Przy zaciąganiu kredytu zwykle korzystamy z pomocy doradcy. Mimo to warto rozumieć jakie składowe będą zawarte w każdej racie, bo to my - a nie doradca - będziemy przez co najmniej kilkanaście lat je spłacać. Opierając się na choćby podstawowej wiedzy, będziemy mogli bardziej świadomie porównać propozycje banków.
rzeczywistą roczną stopę oprocentowania
13%
konieczność korzystania z produktów dodatkowych
4%
nie znam się na tym, zdałem się na doradcę
13%
nie brałem kredytu hipotecznego do tej pory
28%
Banki w Polsce udzielają w tej chwili głównie kredytów w złotych. W związku z tym zagadnienia związane ze składowymi raty wydają się być mniej skomplikowane.
- Obecnie ponad 15 banków udziela kredytów mieszkaniowych, jest więc w czym wybierać. Zauważyłem, że większość klientów intuicyjnie skupia uwagę głównie na oprocentowaniu kredytu. Jest to prawidłowe podejście, natomiast najważniejsze jest znalezienie w ofertach kredytów mieszkaniowych balansu pomiędzy wysokością oprocentowania nominalnego kredytu a dodatkowymi produktami, które są oferowane wraz z zaciąganym kredytem oraz kosztem początkowym jego uruchomienia - mówi Daniel Banaś, starszy specjalista ds. kredytów hipotecznych z Tyszkiewicz Nieruchomości. SPRAWDŹ SWOJĄ ZDOLNOŚĆ I WYSOKOŚĆ RATY W NASZYM KALKULATORZE KREDYTOWYMOprocentowanie składa się z dwóch elementów
Oprocentowanie kredytu tworzy odsetki, które są głównym kosztem pożyczonego kapitału. Oprocentowanie jakie widzimy w ofercie banku składa się zawsze z dwóch części:
- marży banku, która jest stała podczas okresu kredytowania i w ustalonej wysokości zostanie wpisana do umowy kredytowej;
- stopy referencyjnej, która jest zmienna (zazwyczaj co trzy miesiące) i regulowana jest pośrednio przez mechanizm rynkowy, a bezpośrednio przez Radę Polityki Pieniężnej.
- Oprocentowanie kredytu mieszkaniowego składa się z marży banku oraz stopy procentowej czyli WIBOR-u. Obecnie WIBOR 3M (trzymiesięczny - red.) notowany jest na poziomie 1,73 proc. WIBOR jest elementem zmiennym oprocentowania natomiast marża banku jest w większości ofert bankowych stała przez cały okres kredytowania. Marże banków oferowane przez banki dla kredytów w złotych wynoszą obecnie w zależności od różnych czynników od około 1,1 do 3 proc. Marża banku jest składową oprocentowania, na której zarabia bank kredytujący - tłumaczy Daniel Banaś. Czytaj także: co się stanie jeśli wzrosną stopy procentowe? Od wysokości marży zależy w znacznym stopniu wysokość oprocentowania nominalnego (marża plus stopa referencyjna) kredytu, a w konsekwencji także wysokość comiesięcznej raty kredytu.
- W przeciwieństwie do stopy referencyjnej, marża ma charakter stały i nie ulega zmianie, pod warunkiem terminowej spłaty kredytu oraz spełnianiu przez klientów warunków ewentualnej promocji. Warto zaznaczyć, że na wysokość ustalonej z bankiem marży ma wpływ wiele czynników, takich jak między innymi: wysokość wkładu własnego, dodatkowe produkty, a niejednokrotnie również wysokość zarobków oraz historia kredytowa wnioskodawcy - dodaje Sebastian Murglin, ekspert finansowy. Zabawa w dopasowanie parametrów
- Oprócz wyboru oferty banku z jak najniższą marżą, ważny jest również wybór właściwego okresu kredytowania, sposobu spłaty kredytu w ratach równych lub też malejących oraz wyboru dopasowanej do swoich potrzeb oferty ubezpieczenia na życie kredytobiorcy lub zaniechanie wyboru dodatkowych produktów - dodaje Daniel Banaś.Tak zwane
koszty okołokredytowe mogą nas przyprawić o zawrót głowy, warto im się dokładnie przyjrzeć. Dzielą się one na koszty bezpośrednio związane z kredytem oraz
pozabankowe, czyli związane z zakupem nieruchomości, ale już nie z samym kredytem na ten cel.
- Do opłat kredytowych zaliczamy prowizję za udzielenie kredytu, ubezpieczenie niskiego wkładu własnego stanowiące koszt w przypadku niewystarczającego wkładu własnego oraz ubezpieczenie pomostowe, które podwyższa marżę i występuje do momentu ustanowienia hipoteki przez sąd. Do kosztów pozabankowych wliczamy ubezpieczenia, koszt ustanowienia hipoteki, podatek od czynności cywilno-prawnych w przypadku zakupu mieszkania używanego oraz opłaty notarialne - dodaje Sebastian Murglin. Czytaj także: Myślisz o mieszkaniu na kredyt? Przygotuj sięRRSO jako parametr wskazujący najlepszą ofertę?
RRSO, czyli
Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania określa
całkowity koszt kredytu.
Zawiera nie tylko odsetki, ale także prowizje i inne opłaty związane z kredytem w całym okresie kredytowania. W umowach kredytu hipotecznego, RRSO zawiera opłaty, z których kredytobiorca może skorzystać, ale nie musi. Wliczone w roczną rzeczywistą stopę oprocentowania koszty często nie są obligatoryjne.
- W praktyce, każdy z banków przy kredycie hipotecznym wymaga innego rodzaju produktów dodatkowych, które w określonych przypadkach mogą być bezpłatne. Prowadzi to nierzadko do tego, że bank w którym realnie zapłacimy mniej wszystkich kosztów, będzie miał wyższe RRSO - mówi Piotr Witecki z firmy Finansowy Piotr. Czytaj także: Sytuacja rodzinna a kredyt? Kiedy jest najlepszy czas na złożenie wniosku?RRSO jest podawana w każdej umowie kredytowej, a od lipca bieżącego roku także w formularzu informacyjnym kredytu hipotecznego. Ten współczynnik powinien pomóc klientowi podjąć decyzję o wyborze konkretnej oferty. Warto spojrzeć na różnicę pomiędzy RRSO a oprocentowaniem - im będzie większa, tym więcej dodatkowych kosztów, poza oprocentowaniem, bank ukrył w naszej umowie kredytowej.
Czym kierować się przy wyborze kredytu?
- Po określeniu swoich preferencji, wnioskodawca powinien zweryfikować wysokość marży oraz wszelkich kosztów okołokredytowych. W szczególności warto przyjrzeć się wysokości prowizji bankowej oraz innym, często obligatoryjnym produktom dodatkowym, takim jak ubezpieczenia oraz limity zadłużenia w postaci karty kredytowej bądź debetu w koncie. Poza ofertą danego banku dobrze przyjrzeć się panującym w nim procedurom posprzedażowym, które mają znaczący wpływ na jakość dalszej współpracy - dodaje Sebastian Murglin.Wybór odpowiedniego kredytu hipotecznego często jest związany z naszą indywidualną sytuacją życiową. Jeśli chcemy dopasować najlepszą ofertę powinniśmy skrupulatnie przeanalizować nasze aktualne potrzeby, możliwości finansowe oraz plany związane z dalszą spłatą zobowiązania.
- Najdroższym czynnikiem kształtującym cenę kredytu jest jego marża. Ten parametr określa poziom przychodu banku z kredytu w stosunku do pożyczonej kwoty i jest różnicą pomiędzy oprocentowaniem, a stopą bazową banku. Im jest wyższy, tym więcej zapłacimy odsetek w trakcie trwania umowy kredytowej. Jeśli szukamy najtańszego kredytu, najczęściej powinniśmy skupić się na tym parametrze - zauważa Piotr Witecki. Nie oznacza to oczywiście, że każdorazowo bank z najniższym oprocentowaniem będzie dla nas najkorzystniejszy.- Jeśli decydujemy się na kredyt o krótszym terminie spłaty lub wiemy, że w niedługim czasie po zaciągnięciu kredytu będziemy chcieli częściowo go spłacić, musimy uwzględnić także w wyliczeniach wszelkie opłaty dodatkowe, takie jak: prowizje przygotowawcze oraz rekompensacyjne z tytułu wcześniejszej spłaty kredytu, a także ubezpieczenia. Nie zawsze w takim scenariuszu bank z najniższą marżą wyjdzie najtaniej - podkreśla Piotr Witecki. Przy wyborze kredytu na zakup nieruchomości wnioskodawcy powinni zwrócić szczególną uwagę na warunki cenowe oraz warunki związane z dalszą obsługą kredytu.
- Jeśli oprocentowanie kredytu wydaje się być niskie, a mimo to rata zobowiązania przewyższa oczekiwaną skalę, należy zweryfikować czy do zobowiązania nie zostały doliczone inne koszty w postaci kredytowanej prowizji lub koszty związane z ubezpieczeniami. Na wyższą kwotę raty ma wpływ również ubezpieczenie pomostowe - tłumaczy Sebastian Murglin. Warunki dotyczące dalszej obsługi kredytu mogą narazić nas na podwyższenie marży lub kary umowne. Powinniśmy także pamiętać, że banki zazwyczaj mają zróżnicowane metody oceny zdolności kredytowej, a odpowiednie dopasowanie oferty pozwoli uniknąć stresu związanego z ryzykiem nieprzyznania kredytu.
- Warto również sprawdzić opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu, gdyż w przyszłości może się okazać, że inne banki będą proponować bardzo atrakcyjne warunki refinansowania kredytu i warto będzie rozważyć przejście do innego banku - podkreśla Sebastian Murglin.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy