Nowa ustawa - tzw. Lex deweloper - może doprowadzić do zniszczenia ładu przestrzennego i wypracowanej polityki przestrzennej miasta - alarmują włodarze Gdańska. We wrześniu na sesję Rady Miasta Gdańska trafi więc projekt uchwały, która ma nieco ograniczyć swobodę deweloperską w kształtowaniu nowych osiedli, które mogłyby powstać na podstawie nowego prawa.
Czy obawy władz Gdańska są słuszne?
tak, ta ustawa doprowadzi do dewastacji krajobrazu polskich miast
59%
tak, o ile faktycznie rada miasta nie będzie mogła zablokować inwestycji deweloperskich
13%
nie, już teraz zabudowa miasta jest chaotyczna, choć zgodna z planami zagospodarowania
26%
nie, z tej ustawy nikt nie będzie korzystał
2%
Ustawa początkowo miała dotyczyć wyłącznie osiedli realizowanych w ramach rządowego programu Mieszkanie Plus, ale ostatecznie objęła swoim zakresem wszystkie inwestycje mieszkaniowe, w tym realizowane w całości w oparciu o model deweloperski.
W celu przyspieszenia procesu przygotowania budowy nowych osiedli w ustawie zdecydowano się zezwolić na pominięcie zapisów obowiązujących miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz - w wybranych sytuacjach - na zlekceważenie zapisów studium zagospodarowania.
To oznacza, że nowa zabudowa będzie mogła być realizowana w miejscach, które pierwotnie były pod nią nieprzeznaczone lub tam, gdzie miała ona przybrać inną formę (np. domów jednorodzinnych, a nie osiedla kilkupiętrowych bloków).
Czytaj więcej: Lex deweloper: czy Trójmiasto zaleje fala niekontrolowanej zabudowy?
Nowa specustawa zamiast zmiany planów dla deweloperów?
Dotychczas, aby wprowadzić zabudowę sprzeczną z planem zagospodarowania, niezbędna była jego aktualizacja - przyjęcie przez radę miasta (gminy) nowego, zgodnego ze studium, planu.
Tego typu decyzje podejmowano wielokrotnie także w Gdańsku. Przykładowo, zmiana zapisów planu dla terenu zieleni urządzonej ze zbiornikiem na teren handlowo-usługowy pozwoliła na budowę galerii handlowej przy ul. Kilińskiego we Wrzeszczu
.Czytaj też: Artykuł z 2016 r.: Jak planowane są polskie miasta?
- Kluczem - istotą samorządności terytorialnej - jest to, że wybrani w demokratycznych wyborach przedstawiciele w danym mieście podejmują decyzje samodzielnie, bez ingerencji władzy centralnej, premiera, ministra czy wojewody. [...] Rozwój przestrzenny należy do wspólnoty mieszkańców i ich przedstawicieli - rady gminy i prezydenta - mówił podczas poniedziałkowej konferencji Paweł Adamowicz, prezydent Gdańska.
Wizualizacja przygotowana przez urzędników: potencjalna zabudowa Wyspy Ostrów, gdyby zastosować Lex deweloper.
mat. prasowe
Wysoka zabudowa w zaskakujących miejscach
Prezydent Gdańska wraz z urzędnikami przedstawił trzy, czysto teoretyczne, efekty wejścia w życie uchwały Lex deweloper:
- zabudowy terenów w południowej części Wyspy Ostrów 14-kondygnacyjnymi blokami mieszkalnymi - co jest możliwe, jeżeli przyjmiemy, że teren jest poprzemysłowy, dzięki czemu według zapisów zawartych w ustawie można zlekceważyć nawet zapisy studium w zakresie przeznaczenia terenów pod przemysł;
- zabudowy 14-kondygnacyjnymi blokami obszaru Wyspy Sobieszewskiej , dla których w studium wyznaczono wprawdzie funkcję mieszkaniową, ale w planach miejscowych uszczegółowiono ją do kameralnej, niskiej zabudowy;
- zabudowy 14-kondygnacyjnymi blokami obszaru Kolonii Urody i Żeńcy - o ile deweloper przekona do tego pomysłu działkowców.
Rada miasta może wyrazić sprzeciw wobec planów dewelopera
Rada Miasta Gdańska może nie zgodzić się na proponowaną zabudowę przez potencjalnego inwestora i wydać decyzję odmowną, nakazując mu realizację zabudowy w oparciu o plan zagospodarowania lub - gdy go nie ma - warunki zabudowy (pot. wuzetkę). Zdaniem urzędników, ta decyzja rady może jednak być skutecznie zaskarżona przez wnioskodawcę.
- W moim przekonaniu ustawa daje słabe podstawy, aby rada gminy mogła odmówić inwestycji mieszkaniowej, ponieważ przy jej podejmowaniu należy brać pod uwagę tylko dwa aspekty: potrzeb mieszkaniowych, które są wszędzie i zawsze, i nie da się uzasadnić w Gdańsku, że nie potrzebujemy funkcji mieszkaniowej oraz możliwości rozwoju gminy, ujętych w studium, gdzie jednocześnie cała ustawa jest skonstruowana w opozycji do tego dokumentu - przekonuje Wiesław Bielawski, zastępca prezydenta Gdańska ds. polityki przestrzennej.
Ograniczona partycypacja społeczna w podejmowaniu decyzji
Bielawski zwraca również uwagę na ograniczony udział społeczeństwa w procedurze wydawania decyzji w myśl ustawy Lex deweloper.
- Tryb przewidziany w ustawie mówi jedynie o możliwości złożenia uwag do wniosku, jaki prezydent ma obowiązek opublikować już w trzy dni od jego złożenia. Następnie rada miasta ma 60 dni na podjęcie uchwały, do której otrzymuje zestawienie uwag, przy czym nie musi zastanawiać się nad ich uwzględnieniem. Tylko od woli dewelopera zależy, czy z nich skorzysta - dodaje Bielawski.
W podobnym tonie wypowiada się również prof. Daniel Załuski z Wydziału Architektury Politechniki Gdańskiej, który został zaproszony na konferencję.
- Przy sporządzaniu planów wymagana jest debata publiczna, jest czas na składanie uwag, publikację projektu, na przemyślenia mieszkańców. Każda uwaga musi być przyjęta lub odrzucona, ale z odpowiednim uzasadnieniem. W przypadku "wuzetek" mamy dopasowanie zabudowy do istniejącej w ramach dobrego sąsiedztwa, więc zabudowa mieszkaniowa nie może powstać pośród przemysłowej i odwrotnie. Tutaj mamy natomiast byt prawny, który jest trochę "wuzetką", trochę planem, ale narusza zdrowy rozsądek jednego i drugiego sprawdzonego instrumentu planowania przestrzennego - mówi Załuski.
Lokalne standardy urbanistyczne odpowiedzią na ustawę
Gdańsk w obawie przed negatywnymi skutkami nowej ustawy postanowił przygotować uchwałę o Lokalnych standardach urbanistycznych, która trafi na wrześniową sesję Rady Miasta Gdańska. Zawarto w niej kilka wytycznych dla nowej zabudowy, które mieszczą się w ustawowych "widełkach" oraz dodatkowe elementy, które nie są zawarte w ustawie i mogą być zanegowane po przyjęciu uchwały.
W zgodzie z ustawą doprecyzowano kwestie dotyczące dostępu do drogi publicznej, sieci infrastruktury technicznej, wskaźników parkingowych oraz wysokości budynków.
- Najważniejszy zapis dotyczy wysokości budynków. W ustawie jest możliwość realizacji nowej zabudowy od 7 do 21 kondygnacji [dla dużych miast, w tym Gdańska i Gdyni - dop. red.]. My ograniczyliśmy wysokości do 40 metrów [12 kondygnacji - dop. red.] - wyjaśnia Edyta Damszel-Turek, dyrektor Biura Rozwoju Gdańska.
W zakresie ponadustawowych parametrów dodano m.in. zapisy związane z retencją wody, współczynnikiem spływu, zielenią przydomową, usługami w parterach oraz zakazem lokalizacji dróg od strony przestrzeni publicznych.
O wnioskach deweloperów dowiedzą się również rady dzielnic
- Jestem przekonany, że w tej chwili aktywiści miejscy, ludzie zaangażowani, świadomi obywatele nie wiedzą jeszcze, jaka bomba jest podłożona pod samorządowy, miejski ład przestrzenny - komentuje nową ustawę Paweł Adamowicz.
Dotychczas nie wpłynął do miasta jeszcze żaden wniosek na realizację zabudowy w oparciu o nową ustawę. Urzędnicy zapowiadają, że oprócz informowania o każdym takim wniosku na stronach internetowych magistratu, będą także rozsyłali informacje bezpośrednio do odpowiednich rad dzielnic.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.
){kind=link}
;){kind=link}
){kind=link}
){kind=link}
){kind=link}