Coraz częściej rodzice mają możliwość ofiarowania swoim dorosłym dzieciom mieszkania. Odbywa się to najczęściej w formie darowizny. Warto na tym etapie zaznaczyć służebność osobistą nieruchomości. W przyszłości może to okazać się przydatne.
Czy przyjąłbyś mieszkanie, które ma wpisaną służebność osobistą?
oczywiście, to chyba naturalne, nawet nie trzeba tego zapisywać
30%
tak, ale aż do wygaśnięcia służebności nie czułbym się jak u siebie
14%
nie wiem, nie miałem jeszcze takiego problemu
7%
zależy od kogo: od rodziców tak, od dalszej rodziny lub kogoś ze znajomych nie
32%
nie, albo ktoś coś daje albo nie
17%
- Przekazałam synowi notarialnie mieszkanie, chociaż kredyt za nie spłacam ja. W tej chwili tam nie mieszkam, ale nie wiem co może wydarzyć się w przyszłości..., dlatego doszłam do wniosku ze chcę mieć dopisaną w akcie notarialnym służebność do mieszkania. Jak zmienić ten akt notarialny? Może wystarczy złożone u notariusza oświadczenie, że w przyszłości będę mogła zamieszkać w tym mieszkaniu? Jakie są różnice w kosztach notarialnych? - pyta pani Bożena, mieszkanka Gdańska.
Odpowiada Joanna Mędraś, notariusz w Gdańsku
Chociaż zgodnie z zapisami Kodeksu Cywilnego (art. 245 § 2 w zw. z art. 244 i art. 297) forma aktu notarialnego jest potrzebna tylko dla oświadczenia właściciela, który prawo ustanawia (tu: ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości - służebność osobistą mieszkania) przyjąć należy, że ustanowienie takiej służebności powinno mieć miejsce na zasadzie umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości, a uprawnionym.
Czy będzie ono częścią umowy, na mocy której przenoszona zostaje własność nieruchomości czy pojawi się już po zawarciu takiej umowy - w osobnym akcie notarialnym - zależy już tylko od stron czynności. Koszty jakie wiążą się z ustanowieniem służebności zarówno w przypadku dokonania tego jednocześnie z przekazaniem mieszkania osobie trzeciej, jak i ustanowienia tego w późniejszym terminie, osobnym aktem notarialnym są porównywalne.
Zgodnie z § 11 ust. 2 Rozporządzenia Min. Sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 roku w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. z dnia 23 stycznia 2013 roku, Dz. U. z 2013 r. poz. 237) w razie, gdy poszczególne czynności między tymi samymi osobami dotyczą różnych przedmiotów, wartość tych przedmiotów zlicza się, jeżeli dla dokonywania czynności przewidziana jest ta sama maksymalna stawka. Jeżeli dla tych czynności przewidziane są różne maksymalne stawki, stosuje się je za każdą czynność z osobna.
Notariusz może więc pobrać - obok taksy notarialnej za sporządzenie danej umowy przenoszącej własność nieruchomości - także taksę notarialną za ustanowienie służebności. Różnica w taksie notarialnej w przypadku ustanowienia służebności jednocześnie z przeniesieniem własności nieruchomości i dokonania tego w późniejszym terminie, stanowić będzie zatem koszt wypisów, czyli egzemplarzy aktu notarialnego wydawanego stronom czynności czy sądowi (6,- złotych netto za każdą stronę aktu notarialnego).
Zakładam, że "notarialne przekazanie mieszkania synowi" było w istocie umową darowizny, którą zawarła pani z synem. Przyjmuję również, że było to mieszkanie, które stanowiło odrębną nieruchomość gdyż tylko taki lokal, stanowiący odrębną nieruchomość, można zgodnie z art. 296 kodeksu cywilnego obciążyć służebnością. Nie ma np. możliwości by mieszkanie, które w istocie stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu obciążyć służebnością osobistą mieszkania.
W przypadku gdy, już po przekazaniu mieszkania w formie umowy darowizny, będzie pani chciała zawrzeć z synem umowę ustanowienia służebności osobistej mieszkania, notariusz poprosi państwa o zaświadczenie wydane przez naczelnika właściwego urzędu skarbowego potwierdzające, że podatek od umowy darowizny, na mocy której przekazała pani mieszkanie synowi nie należał się.
Zgodnie z art. 19 ust. 6 w zw. z art. 1 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn (tj. z dnia 15 grudnia 2014 r., Dz. U. z 2015 r. poz. 86), jeżeli przedmiotem aktu notarialnego, który ma być sporządzony ma być m.in. obciążenie rzeczy uzyskanych tytułem darowizny, notariusz może dokonać tej czynności tylko za uprzednią pisemną zgodą naczelnika urzędu skarbowego albo po przedstawieniu zaświadczenia wydanego przez naczelnika urzędu skarbowego potwierdzającego, że nabycie jest zwolnione od podatku, że należny podatek został zapłacony albo zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia. Koszt takiego zaświadczenia to 17 złotych wpłacane na konto urzędu skarbowego tytułem opłaty skarbowej - zgodnie z ustawą z dnia 16 listopada 2006 roku o opłacie skarbowej (tj. Dz. U. z 2014 r. poz. 1628 ze zm.).
Notariusz, sporządzając akt, w którym ustanowiona zostaje służebność osobista mieszkania, jest zobowiązany zamieścić wniosek o wpis służebności w księdze wieczystej - w terminie trzech dni przesyła sądowi właściwemu do prowadzenia ksiąg wieczystych wypis zawierający taki wniosek. Opłata sądowa jaka zostanie pobrana przez notariusza za wpis służebności w księdze wieczystej, a następnie przekazana przez niego na konto właściwego sądu rejonowego to, zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy z dnia 28 lipca 2005 roku o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (tj. z dnia 27 maja 2014 r., Dz. U. z 2014 r. poz. 1025 z późn. zm.) - 200 złotych.
Jeśli chodzi o wysokość taksy notarialnej związanej z ustanowieniem służebności osobistej mieszkania to jest ona uzależniona od wartości przedmiotu umowy, który podajecie państwo notariuszowi przy sporządzaniu aktu notarialnego.
Dla ustalenia wartości służebności przyjąć należy, zgodnie z art. 13 ust. 3 ustawy o podatku od spadków i darowizn roczną wartość służebności w wysokości 4 proc. wartości rzeczy obciążonej służebnością (czyli 4 proc. wartości przekazanego mieszkania). W przypadku ustanowienia służebności osobistej mieszkania dożywotnio, tak określoną, roczną wartość służebności należy dodatkowo pomnożyć (art. 13 ust. 1 pkt 2) przez 10 lat.
Taksa notarialna wyliczona zostanie zgodnie z § 3 i § 5 rozporządzenia Min. Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (tj. z dnia 23 stycznia 2013 roku, Dz. U. z 2013 r. poz. 237).
W podanej przez panią sytuacji gdy syn ustanawia nieodpłatną dożywotnią służebność osobistą mieszkania na rzecz matki, podatek od spadków i darowizn zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn nie należy się. Warto jednak wskazać, że art. 4a ustawy reguluje całkowite zwolnienie podatkowe (po spełnieniu warunków wskazanych w tym przepisie) jedynie części osób zaliczanych do I grupy podatkowej, stanowiących tzw. grupę zerową, do której zalicza się małżonka, zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, pasierba, ojczyma i macochę. W przypadku zatem gdy służebność miałoby ustanowić małżeństwo na rzecz rodziców bądź rodzica jednego z nich, zwolnienie z art. 4a nie miałoby w pełni zastosowania.
Warto również mieć na uwadze art. 18 ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn, zgodnie z którym notariusze są płatnikami jedynie podatku od darowizny dokonanej w formie aktu notarialnego albo zawartej w tej formie umowy nieodpłatnego zniesienia współwłasności lub ugody w tym przedmiocie. Notariusz nie jest zatem płatnikiem podatku od spadków i darowizn w przypadku ustanawiania służebności dokonywanej w formie aktu notarialnego - nie ma obowiązku naliczania, pobierania czy wpłacania należnego podatku na rachunek właściwego urzędu skarbowego. To podatnik, zgodnie z art. 17a ust. 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn jest obowiązany złożyć, w terminie jednego miesiąca od dnia powstania obowiązku podatkowego, właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego odpowiednie zeznanie podatkowe.
Czytaj więcej: Zrzeczenie się służebności osobistej
Zgodnie z art. 299 kodeksu cywilnego służebność osobista wygaśnie najpóźniej ze śmiercią uprawnionego. Jeśli zaistniałaby potrzeba aby służebność osobistą mieszkania, także tę ustanowioną dożywotnie, wykreślić z księgi wieczystej w dowolnym czasie, potrzebne będzie oświadczenie uprawnionego, w którym zrzeknie się on służebności i zezwoli na jej wykreślenie, złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym (art. 31 ust. 1 ustawy z dnia 06 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece.) Za wykreślenie służebności osobistej mieszkania z księgi wieczystej sąd pobierze połowę opłaty pobranej przy wpisie, czyli 100,- złotych (art. 46 w zw. z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych).
Pytanie do notariusza
Zamierzasz kupić lub sprzedać nieruchomość, wydzielić jej część, dokonać darowizny lub spisać testament, ale masz wątpliwości co do związanych z tym formalności?
Prześlij swoje pytania mailem: notariusz@trojmiasto.pl.
Na pytania czytelników odpowiadać będą notariusze z Izby Notarialnej w Gdańsku. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisie Dom portalu Trojmiasto.pl.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
){kind=link}