Pytanie do prawnika. Czy można odzyskać zadatek od dewelopera?

29 maja 2016 (artykuł sprzed 7 lat)

Opinie (33)

Jeśli nie dojdzie do podpisania ostatecznej umowy na zakup nieruchomości z winy kupującego bezpowrotnie traci on zadatek. Są jednak sytuacje, kiedy można oczekiwać jego zwrotu.

Zawierasz z deweloperem umowę przedwstępną, wpłacasz zadatek, składasz do banku wniosek kredytowy z pełnym przekonaniem, że pozyskasz finansowanie na zakup. I wtedy nagle: tracisz pracę, zmniejszają się twoje dochody w aktualnie posiadanej pracy, z jakiegoś powodu twoja zdolność kredytowa radykalnie się zmniejsza. Bank odmawia udzielenia kredytu. Czy można w takiej sytuacji liczyć na zwrot zadatku?

Jak wspominasz czas oczekiwania na przyznanie kredytu przy zakupie mieszkania?

to było ogromnie stresujące mój doradca bardzo mi pomógł, to mnie uspokajało wiedziałem, że otrzymam kredyt, a jednak oczekiwanie na decyzję budziło niepokój byłem zupełnie spokojny

W takiej sytuacji znalazł się Mateusz z Gdańska, który od jednego z trójmiejskich deweloperów chciał kupić mieszkanie. Cała transakcja z pozoru wyglądała na przewidywalną.

- Zamierzałem kupić mieszkanie na rynku pierwotnym w Gdańsku. Zawarłem z deweloperem umowę przedwstępną, zgodnie z którą musiałem zapłacić zadatek w wysokości 5 proc. wartości nieruchomości, czyli 11 500 zł. Starałem się o kredyt i wszystko szło w dobrym kierunku, dopóki nie obniżono mi wymiaru czasu pracy z pełnego etatu na 3/4 - opisuje w liście do redakcji nasz czytelnik. - Po około miesiącu otrzymałem negatywną decyzję kredytową. Niedługo zbliża się termin podpisania umowy kupna mieszkania, jednak wiem już ostatecznie, że nie dostanę kredytu. Proszę w takiej sytuacji o odpowiedź, czy mogę liczyć na zwrot zadatku od dewelopera?
Odpowiedzi na pytanie Czytelnika udziela radca prawny Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński & Kleina z Gdańska.

W celu udzielenia odpowiedzi na postawione pytania należy odwołać się do regulacji zawartych w Kodeksie cywilnym.

Przy zawieraniu umowy przedwstępnej na zakup nieruchomości sprzedający często wymagają od kupującego określonego zadatku, w celu zabezpieczenia interesów obu stron. Należy podkreślić, że terminem tym jest określane zarówno postanowienie umowne, jak i faktycznie wręczane przy zawarciu umowy pieniądze lub rzecz. Zgodnie ze stanowiskiem Sądu Najwyższego zadatek powinien być traktowany, jako szczególna sankcja majątkowa. W orzecznictwie sądowym przyjmuje się że strony umowy przedwstępnej mogą dowolnie uregulować kwestie związane z ewentualnym zwrotem zadatku, a jeśli tego nie zrobią obowiązywać ich będą regulacje kodeksowe.

A te wskazują (art. 394 Kodeksu cywilnego), że jeśli umowa zostanie zrealizowana, zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała. Jeżeli sprzedający wycofa się ze sprzedaży, to kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości. Gdy kupujący wycofa się z zakupu, to sprzedający może zatrzymać zadatek. Jeśli właściwa umowa nie zostanie zawarta wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności lub ponoszą ją obie strony, to zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada.

Czytaj także: czym się różni zadatek od zaliczki?

W przypadku zakupu nieruchomości, może wystąpić sytuacja, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy przyrzeczonej, np. z powodu nieuzyskania kredytu przez kupującego. W takim wypadku zasadnicze znaczenie będą miały okoliczności sprawy oraz fakt czy klient swoim zachowaniem przyczynił się do podjęcia negatywnej decyzji przez bank. Jeżeli klient zachowa należytą staranność oraz dopełni wszystkich formalności, do których był zobowiązany, a pomimo tego nie otrzyma kredytu, brak będzie podstaw do przypisania mu odpowiedzialności za niewykonanie obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej. W konsekwencji zadatek powinien być mu zwrócony przez drugą stronę umowy przedwstępnej. Taka praktyka jest dość rozpowszechniona w realiach obrotu gospodarczego i znajduje oparcie w orzecznictwie Sądu Najwyższego sięgającym końcówki lat 90. XX w.

Jeżeli natomiast klient w trakcie procesu ubiegania się o przyznanie kredytu wykaże się rażącym niedbalstwem, nie dopełni wymagań formalnych, bezpodstawnie założy, że bank powinien przyznać mu kredytowanie na kwotę istotnie przewyższającą jego możliwości zarobkowe albo poświadczy nieprawdę w dokumentach załączonych do wniosku to wówczas będzie można przypisać mu winę za nieuzyskanie kredytu i w konsekwencji obarczyć go odpowiedzialnością za brak możliwości finalizacji zakupu mieszkania. Takie stanowisko prezentowane jest w najnowszym orzecznictwie sądowym gdzie często podkreśla się, że kupujący, który nie dostarczy wymaganego przez bank zabezpieczenia kredytu w sposób jednoznaczny przyczynił się do wydania negatywnej decyzji kredytowej, co skutkowało uprawnieniem sprzedającego do zatrzymania zadatku.

Trzeba pamiętać, że nigdy nie możemy mieć stuprocentowej pewności, że uzyskamy kredyt na zakup mieszkania, dlatego wskazane jest dokonanie czynności, dzięki którym zminimalizujemy w umowie przedwstępnej ryzyko utraty zadatku. Możliwe jest to przez:

1. zobowiązanie się klienta do wpłacenia zaliczki, która w przeciwieństwie do zadatku podlega zwrotowi;
2. zawarcie w umowie przedwstępnej klauzuli, że w przypadku nieprzyznania przez bank kredytu hipotecznego, sprzedający jest zobowiązany do zwrotu wpłaconej kwoty;
3. podział wpłaconej kwoty na zadatek i zaliczkę.

Odpowiadając na pytanie postawione przez czytelnika: jeśli klient dopełnił wszystkich formalności przy zawieraniu umowy kredytu, a także wykazał należytą staranność, a obniżenie przez pracodawcę czasu pracy z pełnego wymiaru na 3/4 etatu było od niego niezależne, wówczas nie miał on wpływu na wydanie negatywnej decyzji kredytowej. Oczywiście trzeba pamiętać, że kwestia prawa do otrzymania zwrotu zadatku w pełnej wysokości zawsze uzależniona jest od konkretnych okoliczności, które mogą bardzo istotnie różnić się od siebie. Jeżeli dojdzie do sporu sądowego w tym przedmiocie wszystkie okoliczności, które doprowadziły do niezawarcia umowy ostatecznej będą dokładnie badane przez sąd. Na gruncie jednak opisanego przez czytelnika stanu faktycznego możemy przyjąć, że jeżeli strony nie zawarły odmiennych postanowień w umowie, na podstawie regulacji kodeksowych, klientowi należy się zwrot zadatku w pełnym wymiarze.

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

Miejsca

Galiński & Kleina Kancelaria Gdańsk, ks. Jerzego Popiełuszki 24A/4
6.0 Doradztwo prawne

Opinie (33)

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-05-30 00:11

invest komfort nic nie oddaje...trzeba uwazac ! (2)

pan sprzedawca z invest k., nie chcial nam pojsc na reke i NIC nie chcial
obnizyc przy zakupie mieszkania, NIc tez nie zwreacaja....wiecposzlismy do
innego developera.....sprzedawca nie byl zbyt miły....

kupiec
7 lat
- 3 2
Twoja opinia

Zmień treść

pan sprzedawca z invest k., nie chcial nam pojsc na reke i NIC nie chcial obnizyc przy zakupie mieszkania, NIc tez nie zwreacaja....wiecposzlismy do innego developera.....sprzedawca nie byl zbyt miły....
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-05-30 09:51
  
  No straszne, nie chciał pójść na rękę i zejść z ceny, normalnie cham i prostak. Spoko, sprzeda za pełną cenę komuś innemu i lepiej na tym wyjdzie.
  
  7 lat
  - 0 2
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  No straszne, nie chciał pójść na rękę i zejść z ceny, normalnie cham i prostak. Spoko, sprzeda za pełną cenę komuś innemu i lepiej na tym wyjdzie.
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-05-30 15:16
  
  Polecam Eurostyl
  
  POLECAM EURO STYL! Bardzo przyjemny kontakt. Mieszkanie kupiłem kilka miesięcy temu, ale potrzebowałem jeszcze jednego świstka od dewelopera. Jeden telefon wystarczył i wszystko mam z uśmiechem na ustach załatwione. Równie dobrze mogliby mieć mnie w d*pie skoro mają już mój hajs.
  
  zadowolony klient
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  POLECAM EURO STYL! Bardzo przyjemny kontakt. Mieszkanie kupiłem kilka miesięcy temu, ale potrzebowałem jeszcze jednego świstka od dewelopera. Jeden telefon wystarczył i wszystko mam z uśmiechem na ustach załatwione. Równie dobrze mogliby mieć mnie w d*pie skoro mają już mój hajs.
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-05-30 09:55

W kodeksie jest że sprzedający MOŻE zatrzymać zadatek ale nie musi (1)

Nawet jeśli jest 100% wina kupującego, to zatrzymanie lub zwrot zadatku zależą tylko od woli sprzedającego. Zawsze warto najpierw kulturalnie porozmawiać, mimo że jest się na straconej pozycji.

7 lat
- 5 0
Twoja opinia

Zmień treść

Nawet jeśli jest 100% wina kupującego, to zatrzymanie lub zwrot zadatku zależą tylko od woli sprzedającego. Zawsze warto najpierw kulturalnie porozmawiać, mimo że jest się na straconej pozycji.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-05-30 16:45
  
  a co na to US?
  
  No może, pytanie tylko co nawet jak uzna, że nie musi i go odda (raczej ma w tym żaden interes, no chyba że tak bardzo ceni swój dobry PR, co w tej branży raczej niespotykane).
  No i jeśli już odda te środki to czy przypadkiem Pan Mateusz nie będzie musiał od tego zapłacić podatku dochodowego, bo skoro dostał coś co mu się niekoniecznie należało to w sumie to chyba jego przychód jest?
  
  fakej
  7 lat
  - 0 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  No może, pytanie tylko co nawet jak uzna, że nie musi i go odda (raczej ma w tym żaden interes, no chyba że tak bardzo ceni swój dobry PR, co w tej branży raczej niespotykane). No i jeśli już odda te środki to czy przypadkiem Pan Mateusz nie będzie musiał od tego zapłacić podatku dochodowego, bo skoro dostał coś co mu się niekoniecznie należało to w sumie to chyba jego przychód jest?
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-05-30 16:40

Pan Mateusz figę z makiem powinien dostać

On się zobowiązał do wpłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera - jak wynika z artykułu - bez dodatkowych uwarunkowań. Kredyt i utrata części etatu to sprawa między nim a pracodawcą i bankiem. Deweloper wcale nawet nie musiał wiedzieć, że klient potrzebuje tego kredytu, przecież równie dobrze mógł już mieć środki na koncie albo w domu w skarpecie. Skoro się zobowiązał do wpłaty to nie dewelopera problem skąd Pan Mateusz te środki zorganizuje. A jeśli założył że pożyczy od teściowej która go odesłała na drzewo to też może zerwać umowę bez konsekwencji? Jeśli nie to czemu w przypadku odmowy przez bank prawo miałoby dawać taką możliwość?

Jeżeli tak stawiamy sprawę to deweloper powinien w takiej sytuacji mieć prawo do zerwania umowy bo np. ceny nieruchomości nagle wzrosły i nie opłaca mu się sprzedawać po cenie z umowy przedwstępnej.
Żeby nie było - jest milion powodów za które powinno się móc karać deweloperów - za ich niesłowność, partackie wykonanie prac itp. Ale w tej konkretnej sprawie to jest przenoszenie problemów klienta na nic niewinnego sprzedawcę.

fakej
7 lat
- 2 4
Twoja opinia

Zmień treść

On się zobowiązał do wpłaty określonej kwoty na rzecz dewelopera - jak wynika z artykułu - bez dodatkowych uwarunkowań. Kredyt i utrata części etatu to sprawa między nim a pracodawcą i bankiem. Deweloper wcale nawet nie musiał wiedzieć, że klient potrzebuje tego kredytu, przecież równie dobrze mógł już mieć środki na koncie albo w domu w skarpecie. Skoro się zobowiązał do wpłaty to nie dewelopera problem skąd Pan Mateusz te środki zorganizuje. A jeśli założył że pożyczy od teściowej która go odesłała na drzewo to też może zerwać umowę bez konsekwencji? Jeśli nie to czemu w przypadku odmowy przez bank prawo miałoby dawać taką możliwość? Jeżeli tak stawiamy sprawę to deweloper powinien w takiej sytuacji mieć prawo do zerwania umowy bo np. ceny nieruchomości nagle wzrosły i nie opłaca mu się sprzedawać po cenie z umowy przedwstępnej. Żeby nie było - jest milion powodów za które powinno się móc karać deweloperów - za ich niesłowność, partackie wykonanie prac itp. Ale w tej konkretnej sprawie to jest przenoszenie problemów klienta na nic niewinnego sprzedawcę.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-05-31 06:16

Można. Z tym, ze nie cały. Część. Małą część. Tylko trochę. Właściwie prawie nic. Nic. Nie, nie można.

7 lat
- 0 1
Twoja opinia

Zmień treść

Można. Z tym, ze nie cały. Część. Małą część. Tylko trochę. Właściwie prawie nic. Nic. Nie, nie można.
Regulamin dodawania opinii