• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Kary w przypadku opóźnionego odbioru mieszkania

Sam odbiór kluczy do mieszkania nie oznacza, że proces jego nabywania został zakończony. W pełni spokojnym można być dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, w którym na nabywcę przeniesiona zostanie własność nieruchomości.
Sam odbiór kluczy do mieszkania nie oznacza, że proces jego nabywania został zakończony. W pełni spokojnym można być dopiero po podpisaniu aktu notarialnego, w którym na nabywcę przeniesiona zostanie własność nieruchomości. fot. 123rf/ gstockstudio

W przypadku opóźnień przy odbiorze mieszkania, dla nabywcy, który chciałby dochodzić od dewelopera kar za te opóźniania, nie ma znaczenia czy deweloper uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku czy nie. Umowa deweloperska mówi o terminie przeniesienia własności, i jeśli z tego deweloper się nie wywiązał, jego klient ma prawo żądać kar umownych lub dochodzić odszkodowania.



Dom lub mieszkanie wolałbyś kupić:

Zobacz wyniki (433)
O przyszłość swojego, już wykończonego, mieszkania martwi się nasz czytelnik, Artur.

- Deweloper, u którego kupiliśmy mieszkanie nie wywiązuje się z umowy, a dokładnie z terminu oddania lokalu do użytkowania. Lokal miał być oddany dwa miesiące temu, potem termin ten aneksem został wydłużony o kolejny miesiąc i jeszcze raz o miesiąc. Wiadomo już, że do tego czasu odbioru nie będzie. Tymczasem my sprzedaliśmy dotychczasowe mieszkanie i musimy się wyprowadzić - opisuje swoją sytuację Artur.
Kupujący zdążyli już nawet swoje nowe mieszkanie wykończyć, bo deweloper przekazał klientom klucze do lokalu wiele tygodniu przed uzyskaniem pozwolenia na użytkowanie budynku.

- Będziemy musieli teraz coś wynająć. Czy możemy domagać się zwrotu kosztów najmu od dewelopera? - pyta nasz czytelnik. - Czy w razie wystąpienia jakiś problemów z budynkiem, gdyby nie uzyskał on odbioru, możemy starać się o zwrot środków włożonych w tę nieruchomość?
W umowie istnieje zapis, że w razie niepodpisania umowy przyrzeczonej, deweloper pokrywa wszystkie koszty.

Odpowiada radca prawny Paulina Mackiewicz z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni



W pierwszej kolejności należy rozróżnić dwa istotne dla stron umowy deweloperskiej: terminy odbioru technicznego po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku oraz przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego.

Zgodnie art. 27.1 z tzw. Ustawy deweloperskiej (Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego) przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego poprzedzone jest odbiorem lokalu mieszkalnego przez nabywcę, który następuje po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, przy jednoczesnym braku sprzeciwu ze strony właściwego organu albo na podstawie decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.

Czytaj też: Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022

Jeśli deweloper nie przenosi własności lokalu w terminie wskazanym w umowie w związku z opóźnieniem, nabywcy przysługiwać będą następujące uprawnienia:
  • w przypadku zastrzeżenia w umowie kar - żądanie kary umownej za opóźnienie oraz odszkodowania (jeżeli strony przewidziały w umowie możliwość dochodzenia odszkodowania przewyższającego należne kary umowne (art. 484 § 1 k.c.) a szkoda poniesiona przez nabywcę faktycznie przewyższa wysokość należnej kary);
  • jeśli kary umowne nie zostały przewidziane - do dochodzenia odszkodowania na zasadach ogólnych (art. 471 k.c.).

Dochodzenie kary umownej wiąże się ze znacznymi ułatwieniami dla nabywców w porównaniu do podjęcia próby wyegzekwowania odszkodowania na zasadach ogólnych. Nabywca nie musi udowadniać rozmiaru szkody ani tego czy w ogóle wystąpiła. Niedotrzymanie przez dewelopera tego terminu stanowi także podstawę do odstąpienia od umowy przez klienta - niemniej z uprawnienia tego nie można skorzystać od razu. Przed skorzystaniem z tego uprawnienia należy obowiązkowo wyznaczyć deweloperowi 120-dniowy termin na przeniesienie przedmiotowego prawa i dopiero w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu przysługuje prawo do odstąpienia od umowy, przy jednoczesnym zachowaniu prawa do dochodzenia kar umownych lub odszkodowania.

Inaczej ma się sytuacja w przypadku niedochowania przez dewelopera terminu odbioru technicznego mieszkania (czy uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku). Jest to termin dla nabywcy istotny, niemniej jeżeli strony nie przewidziały z tego tytułu kar umownych. Dochodzenie w przedmiotowej sprawie odszkodowania za poniesione koszty wynajmu na zasadach ogólnych nie znajduje uzasadnienia. Dokonanie odbioru technicznego nie stanowi podstawowego zobowiązania dewelopera wobec nabywcy (deweloper zobowiązuje się przenieść własność wyodrębnionego lokalu; pozostałe terminy stanowią zobowiązania pośrednie, służące jedynie wykonaniu zobowiązania głównego). Jeżeli pomimo opóźnienia w dokonaniu odbioru technicznego po uzyskaniu decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku, termin przeniesienia własności lokalu został zachowany, w zasadzie brak jest podstaw w niniejszym przypadku do dochodzenia przez nabywcę jakiejkolwiek rekompensaty - do czasu przeniesienia prawa własności lokalu mieszkalnego na nabywcę, właścicielem pozostaje deweloper, a zatem do tego czasu nabywca nie ma prawa zamieszkać w lokalu.

Deweloperzy dążąc do uniknięcia lub przynajmniej opóźnienia momentu początkowego naliczania kar umownych za nieprzeniesienie prawa własności w terminie często proponują nabywcom podpisanie aneksu odwlekającego termin przeniesienia własności. Jest to instrument eliminujący istnienie opóźnienia, gdyż zmiana terminu jest dokonywana na mocy porozumienia stron. Na skutek tego, nabywcy pozbywają się możliwości otrzymania rekompensaty za okres od początkowo wyznaczonego terminu do ostatecznie wskazanego w aneksie. Jedynym beneficjentem w takiej sytuacji staje się sam deweloper.

W odniesieniu do drugiego z pytań - bardzo często wady pojawiają się po jakimś czasie od odbioru mieszkania. Wówczas można skorzystać z rękojmi za wady fizyczne (art. 556 k.c.) bądź gwarancji, jeśli deweloper jej udzielił. Warto zaznaczyć, że rękojmia i gwarancja to dwa odrębne i niezależne od siebie instrumenty. W przypadku gwarancji, szczegóły takie jak okres trwania gwarancji i jej warunki określa umowa deweloperska. Rękojmia natomiast przysługuje z mocy prawa i w obrocie z konsumentami nie można jej w żaden sposób wyłączyć czy ograniczyć.

W przypadku wad lokalu nabywca nie może skorzystać z uprawnień najdalej idących (obniżenie ceny albo odstąpienie od umowy), jeżeli deweloper niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla nabywcy wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Jedynie w tych przypadkach, kiedy deweloper już raz wymieniał lub naprawiał przedmiot umowy albo jeżeli nie spełnił ciążącego na nim obowiązku wymiany lub naprawy, wówczas przysługuje roszczenie o obniżenie ceny lub odstąpienie od umowy. Pamiętać należy jednak, że to ostatnie - najdalej idące uprawnienie - nie przysługuje w sytuacji, gdy wada lokalu jest nieistotna. Niedoszły nabywca odstępując od umowy winien otrzymać wszystkie uiszczone na rzecz ceny sprzedaży środki. Należy mieć na uwadze, że upływ terminu do stwierdzenia wady (art. 568 § 1 k.c.) nie wyłącza wykonania uprawnień z tytułu rękojmi, jeżeli sprzedawca wadę podstępnie zataił (art. 568 § 6 k.c.).

Odszkodowanie na skutek poniesionych przez nabywcę szkód będących rezultatem odstąpienia od umowy może być dochodzone na podstawie przepisów Kodeksu cywilnego (art. 471 k.c., art. 494 k.c.). Zgodnie zaś z nimi, strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania (art. 494 k.c.), którą stanowić mogą także koszty poniesione na wykończenie mieszkania. W praktyce może to wiązać się z długim, żmudnym postępowaniem sądowym.

Opinie (49) 3 zablokowane

  • Kupno mieszkania to ogromne ryzyko i kajdany do końca życia. (13)

    Wolę wynająć, mieszkam gdzie chcę, jestem zadowolona.

    • 22 74

    • Ktoś zapomniał o podpisie - "słoik z 10 mieszkaniami kupionymi na wynajem" ?

      • 27 5

    • (1)

      naprawdę musisz pisać to pod każdym artykułem w dziale nieruchomości?

      • 28 2

      • ha, ha

        mi się też wydaje, ze to zawsze ta sama osoba:-)

        • 21 2

    • (1)

      Ona to pisze żeby napędzać rynek najmu nieruchomości

      • 16 3

      • Nie:

        żeby generować więcej komentarzy, a więc też kliknięć

        • 8 3

    • Bez przesady, jezeli planujesz zycie na 10
      Lat to racja, ale tak to kajdany
      Nawet nie na jego cwierc

      • 10 1

    • A jak właściciel Cię wypowie umowe

      To co zrobisz? Będziesz chciała tam mieszkać, a nie będziesz mogła :D

      • 21 3

    • (2)

      I całe życie płacisz komuś zamiast na swoje. Gratuluję myślenia.

      • 16 4

      • (1)

        Też tak kiedyś myślałam, ale teraz, gdy mam kredyt na 30 lat, zgadzam się z przedmówczynią, że są to kajdany. Poza tym bez kredytu jesteś elastyczniejszy(a).

        • 7 15

        • a wynajem to nie są kajdany? Przecież musisz gdzieś mieszkać.

          I tak będziesz płacić, tyle że kredyt się spłaci za 20-30 lat a wynajem nigdy.

          • 2 0

    • Paribas (2)

      bnp paribas to bank rodem z PRL-u. Wpłacałem pieniądze w wpłatomacie. Mam potwierdzenie wpłaty, operator wpłatomatu potwierdził, że pieniądze weszły, a co zrobił paribas? Od 12 dni nie zaksięgował moich pieniędzy na koncie pomimo złożenia dwóch reklamacji i codziennego dzwonienia. W poprzednim czasie też były różne kwiatki, dlatego jak zwrócą mi pieniądze, a nie ukradną likwiduję konto w tym dziadowskim banku. przestrzegam.

      • 1 0

      • sprawa dla reportera ;)

        • 0 0

      • #tematdlauwagi

        • 0 0

  • Dlaczego ludzie podpisują aneksy do umowy (5)

    O przedłużeniu terminu oddania lokalu o miesiąc albo dwa? Co jeśli się odmówi podpisania? To wtedy przecież już te kary leca. Serio się pytam bo nie wiem, deveoper chyba nie trzyma siekiery i nie grozi, ze jak nie podpiszesz to łup!

    • 38 3

    • łup!

      • 9 2

    • (2)

      Dzisiaj deweloper jest górą. Klient nie zechce podpisać aneksu, to deweloper chętnie rozwiąże z nim umowę i odda wniesione wpłaty. Na zwolnione w ten sposób mieszkanie natychmiast znajdzie chętnych, na dodatek za wyższą cenę.

      • 13 5

      • (1)

        Tylko z czego rozumiem developer nie może nam wypowiedzieć umowy jeśli jest opłacone i musi nam mieszkanie wydać, prędzej czy później. Czy źle rozumiem?

        • 4 1

        • zazwyczaj mieszkanie nie jest w pełni opłacone. Transze należy wpłacać w terminach określonych w umowie. Zazwyczaj aneks przekłada również terminy wpłat, przynajmniej ostatniej transzy

          • 3 2

    • Rozwiązanie umowy

      Dlatego że w przypadku opóźnień klient ma prawo rozwiązac umowe i dostać zwrot środków.
      W sytuacji gdy ceny m2 rosną z m-ca na miesiąc, takie rozwiązanie jest korzystne dla dewelopera, bo sprzeda drugi raz to samo ale drożej.
      Także albo podpisujesz aneks, albo się żegnamy, takie podejście jest deweloperów na dzień dzisiejszy. Króluje w tym Robyg.
      szkoda że ustawa nie wpisała obowiązkowego zapisu o karach umownych związanych z opóźnieniem

      • 14 1

  • (1)

    Kary za opóźnienia. A na stronie artykułu jest reklama robyga. Uderz w stół a nożyce się odezwa.

    • 30 3

    • U robyga 3 mieisace opznienia i zapomnij o odszkodowaniu umowa jest taka ze nic nie zrobisz

      Poł roku pozniej odparzenia na suficie po reklamacji wiadomosc @ ze taki mamy standart wykonczenia.,..

      • 1 0

  • (15)

    Którzy deweloperzy mają największe opóźnienia? Ma ktoś z Was jakieś niemiłe z tym wspomnienia? Sam osobiście niedawno kupiłem mieszkanie od dewelopera (nazwy nie podam, by nie być podejrzanym o robienie reklamy) i trochę się obawiam, jak to jest z tym dotrzymywaniem terminów. Deweloper dobrze zabezpieczony, bo oddanie mieszkania, a czas przeniesienia własności to różnica roku. Czy to standard też u innych?

    • 11 2

    • Allcon... (3)

      Na czas a przeniesienie własności po 6 miesiącach. Bez problemu

      • 9 2

      • Potwierdzam.

        Allcon wywiązywał się ze swoich umów w terminie. Tak było 2-3 lata temu, kiedy kupowałem mieszkanie w Awiatorze. Wszystko przebiegało terminowo, bez najmniejszych przeszkód.

        • 5 1

      • Robyg. Lewendowe. 2 lata (1)

        • 5 1

        • 2 lata opóźnienia? Czy 2 lata od odbioru do przeniesienia własności?

          • 2 1

    • Murapol Gdynia - roczne opóźnienie w przeniesieniu własności

      • 3 1

    • (1)

      SM Ujeścisko jest bezkonkurencyjne pod względem długości opóźnień-liczone są w latach!

      • 11 2

      • Latach swietlnych

        • 4 1

    • (1)

      Margo - my odbieraliśmy 9 miesięcy po terminie, pod oknami mamy budowę która ma termin oddania ne grudzień, a jest na etapie konstrukcji dachowej.

      • 4 1

      • Margo to nie Deweloper

        To bardziej firma budowlana.
        Wiem bo mieszkam od 5 lat. Wszystko absolutnie jak najtańsze.

        • 1 0

    • Kupilam mieszkanie z opoznionym odbiorem (1)

      Deweloper olal umowe. Zero kary. Masa poprawek. Partactwo. Zapytam czy ktos zna porzadnego dewelopera? Adwokatow sobie zapisze i zglosze sie przy kolejnym ewentualnej nieuczciwosci deweloperow. Ciekawe co powiedza mi wtedy?

      • 0 3

      • Dobry? Budros!

        Mam za sobą 3 deweloperów sfinalizowanych i kilkunastu po niepodjęciu ostatecznie decyzji zakupu. Ten wygląda póki co najkorzystniej.
        (Kokoszki, Domesta, Inpro, Robyg, EkoLan, Górski, Margo, Murapol, Polnord, EuroStyl, Dekpol, Hanza, CityHouse ... oj było tego)

        • 1 1

    • Robyg (1)

      • 2 4

      • Coś więcej? Dlaczego nie polecasz?

        • 2 3

    • LC Corp/Develia w terminie - były opóźnienia w poszczególnych transzach, ale ostatecznie w terminie.

      • 2 0

    • Focus Duo

      Ponad rok opoznienia a deweloper umywa raczki, kapital firmy przeniesiony i smieje sie ludziom w twarz ze zadnych kar placil nie bedzie. zdecydowanie nie polecam.

      • 0 0

  • Znawcy prawnicy cd...

    Opóźnienia w odbiorze to przez nabywcę a nie sprzrdawcę. Ten co najwyżej za opóźnione przrkazanie. ...

    • 7 5

  • Na rynku trojmieskim sa deweloperzy ktorzy stosuja klauzule niedozwolone

    Czyli zapis w umowie o braku odsetek, gdy oddadza mieszkanie po terminie. I co robic? Nie kupowac? To jedna z tanszych ofert na rynku. No i mieszkania stoja, a nie dziura w ziemi, jak na ujescisku...

    • 5 1

  • Żadnych kredytów (2)

    Kupujcie tylko mieszkania za gotówkę

    • 6 8

    • Choćbym miał na koncie miliardy złotych, to za gotówkę nie kupię. (1)

      To najlepszy sposób na wpakowanie się w poważne kłopoty.

      • 1 2

      • Niby w jakie, milionerze?

        • 0 0

  • Artykuł w porządku (2)

    Wydaje mi się, że autor artykułu powinien iść o krok dalej i poruszyć temat zarządców nowych inwestycji polecanych od developera. Na czym polega problem. W momencie kupna mieszkania przyszli mieszkańcy nie mają aktów notarialnych ale mieszkają już w Swoich lokalach i płacą czynsz, opłaty za wywóz nieczystości są strasznie zawyżone np: wywóz kontenera (raz dziennie ) potrafi kosztować 1000 zł. Zarządca taki nie wywojowuje się ze Swoich obowiązków w celu dochowania obowiązków leżący na nim, w większości przypadków jest to spółka córka developera a umowa między zarządcą a mieszkańcami zawarta jest przy podpisaniu pierwszego aktu notarialnego (zazwyczaj jest to osoba powiązana z developerem). Mieszkańcy mają problem by odwołać taki podmiot ze względu że muszą posiadać większość a w przypadku dużych inwestycji jest to ciężka sprawa, problem taki może ciągnąć się latami. To tylko wierzchołek góry lodowej, któremu warto się przyjrzeć, czemu o tym pisze bo sam na własnej skórze przekonałem się o takich praktykach .

    • 15 0

    • (1)

      U jakiego dewelopera tak było?

      • 0 0

      • Nie było a jest

        Polnord

        • 4 0

  • Spółdzielnia Chełm

    No Panie Prezesie i Pani Kierownik duży ruch zacznie się u was dawać akty własności a nie zwalać na sąd

    • 4 0

  • moj developer (inpro) zabezpieczyl sie, ustalajac skandalicznie niskie kary umowne (1)

    w wysokosci 0,01% za tydzien zwloki. Wychodzi 60zl za 3 pokojowe mieszkanie, na tydzien. 240zl na miesiac kary dla tego pozalsiebogowie, developera.
    Ale wszystko zgodnie z prawem, poniesli kare, zgodna ze swoim cennikiem

    • 2 0

    • a czy przypadkiem prawnie nie jest opisane 0,019% wartości mieszkania każdego dnia, i nawet jak sobie napisze 0,01% na tydzień to i tak musi dopłacić tę różnicę do 0,019% za dzień?

      • 0 0

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Open house Gdynia 2022
muzyka na żywo, wystawa, spacer
maj 20-22
piątek - niedziela, g. 17:30
Gdynia
Wstęp wolny
Dni Otwarte marki Herman Miller
spotkanie, pokaz, dni otwarte
maj 20-21
piątek - sobota
Gdańsk, Krusel Home/Office
Wstęp wolny

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
27650 zł/m2
Gdynia Orłowo
20750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
18850 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
17400 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
25250 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18600 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
17400 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
15550 zł/m2
Gdańsk Oliwa
13400 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl