Wiadomości

stat

Lex deweloper. Czy Trójmiasto zaleje fala niekontrolowanej zabudowy?

Ustawa miała przyspieszyć proces inwestycyjny, tymczasem wygląda na to, że szereg nieścisłości jakie zawiera spowoduje, że sądom przybędzie pracy.
Ustawa miała przyspieszyć proces inwestycyjny, tymczasem wygląda na to, że szereg nieścisłości jakie zawiera spowoduje, że sądom przybędzie pracy. fot. 123rf.com

Prezydent podpisał ustawę, która pozwala deweloperom budować osiedla mieszkaniowe wbrew ustaleniom miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Chociaż lista zapisanych w ustawie warunków do spełnienia jest długa, to w Trójmieście są miejsca, gdzie zabudowa na podstawie ustawy może powstać. Zgodę na to wyrazić musi jednak za każdym razem rada miasta.



Czy taka ustawa to dobry sposób na zwiększenie ilości mieszkań?

tak, dzięki temu rozwiąże się problem braku gruntów pod zabudowę

7%

tak, ale to jest dobre dla mniejszych miast i gmin, a nie dużych aglomeracji

4%

nie wiem, trudno mi to ocenić

5%

na pewno powstanie więcej mieszkań, tylko zbyt wielkim kosztem społecznym

7%

przeraża mnie to, co może wyniknąć dla przestrzeni miast w związku z tą ustawą

77%
Podstawowym zamierzeniem Ustawy o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących jest zwiększenie dostępności gruntów, na których można realizować inwestycje mieszkaniowe. Chodziło między innymi o grunty rolne znajdujące się w granicach miast oraz tereny powojskowe, pokolejowe czy inne należące do Skarbu Państwa, które dotąd miały inne przeznaczenie. Ideą było także zapewnienie większej dostępności działek, na których mogą powstawać inwestycje w ramach programu Mieszkanie Plus. Szybko wprowadzone rozwiązanie ma przyspieszyć i ułatwić realizację inwestycji w sytuacji kiedy prace nad Kodeksem Urbanistyczno-Budowlanym, który miał zrewolucjonizować prawo budowlane, rozpoczęły się właściwie od nowa.

Już na etapie przygotowań ustawy budziła ona wiele kontrowersji. Także w Gdańsku społecznicy protestowali przeciwko jej wprowadzeniu w życie.

Dlaczego? Bo ustawa dopuszcza realizację inwestycji niezależnie od istnienia lub ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod warunkiem, że nie jest sprzeczna ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz uchwałą o utworzeniu parku kulturowego. Sama ustawa dopuszcza jednak szereg wyjątków. Studium przestaje być ważne w przypadku terenów, które w przeszłości były wykorzystywane jako tereny kolejowe, wojskowe, produkcyjne lub usług pocztowych, a obecnie funkcje te nie są na tych terenach realizowane - przy czym nie zostało w nowym prawie doprecyzowane o jak daleką "przeszłość" chodzi. Inwestycje nie będą mogły być lokalizowane na terenach rolnych poza granicami administracyjnymi miast. Nie mogą także obejmować terenów przeznaczonych pod inwestycje celu publicznego o znaczeniu ponadlokalnym.

- Miasto traci możliwości wpływania na politykę przestrzenną. Plan miejscowy w wielu przypadkach ogranicza możliwości inwestycyjne. Nie wyklucza ich, ale określa między innymi wielkość czy intensywność zabudowy. Właściciele gruntu często nie są z tego zadowoleni. Wiele wniosków o zmianę planów miejscowych składanych jest w celu zwiększenia parametrów zabudowy - tłumaczy Adam Rodziewicz z Biura Rozwoju Gdańska. - Tymczasem ustawa wprowadza możliwość nawet całkowitego pominięcia planu miejscowego i budowy takich budynków jakie się chce.
Krytyczne i pełne obaw głosy płyną z samego środowiska deweloperskiego, które postrzegane jest jako to, które na ustawie próbowało będzie skorzystać najbardziej.

- Może dojść do bardzo kontrowersyjnego sposobu wykorzystywania tej ustawy. Możliwe jest by na śródmiejskich terenach, które spełnią wymogi ustawy, przeznaczonych na przykład na zieleń realizować budownictwo mieszkaniowe lub zamieniać niskie budownictwo na wysokie. Wtedy w bardzo dziwnych miejscach, gdzie w ogóle nie wymyślilibyśmy, że można budować powstaną wysokie budynki - wskazuje Andrzej Biernacki, prezes trójmiejskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Pozostaje nam mieć nadzieje, że rozsądek pozwoli powstrzymać te zakusy. Jeszcze nie słyszałem o przypadkach deweloperów, którzy chcieliby wykorzystać zapisy tej ustawy.
Inaczej jednak mówią planiści. W Gdyni pytań o możliwości wykorzystania nowego prawa jeszcze nie było, w Gdańsku takie pytania już się pojawiają.

- Odbieramy telefony z pytaniami czy ustawa już weszła w życie. Pytają jakie są zapisy w nowym studium dla konkretnego obszaru - przyznaje Adam Rodziewicz. - Mamy w Trójmieście wiele terenów, których sytuacja własnościowa nie jest wyjaśniona. Są także tereny zielone, które są prywatne, a które właściciel zamieniłby na teren inwestycyjny i jak najszybciej sprzedał. Takim osobom nowa ustawa szeroko otwiera drzwi, bo jest wiele osób, które niekoniecznie chcą i mogą budować, ale dzięki temu prawu mogą zwiększyć wartość posiadanego gruntu i go sprzedać. Jest także zagrożenie, że w przyszłości, kiedy będzie powstawał plan miejscowy dla takiego terenu te osoby będą miały roszczenia w związku z utratą wartości posiadanego gruntu [renta planistyczna-red.]. To sposób na wzbogacenie się kosztem miasta.

Zasady, które można obejść



W ramach planowanej inwestycji powstać musi budynek lub budynki wielorodzinne z co najmniej 25 mieszkaniami lub co najmniej dziesięć budynków jednorodzinnych.

Ustawa narzuca oczywiście cały szereg wymogów, które musi spełnić inwestycja, by mogła być zrealizowana. Między innymi:
  • musi ona powstać na terenie, który ma bezpośredni dostęp do drogi publicznej,

  • minimalna szerokość drogi wewnętrznej nie może być mniejsza niż sześć metrów,

  • musi mieć zapewniony dostęp do sieci wodociągowej, kanalizacyjnej oraz elektroenergetycznej,

  • musi powstać w odległości nie większej niż 1000 m od przystanku komunikacyjnego, a w miastach, w których liczba mieszkańców przekracza 100 000 mieszkańców - nie większej niż 500 m (Gdańsk, Gdynia),

  • odległość inwestycji od szkoły podstawowej i przedszkola nie może być większa niż 3 km, a w miastach, liczących powyżej 100 000 mieszkańców - 1,5 km. (jeżeli wymóg ten nie może być spełniony, to inwestor za zgodą rady miasta lub gminy może zobowiązać się do przekazania na rzecz gminy kwoty odpowiadającej 5-letnim kosztom zapewnienia transportu i opieki w czasie przewozu dzieci do tych placówek),

  • jeśli mowa o inwestycji mieszkaniowej wielorodzinnej, to musi ona być zrealizowana na terenie zapewniającym dostęp do terenów rekreacyjnych, w takich samych odległościach, jak w przypadku szkół i przedszkoli.


Wiele z tych zapisów jednak łatwo obejść.

- Ustawa ma dużo niedomówień i wskazówek jak obejść warunki samej ustawy - mówi Adam Rodziewicz. - Jest warunek by zabudowa powstała blisko szkoły, jednak wystarczy, że inwestor wyliczy sobie, że będzie mu się opłacało zapłacić gminie za dowóz dzieci do szkoły przez okres pięciu lat od realizacji inwestycji i może budować w większej odległości.
Urbanista zwraca też uwagę, że ustawa pomaga w całkowitym pominięciu zapisów planów, które określają pewne szczegóły powiązane z otoczeniem inwestycji, na przykład inwestor nie musi brać pod uwagę tzw. współczynnika spływu, który jest określany w nowszych planach i ma na celu zapobieganie zalewaniu miasta w czasie obfitego deszczu - określa jaka ilość wody ma być oddana do kanalizacji deszczowej, a jaka zagospodarowana na działce, na której realizowana jest inwestycja.

Parametry zabudowy



Budynki objęte inwestycją mieszkaniową poza miastami oraz w miastach, w których liczba mieszkańców nie przekracza 100 tys. mieszkańców nie mogą być wyższe niż cztery kondygnacje nadziemne. Z kolei w dużych miastach inwestycje nie mogą być wyższe niż 14 kondygnacji nadziemnych.

- Tu też ustawa pozostawia furtkę, bo jeśli w otoczeniu planowanej inwestycji znajdują się budynki wyższe niż wskazano w ustawie, to inwestor może budować do wysokości najwyższego budynku mieszkalnego w istniejącej zabudowie - wskazuje Adam Rodziewicz.
- Dla przykładu w Gdyni w promieniu 500 m od Sea Towers, czyli na obszarze 1/3 Śródmieścia Gdyni, dopuszczalna wysokość według ustawy odpowiada wysokości Sea Towers. W ustawie nie ma żadnych odniesień do kontekstu otoczenia. Przypomina to sytuację z lat siedemdziesiątych, gdy pojedyncze 11-kondygnacyjne budynki z wielkiej płyty powstawały na wolnych działkach pomiędzy domkami jednorodzinnymi. Z problemami, które wówczas powstały i dotyczyły nie tylko estetyki lub ładu przestrzennego, ale najzwyklejszych kwestii dojazdu czy parkowania, borykamy się do dzisiaj - potwierdza Marek Karzyński, dyrektor Biura Planowania Przestrzennego Miasta Gdyni. - Brak wymogu zgodności z planem miejscowym stanowi także zagrożenie dla terenów wyznaczonych w planach dla realizacji celów publicznych o znaczeniu lokalnym. Pod zabudowę mogą pójść tereny rezerwowane pod zieleń publiczną, sport i wypoczynek, obiekty użyteczności publicznej - podkreśla urbanista.

Rada miasta na świeczniku



Grafika przygotowana przez Obserwatorium Polityki Miejskiej KIPPIM.
Grafika przygotowana przez Obserwatorium Polityki Miejskiej KIPPIM. żródło: obserwatorium.miasta.pl
Inwestor, który planuje zrealizować inwestycję mieszkaniową z inwestycjami towarzyszącymi musi przygotować jej koncepcję urbanistyczno-architektoniczną. Konieczne będzie dołączenie do niej wizualizacji. Koncepcję dołącza się składanego na ręce prezydenta miasta, burmistrza lub wójta wniosku o ustalenie lokalizacji inwestycji. Od tego momentu rada miasta (gminy) ma 60 dni na podjęcie uchwały o ustaleniu lokalizacji lub odmowie ustalenia lokalizacji inwestycji. Rada, w uzasadnionych przypadkach, ma możliwość przedłużenia tego terminu maksymalnie o kolejne 30 dni. Pozostawienie decyzji w sprawie dopuszczenia możliwości realizacji inwestycji w rękach rady miasta budzi wiele kontrowersji, w tym w samym środowisku deweloperskim.

- Podchodzimy do tej ustawy z bardzo dużą ostrożnością. Zastanawiamy się na ile ta ustawa stwarza warunki nierównej konkurencji i działań, które łatwo upolitycznić. Nie w kontekście "wielkiej polityki", tylko tej naszej, małej lokalnej. Ustawa przewiduje wielki subiektywizm, wiele rzeczy jest pozostawione całkowitej uznaniowości. W takiej sytuacji powstają możliwości wykorzystania tej uznaniowości w oparciu o gry interesów - mówi Andrzej Biernacki. - W związku z tym to nie jest ustawa gospodarcza. Każda tego typu ustawa, która pozwala na uznaniowość urzędników w sferze działalności gospodarczej jest bardzo niebezpieczna i niekorzystna jeśli chodzi o skutki jakie wywoła na rynku.
Te obawy na etapie konstruowania nowego prawa pojawiały się także w opiniach służb specjalnych.

- Proponowane przepisy są bardzo korzystne dla deweloperów i pozwalają im realizować swoje inwestycje znacznie szybciej (...). Już obecnie procesy inwestycyjne są często za mało przejrzyste, a zapisy ustawy mogą ułatwić deweloperom nieoficjalne działania, które mogą nosić znamiona korupcji - napisał minister ds. służb specjalnych Maciej Wąsik.
Na dzień dzisiejszy trudno powiedzieć o jakich przypadkach decydować będzie musiała rada miasta, jednak ustawa zawiera zapis, który może utrudnić podejmowanie przez radnych zupełnie suwerennych decyzji.

- W ustawie jest wskazanie, że rada miasta musi w pierwszej kolejności kierować się demografią, zwracać uwagę na to czy w mieście przybywa mieszkańców czy nie. Zatem radni w gminach, które tracą mieszkańców mają podstawę do tego by nie przyjąć uchwały. U nas nie ma takiego argumentu, bo mieszkańców przybywa. To się może skończyć walką prawników z prawnikami - zauważa Adam Rodziewicz.
Dokładnie to samo zagrożenie dostrzega Marek Karzyński:

- Brakuje jednoznacznej interpretacji co oznacza zdanie zawarte w art. 7 ust. 4: "rada gminy podejmując uchwałę bierze pod uwagę stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych na terenie gminy". Potrzeby mieszkaniowe nigdy nie będą zaspokojone w 100 procentach. Czy oznacza to zatem, że rada gminy nie może odmówić inwestorowi ustalenia lokalizacji wnioskowanej inwestycji, jeśli inwestycja spełnia wymagania określone w specustawie? - mówi o swoich obawach dyrektor gdyńskiego biura planowania. - Taka interpretacja, niestety prawdopodobna, stanowiłaby drastyczne złamanie zasady władztwa planistycznego gminy i należałoby ocenić ją jednoznacznie negatywnie. Jeśli jednak zdanie to ma oznaczać, że stan zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych "bierze się pod uwagę na równi z innymi czynnikami" takimi jak kontekst otoczenia czy potrzeby ustanowienia terenów zielonych lub lokalizacji pożytku publicznego i rada gminy będzie tu w podejmowaniu decyzji w pełni samodzielna, sytuacja jest zupełnie inna i gmina dostaje narzędzie jednocześnie skracające procedury i pozwalające dobrze gospodarować przestrzenią.

Opinie. Sztuka dla sztuki



"Wniosek będzie musiał zawierać m.in. informację o liczbie i strukturze mieszkań, analizę powiązania inwestycji mieszkaniowej z uzbrojeniem terenu; charakterystykę inwestycji mieszkaniowej w zakresie zapotrzebowania na wodę, energię oraz sposobu odprowadzania lub oczyszczania ścieków. Jeżeli inwestor nie dopełni wszystkich obowiązków formalnych, będzie mógł poprawić wniosek w przeciągu dwóch tygodni.

Zainteresowani inwestycją mieszkańcy będą mogli składać uwagi do złożonego wniosku, który będzie musiał być udostępniony na stronach Biuletynu Informacji Publicznej gminy. Ustawodawca przewidział 21 dni na składanie uwag.

Prezydent (burmistrz,wójt) zobowiązany jest do powiadomienia o możliwości przedstawiania opinii całego szeregu organów. Swoje zdanie wyrazić może m.in. komisja urbanistyczno-architektoniczna, wojewoda, marszałek województwa oraz starostę, regionalny dyrektor ochrony środowiska. Wymienione w specustawie organy mogą zgłaszać opinie również w przeciągu 21 dni. Nieprzekazanie opinii w tym terminie uznaje się za brak zastrzeżeń. Wniosek musi być także uzgodniony z organem administracji geologicznej, wojewódzkim konserwatorem zabytków oraz zarządcą drogi" - czytamy w omówieniu ustawy na stronie Obserwatorium Polityki Miejskiej KIPPiM.

Ustawa nie mówi o tym jaki jest tryb rozpatrywania opinii i jak mogą one wpływać na zamierzenia inwestora.

- Na dzień dzisiejszy trudno ocenić jak w tej sytuacji będą się zachowywali radni czy urzędnicy, ani nie można odpowiedzieć jak wobec takiej sytuacji zachowają się poszczególne firmy. Jest bardzo duża niepewność. Likwidowana jest pewna przewidywalność rynku. Specyfika Trójmiasta polega na tym, że lokalni deweloperzy dopracowali się wysokiej jakości tworzonych inwestycji. Firmy lokalne, które działają od wielu lat na trójmiejskim rynku, znają swoich klientów, czują się odpowiedzialne wobec tych klientów i wiedzą, że muszą wobec nich, czyli wobec społeczności lokalnej, "zachować twarz". Tego elementu nie ma w przypadku firm, które przychodzą i odchodzą. A ta ustawa zwiększa to niebezpieczeństwo, że pojawią się deweloperzy, którzy zrealizują tylko jedno czy dwa zadania by szybko osiągnąć zysk - komentuje Andrzej Biernacki.

Szybciej? Tylko w sprawie obejścia planu miejscowego



Na czym polega możliwość przyspieszenia procedury? Pozwala ona ominąć trwający wiele miesięcy, a czasem nawet całe lata proces zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego czy też dla obszarów, gdzie nie został on uchwalony wydania decyzji o warunkach zabudowy. Pozostała część procedury nie jest w żaden sposób przyspieszona - przygotowanie projektu inwestycji, działki, wydanie pozwolenia na budowę odbywa się zgodnie z terminami przewidzianymi w obowiązującym prawie.

Inwestycje towarzyszące. Co to może być?



Ustawa przewiduje także możliwość realizacji tzw. inwestycji towarzyszących, które powodować mają, że realizowany budynek lub osiedle mieszkaniowe będzie bardziej funkcjonalne. Na tej podstawie inwestor może także wystąpić o realizację m.in.dróg publicznych, obiektów infrastruktury publicznego transportu zbiorowego, obiektów działalności kulturalnej, przedszkoli, szkół, placówek wsparcia dziennego, placówek opieki zdrowotnej, dziennych domów pomocy, obiektów służących działalności pożytku publicznego, obiektów sportu i rekreacji, terenów zieleni urządzonej, obiektów budowlanych przeznaczonych na działalność handlową lub usługową, o ile służą obsłudze mieszkańców budynków będących przedmiotem inwestycji mieszkaniowej.

Ustawa mówi, że uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej, na wniosek inwestora, również podejmuje rada gminy. Wniosek ten może odnosić się do całości lub części inwestycji. Przed podjęciem uchwały o ustaleniu lokalizacji inwestycji towarzyszącej gmina może zawrzeć z inwestorem porozumienie określające sposób realizacji inwestycji towarzyszącej. W ramach porozumienia gmina może zobowiązać się do samodzielnej realizacji zadań wynikających z wniosku inwestora, jeżeli wchodzą one w zakres zadań własnych gminy zabezpieczając na ten cel środki finansowe zgodnie z obowiązującymi przepisami. Planowane inwestycje towarzyszące stanowią podstawę do uznania, że wymogi dotyczące standardów lokalizacji lub realizacji inwestycji mieszkaniowych zostały spełnione.

W tekście wykorzystane zostały materiały Obserwatorium Polityki Miejskiej działającego przy Krajowym Instytucie Polityki Przestrzennej i Mieszkalnictwa.

Dodaj zdjęcie do artykułu

Opinie (125)

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.