• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport
Skopiowano

Nowa ustawa deweloperska. Zmiany w prawie od 1 lipca

Ewa Budnik
1 lipca 2022, godz. 09:00 
Opinie (100)
Jeśli klient przy odbiorze mieszkania znajdzie (bliżej niezdefiniowaną w ustawie) wadę istotną lokalu będzie miał prawo odmowy jego odbioru do czasu usunięcia wady. Jeśli klient przy odbiorze mieszkania znajdzie (bliżej niezdefiniowaną w ustawie) wadę istotną lokalu będzie miał prawo odmowy jego odbioru do czasu usunięcia wady.

W maju 2021 roku została przyjęta przez sejm tzw. nowa ustawa deweloperska. Przepisy wchodzą w życie od 1 lipca 2022 roku. W oparciu o nie nabywcy lokali będą mogli m.in. całkowicie zakwestionować odbiór lokali, które ich zdaniem mają wady, czy też podpisywać będą umowy rezerwacyjne uzupełnione o komplet dokumentów, które na tym etapie dotąd nie były wymagane. Deweloperzy z kolei będą musieli odprowadzać od każdego sprzedanego lokalu składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.



Czy dotychczasowa ochrona klientów deweloperów była wystarczająca?

Ostatnie kilkanaście tygodni było gorącym okresem na rynku nieruchomości. Chociaż sytuacja wskazywałaby na wstrzymanie produkcji ze względu na drastyczną podwyżkę stóp procentowych i spadek zdolności kredytowej nabywców, to wielu deweloperów zdecydowało się na wprowadzenie do sprzedaży kolejnych inwestycji lub ich etapów, nawet jeśli nie dysponują jeszcze pozwoleniem na ich budowę albo budowa ta rozpocznie się za kilka miesięcy. Od 1 lipca wchodzą w życie nowe przepisy, a sprzedaż choćby jednego lokalu "na starych zasadach" pozwala realizować cały projekt w oparciu o prawo sprzed 1 lipca.

Te nowe przepisy to Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. Z dniem jej wejścia w życie przestaje obowiązywać Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, zwana teraz "starą ustawą deweloperską".

Nowe inwestycje mieszkaniowe wprowadzone do sprzedaży w czerwcu 2022



Nową ustawę otwarcie krytykują deweloperzy i Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który od początku prac nad ustawą wskazywał błąd w danych, o które oparto założenia ustawy.

- Jako powód nowelizacji ustawy UOKiK podawał, że od 2012 roku, czyli od wejścia w życie pierwszej ustawy, odnotowano 150 upadłości firm deweloperskich, tymczasem dane te dotyczyły firm budowlanych. Jak podaje PZFD od 2012 roku upadłość ogłosiły tak naprawdę trzy firmy deweloperskie. Świadczy to o tym, że pierwsza ustawa spełniała swoje zadanie, więc powód nowelizacji wydaje się inny - komentuje Zuzanna Należyta, dyrektor ds. handlowych w Eco Classic. - Nowa ustawa wprowadza składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który w razie upadłości dewelopera ma chronić środki klienta i to jest jak najbardziej zasadne, tyle że po wywiązaniu się z umowy przez dewelopera składka nie jest zwracana. Można zatem przypuszczać, że prawdziwym celem nowelizacji ustawy było wprowadzenie nowego podatku, który na koniec dnia zapłacą nabywcy w cenie mieszkania. Nowela znacząco zwiększa również biurokrację, co przełoży się na zwiększenie nakładu pracy po stronie deweloperów i banków, co znowu zostanie uwzględnione w cenie produktu, czyli mieszkań.
Deweloperzy oficjalnie i w rozmowach zakulisowych potwierdzają: składka i nowe prawo to obok rosnących cen gruntów, materiałów budowlanych i robocizny będzie kolejnym czynnikiem wpływającym na wzrost cen nowych mieszkań.

Deweloperski Fundusz Gwarancyjny



Celem powstania funduszu jest zabezpieczenie środków wpłaconych przez nabywców lokali w przypadku, gdyby w trakcie realizacji inwestycji upadł deweloper lub bank prowadzący rachunek powierniczy.

Jeśli deweloper dla realizowanej inwestycji założy tzw. zamknięty rachunek powierniczy (pieniądze z niego może wybrać po zakończeniu inwestycji) składka wynosi 0,1 proc. wartości sprzedanych nieruchomości. Jeśli mowa o otwartym rachunku powierniczym (deweloper pieniądze za zgodą banku wybiera transzami w trakcie realizacji inwestycji), który jest na rynku najpopularniejszy, składka wynosi już 0,45 proc. (nie więcej niż 1 proc.) Czyli dla przykładowego mieszkania sprzedanego za 800 tys. zł składka wyniesie 3 600 zł.

- Wymóg ten podniesie finalną cenę lokalu nawet o kilka tysięcy złotych. W obliczu dwucyfrowej inflacji, podwyżek stop procentowych i wzrostów cen materiałów budowlanych wprowadzenie funduszu jest w mojej ocenie jedynie dodatkowym, zbędnym czynnikiem cenotwórczym - komentuje Tomasz Kaleta, dyrektor Departamentu Sprzedaży Develia S.A.

Nieruchomości

Mapa inwestycji

Mapa inwestycji

Zależy Ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.

- Deweloperzy zostaną zobowiązani do odprowadzenia dodatkowej składki liczonej od ceny brutto lokalu, czyli również od podatku VAT i innych obciążeń, w wysokości do 1 proc. wartości mieszkania - zauważa Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper - Zmiany te mają zwiększyć ochronę nabywców lokali, ale nałożą szereg nowych obowiązków na deweloperów, których czeka w związku z tym wzrost kosztów prowadzenia działalności. Może to przełożyć się na ceny lokali.

Nowa ustawa deweloperska - nowe zasady



  • Zgłaszanie wad i odbiór lokali. W tym zakresie zmieniło się bardzo dużo. Dotychczas obowiązująca ustawa zawierała niewiele zasad obioru lokali oraz procedury zgłaszania wad przy odbiorze.

    Od teraz nabywca będzie miał np. możliwość usunięcia wady na koszt dewelopera, jeśli ten nie usunie jej w terminie. Poza tym, jeśli deweloper nie ustosunkuje się do zgłoszonych wad w terminie 14 dni, oznaczać to będzie całkowite uznanie zasadności twierdzeń nabywcy, a co za tym idzie - konieczność usunięcia wszystkich wskazanych wad. To sposób na tych wszystkich deweloperów, którzy dzisiaj na pisma od klientów o grzybie w piwnicy czy pęknięciach ścian po prostu nie odpowiadają.

    Wprowadzono także pojęcie tzw. wady istotnej , chociaż nie wiadomo co to jest, ponieważ nie zostało zdefiniowane. Nabywca, który zgłosi istnienie takiej wady, będzie miał prawo, by nie odebrać lokalu do czasu jej usunięcia, ostatecznie może to być nawet powód do odstąpienia przez klienta od umowy.

  • Umowa rezerwacyjna. Taka umowa funkcjonowała dotąd w obrocie, ale nie była opisana w prawie. Teraz się to zmienia. Dodatkowo deweloper przy podpisaniu takiej umowy mógł dowolnie kształtować wysokość opłaty rezerwacyjnej - teraz będzie ona wynosiła maksymalnie 1 proc. ceny lokalu i kwota ta musi być przez dewelopera przelewana na rachunek powierniczy. Ustawa zawiera także katalog sytuacji, kiedy deweloper opłatę tę musi zwrócić (np. gdy klient nie uzyska kredytu na zakup mieszkania czy domu).
  • Prospekt informacyjny po nowemu. Po pierwsze musi on zostać dostarczony klientowi już na etapie podpisywania umowy rezerwacyjnej, a nie jak dotychczas umowy deweloperskiej. Po drugie deweloper ma obowiązek dostarczenia takiego prospektu, a nie tylko przedstawienia na żądanie klienta. Będzie on zawierał także więcej szczegółowych informacji o inwestycjach planowanych w odległości 1 km od przedsięwzięcia.
  • Komórki lokatorskie i inne części budynku także pod ochroną. W ramach nowej ustawy przepisy nie będą stosowane jedynie w odniesieniu do lokali mieszkalnych czy domów, ale także do wszelkich innych części budynku, na przykład garaży, miejsc postojowych czy komórek lokatorskich. Wpłaty za te części obowiązkowo przekazywane będą na rachunek powierniczy, a deweloper również od tych części płacił będzie składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Wyjątkiem od tej zasady będzie sprzedaż lokali usługowych. Dla dewelopera korzystniejsza będzie więc budowa np. obiektu zamieszkania zbiorowego z mieszkaniami na wynajem niż normalnego budynku wielorodzinnego.
  • Remont i przebudowa także pod ustawą deweloperską. Dotychczas remonty, rewitalizacje, przebudowy nie były objęte przepisami o ochronie nabywców, bo była w nich mowa tylko o przedsięwzięciach realizowanych od podstaw. Sprzedaż deweloperskich lokali mieszkalnych, które urządzane są w starej hali albo zabytkowej kamienicy objęta będzie przepisami ustawy deweloperskiej.
 

Nieruchomości

Barometr cen

Barometr cen

Sprawdź ceny mieszkań i domów na trójmiejskim rynku nieruchomości. Wykres generowany jest na podstawie cen ofertowych z ogłoszeń zamieszczanych w naszym portalu.

Miejsca

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (100)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Zróbmy sobie renowację!

wykład / prezentacja, spotkanie, warsztaty

Trójmiejskie Targi Mieszkaniowe

targi

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
29150 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
20100 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
19650 zł/m2
Gdynia Orłowo
18500 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
18550 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
17850 zł/m2
Sopot Górny Sopot
17500 zł/m2
Gdańsk Strzyża
13600 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane