Pytanie do notariusza. Jak dopisać służebność lokalu?

Darując dziecku mieszkanie warto wpisać służebność osobistą mieszkania. Nigdy nie wiadomo jak w przyszłości potoczą się losy rodzica i czy nie będzie musiał wprowadzić się do mieszkania, które oddał dziecku.
Darując dziecku mieszkanie warto wpisać służebność osobistą mieszkania. Nigdy nie wiadomo jak w przyszłości potoczą się losy rodzica i czy nie będzie musiał wprowadzić się do mieszkania, które oddał dziecku. fot. fotolia/JPC-PROD

Coraz częściej rodzice mają możliwość ofiarowania swoim dorosłym dzieciom mieszkania. Odbywa się to najczęściej w formie darowizny. Warto na tym etapie zaznaczyć służebność osobistą nieruchomości. W przyszłości może to okazać się przydatne.



Czy przyjąłbyś mieszkanie, które ma wpisaną służebność osobistą?

oczywiście, to chyba naturalne, nawet nie trzeba tego zapisywać 30%
tak, ale aż do wygaśnięcia służebności nie czułbym się jak u siebie 14%
nie wiem, nie miałem jeszcze takiego problemu 7%
zależy od kogo: od rodziców tak, od dalszej rodziny lub kogoś ze znajomych nie 32%
nie, albo ktoś coś daje albo nie 17%
zakończona Łącznie głosów: 77
Po czasie, nad takim rozwiązaniem zaczęła zastanawiać się nasza czytelniczka.

- Przekazałam synowi notarialnie mieszkanie, chociaż kredyt za nie spłacam ja. W tej chwili tam nie mieszkam, ale nie wiem co może wydarzyć się w przyszłości..., dlatego doszłam do wniosku ze chcę mieć dopisaną w akcie notarialnym służebność do mieszkania. Jak zmienić ten akt notarialny? Może wystarczy złożone u notariusza oświadczenie, że w przyszłości będę mogła zamieszkać w tym mieszkaniu? Jakie są różnice w kosztach notarialnych? - pyta pani Bożena, mieszkanka Gdańska.

Odpowiada Joanna Mędraś, notariusz w Gdańsku


Chociaż zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego (art. 245 § 2 w zw. z art. 244 i art. 297) forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (tu: ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości - służebność osobistą mieszkania) przyjąć należy, że ustanowienie takiej służebności powinno mieć miejsce na zasadzie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a uprawnionym.

Czy będzie ono częścią umowy, na mocy której przenoszona zostaje własność nieruchomości czy pojawi się już po zawarciu takiej umowy - w osobnym akcie notarialnym - zależy już tylko od stron czynności. Koszty jakie wiążą się z ustanowieniem służebności zarówno w przypadku dokonania tego jednocześnie z przekazaniem mieszkania osobie trzeciej, jak i ustanowienia tego w późniejszym terminie, osobnym aktem notarialnym są porównywalne.

Zgodnie z § 11 ust. 2 Rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. z dnia 23 stycznia 2013 roku, Dz. U. z 2013 r. poz. 237) w razie, gdy poszczególne czynności między tymi samymi osobami dotyczą różnych przedmiotów, wartość tych przedmiotów zlicza się, jeżeli dla dokonywania czynności przewidziana jest ta sama maksymalna stawka. Jeżeli dla tych czynności przewidziane są różne maksymalne stawki, stosuje się je za każdą czynność z osobna.

Notariusz może więc pobrać - obok taksy notarialnej za sporządzenie danej umowy przenoszącej własność nieruchomości - także taksę notarialną za ustanowienie służebności. Różnica w taksie notarialnej w przypadku ustanowienia służebności jednocześnie z przeniesieniem własności nieruchomości i dokonania tego w późniejszym terminie, stanowić będzie zatem koszt wypisów, czyli egzemplarzy aktu notarialnego wydawanego stronom czynności czy sądowi (6,- złotych netto za każdą stronę aktu notarialnego).

Zakładam, że "notarialne przekazanie mieszkania synowi" było w istocie umową darowizny, którą zawarła pani z synem. Przyjmuję również, że było to mieszkanie, które stanowiło odrębną nieruchomość gdyż tylko taki lokal, stanowiący odrębną nieruchomość, można zgodnie z art. 296 kodeksu cywilnego obciążyć służebnością. Nie ma np. możliwości by mieszkanie, które w istocie stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążyć służebnością osobistą mieszkania.

W przypadku gdy, już po przekazaniu mieszkania w formie umowy darowizny, będzie pani chciała zawrzeć z synem umowę ustanowienia służebności osobistej mieszkania, notariusz poprosi państwa o zaświadczenie wydane przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego potwierdzające, że podatek od umowy darowizny, na mocy której przekazała pani mieszkanie synowi nie należał się.

Zgodnie z art. 19 ust. 6 w zw. z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tj. z dnia 15 grudnia 2014 r., Dz. U. z 2015 r. poz. 86), jeżeli przedmiotem aktu notarialnego, który ma być sporządzony ma być m.in. obciążenie rzeczy uzyskanych tytułem darowizny, notariusz może dokonać tej czynności tylko za uprzednią pisemną zgodą naczelnika urzędu skarbowego albo po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Koszt takiego zaświadczenia to 17 złotych wpłacane na konto urzędu skarbowego tytułem opłaty skarbowej - zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej (tj. Dz. U. z 2014 r. poz. 1628 ze zm.).

Notariusz, sporządzając akt, w którym ustanowiona zostaje służebność osobista mieszkania, jest zobowiązany zamieścić wniosek o wpis służebności w księdze wieczystej - w terminie trzech dni przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis zawierający taki wniosek. Opłata sądowa jaka zostanie pobrana przez notariusza za wpis służebności w księdze wieczystej, a następnie przekazana przez niego na konto właściwego sądu rejonowego to, zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. z dnia 27 maja 2014 r., Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.) - 200 złotych.

Jeśli chodzi o wysokość taksy notarialnej związanej z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania to jest ona uzależniona od wartości przedmiotu umowy, który podajecie państwo notariuszowi przy sporządzaniu aktu notarialnego.

Dla ustalenia wartości służebności przyjąć należy, zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn roczną wartość służebności w wysokości 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością (czyli 4 proc. wartości przekazanego mieszkania). W przypadku ustanowienia służebności osobistej mieszkania dożywotnio, tak określoną, roczną wartość służebności należy dodatkowo pomnożyć (art. 13 ust. 1 pkt 2) przez 10 lat.

Taksa notarialna wyliczona zostanie zgodnie z § 3 i § 5 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (tj. z dnia 23 stycznia 2013 roku, Dz. U. z 2013 r. poz. 237).

W podanej przez panią sytuacji gdy syn ustanawia nieodpłatną dożywotnią służebność osobistą mieszkania na rzecz matki, podatek od spadków i darowizn zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie należy się. Warto jednak wskazać, że art. 4a ustawy reguluje całkowite zwolnienie podatkowe (po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie) jedynie części osób zaliczanych do I grupy podatkowej, stanowiących tzw. grupę zerową, do której zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. W przypadku zatem gdy służebność miałoby ustanowić małżeństwo na rzecz rodziców bądź rodzica jednego z nich, zwolnienie z art. 4a nie miałoby w pełni zastosowania.

Warto również mieć na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którym notariusze są płatnikami jedynie podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie. Notariusz nie jest zatem płatnikiem podatku od spadków i darowizn w przypadku ustanawiania służebności dokonywanej w formie aktu notarialnego - nie ma obowiązku naliczania, pobierania czy wpłacania należnego podatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego. To podatnik, zgodnie z art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest obowiązany złożyć, w terminie jednego miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego odpowiednie zeznanie podatkowe.

Czytaj więcej: Zrzeczenie się służebności osobistej

Zgodnie z art. 299 kodeksu cywilnego służebność osobista wygaśnie najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jeśli zaistniałaby potrzeba aby służebność osobistą mieszkania, także tę ustanowioną dożywotnie, wykreślić z księgi wieczystej w dowolnym czasie, potrzebne będzie oświadczenie uprawnionego, w którym zrzeknie się on służebności i zezwoli na jej wykreślenie, złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.) Za wykreślenie służebności osobistej mieszkania z księgi wieczystej sąd pobierze połowę opłaty pobranej przy wpisie, czyli 100,- złotych (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).

Opinie (17) 2 zablokowane

  • A nie możnaby prościej? (2)

    Odpowiedzieć pani językiem zrozumiałym, a nie urzędowym i bez cytowania paragrafów, ustaw itp.?

    • 31 6

    • prosto mówiąc (1)

      patologia, jeżeli rodzic daruje mieszkanie to chyba nie powinien się martwić, że gdyby coś to będzie mógł tam zamieszkać... halo, no w jakim społeczeństwie żyjemy, że nawet moralne prawa rodziny musi zapewniać ustawa???? każde dziecko swojego rodzica powinna przyjąć niezależnie od tego kogo i jak zdobyte mieszkanie... poza tym służebność będzie już w księdze wieczystej, więc i sprzedać mieszkania się nie da bez służebności... wymyślone przez kolejnych prawników w rządzie - majstrowie słowa haha

      • 3 7

      • Z chwilą śmierci służebność wygasa (wystarczy przeczytać artykuł). Następnie dokonujesz wykreślenia służebności z KW z dz. III i księga jest "czysta" - czytaj ze zrozumieniem to może dalej zajdziesz...

        • 4 1

  • No tak!

    Bo dzisiaj nie wiadomo czy matka z ojcem na emeryturze będą w stanie się w przyszłości utrzymać, a przyjdzie do mieszkania synka synowa i zarządzi won mamusi i tatusiowi...

    • 21 5

  • Bardzo dobry artykuł i wszystko dobrze wytłumaczone - oby więcej tematów było poruszane w ten sposób.

    • 9 16

  • W sumie to przykre, że mamy takie czasy, w których rodzice muszą się zabezpieczać w taki sposób. (3)

    Zamiast przyjąć taką ewentualność za oczywistą oczywistość, w razie potrzeby...

    Jednak ten fakt trochę powinien zastanowić też rodzica, czy warto było darować mieszkanie dziecku, którego postawy obawiamy się w przyszłości.

    • 24 0

    • Dziwne realcje sa miedzy ludzmi, ktorzy powinni byc zawsze dla siebie wsparciem. (1)

      Nie potrafie zrozumiec dlaczego w tych czasach ludzie nie maja zadnych godnych zasad ani wartosci.

      • 9 0

      • tak

        większość ludzi mają jeszcze wartości, ale tak destrukcja działa, że nawet gdy nie ma problemu to go się wymyśli, po tym ktoś powtórzy 1000 razy w społeczeństwie, które nie lubi myśleć własnym mózgiem, i oto co było tylko w hipotezie przeszło w rzeczywistość... Prawdziwa patologia kiedy rodzic musi się bać o swój los, bo nie może zaufać dzieciom... Jesteście rodzicami to uczcie swoich maluchów dóbr moralnych - ja swoich rodziców nie zostawię, może właśnie dlatego, że mnie tak nauczono i wychowano, z szacunkiem do starszych - więc ustawa ta jest dla tych co nie potrafili wychować dzieci albo nie przyłożyli się do tego, ot i cała prawda... czyli patologia

        • 4 0

    • opieka nad rodzicami to jedno,

      ale jak już ofiarować, to bez takich zapisów... nie ma to jak dziecko związać nieruchomością, którą równocześnie ma i nie ma...wtedy to nawet własnej nie kupi, 'bo przecież ma'...ale sprzedać i kupić nowe niekoniecznie i od razu mieszkać z cała rodziną trzy pokolenia wstecz...super. co innego zaopiekować się na starość rodzicami- to jest oczywiste- a co innego mieć obciążenie do końca życia. lepiej dziecku powiedzieć 'sam zapracuj', niż dać taki 'prezent'.

      • 2 1

  • Dziecko zastawi nieruchomość za kredyt i diabli biora wszelkie służebności jak Bank położy łapę. (1)

    Niech dziecko czeka na spadek i dorasta intelektualnie do posiadania "czegoś własnego"

    • 14 0

    • nieruchomości nie zastawia się : )
      Jak nie wykreślisz służebności z księgi wieczystej to nie martw się "diabli" ich nie wezmą :)

      • 3 1

  • (1)

    To takie okropne ażeby rodzice w ten sposób zabezpieczali się. To przecież naturalne i normalne, że pomaga się rodzicom w razie potrzeby. Jak można inaczej?? Tak jak oni przez całe życie nam pomagali. Trzeba być bydlakiem żeby myśleć inaczej. Kto jak kto, ale rodzice u mnie zawsze byli na pierwszym miejscu. Tak samo jak ja w ich życiu.

    • 6 1

    • Gorzej jak rodzice mieli gdzieś dziecko i ich wychowanie ograniczało się do dawania jedzenia, zero uczuć i przygotowania do dorosłego życia.

      • 2 0

  • Odpowiedź pani ze zdjęcia:

    Co pan? Co Pan! Nie da się!

    • 8 0

  • Co to jest służebność? (1)

    Można by na początku artykułu wyjaśnić, a nie pisać tekst prawniczą grypserą czyli kulawo-szarą polszczyzną, jak mawiał S. Kisielewski.

    • 14 1

    • co to jest księga wieczysta, kto to notariusz ?

      • 1 1

  • sąsiadka chce przepisać na mnie mieszkanie własnosciowe

    sąsiadka chce przepisać na mnie mieszkanie własnosciowe a ja chcę aby przepisała to mieszkanie na mojego 8 letniego syna wraz ze służebnościa czy tak można bo ona idzie do domu opieki co i jak mam zrobić

    • 0 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Świat opowiadany
Świat opowiadany
warsztaty
g. 10:00 - 10:45
Gdańsk, Kącik Montessori
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
wykład , spotkanie
gru 5-6
sobota - niedziela, g. 9:00
Gdańsk
Olga Drenda wykład + Q&A
Olga Drenda wykład + Q&A
wykład , spotkanie
gru 7
poniedziałek, g. 18:00
Gdańsk, Plama

Ogłoszenia

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
21400 zł/m2
Gdynia Orłowo
16650 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
13800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
13750 zł/m2
Sopot Świemirowo
13700 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
14000 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
12000 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
10400 zł/m2
Sopot Górny Sopot
10350 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
10100 zł/m2
Gdynia Orłowo
9650 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane