Ranking najlepszych to comiesięczny cykl, w którym prezentujemy najwyżej oceniane trójmiejskie firmy z katalogu Trojmiasto.pl. Miesiąc temu opublikowaliśmy ranking najlepszych trójmiejskich szkół jazdy. Poniżej prezentujemy październikowe zestawienie najlepszych agencji nieruchomości w Trójmieście, zaś 1 grudnia o godz. 11, w związku ze zbliżającymi się świętami i Sylwestrem, ogłosimy ranking salonów kosmetycznych.
2019-11-02 15:04
Na stronie agencji znajdujesz mieszkanie. Dzwonisz, umawiasz się na oglądanie. Niestety najpierw każą przyjechać do biura aby podpisać zgodę na przetwarzanie danych. Po przyjeździe do biura dowiadujesz się, że dosłownie chwilę temu interesujące cię mieszkanie się sprzedało a miła pani nakłania cię do obejrzenia innych, oczywiście droższych lub próbuje ci wcisnąć deweloperskie od zaprzyjaźnionych deweloperów w zupełnie innej dzielnicy. Taką sytuację mieliśmy trzykrotnie, w trzech różnych biurach. Ostatecznie kupiliśmy nowe, od dewelopera, w dzielnicy, która nas interesowała od samego początku. Dodam jeszcze, że ogłoszenie wisiało jeszcze przez kolejne tygodnie aby zwabić do biura kolejnych naiwnych.
2019-11-03 19:06
Zosiu - Dlaczego nie wskażesz jakie to biura? Czy chcesz ich chronić?
Może lepiej przestrzec innych i wyeliminować talie biura z rynku?
Janek
2024-01-01 13:57
Szanowny państwo.Agencja Niruchomości jest dla mnie ,a nie odwrotnie.jakakolwiek nie subkordynacja ze strony Agencji Nieruchomosci =dowidzenia i żadnej więcej kontaktu z tym Biurem !!
2024-01-01 13:53
2019-11-02 19:14
Posrednicy maja bardzo duzo nieaktualnych i falszywych atrakcyjnych ofert tylko po to aby zwabic Ciebie do biura. Oczywiscie mieszkanie, ktore Ciebie interesuje jest juz sprzedane ale mamy inne )))))
To stara sztuczka. Generalnie jesli trafisz na takie zachowanie to mozesz byc pewna, ze beda kombinowac tylko dla kasy.
Tak samo wiedza. Wielu mlokosow nie ma pojecia o przepisach, nie sprawdza stanu prawnego nieruchomosci, zameldowania itd a to czesto wychodzi po zakupie kiedy jestes juz w d...e.
Wazne, ze prowizja skasowana.
2019-11-05 16:48
Ale głupoty Pan piszesz! Agencje ubezpieczają swoich klientów więc jeśli został Pan wyrolowany to zapraszam do sądu. Druga spraw to fakt, że klienci także Pan musi mieć głowę na karku. Jeśli daje się Pan jak osioł omamić to tylko o Panu świadczy.
2019-11-02 22:25
...np. w/w agencja Tys....cz ma kilka ofert z zeszłego roku, i nawet nie kwapią się usunąć ze swojej stronyyy
2019-11-04 14:19
ale kupowałem w tej agencji już dwa mieszkania , wszystko ok a nawet lepiej bo mnie pani uchroniła od przekrętu na chatę którą znalazłem sam ... po sprawdzeniu przez agenta okazalo się że to mina , których teraz mnóstwo na rynku ... czekają na tych samodzielnych kupców u których brak pełnych informacji jest tylko zaproszeniem do oszustwa... tak jak sąsiad dała zadatek i tyle z tego ma , ani kupca ani mieszkania ani nic - tylko nic nie wartą umowę, dług i sprawę cywilną o ile dojdą wezwania do zapłaty no i na wadium musi uklepać 10% ubieganej się kwoty odszkodowania, poprostu jak sięna czymś nie znam to się za to nie zaberam - nie ma ekspertów w każdeej dziedzinie - to wygórowane ego tak działa
2019-11-03 08:23
Korzystajcie częściej "dużych" znanych to młokosy was będą robić w konia na nieaktualne oferty itp.
2019-11-03 09:46
Mam gdzieś opisane kilkanaście typowych wałków tego typu stosowanych przez agencje.
2019-11-03 12:29
2023-04-15 11:37
zazwyczaj zero wartości dodanej tylko 3% chcą do kieszeni za pokazanie mieszkania. Za te kłamstwa i świadome wprowadzanie w błąd które wypisują w ogłoszeniach powinni być pozbawieni prawa zbliżania się do mieszkań. Suterena to według nich piękny apartament na parterze z dostępem do ogrodu, kurnik na poddaszu zrobiony z karłowatego strychu gdzie wysokość nie przekracza 2.3 m to klimatyczny apartament z widokiem. Oszustwa na metrażu wliczając piwnice strychy, skosy czy garaż itp. do pow mieszkania. Niektórzy wliczają w powierzchnię mieszkania nawet strychy nad oferowanym mieszkaniem który nie jest nawet własnością sprzedającego albo piwnice i wiele więcej. W stanach za takie numery już by dawno sprzedawaliby co najwyżej watę cukrową i kukurydzę na plaży. W 3miescie biura nieruchom to kartel - mają zmowę cenową. Przydałoby się to towarzystwo wątpliwej prowieniencji przetrzepać i przewietrzyć porządnie.
2019-11-03 08:59
Istnieją osoby zadowolone z skutecznego pośrednika nieruchomości, który oferuje swoje doradztwo, wiedzę i skuteczność w działaniu. Często osoba taka, już na etapie studiów wybrała takie, związanie z nieruchomościami, pracuje od lat w zawodzie, dokształca się, potrafi rozmawiać z ludźmi i skutecznie przygotowuje i prowadzi cały proces sprzedaży - ale jest to zdecydowana mniejszość. Wiem, bo znam to środowisko. Pewne "znane i lubiane" duże firmy biorą dziewczyny i chłopaków (którzy za dużo się naoglądali "Wilka z Wall Street") z łapanki, na działalność bez podstawy i na miasto - później są efekty. Wysil się i poszukaj naprawdę dobrego pośrednika - będziesz mieć porównanie. Dodam, że sprawdzeni i naprawdę dobrzy pośrednicy pracują głównie na rekomendacjach zadowolonych klientów, więc nie narzekają na brak klientów, którzy w większości sami się do nich zgłaszają - ale też czasem sami inicjują kontakt do potencjalnych klientów.
2023-04-15 08:08
Napisał pracownik biura nieruchomosci
2019-11-03 12:37
Bajki.
2019-11-02 11:26
Dziwię się każdemu kto aktywnie używa internetu, że w XXI wieku ktoś jeszcze korzysta z Agencji Nieruchomości. Moim zdaniem to drogi, przereklamowany i kompletnie nie potrzebny do sprzedaży lub zakupu mieszkania wydatek. A poza tym w tym rankingu pewnie najważniejszym kryterium był jednak punkt 4 czyli "prezentacji na stronach portalu Trojmiasto.pl." :-)))
Sam w zeszłym roku i kupiłem i sprzedałem mieszkanie bez jakiejkolwiek potrzeby pomocy z którejkolwiek agencji nieruchomości. Internet zupełnie wystarczył.
2019-11-03 14:55
Można też samodzielnie naprawiać samochód zamiast jechać do mechanika na wymianę oleju lub większy serwis. Nie każdy się na tym zna, nie każdy ma na to czas, nie każdemu się chce to robić samemu. Wolny wybór. A branża nieruchomości jest na tyle skomplikowana, że warto mieć agenta.
Agent nie pracuje za darmo?! No bezczelne z jego strony... ;)
Bardziej na poważnie: Agent bierze prowizję, ale często jest tak, że przez agenta nieruchomość można sprzedać za lepszą cenę, więc netto można być "do przodu".
Ostatecznie każdy robi jak chce. Auto można też "trytytkami" naprawiać.
2019-11-04 01:00
Pośrednik nieruchomości jest tak samo potrzebny jak pośrednik przy zamawianiu pizzy.
2023-04-13 22:49
Po co korzystać z pyszne pl czy glovo skoro można dzwonić bezpośrednio do pizzerii ...
2019-11-03 19:35
To wszystko byłoby zgodne z prawdą, o ile mechanik - agent nie tylko z definicji, ale i w praktyce okazał się profesjonalistą. Niestety nawet ktoś kto ma warsztat i nazywa się mechanikiem, jak i pośrednik w biurze nieruchomości może odwalić fuszerkę. Bycie mechanikiem czy pośrednikiem nie gwarantuje pozytywnego załatwienia sprawy. Ja mam niestety negatywne doświadczenia związane z biurami nieruchomości - spotkałam osoby nieprofesjonalne, o niskiej wiedzy, a także niezaangażowane w skuteczną sprzedaż nieruchomości. Byłam zarówno sprzedającym, jak i kupującym.
2019-11-05 16:30
I oczywiście jak idziesz do dentysty i jesteś niezadowolona to zostajesz z dziurą w zębie...?
2019-11-02 12:53
Twoim kryterium jestes tylko ty ty i tylko ty. Inni wola inaczej, chca zaplacic i ktos za nich zalatwia papiery, rozmawia z ludzmi, jedzie do sadu i zalatwia odpisy. Po co? Oszxzedza sobie czasu i nerwow a za kase agent to wszystko robi. Nie pasuje ci, to twoja sprawa. Nie oceniaj.
2019-11-02 13:25
Agencje biorą średnio 1-4 % prowizji netto za transakcję. Jeśli dla ciebie prowizja np. 2 % czyli 8000 zł od kwoty mieszkania 400.000 zł to kwota jaką można zapłacić za " załatwianie papierów, rozmowę z ludźmi, jazdę do sadu i załatwianie odpisów" to widzę, że nie masz zbyt dużej orientacji w tym jakie to jest proste. KW sprawdzasz w internecie, ludzi możesz umówić na określoną godzinę, papiery do sądu wysyła notariusz. Uwierz mi że agencja nie napracowuje się za bardzo z takim mieszkaniem a stawki za ich obsługę są nie małe ( nie zapomnij, że notariusz też nie jest tani). Jeśli jednak uważasz, że w dobie internetu powinno się agencjom płacić takie stawki za np. Twoją niewiedzę to tylko i wyłącznie Twoja sprawa. Stać Cię - płać. Lepiej jednak poszperać w necie i będziesz miała taką samą wiedzę jak "agenci" (często przypadkowi ludzie) pracujący w tych agencjach.
2021-09-30 21:12
Auto też sam naprawiasz, sam się strzyżesz, sam kładziesz kafelki, sam się leczysz.... przecież wszystko można samemu bo jest internet, typowy Polak
2019-11-04 08:59
To tylko jedna strona medalu. Agent będzie negocjował, odpowiada prawnie za transakcje- ubezpiecza ją w razie, kiedy coś pójdzie nie tak, pozbiera dokumenty za właściciela, a przede wszystkim ma bazę klientów i dostęp do ofert sprzedawanych spod lady i nie znajdziesz ich w internecie, jeśli szukasz jako Kupujacy. Sacro właśnie się płaci.
2019-11-05 20:13
Spod lady to może wysyłają zaprzyjaźnionym fliperom z którymi dzielą się zyskiem na jakimś frajerze co ma nóż na gardle i musi sprzedać mieszkanie czy dom za bezcen. Nigdy nie zapomnę tekstu jednego pośrednika z którym rozmawiałam, że oni dla siebie jako firmy też szukają ofert nieruchomości, które remontują i odsprzedają dalej, więc jak ktoś liczy, że dostanie super ofertę spod lady od pośrednika to równie dobrze może uwierzyć w krasnoludki. Szybciej znajdzie sam na kilku największych portalach gdzie ludzie wystawiają oferty bezpośrednio coś korzystnego i wartego uwagi. .
2019-11-04 11:25
ale ta kwota to jej 2 dni robocze. więc o co kaman?
2019-11-03 08:47
Często w mniejszych firmach pracują (prowadzą te firmy) ludzie nie z przypadku ale fachowcy w swojej branży, z wiedzą, studiami kierunkowymi, doświadczeniem i skutecznością. W każdym zawodzie pracują papraki, ale fakt że duże agencje biorą laseczki i chłopaczków z łapanki, na działalność, wręczają komórę i sio na miasto ! I potem są efekty takie a nie inne. Znajdź dobrego pośrednika, a potem pogadamy :)
2019-11-03 10:23
2019-11-03 10:46
przykładowo:
- gospodarka przestrzenna,
- zarządzanie: inwestycje i nieruchomości,
- geodezja,
- podyplomowe np. wycena nieruchomości
2019-11-03 19:11
Zarządzanie? Geodezja? To może konstrukcje żelbetowe. Moim zdaniem prawo a nie pseudo podyplomowe kursy.
2019-11-03 20:24
2019-11-03 14:26
studiow michalkowych. To co piszesz to belkot marketingowy. Sztuczne twory w celu wyciagania kasy naiwnym. Np. Operat szacunkowy nieruchomosci to nic innego jak wyciag kilku, kilkunastu tranzakcji zrealizowanych w ostatnim roku dla danej lokalizacji i obliczenia sredniej. Wsio. Do tego nie trzeba miec studiow tanca i rozanca typu wycena nieruchomosci. Nikt nie poddaje badaniom laboratoryjnym mieszkan w celu oszacowania wartosci. Nie jest wiedza tajemna po ile chodza moeszkania. Sprzedajesz mieszkanie? Wystawiasz za srednia cene ofertowa w twojej dzielnicy plus 10% i w zaleznosci jak bardzo ci sie spieszy czekasz lub obnizasz stopniowo cene. Jesli ci sie spieszy ze sprzedaza wystawiasz za srednia cene minus 10%.
2019-11-03 17:04
Nie jesteś moim potencjalnym klientem. Nie będę Cię do niczego przekonywał bo i tak wiesz wszystko lepiej np. w sprawie operatu szacunkowego :) Masz prawo tak myśleć, a ja mam prawo nie tracić czasu na przekonywanie Ciebie konkretnymi argumentami, bo sądzę, że cokolwiek Ci powiem to i tak nic nie zmieni w Twoim nastawieniu na NIE.
2019-11-03 19:55
z posrednikami. Np. Aby dowiedziec sie wiecej na temat danej nieruchomosci i ja zobaczyc, musialem stracic 2 dni. Na jednej wizycie z dzieckiem 2 letnim musialem sluchac o ofertach, o ktorych nie chcialem slyszec, ponad godz zeszlo na tematy typu czym jest kredyt hipot o ktorych wiedzialem. Dopiero na koncu wizyty otrzymalem info o konkretnej ofercie w sprawie ktorej przyszedlem. Zreszta niewiele wiecej niz w ogloszeniu. Ale najgorsze jest to, ze majac moje dane, otrzymywalem jeszcze przez okolo kilka miesiecy telefony w sprawie ofert.
2019-11-03 19:05
Dlaczego napisałeś "tranzakcji"?
2019-11-02 14:25
........ swoim ubezpieczeniem gwarantują bezpieczeństwo transakcji. jak się okaże, że mieszkanie sprzedaje pseudo właściciel albo zostało sprzedane po raz kolejny to wtedy dostaniesz zwrot pieniędzy.
2019-11-03 19:55
2019-11-04 14:57
Oczywiście, że tak. Pośrednik ma obowiązek Ciebie ubezpieczyć. Posiadać polisę. Kupując mieszkanie od babci do końca drżysz czy wszystko będzie ok. Kupując/sprzedając mieszkanie z biurem masz gwarancję bezpieczeństwa.
2019-11-03 09:07
Kupienie mieszkania ,,po raz kolejny", itp. jest praktycznie niemożliwe. A pojechanie do sądu po odpisy itd. wcale nie jest czasochłonne ani tym bardziej stresujące. Nie rozumiem po co te wpisy pod artykułem bo moim zdaniem w dzisiejszych czasach sprzedaż czy kupno mieszkania to nie jest żadna skomplikowana sprawa.
2019-11-04 12:06
Popieram.
2019-11-04 11:29
to sprawdż sobie ile takich ofert jest na rynku. to się zdziwisz
2019-11-03 10:42
Popieram.
2019-11-03 09:25
oczywiście bez lekkomyślnych działań typu ,,na gębę" oraz przy zachowaniu zdrowego rozsądku. Można również zapytać kogoś znajomego kto już to robił jeśli nie mamy pewności co do zrozumienia jakiś procedur ale moim zdaniem są one przejrzyste i czytelne.
2019-11-03 10:05
Możesz kupić mieszkanie z odpisem wiecznego użytkowania, możesz kupić z długami lub obciążoną hipoteką bez wpisu wiec nie pisz ze to prosta transakcja. Agencja bierze odpowiedzialność i ja nigdy nie wyobrażam sobie zakupu bez agencji. Mimo ze kupiłem już 4 mieszkania na wynajem i znam procedury. Zreszta prowizje często płaci sprzedający
2019-11-03 17:17
W ciągu ostatniego roku, czy półtora jest mega hossa na mieszkania. Ceny poszybowały do góry i jest kupa chętnych. Jeszcze w 2017 roku sprzedanie dużego mieszkania (powyżej 75 m2) wcale nie było proste. Sam takie sprzedawałem. Przez pierwszy miesiąc, mimo dobrych zdjęć, dobrze przygotowanego ogłoszenia, które znalazło się w 5-6 dużych serwisach z ogłoszeniami dotyczącymi nieruchomości, nie miałem żadnego telefonu. Nie mówię o ofercie, tylko o jakimkolwiek zainteresowaniu ofertą. Potem podpisałem umowę z agencją i w trzy tygodnie sprzedali mi mieszkanie, za dobre pieniądze. To wszystko zależy od wielu czynników, więc nie ma co wyciągać pochopnych wniosków.
2019-11-05 19:51
teraz nie jest lepiej
2023-04-13 05:32
Nie rozumiem po co komu tzw agencja nieruchomości, przecież ja wiem więcej od tych panów i pań.
2019-11-02 14:15
mam bardzo negatywne doświadczenia:
1. Nie znają prawa
2. Kopiują ogłoszenia
3. Nie wykonują swoich usług należycie - czyli nic nie robią!
4. Nie przygotowują się do prezentacji, brak wiedzy odnośnie nieruchomości
5. Wprowadzają klientów w błąd, ukrywając istotne informacje
6. Nie przychodzą na umówioną prezentację
Proponuję czerpać z doświadczeń zachodnich, gdzie agencje nieruchomości mają wysoko podniesioną poprzeczkę...
2021-11-10 16:28
Nie wszyscy są beznadziejni, ale wszędzie są czarne owce. Gdy będzie potrzebny porządny pośrednik nieruchomości, zapraszam do mnie:
Paweł Łagownik
505-674-029
jeszcze Fahrenheit, a za chwilę Huta Nieruchomości:)
2021-10-01 17:15
Ok rozumiem bo tak działa wiele biur, ale nie wszystkie !
2020-04-03 21:20
4. Nie przygotowują się do prezentacji, brak wiedzy odnośnie nieruchomości
5. Wprowadzają klientów w błąd, ukrywając istotne informacje
Zdecydowanie - wrecz niektorzy oszukuja aby kupic mine - np Tigres.
I nie boje si etego napisac. DObrze za sam drazylem - prezentowali mieszkanie z poddaszem a chcieli sprzedac juz bez poddasza.
2019-11-05 08:21
Widzę ze ktoś tu nie trafił na biuro wlasnie tak pracujące, przykre
2019-11-03 20:50
nie stać by Cię było na agencję z zachodnim doświadczeniem. Polski klient nawet 2% nie chce zapłacić a co dopiero 6-10%.
2019-11-04 09:02
Tam agencje zajmują się domami za miliony funtów a nie popierdółkami typu kawalerka w falowcu
2019-11-04 08:41
rzetelność wielu przedstawicieli jest słaba. Czytając "agencyjne" ogłoszenia w necie człowiek się aż za głowę łapie, często brak ważnych informacji, próby naciągania ewentualnych klientów na podpisywanie jakichś oświadczeń... do tego zdjęcia robione kalkulatorem i gwałt ze szczególnym okrucieństwem na języku polskim. To opis poszczególnych przypadków, anie nie uogólnienie na całą grupę, ale tych przypadków spotkałem za wiele.
2019-11-02 14:32
Nie wszystkie agencje tak robią ! Ja skorzystałem z mniejszej agencji na Malczewskiego w Gdańsku i bardzo jestem zadowolony .
2019-11-02 19:18
Jak sprzedawałam dom pośrednik nie przyszedł na podpisanie aktu notarialnego mimo moich próśb. Olał ale cham po prowizję to wiedział gdzie się zgłosić. Firma wymieniona tu w Gdańsku w super 3 najlepszych. Kpina.
2019-11-03 10:28
Widocznie w umowie nie bylo
2019-11-03 09:44
oczywiście oferta wystawiona jako "prywatna", kobieta nic nie potrafiła powiedzieć o mieszkaniu (poza tym, że jest naj haj ultra hiper wypas) a na pytanie o obejrzenie to "może za tydzień, bo teraz nie mam tylu chętnych a dla jednego klienta nie opłaca mi się przyjeżdżać" ale najlepiej żebym już wpłacił i wpadł do biura podpisać jakiś protokół - bo pewnie kasują właściciela mieszkania za każdego zainteresowanego, ale tak naprawdę nie chcą wynająć by go dalej "doić" :) Jak patrzę na ogłoszenia to prywatne znikają po miesiącu a te z agencji to potrafią wisieć latami. No ale kto bogatemu zabroni?
2019-11-04 13:51
był jeden pośrednik- miło, cacy, mieszkanie " okazja", już prawie kupowaliśmy, ale...
a jak zaczęliśmy sprawdzać obciążone przymusową hipoteką...
2021-05-07 13:47
Od tego każdy kupujący powinien zaczynać, sprawdzenie Ksiag Wieczystych jest internetowe i bezpłatne
2019-11-04 14:54
No i co? Przymusowa hipoteka, to super okazja! Dlatego pewnie mieszkanie tańsze. A jak nie wiesz jak kupić takie mieszkanie (a to w nieruchomościach standard) to wtedy masz problemy z mieszkaniem. Gwarantuję Tobie zakup mieszkania z hipoteką przymusową to prosty zabieg. No ale wiedza Twoja kończy się na "ale..."
2019-11-04 10:18
Mam doświadczenia z kilkoma agencjami. Po roku współpracy z Tyszkiewicz'em podziękowałem, poznałem kilka innych agencji i tym samym zdałem sobie sprawę, że straciłem rok.. natomiast biuro Partnerzy jak najbardziej polecam.
2021-05-07 13:44
nie neguj jednego i nie wciskaj innego kitu. Taki myk posrednika. Szkolą dziadostwo jak omamić klienta i wyrwać kasę. Coś jak sprzedaż drogich, bezuzytecznych garków emerytom
2019-11-04 10:40
Jest maść, która pomaga na pewien ból :) Polecam
2019-11-04 13:46
Jaka maść?
2021-02-09 14:57
Można sprzedać samemu jest ruch na rynku i pewnie z działaniami marketingowymi nie będzie problemu.Jest duzo portali ,można się pobawić i powstawiać przez parę godzin ogłoszenia.
Jest swietny portal Trójmiasto . Ale w dobie pandemii może warto się po prostu kimś wyręczyć,żeby nie narażac się na kontakt ze wszystkimi potencjalnymi klientami.Ja swoje mieszkanie sprzedałem dzięki pracy biura nieruchomości na ulicy kartuskiej Castle.Pozdrawiam.
2019-11-02 11:16
Przy wyborze agencji nieruchomości kieruję się zdrowym rozsądkiem i rezygnuję z niej. Pozwala to zaoszczędzić sporo nerwów, pieniędzy, a nawet czasu.
2020-10-09 11:15
No tak jak się nie zna przepisów to sie unika. Powodzenia.
2019-11-03 12:24
Typowe buractwo. Zamiast dać wszystkim zarobić i się nie narobić to dusigrosz zrobi wszystko by samemu się nachapać i to w większości przypadków nieskutecznie
2019-11-02 13:50
Od wielu lat i ja i znajomi wynajmujemy mieszkania. Bez żadnej agencji. Sprawę się załatwia prosto: w ogłoszeniu podajemy tylko adres mejlowy, dzięki czemu odsiewamy na wstępie wszystkich tłuków którzy są niepiśmienni. Następnie tym, którzy napisali poprawną polszczyzną i na minimalnym poziomie kultury, podajemy numer telefonu. Dzień-dwa załatwione, obie strony zadowolone.
2019-11-02 18:19
W ogłoszeniu nie podałem numeru telefonu, dzięki czemu barany z agencji nieruchomości którzy dzwonią tylko po to żeby zadzwonić, nie mieli punktu zaczepienia. Mieszkanie oczywiście sprzedałem.
2019-11-02 16:48
Dobre ,przetestuje ten sposob...:)
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.
Filmy