Wiadomości

stat

Pytanie do prawnika. Gdy deweloper wycofuje się z umowy rezerwacyjnej

Decyzja o zakupie mieszkania i podpisanie wstępnej umowy to zwykle radosna chwila. Niestety taki krok zawsze może przynieść komplikacje.
Decyzja o zakupie mieszkania i podpisanie wstępnej umowy to zwykle radosna chwila. Niestety taki krok zawsze może przynieść komplikacje. fot. 123rf/baranq

W okresach kiedy ceny nieruchomości szybko idą w górę zdarza się, że deweloperzy próbują podnieść cenę oferowanej nieruchomości jeszcze na etapie przygotowania inwestycji. Niewątpliwie mają ku temu powody, ale czy mogą w związku z tym nie dotrzymywać wcześniej podpisanych umów?



Przy zakupie mojego mieszkania lub domu:

wszystko poszło dobrze 53%
były małe niejasności, ale udało się to wyjaśnić bez prawników 13%
konieczna była pomoc prawnika 8%
sprawa skończyła się w sądzie 4%
nie dotyczy mnie to 22%
zakończona Łącznie głosów: 343
Sytuację, w której deweloper nakłania swojego klienta do zapłaty za mieszkanie kwoty wyższej niż wstępnie umówiona opisuje nasz czytelnik.

- W październiku 2018 roku podpisałem z deweloperem umowę rezerwacyjną, w której dokładnie określony jest termin podpisania umowy deweloperskiej i cena mieszkania - 175 900 zł. Tuż przed terminem podpisania umowy otrzymałem pismo, że deweloper nie otrzymał jeszcze pozwolenia na budowę, więc podpisanie umowy będzie możliwe dopiero, gdy te formalności zostaną zakończone. Było tam potwierdzenie, że cena będzie taka sama jak w umowie rezerwacyjnej - opisuje swoją historię pan Robert. - Niestety po kilku miesiącach otrzymałem maila z biura sprzedaży, w którym poinformowano mnie, że że względu na wzrost kosztów budowy cena mieszkania nie może być utrzymana, a jeśli chcę nadal je kupić, to muszę zapłacić o 30 tys. więcej. Jeśli się nie zgadzam, to umowa rezerwacyjna traci ważności, a mnie zostanie wypłacona kaucja wysokości 5 tys. zł.
Pan Robert zastanawia się czy - jeśli deweloper nie dotrzyma postanowień umowy rezerwacyjnej - jest sens skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego w celu uzyskania zadośćuczynienia. Mieszkanie miało być kupione za gotówkę. W czasie oczekiwania na podpisanie umowy deweloperskiej nasz czytelnik nie inwestował posiadanych środków, nie szukał innych ofert. Tymczasem w tej chwili ceny mieszkań w podobnym standardzie i lokalizacji są wyższe niż w momencie podpisywania umowy rezerwacyjnej.

Odpowiada Bartłomiej Gliniecki, Kancelaria Prawna dr Bartłomiej Gliniecki



Niewątpliwie wzrost cen materiałów budowlanych i robocizny w ostatnim roku był jednym z czynników podwyższania przez deweloperów cen oferowanych nieruchomości mieszkaniowych. Jednak jedna z podstawowych zasad prawa głosi, że zawartych umów należy dotrzymywać. W niniejszej sprawie bezsporne jest, że deweloper obiecał klientowi sprzedaż zarezerwowanego lokalu za cenę 175 900 zł. Pomimo upływu okresu rezerwacji zostało to także potwierdzone przez przedstawiciela dewelopera w późniejszej korespondencji e-mailowej.

Niestety, większość umów rezerwacyjnych funkcjonujących na rynku deweloperskim, ma charakter półotwarty. Przewidują one, że jeśli to klient wycofa się z zawarcia umowy deweloperskiej, traci wpłaconą opłatę rezerwacyjną (ewentualnie zostaje mu ona zwrócona tylko, jeśli powodem wycofania się z transakcji jest nieuzyskanie kredytu). Natomiast jeśli to deweloper odmówi klientowi zawarcia umowy deweloperskiej na warunkach określonych w rezerwacji (np. podwyższy cenę lub zaoferuje inny lokal albo dom, gdyż zarezerwowany sprzeda komuś innemu), wówczas deweloper zwróci nabywcy wpłaconą opłatę rezerwacyjną.

To pozornie uczciwe rozwiązanie oznacza jednak, że umowa rezerwacyjna nie przewiduje dla dewelopera żadnej sankcji za niedotrzymanie rezerwacji.

Z taką sytuacją mamy do czynienia w przypadku pana Roberta. Deweloper proponuje znaczne podwyższenie ceny - czyli de facto wycofanie się z ustalonych warunków rezerwacji - albo zwrot wpłaconej opłaty rezerwacyjnej. Deweloper nie oferuje panu Robertowi żadnej rekompensaty, lecz jedynie powrót do stanu wyjściowego z października 2018 r., chociaż sytuacja rynkowa uległa od tamtego czasu znacznym zmianom.

W opisanej sytuacji można rozważać dwa podstawowe scenariusze: odzyskania od tego dewelopera rekompensaty finansowej wynikającej z utraty szansy na zakup mieszkania w pierwotnej cenie albo przekonania go do zawarcia umowy deweloperskiej na wcześniej ustalonych warunkach.

W pierwszym wariancie pan Robert bezsprzecznie może żądać zwrotu uiszczonej opłaty rezerwacyjnej oraz odsetek za okres nieuprawnionego dysponowania tą kwotą przez dewelopera.
Nie jest również wykluczone żądanie od dewelopera zapłaty adekwatnej kwoty tytułem korzyści utraconych przez pana Roberta wskutek zawarcia umowy rezerwacyjnej, która nie została przez dewelopera wykonana. Kwota ta powinna odpowiadać różnicy pomiędzy ceną mieszkania w październiku 2018 r. a aktualną ceną, z uwzględnieniem zmian wynikających z niesłabnącego popytu oraz podwyższonych kosztów budowy. Sam deweloper różnicę tę skalkulował na kwotę 30 000 zł (ok. 16 procent różnicy względem pierwotnej ceny). Z kolei barometr cen ofertowych Trojmiasto.pl dla małych mieszkań w Gdańsku wskazuje w tym okresie na różnice sięgające nawet 30 procent.

Jeśli pan Robert byłby nadal zainteresowany zakupem zarezerwowanego mieszkania, sprawny i doświadczony prawnik mógłby również przekonać dewelopera do podpisania umowy deweloperskiej na warunkach cenowych zbliżonych do pierwotnie ustalonych.

Opinie (93) 4 zablokowane

Dodaj opinię

Dodaj opinię

Odpowiedz

STOP Hejt! Przemyśl swoją opinię

Regulamin dodawania opinii

zamknij

Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.