Rękojmia po zakupie nieruchomości, także z rynku wtórnego, obowiązuje przez pięć lat. Jednak nie każda ujawniona po zakupie mieszkania czy domu wada jest podstawą dochodzenia roszczeń. Zanim wada zostanie za taką uznana, warto szczegółowo sprawdzić, jakie jest jej pochodzenie.
tak, niższa cena może być argumentem dla droższego remontu
26%
to zależy, jak bardzo ten stan byłby zły
28%
nie, koszty i skomplikowany remont nie są dla mnie
26%
trudno mi to ocenić, to zależy od wielu czynników
20%
- Sprzedałam 13-letni dom. Nowy właściciel mieszka tam od sześciu miesięcy. Przed sprzedażą udostępniliśmy mu dom w celu sprawdzenia jego stanu technicznego. Nabywca wynajął firmę. Podpisaliśmy umowę notarialną, w której poświadcza, że zapoznał się ze stanem technicznym i prawnym nieruchomości i go akceptuje - wyjaśnia sytuację nasza czytelniczka Joanna. - Po pół roku od zakupu otrzymuję telefon, że ekipa kominiarska nie chce mu dokonać odbioru, gdyż są nieprawidłowości techniczne. Przez 13 lat corocznie otrzymywaliśmy odbiory kominiarskie z różnych firm, mamy zatwierdzony projekt budowlany i odbiór budynku. Pan żąda zadośćuczynienia za wady, o których istnieniu nie mieliśmy pojęcia, a my nie jesteśmy nawet pewni, czy one rzeczywiście istnieją. Jaką drogę powinnyśmy obrać w wybronieniu się z tej sytuacji? W żadnym stopniu nie czuję się winna. To naprawdę wygląda jak próba wymuszenia obniżenia ceny z tytułu rękojmi.Odpowiada Łukasz Mackiewicz, radca prawny z kancelarii Mackiewicz Radcowie Prawni
Podstawą prawną rękojmi jest ustawa z dn. 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93 i późn. zm.). Ustawa ta przewiduje możliwość skorzystania z rękojmi niezależnie od tego, czy mieszkanie zostało zakupione od osoby prywatnej, czy też od firmy. Podstawą roszczeń kupującego w takim zakresie jest przepis art. 556 k.c.
Warto jednak pamiętać, że zgodnie z art. 558 k.c. ustawodawca przewidział możliwość rozszerzenia, ograniczenia lub wyłączenia rękojmi. Należy więc w pierwszej kolejności sprawdzić zapisy, które znalazły się w umowie sprzedaży lokalu, celem ustalenia szczegółowych uprawnień kupującego. Ponadto należy pamiętać, iż stosowanie tych przepisów dotyczy sytuacji, kiedy w ogóle można mówić o wadzie (ponieważ
sam fakt odmowy dokonania odbioru kominiarskiego - tym bardziej w przypadku, gdy wcześniej nie było z tym żadnego problemu - nie stanowi samej w sobie podstawy do dochodzenia roszczeń z tytułu rękojmi).
Odwołując się do treści samych przepisów, wskazać należy, że nawet
zaistnienie wady po dokonaniu sprzedaży niekoniecznie wiąże się z odpowiedzialnością sprzedającego na podstawie rękojmi. I tak, sprzedający będzie zwolniony z odpowiedzialności dotyczącej rękojmi, jeżeli kupujący wiedział o wadzie fizycznej w chwili zawierania umowy sprzedaży albo w przypadku, gdy wada powstała już po wydaniu lokalu kupującemu (ale z zastrzeżeniem, że nie wynikała z przyczyny tkwiącej w takim sprzedanym lokalu). Sprzedający nie będzie również ponosił odpowiedzialności,
jeżeli wada fizyczna lokalu została stwierdzona przez kupującego po upływie pięcioletniego terminu od dnia wydania lokalu kupującemu.
Czytaj także: Rękojmia i gwarancja. Czym się różnią?
Powyższe oznacza, że jeśli w umowie pojawia się zapis mówiący, że nieruchomość jest np. do kapitalnego remontu, albo wady były udokumentowane już na zdjęciach w ogłoszeniu sprzedaży czy potwierdzone w protokole, kupujący nie ma prawa do skorzystania z dobrodziejstwa rękojmi. Tak samo będzie, np. jeżeli odmowa odbioru kominiarskiego miała charakter nieuzasadniony (błąd w sztuce) lub była wynikiem modyfikacji przeprowadzonych przez kupującego albo wynikiem działania osób trzecich, za które sprzedający odpowiedzialności nie ponosi.
Jeśli natomiast w chwili zakupu kupujący nie miał świadomości istnienia wad fizycznych, a ujawniły się one po wydaniu lokalu (i nie zachodzi podstawa do zwolnienia sprzedającego od odpowiedzialności względem kupującego), to wówczas kupującemu co do zasady przysługuje roszczenie z tytułu rękojmi.
Koniecznym jest w tym przypadku, aby uprawniony potrafił udowodnić, że wady te nie powstały po transakcji zakupu (w przedstawionym stanie faktycznym nie znajduje zastosowania instytucja domniemania wady z przepisu art. 562 k.c.), a istniały już przed nią lub wynikają z przyczyn związanych ze zdarzeniami wynikłymi przed odbiorem kluczy do lokalu (bowiem przepis art. 559 k.c. wyłącza odpowiedzialność sprzedającego za wady fizyczne powstałe po przejęciu niebezpieczeństwa na kupującego).
Inne zasady obowiązują w przypadku podstępnego zatajenia wady, natomiast biorąc pod uwagę przedstawiony stan faktyczny, należy przyjąć, że do niego te regulacje nie mają zastosowania.
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
(oprac. EBu)
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy