Pytanie do prawnika. Kontrolowanie wydatków we wspólnocie mieszkaniowej

Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo wyjaśnić każdy szczegół dotyczący wydatków. Jednak najpierw, w drodze uchwał wspólnoty, trzeba ustalić zasady prowadzenia dokumentacji.
Członkowie wspólnoty mieszkaniowej mają prawo wyjaśnić każdy szczegół dotyczący wydatków. Jednak najpierw, w drodze uchwał wspólnoty, trzeba ustalić zasady prowadzenia dokumentacji. fot. 123rf/ anyaberkut

Sprawozdanie finansowe wspólnoty mieszkaniowej to zwykle ogólnikowy dokument, z którego, zwłaszcza osobie mało zaangażowanej w życie wspólnoty, trudno wyczytać szczegóły dotyczące wydatków wspólnoty. Nie ma jednak jednego szablonu, który by określał, jak powinien wyglądać ten dokument, wspólnota powinna uregulować to w wewnętrznie przyjętych aktach prawnych.



Czy sprawdzasz stan finansów swojej wspólnoty bądź spółdzielni mieszkaniowej?

Zobacz wyniki (543)
Wątpliwości co do treści przedstawionego sprawozdania ma pani Anna. Brak podpisów pod dokumentem budzi też wątpliwości co do tego, kto ponosi odpowiedzialność za finanse wspólnoty.

- Czy sprawozdanie finansowe składane przez zarząd wspólnoty powinno być opatrzone podpisem osoby je sporządzającej, która ma uprawnienia do sporządzania takich sprawozdań oraz podpisami członków zarządu? Jeśli tak, to z jakich przepisów to wynika - pyta nasza czytelniczka. - Sprawozdanie finansowe jakie przedstawia zarząd wspólnoty to tabelka o przychodach i rozchodach - bez informacji o źródłach ich pochodzenia. Brak jest też dokumentów księgowych do wglądu. Sprawozdanie nie jest opatrzone ani podpisem osoby go sporządzającej ani podpisami członków zarządu, pod tabelką stawiana jest jedynie pieczątka wspólnoty mieszkaniowej. Na pytanie o okazanie dokumentów księgowych do wglądu, otrzymuję odpowiedź, że są w biurze administratora, a ja nie mogę tam tego sprawdzić, bo godziny pracy biura są zbieżne z moimi i jego siedziba jest w odległej części miasta.

Odpowiada Paweł Galiński, radca prawny z kancelarii Galiński&Kleina Kancelarie Radców Prawnych



W opisanym przypadku sprawozdawczość finansowa prowadzona przez wspólnotę mieszkaniową mogła być prowadzona prawidłowo pod względem formalno-prawnym. O tym, czy faktycznie tak było, decydują wewnętrzne akty prawne obowiązujące w danej wspólnocie mieszkaniowej. I to właśnie je - te wewnętrzne akty - należy zweryfikować. Podstawowym dokumentem będzie bez wątpienia statut wspólnoty.

Ponadto, zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych, podatnicy są obowiązani do prowadzenia ewidencji rachunkowej, zgodnie z odrębnymi przepisami, w sposób zapewniający określenie wysokości dochodu (straty), podstawy opodatkowania i wysokości należnego podatku za rok podatkowy, a także do uwzględnienia w ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych informacji niezbędnych do obliczenia wysokości odpisów amortyzacyjnych.

Z kolei sposób prowadzenia przez wspólnoty mieszkaniowe ewidencji księgowej, a tym samym sposób dokumentowania uzyskiwanych przez nie przychodów i kosztów uregulowany został w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali.

Jak wynika z dyspozycji art. 29 ust. 1 tej ustawy zarząd lub zarządca, któremu powierzono zarząd nieruchomością wspólną jest obowiązany prowadzić dla każdej nieruchomości wspólnej, określoną przez wspólnotę mieszkaniową ewidencję pozaksięgową kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz zaliczek uiszczonych na pokrycie tych kosztów, a także rozliczeń z innych tytułów na rzecz nieruchomości wspólnej.

Z zapisu cytowanego powyżej artykułu wynika, że ewidencja księgowa dla wspólnot ma być prowadzona według zasad określonych przez poszczególną wspólnotę mieszkaniową, co następuje w drodze uchwały właścicieli lokali. Także tylko uchwała wspólnoty może regulować nie tylko zasady ewidencjonowania finansów wspólnoty mieszkaniowej, ale też sposób składania podpisów pod taką ewidencją, ilość tych podpisów oraz kto takie podpisy winien składać. Przepisy nie precyzują tej kwestii.

Co prawda art. 29 ust. 1 ustawy o własności lokali zwalnia wspólnoty mieszkaniowe z prowadzenia ewidencji według zasad rachunkowości określonych w ustawie z dnia 29 września 1994 r. o rachunkowości, niemniej zwolnienie to nie oznacza, że wspólnota nie może prowadzić ewidencji na zasadach określonych w tej ustawie. Sposób ustalenia zasad prowadzenia ewidencji księgowej, jak wspomniano wyżej, zależy wyłącznie od uchwały podjętej przez członków wspólnoty mieszkaniowej i tam należy szukać precyzyjnej odpowiedzi na zadane pytanie.

Opinie (49) 5 zablokowanych

  • dobry zarządca to taki, który przychodzi na spotkanie wspólnoty z dokumentami (1)

    ma ze sobą Książkę obiektu budowlanego, wszystkimi wykonanymi protokołami z przeglądów z ostatniego roku. Tak, aby każdy mógł sobie popatrzeć porównać i wnieść zastrzeżenia lub zaakceptować.
    W innym przypadku takie spotkanie są spotkaniami dla statystyki.
    Wiadomo największa kasa jest właśnie z przeglądów.

    jesli chodzi o godziny otwarcia biur, to Ci ściemniacze właśnie tak sobie ustalają godziny otwaracia biura, żeby się nie spotykać z Mieszkańcami, czyli utrudnić i zniechęcić Mieszakańcowi, bo coś jeszcze znajdzie :)
    poniedziałek - piątek najlepiej 9-15.00, większosć ludzi w Polsce pracuje właśnie od 8-16 i cieżko jest się zwolnić wtedy z pracy lub przyjśc póżniej powiadamiając sowjego Pracodawcę.
    Oni z tego zyją ci ściemniacze, nie spotykamy się z nikim i jedziemy dalej, najelpiej zlecajmy wszystkie prace i remonty swoim znajomym, niech mieszkańcy nie decydyują, smutna prawda.

    • 56 15

    • To jednak dużo papierów a ich dokładne przejrzenie wymagać będzie kilku godzin

      jest więc sens zabierać je na zebranie wspólnoty ?
      Zebranie zaczyna się o 19-tej, potrwa do 21 i ktoś niby będzie siedział kolejne 3h żeby przeglądać i pytać o wszystkie faktury ?

      Niestety, jak faktycznie chce się coś sprawdzić (a nie złośliwie poznęcać się nad bliźnim) należy wziąć dzień urlopu, umówić się od 9 - 15, cierpliwie przejrzeć i przeanalizować każdą fakturę a równolegle zadawać pytania dając chwilę na ustalenie faktów.

      Ja czytam wszystkie faktury WM (z 20 - 30 miesięcznie) więc z doświadczenia wiem jak to wygląda.

      • 0 0

  • (3)

    U nas raz do roku na zebraniu każdy dostaje zestawienie ile pieniędzy zebraliśmy ogólnie, ile z funduszu remontowego. Jest też dokladna lista wydatków - zarowno na administrowanie jak i wszystkie inne. Choćby to była wymiana klamki w drzwiach wejsciowych. To wszystko zależy od członków wspólnoty a administratora zawsze można zmienić

    • 35 1

    • Zmiana

      Prosze sobie kpic, jesli zmiana zarzadcy/administratora to droga przez meke i b trudna - mala wspolnota 100% zgody a duza 50% w gore a jesli WM chce dac sprawe do sadu to jesli sie nie myle tez musi byc chyba 30 % zgody wlascicieli. Dlatego jest tak ciezko odwolac zarzadce bo oni znaja przepisy i robia co robia. Dodatkowo b ciezko jest o adwokata znajacego sie na WM, jest to "ciezka" wiedza.

      • 9 4

    • no właśnie tylko zestawienie i ile pieniędzy ogólnie. (1)

      tu 50PLN tam 20 PLN i miesięcznie razy 100 budynków, mamy 10 000 PLN boczkiem.

      • 9 5

      • Moja wspólnota to jeden blok, 50 mieszkań. Wspólnota obok bez problemu zmieniła administratora. Ludzie chodzą na zebrania bo chca wiedzieć, co sie dzieje choćby z ich pieniędzmi. Dlatego piszę że wszystko zalezy od jej członków. Poza tym oprócz administratora jest zarząd wspólnoty czyli sami mieszkańcy. Oni muszą np.podpisywać fv. Poza tym każdy z czlonkow ma prawo wglądu w wydatki.

        • 7 0

  • Najciekawsza informacja to kto ile zalega. Jakoś pokrywa się z tymi co mają najwięcej zarzutów a nie chciało im się wcześniej nic sprawdzić. Zobaczcie kto najgłośniej krzyczy

    • 27 5

  • Tak, wiem, sasiedz nie placa od 10 lat (5)

    I co mi z tej wiedzy? Na hipotece wpisy US za niezaplacony VAT z lewych faktur (za wystawianie których pewnie kupił to mieszkanie). Było kilka licytacji ale nikt się nie zdecydował - małoletni w mieszkaniu. I żyją spokojnie i bez stresu, nawet nie muszą się martwić czy starczy na czynsz, czy nie stracą pracy - nikt ich nie ruszy. A potem gdy małoletni dorosną zamelduje się dziecko najstarszego z małoletnich (wtedy może już pełnoletnie ale bracia, siostry modsze) i znowu będzie małoletni (tym razem wnuk) w mieszkaniu

    • 16 11

    • (1)

      A u nas była licytacja mieszkania, gdy baba zalegala na 30 tys.. poszły papiery do sądu. Mieszkanie dawno sprzedane. Ludzie ogarnijcie się.

      • 12 3

      • Ale co ogarnijcie sie? Przeciez piszeze bylo kilka licytacji

        w tym za 2/3 wartości nieruchomości - nikt się nie zdecydował bo w mieszkaniu znajdują się małoletni których nie eksmitujesz bo w bolszewickiej Polsce chronimy lokatorów nade wszystko

        • 11 3

    • nie, jeszcze raz nie. (2)

      Licytacja sądowa ma właśnie przeciwdziałać takim praktykom. Jeśli jedna nie jest skuteczna, to jest druga i przeniesienie do komornika. Nie ma zmiłuj. W mojej wspólnocie, po kilku monitach o zaleganiu z opłatami, sprawa idzie do sądu. Już samo wezwanie przez prawnika, otwiera takim ludziom oczy. Nie ma znaczenia, że są dzieci. Potem następuje w niektórych przypadkach szybkie opłacenie zaległości. Niestety, mają żal, że pozostają jeszcze opłaty komornicze i adwokackie. A te nie są niskie. Nikomu się nie opłaca iść na wojnę z Zarządem wspólnoty. W zeszłym roku, uzyskaliśmy dwa wyroki eksmisyjne. Początkowo było niesympatycznie. Wyzywali zarząd za skierowanie sprawy do sądu. Ale udowodnione cztery pisma monitujące, zamykają im usta. Mogli wcześniej rozmawiać z zarządem o spłacie zaległości. Kto działa na szkodę innych mieszkańców, ponosi potem konsekwencje swoich działań. I za 10% wartości mieszkania, traci mieszkanie. Dobrze, jak osobie zalegającej, uda się sprzedać mieszkanie przed złożeniem przez komornika do licytacji, to ma jakieś szanse na przyzwoitą sprzedaż. A tak, jak komornik zlicytuje, to mieszkanie sprzedane musi pokryć wszystkie zaległości, opłaty komornicze i adwokata, że dla właściciela pozostają już tylko ochłapy. Warto wcześniej myśleć. A dla zarządu, warto szybko podejmować decyzje prawne, by zadłużenie nie było zbyt duże.

      • 1 2

      • No była licytacja, jedna, druga, trzecia... (1)

        Monity też były.
        Na nieruchomości są długi wobec US oraz Wspólnoty na kwotę przekraczającą wartość nieruchomości więc nie zależy im na sprzedaży.
        Licytacje komornicze nic nie dały - nikt się nie zdecydował.
        Eksmisji na bruk nie ma - małoletnie dzieci.
        I tak mogą w nieskończoność, gdy dzieci podrosną to dzieci będą miały dzieci, zamelduje się kolejnego małoletniego i można żyć - nawet wody nie można odciąć bo jest ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę, ustawa o ochronie praw lokatorów itd...

        • 0 0

        • Jak komornik zlicytuje to nowy właściel ma czystą hipotekę

          tylko wierzyciele US w pierwszej kolejności oraz WM się martwią, czy dla nich starczy

          • 0 0

  • Nie ma to jak Administrator bierze za dużo WM a potem nie dopełnia obowiązków (1)

    bo nie ogarnia, np. taki BOB

    • 20 3

    • W BOB ilość wspólnot jest narzucana z góry. Nikt o zdrowych zmysłach nie wziąłby kilkudziesięciu wspólnot na siebie. Mieszkańcy chcą mieć niski czynsz, więc BOB nie zatrudnia więcej ludzi tylko daje kolejną wspólnotę tym co już pracują. Efekt jest jak każdy z mieszkańców widzi

      • 6 0

  • Największe przekręty w spółdzielniach mieszkaniowych (1)

    • 14 3

    • Na Niedzwiedniku co jest...

      • 0 0

  • Statut? Bzdura (3)

    Panie prawniku, jaki statut Pan ma na myśli we wspólnocie? Proszę nie wprowadzać w błąd czytelników ponieważ wspólnoty nie są zobowiązane do tworzenia statutów, a podstawą naliczeń, rozliczeń i podejmowania wszelkich innych decyzji są uchwały podejmowane przez właścicieli lokali.

    • 43 1

    • Podobnie z podpisami amortyzacyjnymi jak ze statutem, nie ma takiego obowiązku. Skąd Pan prawnik bierze takie informacje i przedstawia jako pewnik wprowadzając czytających w błąd. Takie wypowiedzi nie pomagają.

      • 3 0

    • statur wspolnoty

      Moze ktoś opracuje wzor takiego statutu - wspolnoty bo normalni właściciele nie są w stanie dokonać takiego opracowania. Za dużo wiedzy trzeba mieć aby cotakiego napisac i zebrac taki materiał
      Te statuty które czytałem do bajeczji.

      • 0 0

    • ala

      moja wspólnota ma statut, tylko członkom wspólnoty nie chce się go przeczytać

      • 0 0

  • zmieniłam zarządcę...i niestety to samo (2)

    udaja, że coś robią, kasują za swoją " działalność"...

    • 24 2

    • polecam m3 nieruchomości. Rodzinna firma profesjonalne podejście i mega uczciwy zarządca.

      • 0 0

    • Zarządca

      To jest koleś kolesia... za przekręty co są ujawniłem dzielnicowy to ochrona administracji na tzw. donos już rok mija a oni dalej... kazali mi garaż rozebrać bo te OSŁY myślą że jestem ciotka... pozdrawiam.... Kredyt na docieplenia budynku... tajemnica... czynsz za ogrzewanie bez zmian...

      • 1 1

  • Adyt (4)

    Audyt wspólnot mieszkaniowych i spółdzielni mieszkaniowych.
    Tel. 660 830 634

    • 4 3

    • (1)

      tez sobie reklame znalazles...

      • 0 3

      • Boisz się, że ktoś w końcu zajrzy Ci w "pióra"?

        • 1 0

    • a UM? i Gdansk? (1)

      • 0 0

      • Działamy na terenie całego kraju

        • 1 0

  • Czasami przepisy prawa przypominają mi (2)

    osiedla mieszkaniowe z lat 70-tych, gdzie ścieżki zostały zaprojektowane i wytyczone, ale ludzie wydeptali własne.

    • 12 1

    • Przepisy prawa tworzą d**ile wybrani przez suwerennych d**ili...

      • 5 0

    • a mnie zarzady miasta bardziej

      • 0 0

1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Jungle bazaar
Jungle bazaar
targi
lut 12-13
sobota - niedziela, g. 10:00 - 18:00
Gdańsk, Sopot, Ergo Arena
Mieszkaniowe Targi Gdynia Arena
Mieszkaniowe Targi Gdynia Arena
targi
mar 26-27
sobota - niedziela
Gdynia, Gdynia Arena

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
29250 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
18350 zł/m2
Gdynia Orłowo
17050 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
16650 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
16500 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
21200 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
17200 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15800 zł/m2
Gdynia Orłowo
11100 zł/m2
Gdynia Działki Leśne
10150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl