy do składania wniosków w bankach, warto znaleźć takie instytucje, które zaakceptują naszą formę prowadzenia księgowości. Sposób obliczania dochodu netto w przypadku ryczałtu czy karty podatkowej w zależności od banku, w ramach tych samych wyników finansowych, może być spektakularnie różny - zauważa Sebastian Murglin.Banki różnie podchodzą do wyliczeń zdolności kredytowej. To zróżnicowanie jest szczególnie widoczne w przypadku osób samozatrudnionych.
- Różne jest podejście nie tylko do stażu, ale też stabilności, akceptacji kosztów amortyzacyjnych, form opodatkowania. Może się okazać, że w jednym banku przedsiębiorca rozliczający się z urzędem skarbowym na zasadach ryczałtu - stawka 5,5 proc. - nie ma w ogóle zdolności, a w innym banku posiada zdolność na wybudowanie domu. Podobne sytuacje spotykamy dla pełnej księgowości i karty podatkowej. Zasady ogólne rozliczania indywidualnej działalności gospodarczej są w tej kwestii najmniej różnorodne - mówi Radosław Komoniewski. Umowy zlecenie i umowy o dzieło
W przypadku umów cywilno-prawnych takich jak dzieło lub zlecenie banki zwracają uwagę na dłuższy staż niż w przypadku umowy o pracę.
- Dlatego jeżeli zmieniamy formę zatrudnienia, należy odpowiedzieć sobie na pytania: co jest dla mnie ważne - czas czy możliwość generowania dochodów oraz jakie są moje możliwości. Planując zaciągnięcie kredytu, należy być ostrożnym ze zmianą formy zatrudnienia - dodaje Radosław Komoniewski.Czytaj także: nie wszystkie banki wymagają 20 proc. wkładu własnegoJak zwiększyć zdolność kredytową?
Osoby, które prowadzą działalność gospodarczą mogą podjąć dodatkową pracę w oparciu umowę o pracę, umowę zlecenie czy umowę o dzieło. To będzie pomocne podczas oceny zdolności kredytowej przez bank.
- Uzyskanie dodatkowego dochodu wiąże się z dłuższym okresem przygotowania do kredytu, ale często może stanowić jedyną możliwość. Wówczas możemy poprosić bank, aby uwzględnił dochód jedynie z wykonywanego stosunku pracy, natomiast mimo to, kredytodawca może poprosić do analizy o dokumenty potwierdzające niezaleganie firmy w ZUS oraz urzędzie skarbowym - dodaje Sebastian Murglin.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy