Kupno działki zawsze wiąże się z ryzykiem. Jeżeli sami nie znamy dobrze przepisów prawnych i nie mamy do dyspozycji
prawnika specjalizującego się w tych zagadnieniach, mogą nas spotkać przykre konsekwencje. Aby ich uniknąć, inwestor powinien zwrócić uwagę na dwa podstawowe problemy: prawo własności działki i gminny plan zagospodarowania przestrzennego. W pierwszej kolejności musimy sprawdzić, kto jest właścicielem działki i czy uregulowane są sprawy spadkowe. W akcie notarialnym jest zapisany numer księgi wieczystej, ale nie zawsze akt ten musi świadczyć o prawie własności osoby sprzedającej. Mogą tego dowodzić również tzw. zbiory dokumentów. Zależy to od tego, jak dawno były regulowane sprawy prawne danej działki. Przy okazji warto zajrzeć do urzędu skarbowego i dowiedzieć się, czy jest zapłacony podatek od spadku, jeśli taki miał miejsce.
Równie ważne jest sprawdzenie gminnego planu zagospodarowania przestrzennego. Będzie z niego wynikało, czy inwestycja, którą zaplanowaliśmy, ma szansę na realizację w upatrzonym miejscu. Bo może się na przykład okazać, że teren, na którym zamierzaliśmy postawić wieżowiec, jest przeznaczony na działalność rekreacyjno-sportową.
Po przebrnięciu przez te dwie bariery warto porównać ceny metra kwadratowego gruntu w różnych miejscach, a w przypadku kupna terenów nie uzbrojonych sprawdzić możliwość dostępu do najważniejszych mediów.
- Inwestor powinien dokonać kalkulacji, czy samodzielnie podejmować się załatwienia często skomplikowanych spraw związanych z zakupem działki, czy zlecić to wyspecjalizowanej agencji - mówi Monika Ruta, dyrektor Oddziału Warszawskiego "Polanowscy-
Nieruchomości". - Wtedy klient przedstawia, jakie ma wymagania i oczekiwania, a agencja stara się znaleźć mu konkretną ofertę. Mając obszerną bazę danych i wyspecjalizowanych prawników, możemy praktycznie spełnić każde życzenie potencjalnego klienta. Renomowane agencje sprawdzają kompleksowo wszystkie aspekty prawne transakcji i biorą za nie pełną odpowiedzialność. Ale mimo indywidualnego podejścia do sprawy każdego klienta może się zdarzyć, że sprzedana przez nas działka w cichym zakątku w przyszłości znajdzie się np. obok ruchliwej obwodnicy, bo zmieniły się akurat plany zagospodarowania przestrzennego gminy.
Jedną z najbardziej korzystnych transakcji jest kupno działki od gminy, gdzie zwykle ceny są znacznie niższe od wolnorynkowych. Taka sprzedaż odbywa się w drodze przetargu organizowanego na ogólnie obowiązujących zasadach. Kupno terenów od gminy jest szczególnie intratne dla developerów, bo pozwala na obniżenie cen mieszkań przeznaczonych do sprzedaży na wolnym rynku.
W przypadku zakupu działek rolniczych należy sprawdzić w planach zagospodarowania przestrzennego gminy, czy jest możliwość ich odrolnienia. Ale inwestor musi przekalkulować, ile będzie kosztowała zmiana przeznaczenia działki z rolniczej na budowlaną i dowiedzieć się, jak długo potrwają związane z tym procedury.
Jeżeli chodzi o nabywanie gruntów przez zagraniczne osoby fizyczne i prawne, sprawy te reguluje ustawa o cudzoziemcach. Trzeba jednak zwrócić uwagę, w jakich przypadkach potrzebne jest zezwolenie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i Administracji.
(Źródło: Gazeta Prawna)