Kupujemy coraz więcej mieszkań, więc rośnie też liczba udzielanych kredytów hipotecznych. To zawsze duże obciążenie, dlatego - jeśli tylko mamy wolne środki - kredyt można nadpłacić lub spłacić wcześniej. Trzeba tylko dobrze przeliczyć czy to się opłaca.
Kredyt hipoteczny jest z reguły dosyć dużym obciążeniem zarówno finansowym, jak i psychicznym. Konieczność comiesięcznej spłaty określonej kwoty przez 20 czy 30 lat sprawia, że czujemy dyskomfort. W każdej racie zawarte jest także spore oprocentowanie kredytu. Warto więc rozważyć czy nie lepiej szybciej go spłacić.
Oprocentowanie kredytów hipotecznychOprocentowanie kredytów hipotecznych składa się z dwóch składowych. Jedna z nich jest stała - to
marża banku, druga zaś zmienna - to WIBOR. Marże banków w zależności od oferty promocyjnej banku i wysokości kredytu wahają się obecnie w przedziale od około 1,10 proc. do 3 proc. Średnio utrzymują się na poziomie około 1,65 proc.
Druga część oprocentowania czyli WIBOR (stopa procentowa) jest zmienna. Stopy procentowe zmieniają się regularnie w zależności od wielu czynników m.in ekonomicznych i politycznych.
- Obecnie WIBOR 3M utrzymuje się średnio na poziomie 1,73 proc. Zatem dla przykładu obecnie oprocentowanie zaciąganego kredytu hipotecznego w banku X może wyglądać następująco: marża banku 1,65 proc. oraz WIBOR 1,73 proc. daje łącznie 3,38 proc. Jest to wysokość rocznego oprocentowania nominalnego dla kredytu hipotecznego zaciąganego w banku X. W związku z tym, że WIBOR jest elementem zmiennym to również oprocentowanie jest zmienne. Zjawisko to nazywane jest ryzykiem zmiennej stopy procentowej. Jest to główne ryzyko, które dotyczy kredytobiorców zaciągających między innymi kredyt hipoteczny w złotych - tłumaczy Daniel Banaś, specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Finanse. Czytaj także: kredyty mieszkaniowe - co jeśli wzrosną stopy procentowe?Wysokość stóp procentowych ma duży wpływ na wysokość comiesięcznych rat kredytu. Od wielu miesięcy są one utrzymywane na najniższym w historii poziomie. Należy się spodziewać, że w końcu wzrosną, co oznacza większą kwotę odsetek w każdej racie i tym samym wyższą comiesięczna ratę kredytu hipotecznego. Będzie on więc jeszcze większym obciążeniem w domowym budżecie.
Nadpłata
nie miałem nigdy kredytu hipotecznego
17%
nie sądzę, żebym miał pieniądze na wcześniejszą spłatę
18%
nie spłacę wcześniej, bo wolę trochę odłożyć
14%
tak, regularnie nadpłacam mój kredyt
9%
tak, nadpłacam większe kwoty co jakiś czas
14%
spłaciłbym wcześniej, gdybym tylko miał trochę dodatkowych pieniędzy
28%
Jednym ze sposobów skrócenia czasu kredytowania jest nadpłata. Co miesiąc lub w zależności od naszych preferencji z inną częstotliwością możemy wpłacać do banku wyższą kwotę niż ta, która jest wymagana. W ten sposób zmniejszamy wysokość kolejnych rat i spłacamy go szybciej, niż było to zaplanowane. Powinniśmy jednocześnie wiedzieć, że prowizja jest skalkulowana na dłuższy czas, dlatego przy przekroczeniu konkretnej kwoty bank może pobierać dodatkowe opłaty. Zazwyczaj jednak istnieje możliwość nadpłaty do konkretnej wartości zadłużenia.
- W racie, którą płacą co miesiąc kredytobiorcy spłacający kredyt hipoteczny znajduje się bowiem część odsetkowa i część kapitałowa. Nie dotyczy to jednak okresu karencji - przykładowo w trakcie budowy nieruchomości, kiedy spłacane są jedynie odsetki od uruchomionych transz kredytu. Wysokość raty uzależniona jest zatem od kwoty kapitału do spłaty, okresu kredytowania oraz oprocentowania kredytu, na które duży wpływ ma wysokość WIBORU. Możliwość wcześniejszych nadpłat kapitału kredytu jest zatem najbardziej doraźną i efektywną formą ochrony przed podwyżką rat wynikającą z rosnących stóp procentowych - dodaje Daniel Banaś. Wysokość minimalnej kwoty nadpłaty regulują zapisy umowy kredytowej i najczęściej jest to minimum wysokość dwóch lub trzech aktualnie spłacanych rat kapitałowo-odsetkowych. Dlatego najlepiej uzbierać większą kwotę, a dopiero później dokonać nadpłaty.
- Bank każdorazowo zapyta nas czy nadpłata kapitału, której dokonaliśmy ma być rozliczona na poczet skrócenia okresu kredytowania czy obniżenia wysokości raty. Według mojej oceny opłaca się dokonywać regularnych nadpłat posiadanego kredytu hipotecznego w złotych, aby ostatecznie spłacić kredyt przed zakładanym w umowie kredytowej terminem - ocenia Daniel Banaś. Przed nadpłatą powinniśmy zapoznać się z treścią swojej umowy kredytowej, aby
sprawdzić czy nadpłata lub całkowita spłata nie wiąże się z prowizją. Całkowita spłata kredytu Innym sposobem skrócenia okresu kredytowania jest całkowita spłata kredytu we wcześniejszym terminie. Takie rozwiązanie wymaga najczęściej znacznego przypływu gotówki (na przykład ze spadku) i może generować dodatkowe koszty.
- Procedura spłaty kredytu przed terminem w większości przypadków jest bardzo prosta. Należy zawiadomić bank na kilka dni przed zamiarem dokonania spłaty i zasilić rachunek osobisty lub techniczny wartością, która będzie wystarczająca do jej wykonania - mówi Piotr Witecki z Finansowy Piotr.Aby dowiedzieć się, jaka będzie to suma na dany dzień spłaty, można poprosić bank o wystawienie dokumentu, zadzwonić na infolinię lub skorzystać z bankowości internetowej.
Do niedawna banki mogły pobierać prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Zazwyczaj wynosiła ona od 1 do 2,5 proc. wartości spłacanej kwoty i była najczęściej pobierana w okresie do pięciu lat od rozpoczęcia spłaty kredytu. Są banki, które taką prowizję pobierały przez cały czas kredytowania, jak również i takie, które wcale jej nie pobierały.
- Na mocy ustawy o kredycie hipotecznym, która obowiązuje od końca lipca bieżącego roku banki za czynność związaną z dokonaniem nadpłaty bądź całkowitej spłaty nie mogą pobierać dodatkowych opłat, jeśli od daty podpisania umowy kredytowej minęły trzy lata. Ma to jednak odniesienie do kredytów o zmiennej stopie procentowej - czyli większości udzielanych - oraz tych, które udzielone zostały po terminie wejścia regulacji w życie - dodaje Piotr Witecki.W przypadku kredytów z dłuższym stażem należy zawsze sprawdzić w taryfie opłat lub umowie kredytowej,
czy bank nie przewiduje dodatkowych opłaty z tego tytułu. Spłacać czy inwestować?- W skrajnych przypadkach takie opłaty mogą sięgać kilkunastu tysięcy złotych. Jeśli już znamy zasady i procedury związane z wcześniejszą spłatą, należy zadać sobie pytanie, czy warto tego dokonać. Na to pytanie nie ma jednej odpowiedzi, bo zależy to od indywidualnego podejścia, osobowości czy planów finansowych rodziny - ocenia Piotr Witecki. Zamiast spłacić kredyt
możemy kupić inną nieruchomość, która będzie generowała zyski.
Na dzisiaj potencjalna stopa zwrotu może dwu- lub trzykrotnie przewyższyć koszt kredytu. - Gdy posiadamy środki pozwalające na pokrycie całości kredytu, możemy przykładowo zamiast pozbyć się najtańszej metody finansowania jakim jest kredyt zabezpieczony na nieruchomości, pieniądze przeznaczyć na inny cel inwestycyjny. Koszt odsetkowy kredytu jest stosunkowo niewysoki przy aktualnym poziomie stóp procentowych, a potencjał z wydatkowania pieniędzy na inne cele znacznie bardziej perspektywiczny - sugeruje Piotr Witecki. Zaciągamy coraz więcej kredytów na zakup mieszkaniaTylko we wrześniu bieżącego roku mieszkańcy Trójmiasta otrzymali 525 kredytów hipotecznych.
- Narastająco od początku 2017 roku banki w Polsce udzieliły łącznie 157,7 tysięcy kredytów mieszkaniowych na łączną kwotę 35,33 mld zł. Jest to więcej o 5,7 proc. w ujęciu liczbowym i więcej o 12,2 proc. w ujęciu wartościowym niż w analogicznym okresie 2016 roku - informuje Aleksandra Stankiewicz-Billewicz z BIK. | LICZBA UDZIELONYCH KREDYTÓW MIESZKANIOWYCH: |
| Gdańsk | Gdynia | Sopot |
| liczba kredytów | 352 | 152 | 21 |
| wartość udzielonych kredytów | 93 440 340 | 39 532 524 | 5 621 972 |
Źródło: BIK SA
za wrzesień 2017
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy