• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Pytanie do prawnika. Umowa rezerwacyjna przy zakupie mieszkania

18 sierpnia 2018 (artykuł sprzed 4 lat) 
Marzenie o szybkim urządzeniu się w nowym mieszkaniu czasem utrudnia kupującym racjonalne myślenie. Tymczasem do każdej podpisywanej umowy trzeba podchodzić z ogromną ostrożnością. Marzenie o szybkim urządzeniu się w nowym mieszkaniu czasem utrudnia kupującym racjonalne myślenie. Tymczasem do każdej podpisywanej umowy trzeba podchodzić z ogromną ostrożnością.

Zakup mieszkania dla wielu osób oznacza wydatek oszczędności całego życia. Jednocześnie jest to proces, z którego wyniknąć może wiele prawnych komplikacji. Przy zakupie mieszkania od dewelopera podpisuje się zwykle umowę rezerwacyjną, potem deweloperską i dopiero na końcu akt przeniesienia własności.



Czy zakup nieruchomości, w której mieszkasz przebiegał bez problemu?

Każdą z tych umów warto konsultować, by w razie spornej sytuacji jasno wynikało z niej, jakie rozwiązania są możliwe. Przed trudną decyzją stanął czytelnik, który napisał do naszej redakcji.

- Podpisałem umowę rezerwacyjną z deweloperem. Wpłaciłem przy tym sto procent ceny mieszkania. Za tydzień mam umówiony termin podpisania umowy wstępnej u notariusza, ale mam już w tym momencie duże obawy, czy budynek powstanie w terminie. Zostały cztery miesiące do zapowiadanego przez dewelopera oddania budynku a nie ma jeszcze fundamentów. Nie wiem, co mam zrobić w tym przypadku - zastanawia się nasz czytelnik Paweł.

Odpowiada Łukasz Krzysztofiak, radca prawy w kancelarii Kawczyński-Kieszkowski Adwokaci i Radcowie Prawni



Umowa rezerwacyjna jest umową, która może (choć nie musi) poprzedzać umowę deweloperską, umowę ustanowienia odrębnej własności lokalu lub inną umowę mającą na celu przeniesienie własności lokalu. Umowa rezerwacyjna ma na celu "zarezerwowanie" dla klienta wybranego lokalu, tak aby inny klient nie mógł go przez czas obowiązywania rezerwacji kupić. W umowie rezerwacyjnej deweloper przewiduje często obowiązek wpłaty tzw. opłaty rezerwacyjnej, zazwyczaj w wysokości kilku procent ceny mieszkania, która po zawarciu umowy deweloperskiej zazwyczaj jest zaliczana na poczet ceny za mieszkanie. W przypadku rezygnacji z tego mieszkania i braku zawarcia umowy deweloperskiej przez klienta, umowa rezerwacyjna zazwyczaj przewiduje, że opłata rezerwacyjna w całości lub części przepada na rzecz dewelopera. Umowa rezerwacyjna może jednak przewidywać inny skutek, jak np. zwrot tej opłaty klientowi. W praktyce jest to jednak dość rzadkie.

Umowa deweloperska - zobowiązania, koszty i wymagania. Nowa ustawa deweloperska 2022



Umowa rezerwacyjna, mimo iż powszechnie wykorzystywana w praktyce deweloperów, jest umową nienazwaną - nie ma przepisów prawa, które wskazywałby w sposób jednoznaczny, co w takiej umowie musi, co może, a co nie może być zawarte. W praktyce umowy takie dzielą się zazwyczaj na:
  • umowy zobowiązujące strony do zawarcia umowy deweloperskiej - wtedy są traktowane jak przedwstępne umowy deweloperskie w rozumieniu art. 2 ust.2 tzw. Ustawy deweloperskiej,
  • umowy, które nie zobowiązują stron, a przynajmniej dewelopera, do zawarcia umowy deweloperskiej, a jedynie do czasowego wyłączenia z oferty dewelopera konkretnego lokalu i zapewnienia klientowi na czas obowiązywania umowy rezerwacyjnej pierwszeństwa lub wyłączności w nabyciu wybranego lokalu. Taki rodzaj umów rezerwacyjnych dominuje w praktyce deweloperskiej.

Przez to, że umowy rezerwacyjne nie są umowami nazwanymi, nie ma szczegółowych regulacji prawnych ich dotyczących, a zatem przepisów, które chroniłyby konkretnie klienta zawierającego taką umowę, gwarantując mu możliwość odstąpienia od umowy w przypadku np. opóźnień w oddaniu lokalu. Dlatego też w pierwszym rzędzie należałoby spojrzeć do umowy i zweryfikować, jakie uprawnienia zostały zagwarantowane klientowi w samej umowie rezerwacyjnej.

Przechodząc do sytuacji opisanej przez czytelnika, to zakładając że nawet jeśli:
  • zawarł on umowę rezerwacyjną niezobowiązującą dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej a jedynie do wyłączenia ze swojej publicznej oferty mieszkania zarezerwowanego dla klienta;
  • w umowie, którą podpisał nie ma szczegółowych postanowień dotyczących możliwości wypowiedzenia bądź odstąpienia przez niego od umowy rezerwacyjnej lub takie postanowienia są, ale wiążą się z utratą całości lub części wpłaconej kwoty,

to nie jest on na z góry straconej pozycji. W mojej ocenie bowiem umowa rezerwacyjna, w ramach której rezerwujący zapłacił całość lub przeważającą część ceny za mieszkanie jest nieważna z uwagi na sprzeczność z celem tej umowy. Celem umowy rezerwacyjnej jest bowiem zarezerwowanie mieszkania dla klienta, a nie przeniesienie jego własności w zamian za zapłatę całej lub znacznej części ceny, a do tego ostatniego tymczasem sprowadza się obowiązek czytelnika w zawartej przez niego umowie rezerwacyjnej.

W takim wypadku, jeśli czytelnik nie jest zainteresowany zawarciem umowy deweloperskiej z jakiejkolwiek przyczyny, powinien poinformować o tym dewelopera, powołując się na nieważność umowy rezerwacyjnej i zażądać zwrotu wpłaconej kwoty pod rygorem wytoczenia przeciwko deweloperowi sprawy sądowej.

Na marginesie dodać należy, że w przypadku, gdyby w umowie rezerwacyjnej niezobowiązującej dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej nie było postanowień o jej wypowiedzeniu i ewentualnych kar za to, to klient na podstawie art. 750 kodeksu cywilnego mógłby wypowiedzieć tę umowę. W przypadku jeśli wypowiedzenie nastąpiłoby bez ważnego powodu, to klient powinien zapłacić deweloperowi odszkodowanie za wypowiedzenie takiej umowy, ale to deweloper musi udowodnić wysokość oraz fakt poniesienia szkody z tego tytułu. W mojej ocenie znaczące przesunięcie terminu wydania lokalu może być uznane przez sąd za ważny powód wypowiedzenia umowy rezerwacyjnej a tym samym wyłączyć obowiązek zapłaty przez klienta odszkodowania na rzecz dewelopera.

Porady prawnika

Porady prawnika

Masz wątpliwości dotyczące procedury zakupu lub najmu nieruchomości? Nie wiesz jak postąpić w sporze z deweloperem lub pośrednikiem? Jak się rozliczyć z Urzędem Skarbowym? Prześlij swoje pytania mailem: prawniknieruchomosci@trojmiasto.pl. Na pytania czytelników odpowiadać będą radcy z trójmiejskich kancelarii. Odpowiedzi na wybrane pytania publikowane będą w Serwisach Praca oraz Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl

kawczynski i kieszkowski adwokaci i radcowie prawni sp.p.

Miejsca

Opinie (78)

  • właśnie dlatego i jeszcze z tysiąca innych powodów (7)

    tylko mieszkanie używane!

    • 41 21

    • i z umową wstepna - u notariusza z wpisem do dokumentu (1)

      oraz wymaganym art 777 :)

      • 6 6

      • pułapką jest urodzić się w tak zwanej Polsce

        • 12 2

    • albo już wybudowane ;)

      • 8 2

    • Z tak zwaną wadą prawną? (2)

      Albo wadą ukrytą?
      Przeraża mnie to, że dzisiaj nawet by kupić bilet parkingowy trzeba przeczytać parę stron a i to najlepiej skonsultować z adwokatem.
      Umowa w banku czy z telekomem to już potrafi być kilkaset stron paragrafów, regulaminów, polityk prywatności itp. itd. etc.
      Tyle się pie... że ludzie nie czytają umów - a co jak przeczytam 10 razy i dalej nie rozumiem? Mam iść na prawo? Często nawet prawnicy nie są zgodni co do interpretacji.
      Najlepiej jest wg mnie, zawierać jak najmniej umów - nie mieć konta w banku, za wszystko płacić gotówką i tak dalej oraz posiadać jak najmniej rzeczy a jak najwięcej żywej gotówki.

      • 22 1

      • Złoto a nie gotówkę

        • 5 2

      • i na śniadanie przeliczyć gotówkę, na obiad zważyć złoto, a na kolację ?... na noc najlepiej nie jeść

        • 6 0

    • Kobiety pewnie tez

      • 1 0

  • Ja mialem umowe z deweloperem (7)

    Wszystko bylo podpisane i zabezpieczone przez bank, kredyt wzialem tylko ze wzgledu na te zabezpieczenie na 15% mieszkania a reszte wplacilem od razu na konto po tym gdy odebralem mieszkanie i sprawdzilem je od a do z. Przy okazji udalo sie jescze troche ugrac przy odbiorze ze wzgledu na wady fabryczne oraz uzyty nieco inny material.
    Ogolnie to ciezki temat te mieszkania i ich zakupy, tak samo jak budowa domu. Pierwszy dla wroga, drugi dla znajomego, a trzeci dla siebie :)

    • 26 8

    • (4)

      u mnie trzecie ... na wynajem :)

      • 10 3

      • mam kilka ulic w kilku miastach (3)

        • 4 0

        • a ja stawiam hotele bo mam Insbruck, Wiedeń i cały RFN

          • 8 0

        • bo akurat nazywam się Mickiewicz

          • 4 0

        • ulice

          A ja kilku ludzi z ulicami.

          • 1 0

    • Mialem umowe rezerwacyjna na 2 miesiace 3 dni przed jej uplywem sam sie zglosilem bo deweloper sie nie odezwal (mial sie odezwac na okolo 1- 2 tygodnie przed jej uplywem celem podpisania umowy deweloperskiej oraz umowic spotkanie z notariuszem itp) zaproponowali kolejna umowe rezerwacyjna na 2 miesiace bez zmian zawartych w umowie wiec sie zgodzilem po uplywie 2 miesiecy sytuacja sie powtorzyla tym razem jednak zglosilem sie tydzien po jej wygasnieciu. Sprzedawca przyznal tym razem ze jednak nie wyrobia sie w terminie wykonania prac wiec zrezygnowalem z zakupu (z winy dewelopera co oczywiste termin oddania budynku sporo odbiegal od tego ktory byl zawarty w umowie rezerwacyjnej) oplate rezerwacyjna odzyskalem nie musialem sie szarpac pelna kultura jedynie czekalem 3 tygodnie nie 7 dni jak bylo w umowie ale i tak czuje wewnetrzny spokoj po tym jak sie czyta o problemach z deweloperami ten sie spisal.

      • 3 0

    • też tak miałem

      mieszkanie kupione od robyga, umowa rezerwacyj,a końcowa oczywiście u notariusze, nasze historie różnią się tym, że na odbiorze wyłapaliśmy jedynie rysę na parapecie, który wymienili chyba w 2 dni,

      • 0 0

  • Pośpiech, pospiech (1)

    Spokojnie ! Mietek z Witkiem już ściągnęli chłopaków spod Kartuz i dybaja na budowie. Trochę krzywo może będzie, ale powstanie na czas!

    • 34 3

    • ja

      sasza i wiktor tez juz jada. do niemca

      • 12 1

  • Po ci mi to ryzyko i kredyt do grobowej deski?? (12)

    Młody człowiek powinien być otwarty, mobilny, dynamiczny i wolny!

    • 20 37

    • (7)

      nie zes*aj sie

      • 10 10

      • po reakcji widzę że trafił w sedno (6)

        • 11 3

        • (5)

          W sendo... swojego problemu. Za duzo sie gazet naczytal. Za duzo internetu, tv, facebuka i insta. Mlodzi, wolni, mobilni... blagam. A potem tacy wracaja do rodzicow bo przeciez nic nie maja.

          • 10 3

          • Jak nieudacznicy to wracaja (4)

            Ja za praca zwiedzilem juz 3kraje i niemam zamiaru kupic mieszkania mimo ze moglbym od reki je kupic za gotowke czy w Polsce czy na zachodzie. Wole wynajmowac a jak faktycznie zdecyduje gdzie chce zyc to wtedy kupie a na ta chwile mieszkam w Gdansku. Ciekawa rzecza jest to ze gdybym nie byl mobilny to gotowki mialbym moze jakies 15% tego co mam, ja nie jestem geniuszem wybitnym specjalista a dzieki mobilnosci zyskalem i finsnsowo i zyciowo wiec ci mlodzi o ktorych mowicie ktorzy wracaja do rodzicow bo nic nie maja i na starosc tez nic miec nie beda to zwykli nieudacznicy zyciowi.

            • 1 4

            • (2)

              Zgadzam sie z Toba i oczywiscie gratuluje sukcesow. Pamietac jednak musimy by nie wciskac w mlode glowy hasel ktore NIE beda dzialac w 95% przypadkow.
              Poniekad z tego powodu na rynku pracy wszyscy sa mgr. - bo przeciez jakie to bylo faux pas gdy ktos szedl to zawodowki - a teraz? Brakuje rak do pracy bo czesc ludzi po zarzadzaniu. Tyle ze, nie ma kim zarzadzac.

              • 5 1

              • 95% ktore zwyczajnie nie mysli (1)

                Wiedza finansowa na poziomie dziecka z podstawowki : zostalo mi 2000 zl z wyplaty to kupie "lepszy telefon" bo mnie stac i zycie terazniejszoscia bez planu na przyszlosc i pomyslu - glowne powody. Fajnym zagadnieniem sa wlasnie zawodowki, 3lata +jakis kurs i pojdzie na spawacza a ma prace na calym swiecie za godna wyplate jak i w kraju te 4000/5000 zarobi a mrg mowi "w tym kraju niema perspektyw dla mnie"
                Ja akurat jestem dobrym przykladem jak bedac elektrykiem czyli wykwalifikowanym fizycznym mialem spokojne zycie a potem pomyslalem - zostane informatykiem i zostalem nim. Polowa zachodu wynajmuje a w Polsce parcie na wlasne M. Potem stopy pojda w gore i jakas czesc ludzi nie bedzie w stanie splacac tych kredytow, wtedy kupie takie mieszkania na promocji.

                • 2 2

              • taa twoje pierdu pierdu pewnie robisz gdzies na zmywaku to max.

                • 1 2

            • kolo marzyciel

              Jak tacy cwaniacy mendrkują to mnie bierze... Co ty koleś banialuczysz? Liczyć się naucz najpierw albo pisz całą prawdę, bo czegoś nie dopisałeś. Gdzie i jak młody ma zarobić na mieszkanie? Nawet głupi kredyt to koszt średnio 1500/mc, do tego wynajm - bo przecież gdzieś musi mieszkać - kolejne 1500, a życie? To teraz policz proszę za ile lat - może se kupi własne, o ile będzie miał pracę, chyba że mamusia i tatus nie przytulą na 30 latek to można cwaniaczyć .
              Farmazony gimbazy. Zwykły pracujący nawet nie ma szans na taki zakup. I kropka.

              • 4 1

    • (3)

      A na starość bez dachu nad głową... Logiczne.

      • 17 5

      • Nie, na starość będzie winił "Państwo Polskie", że nie "dało". (2)

        • 15 4

        • że co? (1)

          że państwo????
          że jakie????

          • 6 2

          • Teoretyczne:)

            • 3 1

  • (12)

    Matko jedyna!! Płacisz 100% za mieszkanie które masz odebrać za 4m-ce a widzisz dziurę w ziemi i lampka Ci się nie zapala wcześniej? !

    • 112 1

    • (3)

      może ,zwpłacił ponad rok temu, natomiast teraz chce zrezygnować i ma wątpliwości czy odzyska całaa

      • 16 3

      • (2)

        Może choć nie słyszałem o umowie rezerwacyjnej trwającej pół roku.

        • 16 0

        • A on taki gramotny i przypuszczał, że umowa rezerwacjyjna wystarczy. Wpłacił kase i czekał na mieszkanie. Teraz widzi, że budowa się opóźnia, więc chciał kase spowrotem odzyskać, ... a tu zoonk.

          • 7 0

        • Rezerwacyjną podpisałem w wrześniu a deweloperkę w lipcu, za rezerwacyjną płaciłem 1% wartości mieszkania

          • 0 0

    • Niezły

      Kamikadze

      • 14 1

    • wpłata (5)

      ty weź mi wpłać 1 mln pln wille ci za miesiąc wybuduje tylko powiedz gdzie.

      • 12 0

      • ja wille stawiam w pół miesiąca i za połowę tej ceny (4)

        • 8 0

        • ja wille stawiam za połowę tego co ty i w tydzień (3)

          • 4 0

          • ja wille stawiam za połowę tego co ty i w weekend (2)

            • 4 0

            • ja wille stawiam w godzinę i za darmo (1)

              • 6 0

              • Biere!

                Halyna pakuj dobytek!
                Zara bedziem w wylli mieszkać!

                • 11 0

    • Pieniądze kradzione dlatego miał wylane.

      Nikt swojej kasy nie wpłaciłby o tak

      • 1 0

  • Przy kupnie mieszkania od dewelopera projekty umów konsultowałem z prawnikiem. Prawnik nie miał uwag. Wszystko odbyło się zgodnie z harmonogramem bez najmniejszych problemów. Nie napiszę od którego dewelopera kupowałem mieszkanie, bo komentarz straciłby wiarygodność, a deweloperowi zapewne bym nie pomógł ... takie życie

    • 26 4

  • A który to developer każe płacić całość w ramach umowy rezerwacyjnej??? (1)

    W ramach tej umowy płaci się ok. 5-10 tys, resztę w ratach po zawarciu umowy developerskiej

    • 52 1

    • Nie w ratach, tylko transzach zgodnych z harmonogramem. I nie umowa developerska, tylko deweloperska.

      • 6 1

  • (8)

    ''Podpisałem umowę rezerwacyjną z deweloperem. Wpłaciłem przy tym sto procent ceny mieszkania''... po tym fragmencie przestalem czytac.

    • 62 1

    • Przestraszyles sie dalszej czesci? (7)

      • 2 5

      • Kwestia bzdury i oczywistego wymyślenia problemu podanego w artykule. (6)

        Nie ma takich deweloperów, którzy podpisują rezerwacyjne i każą ot tak wpłacić całą kwotę właściwie za nic. Nie znam takich - przynajmniej żaden z czołówki ogólnokrajowej i lokalnej trójmiejskiej tak nie robi. No, chyba, że autor przytoczył umowę z jakimiś januszami budownictwa, co obiecają, że zrobią mu domek co będzie sam prąd produkował, kawę parzył i śmieci wynosił.

        Podpowiedź mała od praktyka. Jak już brać pod uwagę ocenę firmy, to:
        - nazwa,
        - obecność na rynku i doświadczenie,
        - czy były problemy (i jakie) na wcześniejszych inwestycjach - pojechać, podpytać mieszkańców,
        - czy firma podpisuje umowy jako spółka matka - bez tych dziwnych tworów w stylu "sp. z o.o. sp. k. kapitał zakładowy 5.000 zł" - nic nie wywalczycie przy rękojmi czy karach umownych,
        - czy firma jest zrzeszona w PZFD.

        A jak macie wątpliwości przy umowach to głośno pytać podczas podpisania, skierować do prawnika (odżałować te dwie stówki).

        • 12 1

        • (4)

          no popatrz, a ja głupi, najpierw patrzyłem na lokalizację, później na usytuowanie mieszkania w budynku, następnie na układ pomieszczeń, cenę itd.
          Dopiero na końcu w umowie dostrzegłem, że sprzedaje spółka córka, a buduje inna spółka córka. I co? miałem mieszkania nie kupić? Wyjaśniono mi, że bez obaw, tak dzisiaj działają deweloprzy. Kupiłem bez problemów, w określonym umową terminie i cieszę się mieszkaniem od kilku lat

          • 4 2

          • Nie zrozumiałeś (1)

            Pisałem o ocenie firmy - ocena oferty (mieszkanie, lokalizacja inwestycji, etc.) to inna sprawa.

            • 1 1

            • Tylko, że firmy deweloperskie działając na rynku od lat, mają dużo większe doświadczenie, niż ich klienci. Dlatego umowy są opracowane w sposób max chroniące dewelopera. Dzisiaj jest rynek mieszkaniowy tak chłonny, że na jedno mieszkanie czeka trzech kolejnych. Podoba Ci się mieszkanie i jednocześnie masz wątpliwości co do umowy, to albo zaakxeptujesz warunki stawiane przez dewrlopera albo nie kupisz mieszkania. Na zmianę umowy nie masz co luczyć.

              • 2 0

          • Jak to mówią a sam się w to wpisales (1)

            Gupi to ma szczęście

            • 0 2

            • głupich było pięciuset, bo tyle mieszkań liczy osiedle i wszystkie znalazły swoich właścicieli. Nie przesadzajmy, że każdy wątpliwej zapis w umowie musi z automatu dyskwalifikować dewelopera

              • 2 0

        • A może

          to kupujący chciał od razu wpłacić 100% ceny, a teraz się obudził?

          • 0 0

  • Po tym zdaniu wiem, ze deweloper to oszust a kupiec jest wyjatkowo glupi i naiwny.

    Zostały cztery miesiące do zapowiadanego przez dewelopera oddania budynku a nie ma jeszcze fundamentów.

    • 38 0

  • Nie ma co sie martwic ! Fundamenty leje sie ok 1 miesiac przed oddaniem mieszkan !

    Proponuje doplacic ok 80% ceny mieszkania. Deweloper bedzie mogl szybciej budowac i prawdopodobnie wyrobi sie przed czasem !

    • 26 4

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Targi mieszkań i domów

targi

Trójmiejskie Targi Mieszkaniowe

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
32500 zł/m2
Gdynia Orłowo
20350 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
20300 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
17950 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
20050 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
19500 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
17300 zł/m2
Sopot Górny Sopot
16000 zł/m2
Gdańsk Śródmieście
12150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane