Pytanie do notariusza. Przejęcie zadłużonej nieruchomości

Jeśli darowana lub sprzedana nieruchomość jest obciążona długami, wierzyciele będą mieli prawo dochodzić z niej swoich roszczeń.
Jeśli darowana lub sprzedana nieruchomość jest obciążona długami, wierzyciele będą mieli prawo dochodzić z niej swoich roszczeń. fot. iStock/denphumi

Nieruchomość można nie tylko kupić. Można nabyć ją także w drodze dziedziczenia bądź otrzymać w darowiźnie. Zawsze warto wiedzieć czy nie jest obciążona długami, które zaciągnął były właściciel. Inaczej możliwe, że... szybko się z nią pożegnamy.



Gdybyś miał możliwość pozyskania nieruchomości obciążonej długami to:

przyjąłbym ją, a potem martwił się jak spłacić długi 4%
moja decyzja zależałaby od wysokości długów 65%
wszystko zależy od tego jak ważna byłaby dla mnie ta nieruchomość 16%
zrobiłbym wszystko, żeby nie mieć nic wspólnego z tym problemem 15%
zakończona Łącznie głosów: 79
W takiej sytuacji znalazła się nasza czytelniczka, pani Ania, która zastanawia się czy przyjąć obciążony długami dom.

- Mój brat jest jedynym właścicielem domu, w którym mieszka z mamą i swoimi małoletnimi córkami. Prawnym opiekunem dziewczynek jest nasza mama, ponieważ brat ma ograniczone prawa ze względu na nadużywanie alkoholu. Ostatnio okazało się, że ma on długi. Chcemy przepisać dom na mnie, ale słyszałam, że jeżeli właściciel ma długi, to przy przepisaniu domu mogą mi go zabrać. Czy to możliwe?
- zapytała w liście do redakcji nasza czytelniczka.

Odpowiada Joanna Mędraś, notariusz w Gdańsku


Przedstawioną sytuację można sprowadzić do pytania: czy przy "przepisaniu" domu na inną osobę wierzyciele właściciela domu (osoby lub instytucje, którym jest dłużny pieniądze) mogą go "zabrać"?

W swojej praktyce wiele razy spotykałam się i nadal się spotykam z określeniem "przepisać". Najczęściej sformułowanie to, w intencji klientów, oznacza nieodpłatne przeniesienie prawa do lokalu bądź nieruchomości w drodze umowy darowizny bądź w drodze dziedziczenia (zgodnie ze sporządzonym testamentem). Rzadziej w tym kontekście klienci mają na myśli zawarcie takich umów jak sprzedaż czy dożywocie.

Zakładam, że w przedstawionej sytuacji chodzi o nieodpłatne przekazanie pani (przez brata) domu - na mocy umowy darowizny. Przyjmuję też, że brat nie został ubezwłasnowolniony, ma jedynie ograniczenia w wykonywaniu władzy rodzicielskiej. Pozwolę sobie pominąć takie zagadnienia, jak chociażby możliwość przyjęcia takiej darowizny przez opiekuna w imieniu małoletnich dzieci (wymagane zezwolenie sądu opiekuńczego we wszelkich ważniejszych sprawach, które dotyczą osoby lub majątku małoletniego - art. 156 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego), skupiając się wyłącznie na przepisach dotyczących ochrony wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika, gdy ten, dokonując darowizny staje się niewypłacalny lub niewypłacalność swoją powiększa.

Przepisy dotyczące ochrony wierzyciela w razie niewypłacalności dłużnika
reguluje Tytuł X Kodeksu Cywilnego w artykułach 527-534.

I tak, jeżeli w chwili darowizny dłużnik był niewypłacalny, domniemywa się, że działał ze świadomością pokrzywdzenia wierzycieli i w tej sytuacji każdy z wierzycieli może żądać uznania tej czynności za bezskuteczną w stosunku do siebie. Przy darowiźnie zakłada się więc świadomość pokrzywdzenia wierzyciela.

Wyjaśnienia wymaga tu termin "uznanie czynności za bezskuteczną" i wskazanie, jakie są tego konsekwencje - zarówno dla darczyńcy, jak i dla obdarowanego.

Warto zwrócić uwagę, że bezskuteczność czynności dłużnika względem wierzyciela nie następuje z mocy prawa, ale poprzez wydanie orzeczenia sądowego. A zatem sam fakt dokonania darowizny z pokrzywdzeniem wierzyciela (gdy dłużnik jest niewypłacalny lub powiększa swoją niewypłacalność) nie stanowi podstawy do egzekwowania roszczenia wierzyciela z przedmiotu będącego darowizną.

Konieczne jest, by wierzyciel wystąpił z powództwem z art. 59 Kodeksu cywilnego o uznanie takiej umowy darowizny za bezskuteczną w stosunku do niego. Dopiero wyrok wydany na skutek tzw. skargi pauliańskiej (art. 527 par. 1 Kodeksu Cywilnego) uznaje dokonanie przez dłużnika darowizny za bezskuteczną względem wierzyciela. I dopiero ten wyrok pozwala prowadzić egzekucję wierzytelności z majątku osoby trzeciej (obdarowanej). Formalną podstawą do wszczęcia takiej egzekucji i skierowania jej do przedmiotów majątkowych osoby trzeciej jest tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko dłużnikowi i wyrok przeciwko osobie trzeciej, uznający czynność prawną dłużnika za bezskuteczną względem wierzyciela.

Wspomniana wyżej instytucja tzw. skargi pauliańskiej ma zastosowanie właśnie wtedy, gdy dłużnik swoim nielojalnym zachowaniem wobec wierzyciela uniemożliwił realizację jego wierzytelności, ponieważ doprowadził do sytuacji swojej niewypłacalności lub niewypłacalność swoją powiększył, przy czym korzyść z takiego zachowania odniosła osoba trzecia.

Warto zwrócić w tym miejscu uwagę na to, że dla dopuszczalności tzw. skargi paulińskiej nie ma znaczenia odpłatność lub nieodpłatność czynności dłużnika, a zatem fakt czy dłużnik stał się niewypłacalny lub powiększył swoją niewypłacalność na skutek zawartej umowy darowizny czy umowy sprzedaży.

Taka umowa darowizny zawarta pomiędzy dłużnikiem a osobą trzecią jest, co do zasady, skuteczna między jej stronami, jednak względem wierzyciela nie wywołuje skutku i może być przez niego traktowana jak nieistniejąca o tyle, o ile koliduje z realizacją jego roszczenia. Wierzyciel może w tym przypadku prowadzić egzekucję swojego roszczenia z majątku osoby trzeciej.

Uznania czynności prawnej dokonanej z pokrzywdzeniem wierzycieli za bezskuteczną nie można żądać po upływie lat pięciu od daty tej czynności (art. 534 Kodeksu cywilnego).

Reasumując: jeżeli przyjmiemy, że "przepisanie" domu na inną osobę jest równoznaczne z dokonaniem darowizny tegoż domu na jej rzecz i ma to miejsce w sytuacji niewypłacalności darczyńcy bądź zawarcie takiej umowy powiększy niewypłacalność darczyńcy, wierzyciele będą mieli prawo egzekwować swoje roszczenia z majątku osoby trzeciej (w tym przypadku z majątku obdarowanego).

Opinie (12)

  • Trzeba przyznać iż nieładnie ktoś kombinuje (1)

    pieniążki pożyczać tak, ale już oddać nie...

    • 23 5

    • w Polsce to normalne, a pierwszym naciągaczem jest polski rząd

      jako przykład to piramida zwana ZUS

      • 9 3

  • (2)

    Przydałoby sie pogłebić w sposób przystępny temat darowizn i opodatkowania. Koniecznośc składania deklaracji w Skarbówce w sytuacji darowizny rodzic dziecko. Takie porady w sposób czytelny i zrozumiały dla obywatela można i trzeba zamiesczać

    • 6 1

    • na kazdej stronie www jak wpiszez w goo...

      jest ta tresc, jak czytac nie umiesz to idz do notariusza TA WIEDZA JEST DARMOWA i nikt za nia pieniedzy nie bierze, chyba ze problemem jest zrozumienie slow WSTEPNY ZSTEPNY. NAPRAWDE bez jaj - te rzeczy akurat w polskim prawie sa łatwe.

      • 2 0

    • wiedza kosztuje

      ci ludzie uczyli się tego latami, poświęcając na to swój czas i pieniądze. potrzebujesz tej wiedzy, to skorzystaj z usługi i zapłać uczciwie, a nie - wszystko za darmo. co za naród... :/

      • 1 3

  • porada :D (1)

    czyli wystarczy byc na moment "przejecia" wyplacalnym - skoro jest to jakis dlug sprawdzamy jaki splacamy bratu , bierzeemy darownize i obydwie strony sa zadowolone lub tez mniej mila sytuacja dla wierzyciela - splacamy troche zadluzenia, tak zeby nie bylo mowy...... o tym co powyzej ,a to ze po darowiznie brat juz nie ma to ....... NIE nasza ani juz naszej nieruchomosci sprawa ;)

    • 2 2

    • to niech sie osoba jeszcze zastanowi nad kodeksem karnym

      Art. 300.
      § 1. Kto, w razie grożącej mu niewypłacalności lub upadłości, udaremnia lub uszczupla zaspokojenie swojego wierzyciela przez to, że usuwa, ukrywa, zby-
      wa, darowuje, niszczy, rzeczywiście lub pozornie obciąża albo uszkadza skład-niki swojego majątku,
      podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.

      • 7 0

  • Szanowny autorze artykułu.
    Wierzyciel będzie uprawniony do egzekucji z majątku osoby trzeciej jednak tylko z tej części którą osoba 3 dostała od dłużnika!!!
    Zatem jeśli przed darowizna osoba3 ma dom1 i w darowiźnie dostała dom2 to wierzyciel możne prowadzić egzekucje tylko z dom2!!

    • 4 0

  • :) (1)

    Kiedyś miałam podobny problem, ale na szczęście udało mi się go rozwiązać. Jeśli ktoś nie wie, co zrobić z zadłużoną nieruchomością, to może niech poszuka rozwiązania na :)

    • 12 0

    • f

      czyli gdzie?

      • 0 0

  • Kupiłbym za 1 symbolicznie

    • 0 0

  • płatnik

    Mam zapytanie: pewna rodzina zadłużyła się na 500 000 zł i pod zastaw długu jest dom warty 450 000 zł. Czy jeśli obca osoba spłaci ich dług, może przejąć zadłużony dom i ewentualnie eksmitować mieszkańców?

    • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Świat opowiadany
Świat opowiadany
warsztaty
g. 10:00 - 10:45
Gdańsk, Kącik Montessori
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
Open House Gdańsk 2020 - Nowy Port
wykład , spotkanie
gru 5-6
sobota - niedziela, g. 9:00
Gdańsk
Olga Drenda wykład + Q&A
Olga Drenda wykład + Q&A
wykład , spotkanie
gru 7
poniedziałek, g. 18:00
Gdańsk, Plama

Ogłoszenia

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
21400 zł/m2
Gdynia Orłowo
16650 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
13800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
13750 zł/m2
Sopot Świemirowo
13700 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
14000 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
12000 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
10400 zł/m2
Sopot Górny Sopot
10350 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
10100 zł/m2
Gdynia Orłowo
9650 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane