Kredyty mieszkaniowe. Nawet cztery miesiące oczekiwania na decyzję banku

Średnia wnioskowana kwota kredytu mieszkaniowego stale rośnie. Czas oczekiwania na wydanie przez bank decyzji kredytowej również.
Średnia wnioskowana kwota kredytu mieszkaniowego stale rośnie. Czas oczekiwania na wydanie przez bank decyzji kredytowej również. fot 123 rf/ tinnakornlek

Chociaż nadal statystycznie większość mieszkań kupowanych jest za gotówkę, to nie brakuje także transakcji wspieranych kredytem hipotecznym. W Trójmieście kredytobiorcy wnioskują średnio o 329 tys. zł. Powinni być przy tym ostrożni, bo w części banków czas wydania decyzji kredytowej wynosi kilkadziesiąt dni. Są one zasypywane wnioskami.



Zasady udzielania kredytów hipotecznych:

powinny być bardzo restrykcyjne, nie każdy musi mieć własne mieszkanie 32%
nie wiem, trudno mi to ocenić 16%
powinny być bardziej liberalne, banki i tak są zabezpieczone, a przez ograniczenia wiele osób nie może kupić mieszkania 52%
zakończona Łącznie głosów: 741
Wartość i liczba udzielanych w ostatnich miesiącach kredytów hipotecznych jest najwyższa w historii. Jak na dużą i niezwykle popularną wśród nabywców nieruchomości aglomerację przystało, średnia kwota, o jaką wnioskowano, jest w Trójmieście niezmiennie wyższa niż średnia dla całego kraju.

Wzrosty wykazuje także przygotowywany co miesiąc przez Biuro Informacji Kredytowej (BIK) Indeks Popytu na Kredyty Mieszkaniowe. Informuje on o rocznej dynamice wartości wnioskowanych kredytów mieszkaniowych. W czerwcu indeks jest wysoki i wynosi dla Trójmiasta 58,9 proc., dla całej Polski 55,9 proc.

Te liczby są naturalnie tak wysokie, ponieważ czerwiec tego roku porównywalny jest z czerwcem 2020 roku, kiedy sprzedaż nieruchomości wracała do normy po chwilowym załamaniu związanym z pierwszą falą pandemii. Wartość Indeksu oznacza, że w czerwcu 2021 r., w przeliczeniu na dzień roboczy, banki i SKOK-i przesłały do BIK zapytania o kredyty mieszkaniowe na ogólną kwotę wyższą o 55,9 proc. w porównaniu z czerwcem 2020 r. To zaburzenie porównania nie zmienia jednak faktu, że kwoty kredytów, o jakie wnioskują nabywcy, są najwyższe w historii.

Dane: Biuro Informacji Kredytowej
Dane: Biuro Informacji Kredytowej grafika: BIK
W czerwcu 2021 r. o kredyt mieszkaniowy w całej Polsce wnioskowało łącznie 47,74 tys. potencjalnych kredytobiorców, w tym w Trójmieście (Gdańsk, Sopot, Gdynia) 1526.

Średnia wartość wnioskowanego w Polsce w czerwcu kredytu wyniosła 326,72 tys. zł, w Trójmieście jest to 392 tys. zł.

- W czerwcu ponownie rekordowa w całej historii jest wartość średniej kwoty wnioskowanego kredytu. Analizując obecną wartość Indeksu, trzeba jednak pamiętać, że w czerwcu 2020 r. mieliśmy nadal do czynienia z niepewnością co do przebiegu i skutków pandemii. Banki zwiększyły wówczas swoje wymagania odnośnie do wysokości wkładu własnego, co bezpośrednio wpłynęło na spadek wartości wnioskowanego kredytu - podkreśla prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej.
Według danych BIK popyt na kredyty mieszkaniowe w ujęciu wartościowym jest w silnym trendzie wzrostowym zapoczątkowanym w listopadzie 2020 r. Jest to naturalnie bezpośrednio powiązane ze wzrostem cen nieruchomości.

Czytaj także:

W Gdańsku nowe mieszkania zdrożały o 50 procent w 3 lata



- W stosunku do początku roku, w skali całego kraju, średnia kwota wnioskowanego kredytu wzrosła o 20,23 tys. zł. Wzrost średniej kwoty wnioskowanego kredytu do rekordowej kwoty 326,72 tys. zł odzwierciedla obecną sytuację na rynku mieszkaniowym, gdzie notowany jest wzrost średniej ceny PUM-u [Powierzchnia Użytkowa Mieszkalna - dop. red.] oraz kupowane są większe nieruchomości - wyjaśnia prof. Waldemar Rogowski. - Ponadto coraz więcej nieruchomości nie jest kupowanych na własne cele mieszkaniowe, lecz w celach inwestycyjnych. Zarówno w celach spekulacyjnych - oczekiwanie wzrostu wartości nieruchomości, jak i otrzymywania stałych strumieni pieniężnych z wynajmu.
Dane: Biuro Informacji Kredytowej
Dane: Biuro Informacji Kredytowej grafika: Trojmiasto.pl
Analityk przewiduje także, że trend wzrostowy szybko się nie zmieni.

- W mojej opinii nadal wysoki popyt na kredyty mieszkaniowe i zliberalizowana polityka kredytowa banków powodują, że w kolejnych miesiącach należy oczekiwać wysokiego wzrostu akcji kredytowej w ujęciu wartościowym - dodaje główny analityk BIK.

Banki są bardziej elastyczne, ale analizują szczegółowo



Mimo niepewnej sytuacji gospodarczej banki wobec wysokiego popytu na zakup nieruchomości starają się nadążać za potrzebami swoich klientów. Przede wszystkim warunki banków nie są już tak restrykcyjne jak rok temu, kiedy podwyższone zostały wartości wymaganych wkładów własnych oraz powstały listy zawodów, którym banki udzielać kredytów w ogóle nie chciały, uznając to za zbyt ryzykowne.

- Wymagany przez banki wkład własny został w zeszłym roku wszędzie podwyższony do 20 procent wartości nieruchomości, a jeden z banków podniósł go nawet do 30 procent. W tej chwili te ograniczenia w bankach, które wcześniej wykazywały się większą elastycznością w tym zakresie, zostały zdjęte - informuje Adam Janowski, ekspert ds. kredytu hipotecznego z Gdańska. - Nadal źródło dochodów pracowników branż gastronomicznej, hotelarskiej czy artystycznej jest w bankach bardziej szczegółowo analizowane, ale to nie dotyczy wszystkich banków.
Ekspert podkreśla także, że stabilność dochodów jest obecnie przez bankowych analityków bardzo szczegółowo analizowana, na umowy zlecenia patrzą oni z jeszcze większym dystansem. Badany jest dłuższy okres zatrudnienia - nawet rok wstecz, podczas gdy jeszcze półtora roku temu analizie poddawany był miniony kwartał.

- Stabilność zatrudnienia to obecnie słowo klucz - podkreśla Adam Janowski.

Nawet cztery miesiące oczekiwania na decyzję kredytową



Na decyzję kredytową czeka się od 2 tygodni do 4 miesięcy. Trzeba to uwzględnić przy podpisywaniu umowy przedwstępnej.
Zwiększony popyt na kredyty hipoteczne powoduje także, że na ostateczną decyzję kredytową średnio czeka się dłużej, chociaż wiele tu zależy od banku, do którego złożony został wniosek.

Jest to bardzo ważna informacja dla osób, które podpisują umowę przedwstępną. Podaje się w niej termin podpisania ostatecznej umowy. Niewywiązanie się przez kupującego z tego terminu może skutkować zerwaniem umowy przez sprzedającego i utratą zadatku (co jest szczególnie prawdopodobne w czasie, gdy ceny nieruchomości rosną z miesiąca na miesiąc).

- Na decyzję kredytową czeka się obecnie od dwóch tygodni nawet do czterech miesięcy - przyznaje Adam Janowski. - W tych bankach, które są bardziej rozwinięte technologicznie, decyzja wydawana jest szybko, ale tam, gdzie jest tanio, trzeba poczekać dłużej.
Eksperci ds. kredytów uczulają, by przy podpisywaniu umów przedwstępnych negocjować jak najdłuższy okres do czasu podpisania umowy przyrzeczonej. Zgodnie z przepisami banki mają 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, ale nie zawsze jest to dotrzymywane.

- Praktyka pokazuje, że dwa miesiące oczekiwania na decyzję kredytową to jest w tej chwili standard, na który trzeba się przygotować. Jest to średni czas, od chwili kiedy komplet dokumentów trafia do doradcy i wniosek w banku zostaje realnie złożony - mówi Magdalena Dias z Projekt Finanse w Gdańsku. - Zdarza mi się, że w imieniu klienta składam zapytania równolegle do czterech banków. W tej chwili bywa to konieczne, żeby sfinalizować transakcję. Niestety czasem, jeśli czasu do podpisania umowy jest mniej, trzeba wręcz odrzucać banki, które mają najatrakcyjniejszą ofertę, żeby w ogóle sfinalizować transakcję.
Dane: Biuro Informacji Kredytowej
Dane: Biuro Informacji Kredytowej grafika: Trojmiasto.pl

Odświeżona rekomendacja Komisji Nadzoru Finansowego



Przygotowując się do zaciągnięcia kredytu hipotecznego, pod uwagę brać trzeba także dwa ważne w obecnej sytuacji rynkowej czynniki wynikające z niedawnej nowelizacji tzw. rekomendacji S narzucanej przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF):
  1. Wszystkie banki mają obowiązek przedstawienia swoim klientom oferty ze stałym oprocentowaniem. Ma to zabezpieczyć klientów, którzy zaciągając kredyt, nie przygotują się samodzielnie na wzrost stóp procentowych, które od lat utrzymywane są na rekordowo niskim poziomie. Wcześniej czy później zostaną one podniesione, co dla kredytobiorców, którzy mają kredyty ze zmienną stopą, oznaczać będzie wzrost raty kredytowej. - Mamy ustawowy obowiązek informowania klienta o ryzykach związanych z zaciągnięciem kredytu hipotecznego. A w tej chwili największe ryzyko to zmienność stóp procentowych, więc do kredytowania zakupu nieruchomości trzeba podchodzić na trzeźwo. Na szczęście widzę, że świadomość klientów dotycząca tego zjawiska jest w tej chwili większa - zauważa Adam Janowski. W odpowiedzi na nową regulację większość banków zdecydowała się na umieszczenie w cennikach możliwości oprocentowania kredytu okresowo stałą stopą procentową, która będzie obowiązywała przez 5 lat. Po upływie tego czasu klient ma prawo zdecydować, czy chce pozostać przy oprocentowaniu stałym (wtedy zostanie zaproponowana nowa stawka), czy jednak przejść na oprocentowanie zmienne. Praktyka pokazuje, że sumarycznie taki kredyt jest droższy, ale na przyszłość zapewnia większą stabilność finansową gospodarstwa domowego. - Decydując się na oprocentowanie stałe, zauważymy, że jest ono znacznie wyższe niż w przypadku kredytów hipotecznych z oprocentowaniem zmiennym. Zapewnienie stabilności raty kredytu wiąże się z dodatkowym kosztem. Przy obecnie utrzymującym się trendzie niskich stóp procentowych jego ewentualne odwrócenie będzie premiowało osoby, które zdecydowały się na kredyt oprocentowany stałą lub okresowo stałą stopą procentową - mówi Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance. Czytaj także:

    Co się stanie, jeśli wzrosną stopy procentowe

  2. Bank obliczy zdolność kredytową klienta dla okresu spłaty nie dłuższego niż 25 lat Ta regulacja obowiązuje od wielu lat, jednak teraz będzie bardziej restrykcyjnie stosowana. Oznacza to, że nawet jeśli klient zdecyduje się zaciągnąć kredyt na okres 30 czy 35 lat, to zdolność kredytowa będzie przez banki wyliczana na 25 lat. Jak twierdzą eksperci, w tym zakresie nowelizacja Rekomendacji S oznacza niższą zdolność kredytową dla klientów, a co za tym idzie - mniejsze szanse na uzyskanie kredytu hipotecznego w oczekiwanej przez kredytobiorcę wysokości. - Szacuje się, że zmiany wynikające z Rekomendacji S spowodują ograniczenie dostępu do kredytów mieszkaniowych nawet co piątego klienta - twierdzi Marta Zygmunt-Bilińska z Gold Finance.


Zmiany dotyczą także gospodarstw domowych uzyskujących dochody w kilku walutach. Ta część rynku regulowana jest od lat: kredyt można zaciągnąć tylko w walucie, w której osiągane są dochody. Teraz dodatkowo w czasie wyliczania zdolności kredytowej bank będzie deprecjonował połowę osiąganych w ten sposób dochodów.

Powyższe zmiany jak na razie nie dotyczą banków spółdzielczych. Mają one wprowadzić zapisy znowelizowanej Rekomendacji S do końca 2022 r.

Opinie wybrane


wszystkie opinie (206)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
28200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
17150 zł/m2
Gdynia Gdynia Port
16800 zł/m2
Gdynia Orłowo
16700 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
16000 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl