Już po zawarciu umowy z deweloperem, w czasie budowy domu czy mieszkania, może okazać się, że pojawiają się nowe fakty dotyczące konstrukcji, architektury bądź wykończenia kupowanej nieruchomości. Strony mogą w takim wypadku zgodzić się na nowe warunki lub dążyć do rozwiązania umowy. W takich przypadkach często dochodzi do sporu dotyczącego dotąd wpłacanych kwot.
tak, ale nie wszystkie
8%
nie, nie było takiej potrzeby
37%
nie, nie przyszło mi to do głowy
11%
nie kupowałe(a)m nieruchomości
9%
Niejasności dotyczące kolejności umów podpisywanych z deweloperem i rozwiązania już zawartej umowy na zakup domu przedstawił nasz czytelnik, pan
Paweł.
Podpisaliśmy z żoną umowę przedwstępną na zakup segmentu domu w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym zamkniętym. Powyższa umowa była zawarta jako umowa cywilnoprawna podpisana na miejscu budowy. W umowie opisane było, że chodzi o zakup segmentu wraz z przypisaną działką z terminem podpisania umowy przyrzeczonej trzy miesiące później. Podana była kwota zakupu oraz istotne kwestie dotyczące wykończenia segmentu.
Sprzedawca zażyczył sobie wpłaty kwoty 10 tys. zł jako zaliczki oraz dodatkowo 6 tys. zł za wykonanie dodatkowych okien i komina - łącznie 16 tys. zł.
Po kilku tygodniach zauważyłem, że inwestor nie buduje dwóch bliźniaków tylko jeden składający się z dwóch domów jednorodzinnych oddzielonych od siebie przerwą dylatacyjną. Natomiast w każdym z tych domów wybudował pionowe przegrody czyli ściany dzielące dom na dwa lokale.
Czytaj też:
Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022
Po rozmowie z inwestorem oznajmiłem mu, że nie będzie mógł sprzedać takiej inwestycji, ponieważ żeby wydzielić lokal w budynku będzie musiał doprowadzić budowę do stanu deweloperskiego, a następnie - po odbiorze - wystąpić do starostwa o ustanowienie samodzielności lokalu. Inwestor zarzekał się, że wszystko jest w porządku i nie mam racji.
Jednak po kilku dniach inwestor poinformował mnie, że jednak mam rację, w związku z czym podnosi cenę o 130 tys. zł. Jeżeli mi się nie podoba to mam napisać wypowiedzenie umowy.
Pytanie, kto w takim wypadku powinien wystąpić z wypowiedzeniem takiej umowy - ja czy inwestor? Obawiam się, że jeśli wystąpię ja, to inwestor będzie domagał się zatrzymania części kwoty wpłaconej jako zaliczki, ponieważ uzna, że niektóre rzeczy były zrobione na moje, czyli kupującego, życzenie.
Odpowiada Dorota Roszkowska z kancelarii Kawczyński i Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni
Z informacji przekazanych przez czytelnika wynika, iż zawarł on w formie pisemnej umowę przedwstępną na wybudowanie domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej, natomiast inwestor w miejsce wybudowania domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej wybudował dom jednorodzinny dwulokalowy. Dodatkowo z danych przekazanych przez czytelnika wynika, iż wpłacona przez niego do tej pory należność w kwocie 10 tys. zł stanowiła zaliczkę, a nie zadatek, a dodatkowo czytelnik wpłacił kwotę 6 tys. zł w celu sfinansowania dodatkowych prac, tj. wykonania dodatkowych okien oraz komina.
W pierwszej kolejności wskazać należy, iż zgodnie z Ustawą o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. (dalej jako "Ustawa deweloperska") inwestor będący deweloperem, tj. przedsiębiorcą zawierającym w ramach prowadzonej działalności gospodarczej z nabywcami umowy deweloperskie, ma obowiązek stosowania Ustawy deweloperskiej. Wobec powyższego, jeżeli inwestor, który zawarł z czytelnikiem umowę przedwstępną, jest deweloperem w rozumieniu Ustawy deweloperskiej,
umowa przedwstępna sporządzona w zwykłej formie pisemnej, a nie w formie aktu notarialnego, mogłaby być co najwyżej traktowana jako umowa rezerwacyjna.
Umowa rezerwacyjna jest umową zawieraną pomiędzy deweloperem a potencjalnym nabywcą, na podstawie której ten pierwszy zobowiązuje się do czasowego wyłączenia z oferty określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego i niezawierania przez ten czas umów deweloperskich, przenoszących własność lub innych, których wykonanie mogłoby uniemożliwić przeniesienie prawa własności określonego lokalu lub domu na potencjalnego nabywcę, gdyby ten zdecydował się zawrzeć umowę deweloperską. W przypadku jednak uznania zawartej przez czytelnika umowy za przedwstępną umowę deweloperską
może być ona uznana za nieważną czynność prawną z uwagi na wymóg wyrażony w art. 26 Ustawy deweloperskiej stosowania formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Wskazać należy, iż wymogiem stawianym w treści umowy przedwstępnej jest zawarcie w niej istotnych postanowień umowy przyrzeczonej - od tego, czy i jakie postanowienia zawiera umowa przedwstępna zależy, czy sprzedający wywiązał się z umowy, czy też nie. Co do zasady umowa przedwstępna powinna zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, co w przypadku umowy sprzedaży oznacza określenie przedmiotu umowy oraz ceny sprzedaży. Skoro zatem deweloper zobowiązał się do wybudowania segmentu w zabudowie bliźniaczej w stanie surowym za określoną cenę, to nie ma on prawa narzucenia drugiej stronie umowy zmiany jej istotnych postanowień, tj. wybudowania jednego bliźniaka za dużo wyższą cenę niż cena uzgodniona przez strony.
Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, czy w umowie została zastrzeżona możliwość odstąpienia od umowy. Aby można było odstąpić od umowy przedwstępnej, taka możliwość musi być zastrzeżona w treści umowy bądź też musi być przewidziany w umowie zadatek czy też odstępne. W przypadku braku w umowie takich zapisów nie ma możliwości odstąpienia od umowy i
jedyną możliwością jej zakończenia jest rozwiązanie umowy za porozumieniem stron.
W tym przypadku inwestor zawierając umowę przedwstępną, zobowiązał się do sprzedaży domu jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej za określoną cenę i na tych warunkach ma obowiązek zawrzeć umowę przyrzeczoną. W przypadku gdy inwestor uchyla się od zawarcia umowy przyrzeczonej na warunkach wynikających z umowy przedwstępnej, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.
Jednocześnie nadmienić należy, iż w przypadku, gdy zastosowanie do zawartej umowy znajdą przepisy Ustawy deweloperskiej, możliwe jest odstąpienie od umowy przez nabywcę w przypadku, gdy umowa nie zawiera wszystkich prawnie wymaganych elementów.
W przypadku odstąpienia od umowy deweloperskiej na podstawie art. 29 Ustawy deweloperskiej przez nabywcę umowa ta uważana jest za niezawartą, a nabywca nie ponosi żadnych kosztów związanych z odstąpieniem od umowy.
Odnosząc się do pytania czytelnika, czy inwestor będzie się domagał zatrzymania części kwoty wpłaconej jako zaliczki, gdyż uzna, że niektóre rzeczy były zrobione na życzenie kupującego, wskazać należy, iż zaliczka to kwota wpłacona na poczet przyszłych należności - stanowi jedynie część ceny i nie jest, tak jak zadatek, formą zabezpieczenia wykonania umowy. W razie wykonania umowy zaliczka podlega zaliczeniu na poczet należnego świadczenia.
Jeżeli jednak umowa nie dojdzie do skutku, strona, która zaliczkę otrzymała, ma obowiązek ją zwrócić. Do zaliczki nie mają zastosowania przepisy dotyczące możliwości zatrzymania (jak przy zadatku) lub żądania zapłaty jego podwójnej wysokości. Brak jest również jakichkolwiek wyjątków, które przewidywałyby możliwość zatrzymania zaliczki przez stronę, która ją otrzymała. Gdy nie dojdzie do zawarcia przyrzeczonej umowy sprzedaży nieruchomości, zapłacona zaliczka na poczet ceny podlega zwrotowi jako świadczenie nienależne. Nie zostaje bowiem wówczas osiągnięty zamierzony cel świadczenia zaliczki. Jest tak bez względu na przyczynę niezawarcia przyrzeczonej umowy.
Wobec faktu, iż czytelnik nie ponosi odpowiedzialności za niewykonanie zobowiązania,
wykonanie montażu dodatkowych okien i komina zgodnie z koncepcją czytelnika nie będzie uzasadniało roszczenia odszkodowawczego po stronie inwestora skutkującego możliwością zatrzymania kwoty wpłaconej na wybudowanie dodatkowych okien i komina, skoro to inwestor nie wywiązał się z umowy w zakresie jej istotnych postanowień.
Podstawa prawna:- Kodeks cywilny z 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 1964 Nr 16, poz. 93, tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1145)
- Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z 16 września 2011 r. (Dz. U. 2011 Nr 232, poz. 1377, tj. Dz. U. z 2019 r. poz. 1805)
- Wyrok SA w Krakowie z 29.12.2015 r., I ACa 1346/15
- Wyrok SA w Katowicach z 4.05.2016 r., V ACa 983/15
Porady prawnika
Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl
(oprac. EBu)
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy