Nie jesteśmy więźniami hipoteki. Sprzedaż mieszkania z kredytem

Pierwsze w życiu mieszkanie kupujemy zazwyczaj na kredyt, a kiedy rodzina się powiększa - chcemy je sprzedać, by kupić większe. Nie trzeba się bać tej operacji - takich transakcji jest na rynku mnóstwo.
Pierwsze w życiu mieszkanie kupujemy zazwyczaj na kredyt, a kiedy rodzina się powiększa - chcemy je sprzedać, by kupić większe. Nie trzeba się bać tej operacji - takich transakcji jest na rynku mnóstwo. mat. prasowe

Według oceny pośredników 50 proc. nieruchomości wystawionych na sprzedaż w Trójmieście ma hipotekę obciążoną kredytem. Mimo to takie mieszkanie czy dom można sprzedać tak, jak każde inne. Jednak czy warto to robić? A jeżeli już, to jak się do tego zabrać?



Pierwsze kroki powinniśmy skierować do banku, który udzielił nam kredytu na zakup nieruchomości - sprawdzimy tam saldo kredytu. Na nasz wniosek bank wyda zaświadczenie o aktualnej wysokości zadłużenia.

Przy okazji wizyty w banku warto dowiedzieć się także (lub sprawdzić to w umowie kredytowej), czy bank pobierze od nas dodatkową prowizję za wcześniejszą spłatę kredytu. Może okazać się, że ze sprzedażą warto jeszcze nieco się wstrzymać, bo umowa określa, że po trzech, pięciu czy dziesięciu latach od zaciągnięcia kredytu możemy spłacić go bez prowizji (cenna może być też informacja o wysokości tej prowizji).

Posiadacze kredytu w złotówkach, euro czy dolarach nie mają raczej powodów do zmartwień i śmiało mogą wystawić mieszkanie na sprzedaż - zapewne okaże się, że po sprzedaży lokum i spłaceniu banku pozostanie jeszcze finansowa nadwyżka, która trafi do kieszeni sprzedającego.

Lepiej kupić na kredyt czy wynajmować mieszkanie?

wynajmować i odkładać na własne lokum 17%
kupić na kredyt - z mojej pensji mógłbym/mogłabym odkładać bez końca 66%
ani to, ani to - lepiej mieszkać z rodzicami 17%
zakończona Łącznie głosów: 490
Natomiast właściciele mieszkań kredytowanych frankiem szwajcarskim (CHF) nie powinni mieć złudzeń: sprzedaż mieszkania zaboli. Wartość kredytu zaciągniętego na kupno lokalu w czasie, gdy za franka płaciliśmy ok. 2 zł, jest dziś wyższa mniej więcej o 50 proc. Na tym polega właśnie ryzyko walutowe - wraz ze wzrostem kursu drastycznie rośnie wysokość zadłużenia. W taką pułapkę, jako jeden z wielu, wpadł pan Marcin z Gdańska. W 2008 roku kupił dwupokojowe mieszkanie na Suchaninie za 240 tys. zł. Na zakup zaciągnął kredyt w wysokości 100 proc. wartości lokum.

- Urodziło nam się drugie dziecko, kupiliśmy - też na kredyt - większe mieszkanie. Chciałem sprzedać to stare, ale okazało się, że bankowi - po 5 latach płacenia rat - jestem teraz winien prawie 320 tys. zł. Nawet jeżeli jakimś cudem udałoby się sprzedać mieszkanie za 240 tys. zł, w co zresztą nie wierzę, to trzeba dołożyć jeszcze 80 tys., żeby spłacić bank... - napisał w liście do redakcji pan Marcin.

Szukasz nowego mieszkania? Sprawdź oferty trójmiejskich deweloperów i oferty z rynku wtórnego.

Jeśli kredytobiorca ma dziś do spłacenia kredyt, którego saldo przekracza wartość nieruchomości, teoretycznie do wyboru są trzy możliwości.

- Najmniej korzystna jest sprzedaż mieszkania i dopłacenie kwoty nadwyżki salda kredytu. Rozwiązanie takie prowadzi jednak do kuriozalnej sytuacji, w której sprzedający nie tylko nie dostanie pieniędzy za sprzedaż mieszkania, ale sam będzie musiał do tego interesu dopłacić, aby zaspokoić bank - tłumaczy Bartosz Turek, kierownik Działu Analiz w Lion's Bank. Istnieje jednak też inne rozwiązanie - można próbować przekonać bank do przeniesienia zabezpieczenia kredytu na inną nieruchomość. Nie musi być ona nasza, właścicielem może być ktoś z rodziny, pod warunkiem, że się na to zgodzi. O ile bank zaakceptuje takie rozwiązanie, hipoteka zniknie z księgi wieczystej pierwotnej nieruchomości. Nie jest to jednak operacja prosta. Podobnie jest z trzecim rozwiązaniem, które polega na przeniesieniu kredytu np. we franku szwajcarskim na nowego nabywcę. Wtedy jednak musiałby się na to zgodzić zarówno bank, jak i kupujący, co powoduje, że rozwiązanie to jest jeszcze trudniejsze do przeprowadzenia i w mojej karierze zawodowej nigdy się z takim przypadkiem nie spotkałem - dodaje Bartosz Turek.

Z danych zebranych przez Conse Doradcy Finansowi wynika natomiast, że niektóre banki nie dopuszczają w tej chwili możliwości sprzedaży nieruchomości kredytowanej frankiem (dane z I półrocza 2013 r.).
źródło: www.rynekpierwotny.com
źródło: www.rynekpierwotny.com


Za ile sprzedasz swoje mieszkanie? Sprawdź w naszym Barometrze cen nieruchomości.

Janusz Tomczak, współwłaściciel sopockiej agencji nieruchomości Dom&House twierdzi, że obecnie ponad 50 proc. ofert na trójmiejskim rynku wtórnym to mieszkania obciążone hipoteką. Z jego punktu widzenia proces sprzedaży lokalu kredytowanego w złotówkach lub euro nie jest skomplikowany.

- Przede wszystkim musimy otrzymać z banku, w którym mamy kredyt, promesę - zobowiązanie, że bank po otrzymaniu należności "zejdzie" z hipoteki. O ile w naszym podaniu nie ma błędów formalnych, banki nie robią z jej wydaniem żadnych problemów. Jeżeli kupujący finansuje zakup ze środków własnych, część należności wpłaca bezpośrednio na konto banku i - ewentualną nadwyżkę - na konto sprzedającego. Jeżeli kupujący zaciąga kredyt to zdarza się, że jego bank dzieli wypłatę środków na dwa etapy i drugą transzę, dla sprzedającego, wypłaca dopiero po wykreśleniu poprzedniej hipoteki - mówi Janusz Tomczak.

Przeczytaj również: Kredytobiorcy się rozwodzą. Co dalej ze spłatą kredytu?


Prawnik radzi
Nawet jeżeli przyjmiemy, że proces nie jest skomplikowany, to pamiętajmy, że często transakcje takie wymagają szczegółowej wiedzy prawniczej i wysokich umiejętności negocjacyjnych - ostrzegają prawnicy. O przedstawienie kolejnych etapów sprzedaży mieszkania "pod kreską" poprosiliśmy mec. Bartosza Gąsiora, radcę prawnego z gdańskiej Kancelarii Prawniczej Koprowski Gąsior Gierzyńska & Partnerzy sc.

Najważniejszą powinnością sprzedającego jest uzyskanie zaświadczenia z banku - kredytodawcy z aktualną wysokością zadłużenia - wskazującego, jaka kwota długu powinna być spłacona, by bank zgodził się na wykreślenie wpisu w dziale IV Księgi Wieczystej, a nadto precyzującego rachunek, na jaki wpłynąć mają pieniądze i zawierającego tzw. promesę, czyli zgodę banku na wykreślenie hipoteki pod warunkiem zapłaty określonej sumy. Zaświadczenie to pozwoli nabywcy, po spełnieniu warunków, złożyć wniosek do sądu wieczystoksięgowego z żądaniem wykreślenia wpisów. Prawidłowe zaświadczenie powinno być ujęte w jednym dokumencie.

Jeśli kupujący finansuje zakup z kredytu, to oczywiście pieniądze zostaną przekazane bezpośrednio na rachunek banku, którego roszczenia zabezpieczone są wpisem na hipotece kupowanej nieruchomości.

Kolejny etap to doprecyzowanie warunków sprzedaży: czy zawierane będą dwie umowy (przedwstępna umowy sprzedaży, a później dopiero ostateczna) czy jedna - od razu przenosząca własność.

Możliwe i częste są sytuacje, w których wpisy na hipotece np. kupowanego mieszkania mogą zostać wykreślone już po uzyskaniu kwoty płatnej sprzedającemu tytułem zadatku lub zaliczki. W takiej sytuacji sprzedający powinien zgodzić się w umowie przedwstępnej sprzedaży na przełożenie w terminie umowy przyrzeczonej, albo odpisu księgi wieczystej bez wpisu w dziale IV, albo ostatecznej zgody wierzyciela na wykreślenie takiego wpisu.

Sprzedać można również nieruchomość, której hipoteka jest obciążona wpisami i jednocześnie ujawnione są wzmianki o toczącej się egzekucji komorniczej. Jednak taka sprzedaż, a z drugiej strony kupno, wymaga współpracy z komornikiem prowadzącym egzekucję, w celu ustalenia aktualnego stanu zadłużenia oraz powstałych kosztów komorniczych.

Nie zapominajmy także, że przy sprzedaży mieszkania trzeba przedłożyć również szereg innych dokumentów, np. zaświadczenie o niezaleganiu z podatkiem, o uregulowanych należnościach wobec spółdzielni czy wspólnoty, o braku osób zameldowanych.

Opinie (176) 3 zablokowane

  • Mam kredyt na 30 lat ...

    ale i tak wolę to rozwiązanie niż do 30-stki mieszkać z rodzicami.

    • 134 74

  • Kredyt

    Ja mam możliwosć mieszkać z rodzicami , mam 27 lat. Są tego minusy, poźniej niż równieśnicy przejde "na swoje" , człowieka kusi żeby zwiewać, ale dzieki temu uzbierałem juz prawie 70% wartości mieszkania. Każdy podejmuje decyzje w zależności od sytuacji w jakiej jest. I nie każdy może tak długo mieszkać z rodzicami. Ale moim zdaniem warto pomęczyć sie chociażby, żeby ustukać 20% wkładu. Pozdrawia.
    Takie czasy że mieszkania są przecenieone jak na polskie warunki.

    • 116 21

  • no jasne, lepiej do 60tki z bankiem:)

    • 83 31

  • Ceny będą spadać

    proste prawa rynku jak czegoś jest więcj to cena spada a na wyburzenia się nie zapowiada.

    • 37 19

  • Już nawet golce sprzedają mieszkania

    • 11 10

  • kredyty to forma współczesnego niewolnictwa, to jest oczywiste dla każdego myślącego człowieka

    • 51 18

  • zobaczymy kto się będzie śmiał za 10 lat niewolniku

    • 36 21

  • Ha ha ha ... Dobre rady wujka Dobra Rada

    niestety wiekszość tych co by chcieli sprzedać "dom z kredytem" musiałaby
    do tego interesu dopłacić...

    • 44 4

  • Mieszkanie na Kredyt

    W dziisiejszych czasach zaciągnąć kredyt na 30 lat,czyli prawie nasze całe zycie
    jest szaleństwem.jaki to ma sens pracować przez całe swoje zycie na bank,tym bardziej ,ze nie wiemy co bedzie za ileś lat,czy bedziemy mieli prace,zdrowie itd.
    a biorac kredyt na ok 300 tys zł nalezy pamietac,że do banku trzeba oddać ponad 600 tys z odsetkami.czyli ponad drugie tyle.W Polsce mieszkania sa za bardzo zawyżone w stosunku do zarobków.Mieszkania beda cały czas tanieć,bo młodzi ludzie bedą dalej wyjezdzać za granice a w polsce beda prawie sami emeryci i renciści,więc dużo mieszkań bedzie stało pustych.
    Najlepiej to wyjechać na zachód ,tam przynajmniej można sie dorobić,niż harować w Polsce przez całe zycie na bank i zyć od pierwszego do pierwszego.
    Ja juz wyjechałem i nie żałuje wogle swojej decyzji.

    • 84 51

  • Trochę żałują za to ci, którzy czytają Twój wpis, bo jego ortografia sprawia, że bolą oczy...

    • 14 11

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Home Design Festival
Home Design Festival
wykład
paź 13-16
środa - sobota
Gdańsk, City Meble

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
27300 zł/m2
Gdynia Orłowo
16650 zł/m2
Gdynia Gdynia Port
16050 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
15950 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
15700 zł/m2
Sopot Górny Sopot
14600 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
14400 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
11850 zł/m2
Gdynia Orłowo
11500 zł/m2
Gdańsk Zaspa
10950 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane