Wiadomości

Pytanie do notariusza. Jak przekazać mieszkanie krewnemu?

Najnowszy artukuł na ten temat

W sobotę porozmawiaj bezpłatnie z notariuszem

Decyzja komu i w jakiej formie przekazać majątek bywa trudna. Są dwie podstawowe możliwości: testament lub darowizna.
Decyzja komu i w jakiej formie przekazać majątek bywa trudna. Są dwie podstawowe możliwości: testament lub darowizna. fot. iStock/bowdenimages

Wiele osób zastanawia się nad formą przekazania nieruchomości młodszemu pokoleniu oraz nad kosztami tej operacji. Sprawa jest prosta jeśli mowa o najbliższym pokrewieństwie. Nieco bardziej skomplikowane jest to, kiedy mieszkanie chce przekazać swemu siostrzeńcowi czy bratankowi ciotka.



Czy uważasz, że zapisy testamentu powinny być tajemnicą do dnia jego otwarcia czy rodzina powinna wiedzieć kto co dostanie?

to powinna być tajemnica 33%
to zależy od sytuacji, są rodziny gdzie dla świętego spokoju powinno być tajemnicą 42%
lepiej jeśli rodzina wie kto co dostanie i będzie mogła się przygotować do zarządzania swoją nieruchomością czy majątkiem 16%
nie wiem, ten problem mnie zupełnie nie dotyczy 9%
zakończona Łącznie głosów: 120
Z takim problemem zwróciła się do nas nasza czytelniczka, pani Elżbieta.

- Moja bezdzietna, zamężna siostra jest (wraz ze swoim mężem) właścicielką mieszkania (spółdzielcze, wykupione na własność). Chciałaby przekazać to mieszkanie mojemu pełnoletniemu synowi, swojemu siostrzeńcowi
- opisała w liście do redakcji. - Czy lepiej zrobić to w formie testamentu czy darowizny? Jakie koszty wiążą się z testamentem i darowizną, czy syn poniesie koszty? A może lepiej gdyby siostra przekazała nieruchomość mnie, a ja dalej synowi?

Pytań jest jednak w takiej sytuacji więcej: czy oboje małżonkowie (siostra i jej mąż) muszą sporządzić dwa niezależne akty? W jaki sposób zabezpieczyć syna na wypadek, gdyby siostra umarła jako pierwsza, a jej mąż odwołałby ową darowiznę?

Pani Elżbieta zastanawia się także czy po otrzymaniu mieszkania syn mógłby je od razu sprzedać?

- Chciałabym też wiedzieć czy syn musi być obecny przy sporządzaniu aktów czy może dowiedzieć się o spadku lub darowiźnie dopiero w momencie, kiedy trafi ona w jego ręce
- dopytuje nasza czytelniczka.

Odpowiada Adam Wasak, notariusz w Gdańsku


Przedstawione zagadnienie jest bardzo szerokie, trudno jest w krótkim artykule wyczerpująco odpowiedzieć na wszystkie wątki w nim zawarte, niemniej spróbuję.

Co najmniej raz w tygodniu odpowiadam na pytanie czy lepiej jest sporządzić testament, czy darowiznę. Niestety na tak postawione pytanie nie da się jednoznacznie odpowiedzieć. Najczęściej odpowiadam żartobliwie, że to zależy... dla kogo. Dla zbywcy nieruchomości zdecydowanie lepszy jest testament, dla nabywcy - oczywiście darowizna.

A mówiąc poważnie. Każda z tych czynności osiąga zupełnie inne skutki prawne.
Testament jest rozporządzeniem na wypadek śmierci, to znaczy, że w tej sytuacji syn stałby się wyłącznym właścicielem mieszkania dopiero po śmierci siostry i jej męża.
W przypadku darowizny - nabędzie własność od razu.

Zatem, jeżeli siostra i jej mąż sporządzą testamenty, to do końca życia będą właścicielami swojego mieszkania. Nie będą od nikogo zależni. Będą mogli nim swobodnie rozporządzać, na przykład sprzedać w przypadku konieczności zmiany miejsca zamieszkania lub obciążyć hipoteką w przypadku zaciągnięcia kredytu albo pożyczki. W końcu będą mogli w dowolnym momencie zmienić zdanie, gdyż testament można w każdym czasie zmienić lub odwołać.

W przypadku darowizny, od chwili jej dokonania właścicielem mieszkania będzie pani syn. Siostra i jej mąż stracą całkowicie władzę nad swoim lokalem i będą całkowicie zależni od syna. Syn będzie mógł go sprzedać, bądź obciążyć, a także żądać, żeby się z niego wyprowadzili. Taka sytuacja, zwłaszcza jeśli zamierzają w tym mieszkaniu dalej zamieszkiwać, może być dla nich wysoce niekomfortowa.

Podsumowując, to państwo muszą w tej konkretnej sytuacji ocenić, które rozwiązanie bardziej odpowiada państwa woli i czyj interes jest ważniejszy - siostry i jej męża, czy syna. Dodam tylko, że jeśli zdecydują się państwo na darowiznę, a siostra z mężem mieliby dalej zamieszkiwać w darowanym mieszkaniu, warto jest zabezpieczyć ich tak zwaną służebnością mieszkania - prawem, na mocy którego będą mogli dożywotnio w nim mieszkać, niezależnie od tego czyją by było własnością. Warto tej kwestii nie bagatelizować, na wypadek gdyby cokolwiek przydarzyło się synowi.

W kwestii kosztów związanych ze sporządzeniem testamentów i darowizny.

Z punktu widzenia podatku od spadków i darowizn, zasadniczo nie ma większego znaczenia jaką formę przekazania mieszkania synowi wybierze siostra z mężem. Można oczywiście rozważać różne warianty wydarzeń, ale generalnie rzecz ujmując podatek od spadku jest taki sam jak podatek od darowizny.

W tym miejscu odniosę się do pytania, czy nie lepiej by było, gdyby siostra najpierw darowała mieszkanie pani, a następnie pani swojemu synowi. Owszem, jeżeli chodzi o podatek od darowizny, byłby on niewątpliwie niższy, gdyż Pani siostra i Pani syn pozostają ze sobą w tzw. II grupie podatkowej w rozumieniu ustawy o podatku od spadków i darowizn, a jej mąż i Pani syn w III grupie podatkowej, natomiast Pani z siostrą pozostają w I grupie podatkowej, a Pani ze szwagrem w II. Ma to zdecydowany wpływ na wysokość podatku. Należy jednak mieć na względzie, że dokonanie w krótkim czasie dwóch darowizn - siostry z mężem na panią i pani na syna - może być potraktowane przez urząd skarbowy jako obejście przepisów podatkowych.

Jak jednak wcześniej wspomniałem istnieje wiele rozwiązań tej sytuacji i nie sposób je wszystkie tutaj omówić, dlatego też proponuję wizytę w wybranej kancelarii notarialnej w celu zasięgnięcia bardziej szczegółowych informacji. Każdy notariusz chętnie udzieli pani porady w tej kwestii. Zachęcam tym bardziej, że notariusze udzielają porad nieodpłatnie.

Jeżeli chodzi z kolei o opłaty notarialne, to sporządzenie prostego testamentu kosztuje 50 złotych. Do tej kwoty należy doliczyć podatek VAT w kwocie 11,50 złotych oraz opłatę za wypisy aktu. Należy również uwzględnić, że siostra i jej mąż będą musieli każde oddzielnie sporządzić testamenty, zatem powyższe koszty należy policzyć podwójnie.

Opłata notarialna od umowy darowizny zależna jest natomiast od wartości darowanego mieszkania, dlatego też nie znając jej nie jestem w stanie podać precyzyjnych kosztów. Niemniej jednak, obecnie przeciętnie taksa notarialna związana z darowizną mieszkania wynosi kilkaset złotych netto.

Jeżeli zatem uwzględnimy, że przy dziedziczeniu oprócz opłat za sporządzenie testamentów będziemy musieli ponieść koszty związane z postępowaniem spadkowym w sądzie lub z aktem poświadczenia dziedziczenia, to w większości przypadków okaże się, iż różnice kosztów między dziedziczeniem a darowizną nie będą znaczące.

Zobacz na czym polega i ile kosztuje poświadczenie dziedziczenia

Co się tyczy trybu dokonywania poszczególnych czynności, testament każdy musi sporządzić oddzielnie. Pani syn nie musi być obecny przy sporządzeniu testamentów i może się o nich dowiedzieć dopiero po śmierci testatorów. Darowizny oboje małżonkowie muszą dokonać wspólnie, a syn musi darowiznę przyjąć, to znaczy, że musi być przy tej czynności obecny.

Odnosząc się do pytania o możliwość sprzedaży mieszkania niezwłocznie po jego nabyciu, to niezależnie od tego czy syn nabędzie je w drodze spadku, czy też w drodze darowizny, będzie mógł je sprzedać natychmiast gdy tylko stanie się jego właścicielem. Jednakże jeśli uczyni to przed upływem pięciu pełnych kalendarzowych lat od końca roku, w którym to mieszkanie nabędzie, będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego w wysokości 19 proc. dochodu ze sprzedaży mieszkania, co w przypadku nabycia go w spadku lub darowiźnie praktycznie oznacza 19 proc. od całej ceny, którą uzyska. Jeśli jednak syn złoży w urzędzie skarbowym deklarację, że zamierza środki ze sprzedaży mieszkania przeznaczyć na cele mieszkaniowe, takie jak nabycie innego lokalu mieszkalnego lub budynku mieszkalnego, w części w jakiej środki te przeznaczy na powyższy cel, będzie z podatku dochodowego zwolniony.

Opinie (31) 1 zablokowana

  • Zobaczcie jak ograniczone w gruncie rzeczy jest prawo własności (2)

    przez prawo podatkowe i administracyjne.
    Nie możemy swobodnie dysponować SWOIM majątkiem bo zawsze trzeba mieć jakąś kasę żeby zabulić haracz za czynność. Albo państwu albo notariuszowi. A jak nie ma na haracz to g...no zrobisz ze swoim majątkiem. Możesz co najwyżej umrzeć, wtedy wybulą inni

    • 72 9

    • Głupi jesteś, jak but. Kasa jest za to, żeby WKW prowdził ewidencję własności (1)

      I w ten sposób mieszkanie jest Twoje legalnie, chronione prawem.. a nie tego, kto przypnie tam tabliczkę z nazwiskiem. Poza tym, jak masz nieruchomość, a nie masz kasy, to umawiasz się z kupcem, że on opłaca taksę i pozamiatane. Tylko troglodyta, chowający dutki do onucy może wyciągnąć takie wnioski, jak Ty powyżej.

      • 4 5

      • Sam jesteś głupi

        bo idąc tym tropem rozumowania własność powinna być chroniona prawem z podatków które JUŻ odprowadzam. Chroni się moje życie i zdrowie - policja, straż, pogotowie - z podatków. Dlaczego własność nie może być tak chroniona. Bo haracz grupom interesów trzeba zabulić nie. A jak darujący i obdarowywany to biedaki ale własność chcę przenieść?. I g..no. Bo haracz się należy!!

        • 1 1

  • (4)

    Sprzedać fikcyjnie po lekko zawyżonej cenie. Strona kupująca płaci PCC i ma problem z głowy. Przy dalszej odsprzedaży, cena sprzedaży będzie niższa od ceny zakupu więc odpada problem podatku.
    No chyba, że ktoś jest masochistą i chce zostać oskubany przez fiskusa.
    Gwoli ścisłości, rodzice dorabiali się całe życie, kupili nieruchomość za opodatkowane już środki więc wszelkie inne podatki ( choćby PCC) są dowodem na to, że państwo jest zwykłym złodziejem. Właściciel powinien rozporządzać swoim mieniem wedle swojego uznania i państwo nie powinno w ogóle w to ingerować nakładając jakiekolwiek podatki czy inne opłaty.
    To samo przy zakupie samochodu, każdy kolejny właściciel musi płacić PCC. Proszę o odpowiedź ile razy to samo dobro może być opodatkowane, w końcu to moja własność którą sprzedaję bądź nabywam za opodatkowane już wcześniej środki. Jawny przejaw złodziejstwa ze strony aparatu skarbowego.

    • 89 4

    • pcc

      przy nieruchomosci pcc placi kupujacy a wiec nie widze powodu dlaczego sprzedajacy nie ma zaplacic podatku dochodowego, jesli osiagnal dochod? Moze wlasciwe byloby, zeby kwote pcc oraz taksy notarialnej mozna bylo wliczyc w koszty nabycia nieruchomosci przy odsprzedazy?

      • 0 8

    • Jakie PCC Ty chcesz płacić, przy darowiznach w obrębie najbliższej rodziny? (1)

      Doradca z Ciebie, jak z koziej racicy trąba.

      • 0 1

      • ciemniaku mowa jest o umowie kupnie sprzedaży a nie darowiźnie.

        • 0 0

    • genialne myśli doradcy podatkowego ;)

      Panie "doradco"! Czy pomyślał Pan jak Pana nazwą kiedy się okaże, że doradza Pan zrobienie fikcyjnej umowy kupna sprzedaży, bo taka umowa jest nieważna? Zapomniał Pan też, że kupujący musi wykazać dochód przed urzędem skarbowym bo jak nie wykaże to płaci 75 % podatku od nieujawnionych źródeł dochodu. Mam nadzieję, że nigdy nie będzie Pan doradzać mnie i moim bliskim. Dzięki takim jak Pan ten kraj schodzi na psy; jeśli Pan jest profesjonalnym doradcą to wstyd mi za Pana.

      • 0 2

  • Notariusz oskubie klienta... (2)

    Taksa notarialna to horror

    • 29 6

    • taksa nie jest wysoka jak na taką "czynność", najgorszy jest PCC bo aż 2% od ceny transakcyjnej i to nie jest zależne od notariusza, tylko rządzący nam tak wymyślili.

      • 1 0

    • też tak myślałem....

      dopóki na studiach nie zacząłem pracować u notariusza i zobaczyłem jakie ma koszty i w jakim tempie pracuje. faktycznie nie zarabiał źle ale chyba tak powinno być. chyba nie chcemy czasów w których, z całym szacunkiem, robotnik zarabiał najwięcej.

      • 3 0

  • Lobby developerskie nie dopuści do tego procederu.

    Odpowiedni telefon do odpowiedniej osoby już został wykonany.

    • 15 0

  • Umowa Dozywocia (5)

    Co to porada która nie mówi najprostszego rozwiązania?... A umowa dożywocia ...i nie płacisz wcale podatku! Widzę że bronisz lobby skarbowe i porady twoje nie są do końca rzetelne.

    • 7 8

    • podatek od umowy dożywocia (4)

      skąd te informacje? podatek od umowy dożywocia jest i to w wysokości 2% wartości mieszkania

      • 3 0

      • Tylko przed upływem pięciu lat od zakupu mieszkania. (3)

        Doradco od siedmiu boleści.

        • 0 3

        • poza podatkiem od spadków i darowizn

          • 0 0

        • co za bzdura (1)

          podatek od umowy dozywocia jest zawsze taki sam- wynosi 2%, mozna tez przejac nieruchomosc na mocy darowizny z dozywociem- a to juz zupelnie cos innego...

          • 2 0

          • podatek od umowy dożywocia

            Zanim się o to pobijecie polecam trochę poszperać i poszerzyć wiedzę. Rzecz właśnie w tym, że przepis jest niejednoznaczny i przez to orzecznictwo niejednolite. Tutaj znajdziecie trochę wyjasnień: Pozdrawiam

            • 0 0

  • (4)

    Ja bym brała testament. Chłopak jest pełnoletni, ale wynika ze to gowniarz. Ciocia i wujek przepisza chatę, a za miesiąc rodzina się pokloci i dawmi właściciele zostaną na lodzie
    ja bym się jakoś zabezpieczyła. Skoro wiadomo, ze to mieszkanie będzie dla syna siostry to niech poczeka...za przeproszeniem...az ciocia i wujek spokojnie zejdą z tego swiata

    • 36 0

    • dokładnie tak. Trzeba by być idiotą, żeby robić cokolwiek innego niż testament. (1)

      Oczywiście, żeby to wiedzieć trzeba trochę pożyć i zobaczyć jacy potrafią być ludzie. Dziś milusi bo kaskę może dostanie (albo mieszkanko jak w tym przypadku) a jutro będzie ostatnim s...synem i wywali siostrę tej pani z własnego mieszkania. Przykro mi, ale znam to z wielu rzeczywistych przypadków. TYLKO TESTAMENT. I nie ma się w ogóle nad czym zastanawiać.

      • 17 0

      • też uważam że tylko testament

        młodzian może być w porządku, ale życie pisze różne scenariusze. Niech się ożeni i ma dziecko a za chwilę umrze (choroba, wypadek). Po nim dziedziczy żona i dziecko a nie ciocia i wujek ani nawet jego rodzice.

        • 2 0

    • (1)

      ale testament może ci ktokolwiek inny z rodziny podważyć, który stwierdzi, że mu się coś należy. A taki gowniarz jak piszecie może stracić mieszkanie nawet po darowiźnie, ponieważ ciocia i wujek mogą ją cofnąć - a możliwości jest wiele - przykład który podajecie (że np wywali ich z chaty,bo sie rodzinka pokłóci) jest tego najlepszą drogą do cofnięcia darowizny

      • 1 3

      • ale zachowek to nieporownywalnie mala kasa w stosunku do tego co dostajesz. Wiec nawet jak rodzina podwazy to i tak male miki. Poza tym to, ze podwazy to nie znaczy, ze sad tak a nie inaczej zasadzi podzial spadku. Jesli oni nie mieli dzieci to jaka rodzina ma to podwazyc.

        • 1 1

  • Najlepsza jest odwrócona hipoteka. Niech wnusio bierze kredyt na mieszkanie.

    • 4 8

  • Darujcie za życia tym z "I grypy" podatkowej - ani grosza podatku z dorobku życia krewnych ! (2)

    a co uczynić w konkubinacie? (walka o związki partnerskie ;)

    • 4 3

    • (1)

      najlepiej dostać po kimś takie mieszkanie nie będąc jeszcze w związku małżeńskim, bo później trzeba się dzielić z małżonkiem/małżonką co przyprawił ci rogi.

      • 3 1

      • odziedziczone

        stanowi majątek odrębny małżonka, chyba że sam postanowi uczynić z niego współwłasność

        • 2 0

  • Co zrobić?

    Odziedziczyłam mieszkanie po rodzicach.Mama zmarła 9 lat temu więc wedle ówczesnych przepisów zapłaciłam skarbówce podatek w/g aktualnej wartość [czas kiedy rynek mieszkaniowy szalał) Teraz zmarł ojciec chcę sprzedać mieszkanie przed upływem 5 lat znów każą mi płacić!

    • 8 2

  • Typowi Polacy ;(

    Każdy Polak jest prawnikiem, lekarzem i specem od wszystkiego. Wiemy wszystko bo przecież "sąsiadka tak robiła itd". Taksa to horror? No pewnie...niech wszyscy piszą umowy jak chcą, będzie swoboda i potracimy majątki bo zawsze znajdzie się sprytniejszy od nas. Gdybym nie posłuchał notariusza i zrobił jak planowałem i jak proponował mi sprzedający nie miałbym dzisiaj mieszkania i dorobku całego życia. Polacy kochają narzekać. Wszyscy biorą kasę za nic - tylko nie MY sami... MY pracujemy najciężej....

    • 12 0

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.