• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Najem mieszkania obcokrajowcom

Dobrze skonstruowana i zrozumiała dla stron umowa najmu może bardzo dobrze zabezpieczyć interesy obu stron.
Dobrze skonstruowana i zrozumiała dla stron umowa najmu może bardzo dobrze zabezpieczyć interesy obu stron. fot. 123rf/ Dmytro Sidelnikov

Do Trójmiasta przybywa coraz więcej obcokrajowców, którzy wraz z rodzinami gotowi są wynajmować mieszkania. Od strony prawnej taki najem odbywa się na takich samych zasadach, jakie obowiązują obywateli polskich, a interes właściciela najlepiej zabezpiecza podpisanie umowy najmu okazjonalnego.



Czy wynająłbyś długoterminowo mieszkanie obcokrajowcowi?

Zobacz wyniki (421)
Nad bezpieczeństwem najmu zastanawia się nasz czytelnik, pan Wojtek.

- Chciałbym wynająć swoje mieszkanie rodzinie z małym dzieckiem. Najemcami mają być obywatele Ukrainy. Główny najemca ma umowę o pracę jako informatyk i oczywiście zezwolenie na pracę w Polsce na trzy lata. W jaki sposób powinienem zabezpieczyć swoje interesy, żeby na przykład w sytuacji utraty pracy przez tego człowieka i zaprzestania opłacania przez najemców czynszu i mediów móc zgodnie z prawem wypowiedzieć tę umowę? - pyta w liście do redakcji pan Wojtek.

Odpowiada Paweł Galiński z Kancelarii Radców Prawnych Galiński&Kleina



Problem eksmisji uciążliwych lokatorów przy umowie najmu jest częstym zjawiskiem, dlatego warto już przy sporządzaniu umowy odpowiednio się zabezpieczyć. Przepisy prawa są w stanie zabezpieczyć interesy wynajmującego w taki sposób, aby skutecznie mógł odzyskać swoje mieszkanie w przypadku niekonsekwencji lub uciążliwości najemców.

Instytucją prawną, która w najdalej idącym zakresie zabezpiecza interesy wynajmującego, jest umowa najmu okazjonalnego. Cechuje się ona zwiększonymi wymaganiami podmiotowymi oraz formalnymi w porównaniu do "zwykłej" umowy najmu zawieranej na podstawie Kodeksu cywilnego. Najistotniejszym rozwiązaniem, przewidzianym w tej umowie, jest możliwość przeprowadzenia eksmisji niechcianego lokatora za pomocą oświadczenia najemcy składanego w formie aktu notarialnego o dobrowolnym poddaniu się eksmisji w terminie wskazanym w żądaniu wynajmującego. Zgodnie z art. 19a Ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (dalej jako u.o.p.l.) umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.
Jak widać wyżej, już sam przepis definiujący pojęcie najmu okazjonalnego przedstawia pierwsze wymagania odnośnie zawierania tej umowy. Przede wszystkim ten rodzaj umowy najmu może zawrzeć tylko osoba będąca właścicielem danego lokalu mieszkalnego - wynika z tego, iż prawodawca wyklucza sytuację, w której wynajmujący sam jest najemcą danego lokalu i zawiera umowę podnajmu. Kolejnym warunkiem stawianym przez prawodawcę jest brak prowadzenia działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali przez wynajmującego. Po spełnieniu powyższych warunków można przejść do samej umowy. Powyższy przepis ogranicza ramy czasowe umowy do lat 10. Umowa nie może być zawarta na czas nieoznaczony, a sama w sobie nie może zostać podpisana na czas dłuższy niż 10 lat.

Najważniejszym elementem omawianej umowy są oświadczenia składane przez jej strony:

  • Oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu.
  • Wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu.

Te dwa powyższe oświadczenia stanowić będą podstawę prawną do przeprowadzenia ewentualnej eksmisji niechcianych lokatorów, jeśli sami uprzednio odmówią oni dobrowolnego opróżnienia mieszkania.

Ostatnim oświadczeniem w umowie, wymaganym przez przepisy, jest oświadczenie wynajmującego: oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Powyższe oświadczenia wymagane są na podstawie art. 19 a ust. 2 u.o.p.l. Należy pamiętać, iż zgodnie z art. 19 b u.o.p.l., w ciągu 14 dni od zawarcia umowy najmu wynajmujący zobowiązany jest do zgłoszenia zawarcia ww. umowy naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania.

Dzięki podpisaniu tego rodzaju umowy najmu wynajmujący dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko najemcy. Pamiętać należy jednak, że skorzystać z przedmiotowego tytułu wynajmujący może w określonych okolicznościach - po wypowiedzeniu i upływie okresu wypowiedzenia umowy oraz w przypadku wygaśnięcia umowy poprzez upływ czasu, na jaki została podpisana. W obu przypadkach, jeśli najemca odmawia dobrowolnego opróżnienia lokalu, wynajmujący może podjąć odpowiednie kroki prawne. Sposób postępowania wynajmującego w takim przypadku określa art. 19 d u.o.p.l.

Zgodnie z ust. 2 ww. przepisu wynajmujący, w przypadku gdy najemca nie opróżnia lokalu, powinien doręczyć mu żądanie opróżnienia lokalu w formie pisemnej z podpisem urzędowo poświadczonym. Przedmiotowe żądanie powinno zawierać przede wszystkim oznaczenie właściciela lokalu oraz najemcy, wskazanie umowy najmu i przyczyny ustania stosunku najmu oraz wyznaczenie terminu do opróżnienia lokalu - termin ten nie powinien być krótszy niż siedem dni od daty doręczenia pisma.

W przypadku, jeśli najemca dalej nie opuszcza lokalu, wynajmujący może złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, który został opisany wyżej (oświadczenie o poddaniu się egzekucji). Wniosek ten powinien zawierać żądanie opróżnienia lokalu (jak wyżej) wraz z dowodem jego doręczenia najemcy, dokument potwierdzający przysługujący wynajmującemu tytuł prawny do lokalu oraz oświadczenie złożone do naczelnika urzędu skarbowego o zawarciu umowy najmu okazjonalnego.

Po uzyskaniu tytułu wykonawczego wynajmujący z pomocą komornika sądowego może podjąć czynności zmierzające do opróżnienia lokalu przez lokatorów.

Jak wynika z powyższego, umowę najmu okazjonalnego cechuje dość znaczny formalizm podyktowany jednakże tym, że przyznaje ona istotne uprawnienia na rzecz wynajmującego i gwarantuje mu prawo do ułatwionego opróżnienia lokalu oddanego w najem. W przypadku zwykłego najmu lokatorów chroni szereg przepisów, które sprawiają, iż o wiele trudniejsze jest opróżnienie przez nich lokalu. Dlatego ostatecznie ta forma umowy jest najbezpieczniejszą z punktu widzenia wynajmującego.

W kwestii podmiotowej - wynajmowaniu lokalu obcokrajowcom - należy zauważyć, iż polskie prawo nie przewiduje innych wymogów niż te, które występują przy zawieraniu umowy najmu z obywatelami Polski.

Opinie (94) 7 zablokowanych

  • (5)

    Jak? Kasa do lapy, a jak cos nie tak to wypad

    • 27 4

    • Chcesz ryzykować odsiadkę za 8% kasy? (2)

      To już musi być turbojanusz...

      • 10 11

      • nie podatki się płaci normalnie.

        ale umowe można napisać jak sie chce bo i tak prawo lokatorskie jest chore. Nie ma w nim eksmisji i to trzeba zmienić!

        • 17 1

      • gdziekolwiek byłem w Europie wynajmują mi mieszkanie bez problemu

        dlaczego w Polsce miało by być inaczej? ja nie widzę tu żadnego problemu

        • 0 0

    • Byś się pomylil, a nie zycze (1)

      Kasa do łapy to umowa ustna. Tym trudniej pozbyć się lokatorów, a przysługują im wszystkie prawa ochrony. W razie czego wzywają policję i ty masz kłopoty

      • 4 4

      • owszem, ale wywalasz ich, zmieniasz zamki i nie wpuszczasz

        w tym czasie 1,5 roku trwa proces, a ty twierdzisz że tu nie mieszkali. Zanim skończy się proces oni mają nowe lokum, a ty nowych lokatorów w międzyczasie których sąd też nie może wywalić tak jak ty wcześniej bo to "bezprawie"

        • 5 1

  • Czy wskazany w razie egzekucji lokal musi znajdowac się w Polsce? Jeśli tak, to obcokrajowiec, może mieć z tym kłopot. (4)

    • 39 1

    • Switne pytanie,ktore powalilo caly artykul.Nie podpiszesz z obcokrajowcem takiej umowy bo jest to wrecz niemozliwe.

      • 13 1

    • Porada nietrafiona

      Bylam strona podpisujaca taki dokument i musialam wskazac adres, na ktory sie ewentualnie wyniose i pojsc z wlascicielami tego adresu do notariusza potwierdzic, ze sie zgadzaja na to. Nie wiem jak ktos z innego kraju moglby to zrobic? Pojechac np do Teksasu czy innego Berlina i tam szukac takiej formy umowy..nie trzyma sie to kupy. Bardzo glupi artykul, bo wywala sie na glownym elemencie - innym adresie. Jak ktos przyjezdza zza granicy to raczej nie bedzie mial takiego adresu w Polsce.

      • 12 0

    • Potwierdzam, artykuł bezużyteczny.

      Żaden obcokrajowiec nie będzie miał polskiego adresu, na który może być eksmitowany.

      • 8 0

    • Lokal wskazany w razie egzekucji musi być w Polsce, gdyby wskazali w swoim kraju to polski komornik nie moze ich wyrzucic tylko komornik z ojczystego kraju

      • 2 0

  • Najbezpieczniejsze i najbardziej efektywne z punktu widzenia właściciela jest wynajęcie "części" lokalu. (2)

    Przykładowo, gdy wynajmujemy mieszkanie 2-pokojowe zaznaczamy w umowie, że lokatorzy zajmują jedynie jeden pokój (faktycznie mają całe).

    W wypadku kawalerki zaznaczamy, że mieszkanie jest wspóldzielone.

    Zapewniamy sobie wówczas dostęp do lokalu w wypadku sytuacji kryzysowych.

    • 50 0

    • i to jest sensowne rozwiązanie

      • 11 1

    • Polecam.

      Lokator nie płaci czynszu. Wchodzisz jak do siebie. Dzwoni na Policję, mówisz że tu też mieszkasz i zapraszasz kolegów na imprezę.

      • 13 0

  • co?
    za rzadne Hiny.

    • 10 18

  • (4)

    A jak w takim wypadku chronić przed nieuczciwymi lokatorami gdy wynajmujący prowadzi działalność gospodarczą związaną z najmem?

    • 11 4

    • A co z niuczciwymi ofertami? (1)

      Ostatnio czytałem że środek getta- zielonego trójkątu to Wrzeszcz;) naprawdę? Jakie frytki do tego dla Janusza co chce wydusic z meliny po babci jak najwiecej oszukujac słojów?

      • 3 7

      • to jego problem, my tu rozwiązujemy problemy nieuczciwych lokatorów

        natomiast nieuczciwi zawsze są po obu stronach. Nas to nie obchodzi bo rozwiązujemy swoje problemy zakłądając własną uczciwość

        • 3 2

    • Najem instytucjonalny nawet lepszy od okazjonalnego (1)

      • 2 0

      • Free

        Cis więcej ?

        • 1 0

  • Należy wprowadzić możliwość eksmisji i to szybkiej dla osób fizycznych (2)

    wynajmujących mieszkania. Mamy obecnie chorą socjalistyczną sytuację, w której własciel nie może eksmitować lokatorów. PIS troche poprawił sytuację, bo instytucje moga wynajmowąc i eksmitować, ale to prawo powinno pprzysługiwać tez zwykłym ludziom.

    Do socjalistów: Czy biedronka jest zmuszna do rozdawnaia jedzenia? A przecież jedzenie jest wazniejszym prawem do mieszkania! Dlaczego ja jestem zmuszony do utrzymywania darmozjada w swoim lokalu?

    • 65 7

    • Ja jestem zmuszony do zapewnienia sasiadowi wody (1)

      Sąsiad nie płaci, wody Wspólnota odciąć nie może bo jest ustawa o zbiorowym zaopatrzeniu ludności w wodę... A wodociągi wystawiają tylko faktury zbiorcze, na cały budynek.

      • 13 0

      • czy uważasz że to zdrowe?

        • 2 0

  • Z jednej strony pazerni Janusze którzy chcą wyduisć z meliny ile się da na wynajmie słojom (1)

    • 16 15

    • Janusze chcą wydusić ile się da a słoje zredukować koszty jak się da

      popyt i podaż = równowaga

      • 10 2

  • polskie problemy (5)

    Na Zachodzie to norma wynajmować mieszkanie obcokrajowcowi, a u nas wielkie halo. Ciemnogród.

    • 18 39

    • (2)

      Ciemnogrodem jesteś ty. "Zachód" ma długie lata doświadczenia z emigrantami w tym również z Polakami. Nasz kraj nigdy nie był atrakcyjnym miejscem dla obcokrajowców więc zarówno doświadczenie i prawo w tym zakresie nie jest tak samo klarowne bo nie mieliśmy okazji zmierzyć się z tym tematem. Z czasem wszystko się zmieni a właściwie już się zmienia.

      • 12 0

      • Polska jest lepsza niż Zachód, bo jest polska :p

        • 6 1

      • Bredzisz

        Przez wieki osiedlali sie u nas wszyscy. Teraz chlopstwo z kresow zwane ukraincami. Ale to dawna RP.

        • 3 2

    • Na zachodzie prawo chroni wlasciciela mieszkania. Jezeli taki nie placi i nie chce sie wyprowadzic to w ciagu kilku miesiecy sad wydaje nakaz eksmisji a komornik w asyscie wchodza do mieszkania i wywalaja delikwenta na bruk. Poza tym na zachodzie nie ma tylu kombinatorow i oszustow darmozjadow jak u nas. Wynajmuja na czas okreslony lub nie, wypowiadaja i sie wyprowadzaja. U nas siedza bezprawnie u kogos, nie placa i smieja sie w twarz, jeszcze biedactwa policje wzywaja bo zly wlasciciel im mieszkanie wypowiedzial i prosi aby sie wyprowadzili. Takie to zbojeckie prawo mamy, do zachodu nam daleko.

      • 14 0

    • Wyczuwam autorasistę.

      • 1 3

  • już uważaj bo będzie ktoś takie głupoty notarnialnie podpisywał (4)

    a jeśli nawet to nie odbierze listu z wnioskiem o opuszczenie lokalu i można go cmoknąć w trąbkę. Polskie prawo wcale nie chroni właścicieli tylko oszustów i kombinatorów

    • 48 5

    • (2)

      Czyli kolesi z WSI

      • 6 0

      • (1)

        Mój lokator podpisał bez problemu i jeszcze zaproponował że pokryje część kosztów u natariusza,nie musiał sam zapłaciłem te 250zl,jak komus nie pasuje taka umowa to już jest sygnał żeby uważać na takiego lokatora nie ma co ukrywać ale większość ludzi ma rodziców czy rodzeństwo albo chociaż znajomych których adres może wskazać w oświadczeniu .

        • 14 0

        • Nie zawsze trzeba uwazac

          Czasami ludzie nie maja rodzicow..wtedy jest to wyjatkowo przykra sytuacja..nie kazdy chce o tym mowic .

          • 0 1

    • jak nie odbierze to uważa się że odebrał w terminie 2 tygodni od doręczenia

      takie jest prawo. Sad wysyła list na adres zameldowania, reszta jest nieistotna.

      • 14 1

  • nic nie daje ta umowa notarialna w przypadku osob z poza granic UE z (2)

    niestety nie dziala! poza tym indie/pakistan i generalnie "opaleni" niszczą na potęgę i nie respektują umów!

    • 33 8

    • Dobrze wiedzieć

      coraz częściej zaglądają na oglądanie lokali

      • 9 1

    • umowa nic nie daje bo możesz ich wywalić własnoręcznie i nic ci nie zrobią

      tu umowy są niepotrzebne

      • 6 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Open house Gdynia 2022
muzyka na żywo, wystawa, spacer
maj 20-22
piątek - niedziela, g. 17:30
Gdynia
Wstęp wolny
Dni Otwarte marki Herman Miller
spotkanie, pokaz, dni otwarte
maj 20-21
piątek - sobota
Gdańsk, Krusel Home/Office
Wstęp wolny

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
27650 zł/m2
Gdynia Orłowo
20750 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
18850 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
17400 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
25250 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18600 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
17400 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
15550 zł/m2
Gdańsk Oliwa
13400 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl