Wiadomości

Kredyty hipoteczne. Epidemia wymusiła ostrożność

Kryteria dla decyzji kredytowych znacznie się zmieniły, zarówno po stronie banków, jak i samych kredytobiorców.
Kryteria dla decyzji kredytowych znacznie się zmieniły, zarówno po stronie banków, jak i samych kredytobiorców. fot.123rf.com/Chaiyawat Sripimonwan

Jak pokazują statystyki Biura Informacji Kredytowej, w kwietniu 2020 roku banki w Polsce udzieliły o 23 proc. mniej kredytów hipotecznych niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wynika to z wprowadzonych przez banki restrykcji spowodowanych epidemią, jak i ostrożności klientów, którzy odkładają plany kredytowe na przyszłość.



Polityka banków w zakresie kredytów hipotecznych:

powinna być teraz bardzo zaostrzona 18%
powinna być ostrzejsza, ale bez przesady 26%
nie wiem, trudno mi to ocenić 10%
nie powinna się zmienić w stosunku do sytuacji przed epidemią 17%
kredyt powinien być nawet łatwiej dostępny 24%
akcja kredytowa w ogóle powinna zostać wstrzymana 5%
zakończona Łącznie głosów: 283
Każdy bank, udzielając kredytu hipotecznego, ocenia swoje ryzyko, wykorzystując do tego różne współczynniki. Oceniana jest nieruchomość oraz możliwości finansowe samego klienta w stosunku do zamiarów zakupowych, na jakie się porywa. Niepewność zatrudniania, gospodarcza destabilizacja i jej trudne do ostatecznego przewidzenia skutki spowodowały, że banki stały się bardzo ostrożne. Wiele osób musi pożegnać się ze swoimi nieruchomościowymi marzeniami lub przynajmniej odłożyć swoje plany na przyszłość.

- W związku z epidemią wszystkie banki komercyjne w Polsce wprowadziły mniejsze lub większe obostrzenia lub ograniczenia związane z udzielaniem między innymi kredytów hipotecznych - mówi Daniel Banaś z Tyszkiewicz Nieruchomości. - Klienci w tej sytuacji najczęściej pytają o wysokość wymaganego minimalnego wkładu własnego, jaki należy posiadać, aby móc starać się o kredyt hipoteczny. Aktualnie w co najmniej pięciu dużych komercyjnych bankach w Polsce nadal przyjmuje się do analizy wnioski kredytowe klientów składane na kwotę odpowiadającą 90 proc. wartości nieruchomości. Pozostałe banki wymagają minimum 20 proc. lub w niektórych przypadkach nawet 30 proc. udziału środków własnych.

Obniżony wkład własny nie dla wszystkich



Warto jednak zaznaczyć, że nawet w tych bankach, które stosują złagodzone w stosunku do narzuconej przez Komisję Nadzoru Finansowego rekomendacji i godzą się na mniejszy wkład własny, nie każdy klient będzie mógł liczyć na łagodniejsze podejście i otrzymać kredyt z zaledwie 10 proc. wkładem własnym. Banki uzależniają możliwość udzielenia tak skonstruowanego kredytu m.in. od tego:

  • czy jest to pierwszy, czy kolejny kredyt hipoteczny, który klient będzie posiadał;
  • czy klient osiąga dochody na podstawie umowy o pracę czy np. działalności gospodarczej;
  • w jakiej branży klient działa i na ile jest ona stabilna w związku ze skutkami epidemii;
  • czy dana osoba jest już klientem banku, w którym będzie starała się o kredyt, czy jest dla banku dotąd nieznana;
  • jaka jest lokalizacja nabywanej nieruchomości - w mieście, poza miastem;
  • jaka jest cena transakcyjna nabywanej nieruchomości (po przekroczeniu określonej ceny niektóre banki mogą podnosić wymóg wkładu własnego do 20 proc.);
  • jaka jest powierzchnia, rodzaj oraz przeznaczenie nabywanej nieruchomości (powyżej określonej powierzchni użytkowej nieruchomości lub przeznaczenia działki, na której usytuowany jest np. nabywany dom jednorodzinny, część banków może wymagać min. 20-30 proc. wkładu własnego).

Czytaj także: Kredyty mieszkaniowe w kwietniu. Spadek popytu o ponad 25 proc.

- Oprócz tego banki zastrzegają sobie również możliwość indywidualnej oceny ryzyka dla każdego z wniosków kredytowych i odmowy udzielenia kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości. Wartość kredytowanej nieruchomości oceniana jest każdorazowo przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie banku lub wnioskodawcy - ocenia Daniel Banaś.

Zdolność kredytowa w czasie epidemii



Oczywiście także zdolność kredytowa w czasie epidemii jest wyliczana przez banki znacznie bardziej restrykcyjnie niż przed jej wybuchem.

- Klienci, którzy osiągają stabilne dochody na niezmienionym od dłuższego czasu poziomie, mogą zauważyć, że ich aktualna zdolność kredytowa w stosunku do na przykład początku 2020 roku spadła w niektórych przypadkach nawet o kilkadziesiąt procent - wyjaśnia dalej Daniel Banaś. - Pomimo tych utrudnień zainteresowanie kredytami hipotecznymi utrzymuje się wciąż na wysokim poziomie. Oczywiście jest spora grupa klientów, którzy odkładają decyzję o zakupie nieruchomości i zaciągnięciu kredytu hipotecznego na później, bo liczą na to, że sytuacja się unormuje. W efekcie statystyki zapytań do Biura Informacji Kredytowej odnotowują w ostatnich miesiącach spadek.
Największy problem z uzyskaniem kredytu będą miały osoby, których źródłem utrzymania jest działalność gospodarcza.

Czytaj także: spłatę rat można zawiesić na kilka miesięcy



- Niestety część banków tymczasowo wykluczyła tego typu dochody jako podstawę do uzyskania kredytu hipotecznego. Pozostałe instytucje także zwracają szczególną uwagę na sektor gospodarki, w której funkcjonuje firma. Jeśli branża działalności danego przedsiębiorcy starającego się o kredyt, według banku, ucierpiała z powodu pandemii, bank może odrzucić wniosek kredytowy bez możliwości rozpatrzenia - wyjaśnia Sebastian Murglin z Gold Finance. - Zatrudnieni w oparciu o umowę zlecenie oraz umowę o dzieło będą raczej musieli wstrzymać się z zakupem nieruchomości do momentu uelastycznienia polityki kredytowej. Warto dodać, że osoby, które skorzystały z możliwości zawieszenia rat kredytu, czyli z tzw. wakacji kredytowych, również mają nikłe szanse na uzyskanie jakiegokolwiek finansowania ze strony banków, bowiem interpretują one wstrzymanie płatności rat jako utratę płynności finansowej.
Analogiczna sytuacja dotyczy osób prowadzących działalności gospodarcze, które skorzystały z pomocy państwa w ramach tarczy antykryzysowej. W takiej sytuacji część banków również odmówi finansowania.

Niższa kwota kredytu



- Banki, chcąc minimalizować ryzyko, podjęły wiele niekorzystnych z punktu widzenia klientów decyzji. Zaostrzenie procesów związanych z udzieleniem kredytów nastąpiło jednocześnie na wielu płaszczyznach. Począwszy od ograniczenia wskaźnika LTV, przez obniżenie zdolności kredytowej, wykluczenie określonych branż, w których zatrudnieni są klienci, aż po nieakceptowanie określonych źródeł dochodów, takich jak działalność gospodarcza czy umowy cywilno-prawne - wylicza Piotr Witecki z Finansowy Piotr.

Zmiany w LTV w poszczególnych bankach (jest to stosunek kwoty udzielonego kredytu do wartości jego zabezpieczenia, czyli wartości mieszkania lub domu):

  • Alior Bank - LTV bez zmian
  • Boś Bank - obniżka LTV do poziomu 70 proc.
  • BNP Paribas - LTV bez zmian
  • Credit Agricole - LTV bez zmian
  • ING - obniżka LTV do 70 proc., brak możliwości uwzględnienia dochodu z indywidualnej działalności gospodarczej
  • mBank - LTV bez zmian
  • Millennium - obniżka LTV o 10 p.p. dla wybranych typów transakcji
  • Pekao SA - obniżka do poziomu 70-85 proc. LTV (w zależności od typu nieruchomości oraz wysokości dochodów klienta)
  • Pekao BH - obniżka LTV do 80 proc.
  • PKO BP - obniżka LTV do 80 proc.
  • Pocztowy - bez zmian
  • Santander - obniżka LTV do 80 proc. dla klienta zewnętrznego


- W trosce o zbilansowanie ryzyka transakcji instytucje finansowe podniosły konieczny udział własny klienta przy zakupie lub budowie nieruchomości. Na wysokość wkładu własnego wpływ ma już nie tylko procedura danego banku, ale również inne okoliczności związane z kredytobiorcą oraz przedmiotem kredytowania. Osoby posiadające 10 proc. wkładu własnego mają bardzo ograniczone pole działania - - wyjaśnia Sebastian Murglin. - Banki, które nadal kredytują do 90 proc. wartości nieruchomości to: mBank, Millennium oraz Alior Bank. Minimalny wkład własny oferuje również bank Santander, natomiast jest to przywilej jedynie dla dotychczasowych klientów banku. Nowi klienci spotkają się z wymogiem wniesienia 20 proc. środków własnych. Wpływ na ostateczną wysokość wkładu własnego będą miały wartość i lokalizacja nieruchomości, liczba posiadanych aktualnie kredytów hipotecznych, metraż nieruchomości oraz ogólna ocena sytuacji finansowej wnioskodawcy.
Pozostałe banki (jak w tabeli powyżej) oferują finansowanie zakupu mieszkania czy domu jedynie do 80 proc. ich wartości.

- Wyjątek stanowią banki ING oraz BOŚ Bank, które zwiększyły wymagany udział własny klienta do 30 proc. Każdy z banków zakłada też wyjątki od procedury. Dla przykładu, Citi Bank finansuje 80 proc. wartości przedmiotu kredytowania, ale dla klientów prowadzących działalność gospodarczą lub w sytuacji, gdy jeden z dwóch wnioskodawców prowadzi firmę i jego dochód bierze udział w analizie kredytowej, to minimalny wkład własny wynosi już nie 20 proc., a 30 proc. Z kolei Bank PEKAO SA sfinansuje 80 proc. wartości nieruchomości, pod warunkiem że jej powierzchnia nie przekracza 80 m kw. Gdy zabezpieczeniem będzie dom o dowolnej powierzchni lub mieszkanie powyżej 80 m kw., musimy się liczyć z możliwością sfinansowania jedynie 70 proc. wartości takiej nieruchomości. Wpływ na wysokość wkładu własnego w banku PEKAO SA ma również wysokość uzyskiwanych przez wnioskodawcę dochodów. W przypadku gdy kredytobiorca osiąga dochód netto przekraczający 150 proc. poziomu przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia według danych GUS, a nabywana nieruchomość nie przekracza 80 m kw., bank może sfinansować aż 85 proc. wartości transakcji - dodaje Sebastian Murglin.

Niskie stopy procentowe



Są i dobre wiadomości dla kredytobiorców. Historycznie najniższe stopy procentowe bezpośrednio obniżają wysokość rat kredytów, zarówno tych aktualnie spłacanych, jak również nowo zaciąganych.

- Rata dla kredytu 400 tys. zł, przy LTV 90 proc., na okres 300 miesięcy, w banku X przed pandemią wynosiła około 2113 zł (oprocentowanie roczne 4,01 proc., w tym WIBOR-3M - 1,71 proc.), aktualnie po obniżce WIBOR-u rata dla identycznego kredytu spadła w tym samym przykładowym banku do poziomu około 1851 zł (oprocentowanie roczne 2,78 proc., w tym WIBOR-3M - 0,28 proc.)- podaje przykłady Daniel Banaś. - W przypadku kredytu w wysokości 250 tys. zł, przy LTV 80 proc., na okres 360 miesięcy w banku X, rata przed obniżką stóp procentowych wynosiła około 1152 zł (oprocentowanie roczne 3,71 proc. w tym WIBOR-3M - 1,71 proc.), aktualnie po obniżce WIBOR-u rata dla identycznego kredytu spadła w tym samym banku do poziomu około 959 zł (oprocentowanie roczne 2,28 proc., w tym WIBOR-3M - 0,28 proc.).
Wbrew pozorom duży wpływ na ograniczenie akcji kredytowej mają także ostatnie obniżki poziomu stóp procentowych.

- Wartość indeksu Wibor-3M, który w większości banków stanowi podstawę do wyznaczenia finalnego oprocentowania, zmalała na przestrzeni ostatniego kwartału o ponad 1,4 punktu procentowego do aktualnej wartości 0,29 proc. Można byłoby przypuszczać, że polepszy to sytuację kredytobiorców, lecz bankom przy tak niskich poziomach może nie opłacać się udzielać na dzisiaj ryzykownych z ich punktu widzenia kredytów hipotecznych - wyjaśnia Piotr Witecki. - Wygranymi w aktualnej sytuacji mogą być osoby, które zaciągnęły zobowiązanie w ciągu ostatniego okresu przed pandemią. Rynek kredytów pędził z wysoką prędkością, banki oferowały dobre warunki cenowe nawet dla zaangażowania własnego wkładu na poziomie 10 proc. Osoby te, zaciągając zobowiązanie na kwotę 300 tys. zł, z marżą 2 proc. oraz z 30-letnim okresem kredytowania, mogą aktualnie liczyć na płatność miesięczną niższą o 230 zł. Gdyby tendencja ta utrzymała się w całym okresie kredytowania, oznaczałoby to obniżkę kosztu całkowitego nawet o 82 tys. zł.

Czytaj także: co się stanie, jeśli wzrosną stopy procentowe



- Warto podkreślić jednak, że na kwestie dotyczące stóp procentowych trzeba patrzeć długofalowo i z dużą dozą ostrożności, gdyż WIBOR i adekwatnie wysokość rat w kolejnych latach może wzrosnąć. Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem wieloletnim i należy mieć świadomość ryzyka związanego ze zmienną stopą procentową i możliwości wzrostu wysokości aktualnie płaconych rat kredytów - podsumowuje Daniel Banaś.

Opinie (78) 1 zablokowana

Dodaj opinię
Walczymy z przemocą słownąKasujemy opinie obraźliwe i nie na temat

Dodaj opinię

Odpowiedz

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.