Gotówka i kredyt to najczęściej spotykane sposoby finansowania zakupu nieruchomości. Są jednak sytuacje, kiedy kupujący kredytu nie dostanie, na przykład ze względu na formę zatrudniania albo brak wkładu własnego. Można sobie wtedy pomóc leasingiem lub szukaniem okazji do zamiany.
tak, nie mam wystarczająco dużo pieniędzy na wkład
26%
tak, to trudne, jeśli się nie pracuje na etacie w Polsce
9%
nie było łatwo, ale się udało
15%
nie, nie było problemu
22%
nie, ale znam wiele przypadków osób, które mają ten problem
5%
nie mam i nie planuję kredytu
23%
Jak kupić mieszkanie bez kredytu?
Alternatywne sposoby finansowania zakupu mieszkania są rzadko spotykane, bo trudno znaleźć kontrahenta, który zgodzi się (zwłaszcza przy obecnym rynku nieruchomości, gdzie sprzedaż mieszkania czy domu nie jest większym problemem) na mało oczywistą formę finansowania zakupu. Niemniej są takie możliwości, więc osoby mocno zdeterminowane mają szanse.
Możliwe jest: uzyskanie pożyczki od sprzedającego, odwrócona hipoteka, finansowanie u dewelopera, zakup spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu oraz leasing nieruchomości.
- Pożyczka od sprzedającego opiera się na tym, że sprzedający przenosi własność na kupującego a w zamian otrzymuje cenę zakupu płatną ratach, najczęściej waloryzowanych - wyjaśnia Piotr Zwoliński z Pepper House. - Odwrócona hipoteka polega z kolei na przeniesieniu przez sprzedającego własności na kupującego w zamian za możliwość dożywotniego zamieszkiwania w tym samym miejscu oraz dożywotnią rentę lub opiekę. Takie rozwiązanie jest stosowane najczęściej w rodzinach, chociaż zdarzają się takie umowy pomiędzy obcymi osobami. Nowe mieszkania w Gdańsku. Jak inwestować w nieruchomości?
mamy do czynienia, kiedy deweloper przenosi własność na kupującego, a ten płaci cenę w ustalonych ratach.
- Coraz częściej można spotkać się z tak zwanym finansowaniem u sprzedającego. Zdarza się, że deweloper lub osoba fizyczna będąca właścicielem nieruchomości na rynku wtórnym dopuszcza rozłożenie części lub nawet całej ceny zakupu na raty. Klienci podpisują stosowną umowę notarialną i unikają tym samym całej procedury bankowej związanej z udzieleniem kredytu hipotecznego - wyjaśnia Daniel Banaś, specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Nieruchomości. - Jest w Polsce duża grupa klientów, których źródło dochodów nie jest akceptowane przez bank i tym samym mimo wysokich zarobków nie otrzymają obecnie kredytu hipotecznego w banku komercyjnym. Takie problemy ma przykładowo Polak prowadzący działalność gospodarczą za granicą lub pracownik zatrudniony w zagranicznej firmie i osiągający dochody w mało popularnej w naszym kraju walucie. Czytaj także: jak przygotować się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego?To rozwiązanie mimo wszystko jest sporadycznie praktykowaną formą finansowania zakupu nieruchomości - rzadko który sprzedający chce i może pozwolić sobie na uzyskanie pełnej kwoty zapłaty rozłożonej w czasie.
Mieszkanie bez kredytu - najem z opcją kupna
- Właściciel nieruchomości umożliwia najemcy wynajem długoterminowy z opcją pierwokupu za określoną cenę w określonym czasie. Jest to dobra propozycja dla osób, które na przykład nie posiadają obecnie środków na wkład własny lub zdolności kredytowej. Dzięki temu zyskują czas, aby przygotować się do sfinansowania nieruchomości na przykład kredytem hipotecznym - ocenia Daniel Banaś.Trudno wyobrazić sobie dwoje obcych sobie kontrahentów, którzy bez udziału instytucji trzeciej przystaną na takie warunki. Zdarza się to w przypadku transakcji przeprowadzanych w rodzinie, przy czym nawet w takich przypadkach warto ustalenia co do przyszłego zakupu nieruchomości zabezpieczyć aktem notarialnym i wpisem do księgi wieczystej nieruchomości.
W przypadku spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu spółdzielnia wydaje lokal, a kupujący spłaca kwotę zakupu w ramach czynszu. Po spłacie należności spółdzielnia przenosi własność na nabywcę. To również teoria, bo rzadko która spółdzielnia buduje teraz na zasadach innych niż porównywalne do deweloperskich. A nawet jeśli by tak było, to liczba chętnych do zakupu lokum byłaby tak duża, że osoby, które mają trudności z zapewnieniem finansowania miałyby problem, by znaleźć się na liście przyszłych właścicieli.
Mieszkanie bez kredytu - zamiana nieruchomości
- Jeżeli strony transakcji uzgodnią jednomyślnie wartość zamienianych nieruchomości, ich stan prawny i podpiszą na tę okoliczność stosowną umowę notarialną, to jest to w pełni wartościowa transakcja, która często może odbyć się niemalże bezgotówkowo. Strony umowy ponoszą jedynie koszty notarialne, wieczysto-księgowe oraz podatkowe. Ewentualną różnicę wynikającą z wartości dopłacić można w gotówce - mówi Daniel Banaś.Czytaj także: Potrzebujesz innego mieszkania? Zamień sięNa czym polega leasing nieruchomości?
Jest to właśnie najem długoterminowy z opcją wykupu. Tyle tylko, że zanim nieruchomość zostanie spłacona przez kupującego jest ona własnością leasingodawcy.
- Klient nabywa mieszkanie poprzez długoterminową umowę najmu, a po zapłaceniu ostatniej raty nieruchomość przechodzi na własność klienta. W czasie trwania umowy najmu formalnym właścicielem nieruchomości jest leasingodawca - tłumaczy Przemysław Rakowski, prezes zarządu spółki Ocean Estate. - Każdy pozytywnie zweryfikowany przez spółkę obywatel Polski, który ze względu na indywidualny status nie może uzyskać finansowania w banku, może zostać leasingobiorcą. Oferta taka miała być kierowana do osób pracujących za granicą, których ośrodek życiowy znajduje się w Polsce. Mogą z niej korzystać także Polacy pracujący w Polsce, którzy z określonych przyczyn nie chcą korzystać z kredytu. Osobną grupą są przedsiębiorcy, którzy chcą nabyć nieruchomość mieszkalną z przeznaczeniem na cel komercyjny. Leasing nieruchomości można porównać do popularnego w Polsce od wielu lat leasingu samochodów.
- Podobnie jak w przypadku leasingu aut mamy leasing operacyjny, podczas którego nieruchomość w trakcie umowy jest w księgach leasingodawcy oraz finansowy, gdzie nieruchomość w trakcie umowy jest od razu w księgach leasingobiorcy. Atutami tego rozwiązania jest mniejsza ilość formalności przy analizie kondycji firmy w porównaniu do wniosku o kredyt, optymalizacja podatkowa, długi okres spłat oraz brak obciążenia zdolności kredytowej. Korzystają z niego średnie lub duże podmioty ze stabilną kondycją finansową - wyjaśnia Piotr Zwoliński.Leasing nieruchomości - w jaki sposób nabywca jest weryfikowany?
- Weryfikujemy klientów podobnie jak to ma miejsce w banku: zarówno pod kątem dochodowym, jak i rzetelności obsługi zobowiązań finansowych i innych, w dostępnych bazach i rejestrach krajowych oraz zagranicznych. Odbywa się to oczywiście za zgodą i wiedzą klienta - wyjaśnia Przemysław Rakowski.W leasingu nieruchomości właściciel, czyli leasingodawca, zobowiązuje się oddać nieruchomość w użytkowanie leasingobiorcy. Leasingobiorca w zamian za możliwość korzystania z nieruchomości reguluje określone w umowie raty leasingowe.
- Po wskazaniu przez klienta nieruchomości i pozytywnej weryfikacji następuje podpisanie umowy leasingowej. Klient wnosi w tym momencie swój wkład własny. Resztę środków uruchamia spółka, ze środków uzyskanych wcześniej z elastycznej linii kredytowej. Co do zasady jest to umowa leasingu lub najmu długoterminowego, zapewniająca klientowi korzystanie z przedmiotu najmu w tym okresie. Przy czym, w celu zabezpieczenia klienta, konto, na które klient wpłaca środki, nie jest bezpośrednio we władaniu spółki, tylko jest rachunkiem technicznym w banku, do którego leasingodawca nie ma dostępu. Bank przekazuje środki na rachunek spółki, dopiero po zaspokojeniu kredytu, przypisanego do danej nieruchomości. Proces przepływu środków jest ułożony w sposób transparentny, gwarantuje bezpieczeństwo klienta - podkreśla Przemysław Rakowski. Jakie są koszty leasingu nieruchomości?
- Koszt finansowania jest oparty o stawkę WIBOR i marżę, podobnie jak ma to miejsce w kredycie hipotecznym. Klient ponosi także standardowe koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, czyli czynsz i inne opłaty, które płaci w miesięcznej racie eksploatacyjnej. Każdy z klientów otrzymuje kartę informacyjną, w której określone są koszty finansowania przez cały okres trwania relacji, podobnie jak to ma miejsce przy standardowym kredycie hipotecznym - wyjaśnia Przemysław Rakowski. Leasing nieruchomości można zastosować dla różnych typów nieruchomości: handlowych, usługowych, produkcyjnych, a także mieszkalnych.
- Na pierwszy rzut oka może to przypominać tradycyjną umowę najmu, ale różni się od niej tym, że zwykła umowa najmu nie przewiduje przeniesienia prawa własności do lokalu, natomiast umowa leasingowa tak. Należy jednak pamiętać, że forma finansowania nieruchomości leasingiem powszechna jest w Polsce głównie dla przedsiębiorców. Jeżeli osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej będzie chciała zaciągnąć leasing na nieruchomość to może okazać się, że będzie to możliwe jedynie w instytucjach pozabankowych, ze względu na małą popularność tej formy finansowania zakupu nieruchomości w Polsce - zauważa Daniel Banaś.
Zakup za gotówkę i kredyt hipoteczny
Omawiając sposoby finansowania zakupu nieruchomości nie sposób pominąć dwóch najpopularniejszych: zakup za gotówkę lub zaciągnięcie w banku kredytu hipotecznego.
- W ostatnich kilkunastu miesiącach zakupy gotówkowe stanowią znaczną część transakcji realizowanych w naszym biurze. Co ciekawe często są to również nieruchomości powyżej 500 tys. zł lub zakup jednocześnie kilku mieszkań, traktowany jako inwestycja - twierdzi Sylwia Wróblewska z Dom Hunter.Inną równie popularną formą finansowania zakupu nieruchomości jest kredyt hipoteczny.
Czytaj także: z czego składa się kredyt hipoteczny? - Najwięcej transakcji, gdzie nabywcy posiłkują się kredytem hipotecznym obserwujemy wśród młodych ludzi kupujących swoje pierwsze mieszkanie. W tym przypadku zdarza się, że aby uzupełnić wymagany wkład własny, dodatkowo posiłkują się pożyczką hipoteczną na wkład własny, która jest mniej restrykcyjnie przyznawana przez banki. Zakupy na kredyt obserwujemy również w przypadku osób, które zamieniają mieszkanie na większe lub na dom w związku z powiększeniem się rodziny - mówi Sylwia Wróblewska. - Bardzo mały odsetek transakcji w biurze pochodzi z zakupów zbiorowych, gdy kilku inwestorów wspólnie skupuje nieruchomości celem późniejszego najmu. Takich transakcji jest więcej na rynku pierwotnym.Planując zakup nieruchomości z udziałem środków pochodzących z kredytu hipotecznego niezwykle ważny jest wybór jak najlepszych warunków kredytowych.
- Obecnie ponad 15 banków udziela kredytów hipotecznych, zatem jest w czym wybierać. Kluczowe jest znalezienie balansu między wysokością oprocentowania kredytu, kosztami jego uruchomienia, takimi jak prowizja banku czy ubezpieczenie oraz dodatkowymi produktami i możliwością wcześniejszej spłaty. Obecnie kilka banków oferuje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na atrakcyjnych warunkach bez prowizji za udzielenie kredytu, bez prowizji za wcześniejszą spłatę oraz bez wielu rozbudowanych produktów dodatkowych. Z punktu widzenia klienta planującego zakup nieruchomości są to często oszczędności idące w tysiące złotych. Ma to bez wątpienia wpływ na łączny koszt planowanej inwestycji - mówi Daniel Banaś. Czytaj także: Coraz trudniej o kredyt na zakup mieszkania Dobór oferty z najniższym oprocentowaniem, okresem kredytowania oraz rodzaj rat będzie mieć decydujące znaczenie przy opłacalności naszego zakupu.
- To wszystko razem ma niebagatelny wpływ na łączny koszt wnioskowanego kredytu, a co za tym idzie, jest niezwykle istotne, aby nie stracić na zakupie wymarzonej nieruchomości. W dzisiejszych czasach można bardzo precyzyjnie porównać oferty kilkunastu banków i zaoszczędzić dzięki temu sporo pieniędzy i czasu - dodaje Daniel Banaś.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy