• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Mądre zarządzanie najmem. Zleć obsługę profesjonalistom

30 stycznia 2023 (artykuł sprzed 1 roku) 
Załoga Emerent. Zarządcy, którzy na co dzień mają kontakt z najemcami, gotowi są podzielić się swoim doświadczeniem. Załoga Emerent. Zarządcy, którzy na co dzień mają kontakt z najemcami, gotowi są podzielić się swoim doświadczeniem.

Wynajmowanie swojego mieszkania, także długoterminowo, wymaga czasu i umiejętności. Zadanie to można zlecić profesjonalistom. O korzyściach zarządzania najmem przez firmę opowiada Kinga Błońska z firmy Emerent. Przez cały luty na hasło "Trojmiasto.pl" czytelnicy, którzy podpiszą umowę o współpracy, uzyskają rabat i nie zapłacą opłaty wstępnej za przygotowanie nieruchomości do wynajmu.



- Kupić mieszkanie i je wynajmować. To brzmi bardzo prosto. Czy Państwa doświadczenia to potwierdzają?

- Zrobiłam małą ankietę wśród znajomych. Pytałam w niej o obawy, jakie mają ludzie, którzy chcieliby wynajmować posiadane mieszkanie bądź mieszkania. Wychodzi na to, że jest to wizja zniszczonego, zadłużonego mieszkania, którego najemca nie chce opuścić. Takie historie niestety się zdarzają, ale bywa tak, że część winy jest po stronie właściciela, który jest zbyt ufny i nieumiejętnie dba o swoje interesy...

Właściwie przeprowadzony proces zakupu nieruchomości pod wynajem, wyboru najemcy, dobra umowa, a potem regularny nadzór nad wynajmem sprawiają, że te obawy w zasadzie nie mają prawa się ziścić. Właśnie to zapewnia obsługa zarządcy - dochód i spokój. Zajmowanie się powierzonymi mieszkaniami to jest nasza codzienna praca. Mamy w tym ogromne doświadczenie, więc jesteśmy w stanie szybko, profesjonalnie i zgodnie z prawem zapanować nad pojawiającymi się kryzysami.

- Skąd się wzięło Państwa doświadczenie?

- Ja pracowałam w aptece, a mąż kształcił się w branży morskiej. Równolegle byliśmy właścicielami mieszkań na wynajem, część z nich była także w podnajmie. Dodatkowo, w ostatnich latach członkowie naszej rodziny z głębi Polski kupili w Trójmieście mieszkania na wynajem.

W sytuacji, kiedy tych mieszkań do obsługi było już kilka, chcieliśmy, żeby ktoś się zajmował tym najmem, żebyśmy mogli skupić się na własnych obowiązkach. Niestety przetestowaliśmy pięć firm z Trójmiasta, ale usługi żadnej z nich nie były dla nas satysfakcjonujące i nie dawały nam poczucia bezpieczeństwa.

Zatrudniliśmy i wyszkoliliśmy pracownika, żeby zajmował się naszymi nieruchomościami na naszych - wygórowanych jak słyszeliśmy - warunkach. To z kolei dało nam możliwość przyjęcia do obsługi kolejnych lokali.

Obecnie zajmujemy się 70 mieszkaniami na terenie Trójmiasta i okolic, w nowym i starszym budownictwie. Zatrudniamy kilku pracowników i mamy grono sprawdzonych współpracowników z różnych branż - nie tylko fachowców, którzy naprawią każdą awarię czy posprzątają największy bałagan, ale też na przykład fotografa, który na etapie poszukiwania najemcy wykona w mieszkaniu profesjonalną sesję zdjęciową. Możemy skutecznie działać w każdym aspekcie związanym z najmem mieszkań.

- Jakie niedopatrzenia najczęściej pojawiają się po stronie właścicieli?

- Często tuż po zakupie mieszkania właściciel szybko je wynajmuje, nie zajmuje się nim, a potem wpada w panikę, bo czynsz przestaje wpływać albo nie są opłacane media lub też lokal jest zniszczony. Takich sytuacji prawie zawsze można uniknąć.

Trudno w to uwierzyć, ale nadal są osoby, które z najemcą nie podpisują żadnej umowy... Często są to wzory ściągnięte z Internetu, które w żaden sposób nie zabezpieczają interesów wynajmującego, a to - w kontekście obowiązujących w Polsce regulacji prawnych - jest szczególnie ważne. Wciąż jeszcze rzadko do umowy najmu dołączany jest protokół zdawczo-odbiorczy wzmocniony dokumentacją zdjęciową. To też działa na niekorzyść właściciela.

Takie narzędzia jak poręczyciel najemcy albo podwójna kaucja również nie są wykorzystywane, a jest to prosty sposób na unikniecie komplikacji, zwłaszcza w obecnej sytuacji gospodarczej, w czasie kiedy po wybuchu wojny pojawiło się dużo najemców z Ukrainy.

Dostrzegamy także problem w sposobie wykończenia mieszkania pod wynajem. Drewniane podłogi, delikatne meble, białe kanapy... Takie wnętrze nie przetrwa próby czasu. Właściciel chce dogodzić najemcy, a potem jest rozczarowany, że najemca nie dba o mieszkanie jak o swoje. Ale na to po prostu nie można liczyć.

Zarządzanie najmem to również niestandardowe usługi jak wyposażenie mieszkania czy odbiór poczty ze skrzynki właściciela lokalu. Zarządzanie najmem to również niestandardowe usługi jak wyposażenie mieszkania czy odbiór poczty ze skrzynki właściciela lokalu.
Czyli jak w idealnej wersji powinien wyglądać proces przygotowania mieszkania do najmu?

- Może powiem, jak to wygląda u nas. Zacznijmy od tego, że możemy pomóc klientowi w wyborze optymalnej nieruchomości pod wynajem. Przeprowadzamy cały proces jej zakupu a następnie, jeśli jest taka potrzeba, doposażenia. W przypadku lokali z rynku pierwotnego można zlecić nam również cały remont.

Kolejnym etapem jest gruntowne sprzątanie oraz przygotowanie oferty najmu, co wiąże się z home stagingiem oraz przeprowadzeniem profesjonalnej sesji zdjęciowej. To ważny etap, bo w dzisiejszych czasach zdjęcia w ogłoszeniu są kluczowe.

Następnie zajmujemy się wyborem najemcy. I słowo "wybór" nie jest tu przesadzone, bo potencjalni najemcy przechodzą weryfikację mającą na celu ocenę ich rzetelności. Od tego, z kim zdecydujemy się podpisać umowę, zależy późniejsze bezpieczeństwo najmu.

Z wybranym najemcą podpisujemy profesjonalną umowę. Poza zabezpieczeniem interesów właściciela lokalu przewiduje ona konieczność wykupienia przez najemcę polisy OC. Jest to koszt około 60 zł na rok. Takie ubezpieczenie chroni właściciela od szkód nieumyślnych wyrządzonych przez lokatora. Jeśli właściciel zgadza się na przyjęcie najemcy ze zwierzęciem, możemy dodatkowo rozszerzyć tą polisę o szkody wyrządzone przez pupila.

Jeśli właściciel sobie tego życzy, organizujemy podpisanie u notariusza tzw. umowy najmu okazjonalnego. Ale często stosujemy także zabezpieczenie w postaci poręczenia osoby trzeciej do kwoty 5 tys. zł. W przypadku studentów poręczycielami są najczęściej rodzice, w przypadku pracowników może zgodzić się na to pracodawca, a w przypadku obywateli z Ukrainy wymagamy, by poręczycielem była osoba z zameldowaniem na terenie Polski. Takie poręczenie chroni właściciela na wypadek szkód czy zaległości czynszowych, których nie jest w stanie pokryć pobrana kaucja. Kilkukrotnie zdarzyło nam się skorzystać z tego koła ratunkowego i wezwać poręczyciela do zapłaty długów najemcy.

I na koniec, już przy przekazaniu mieszkania, spisujemy szczegółowy, poparty dokumentacją zdjęciową, protokół zdawczo-odbiorczy. Jego istnienie pozwala w trakcie najmu uniknąć całej masy konfliktów.

Obsługa wynajmu oznacza także bieżącą kontrolę nad wpływami od najemcy. Obsługa wynajmu oznacza także bieżącą kontrolę nad wpływami od najemcy.
- Na tym oczywiście Państwa opieka się nie kończy?

- W ramach proponowanej usługi zajmujemy się rozliczaniem mediów - pilnujemy, aby wszystkie opłaty były regulowane na czas. Podobnie jak wpływy z czynszu. Dzięki temu jesteśmy w stanie błyskawicznie zareagować na ewentualne opóźnienia w tym zakresie, negocjować warunki spłaty zadłużenia przez najemcę bądź jego poręczyciela. To daje fantastyczne efekty i pomaga uniknąć wielomiesięcznych sporów prowadzonych w sądzie. W razie potrzeby włączamy do działania kancelarię windykacyjną, z którą jesteśmy w stałym kontakcie.

W cenie naszej usługi jest także usuwanie wszelkich awarii czy dochodzenie roszczeń od ubezpieczycieli. Jeśli wymaga tego sytuacja negocjujemy także warunki remontów ze wspólnotą czy spółdzielnią, w której znajduje się mieszkanie. Na przykład ostatnio, po uzyskaniu opinii od biegłych hydraulików, udało nam się doprowadzić do wykonania w budynku wymiany pionu kanalizacyjnego, którego niedrożność miała wpływ na nawracające usterki w mieszkaniu naszego klienta.

W innym przypadku, spółdzielczego bloku w Chyloni, doprowadziliśmy do wytępienia w całym bloku pluskiew, które co pół roku wracały z mieszkania, w którym nie dbano o ten problem. Wymagało to zaangażowania spółdzielni, a nawet prawnika. Żaden właściciel mieszkania, który zajmuje się inną codzienną pracą, nie miałby na to czasu.

- Ile właściciel musi zapłacić za taką usługę?

- Standardowa stawka wynosi 18 proc. brutto od kwoty czynszu najmu. Czyli jeżeli wynosi on np. 2500 zł plus opłaty za media, to koszt obsługi wynosi 450 zł miesięcznie. Osobno płatne są szersze działania - większe remonty lokalu, zakup mebli czy wyposażenia. Oczywiście jeśli właściciel powierza nam więcej lokali, to stawka ta podlega negocjacji.
Właściciele mieszkań, którzy w lutym podpiszą z nami umowę na zarządzanie najmem ich lokalu będą zwolnieni z opłaty wstępnej (hasło: Trojmiasto.pl)


Przy rozpoczęciu współpracy z pierwszego czynszu wpłacanego przez najemcę, pobieramy jednorazową opłatę w wysokości 1 tysiąca złotych tytułem opłaty wstępnej. W tej kwocie zawiera się sprzątnie lokalu, wykonanie sesji zdjęciowej, wybór najemcy, podpisanie umowy razem z dodatkowymi elementami, o których mówiłam.

* możliwość dodania komentarzy lub jej brak zależy od decyzji firmy zlecającej artykuł

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (96)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi

Co W Trawie Piszczy?

269 - 947 zł
konferencja
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
33900 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
23550 zł/m2
Gdynia Orłowo
23350 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21100 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
21050 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
33300 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
20500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
17200 zł/m2
Sopot Górny Sopot
16000 zł/m2
Gdańsk Oliwa
16000 zł/m2
Gdańsk Przymorze
14950 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane