• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Rękojmia i gwarancja na nowe mieszkanie. Co robić, gdy odkryjemy wady?

Joanna Puchala
18 listopada 2018 (artykuł sprzed 5 lat) 
Bywa, że radość z zakupu nowego mieszkania szybko się kończy, kiedy okazuje się, że mieszkanie czy budynek ma wady. Warto znać swoje prawa, by wiedzieć, jak postępować. Bywa, że radość z zakupu nowego mieszkania szybko się kończy, kiedy okazuje się, że mieszkanie czy budynek ma wady. Warto znać swoje prawa, by wiedzieć, jak postępować.

Usterki zdarzają się nawet w nowych budynkach. Chociaż kupujący nie mogą się przed nimi ustrzec, to warto wiedzieć, że są instrumenty, które pomogą nam wyegzekwować od dewelopera naprawę lub nawet zwrot równowartości pieniężnej.



Najważniejszymi instrumentami, które pomogą nam domagać się usunięcia wad budynku, obniżenia ceny za mieszkanie, a w skrajnych przypadkach nawet wymiany mieszkania na takie, które tych wad nie posiada, są rękojmia i gwarancja.

Czym jest rękojmia?



- Rękojmia to odpowiedzialność za wady, której zasady regulują przepisy art. 556-576 Kodeksu cywilnego. W przypadku inwestycji deweloperskich, gdy kupujący ma status konsumenta, postanowienia umowy nie mogą niemal nic zmieniać w zakresie i zasadach ponoszenia tej odpowiedzialności. Okres rękojmi w przypadku wad nieruchomości wynosi pięć lat. Bieg okresu rozpoczyna się od wydania nieruchomości nabywcy, co zazwyczaj ma miejsce przy odbiorze - mówi Bartłomiej Gliniecki, adiunkt na Uniwersytecie Gdańskim, prowadzi serwis dla nabywców nieruchomości umowadeweloperska.pl.
Jeżeli w ciągu pięciu lat w mieszkaniu wystąpi usterka, która wynika z niewłaściwie przeprowadzonych prac budowlanych lub ze względu na materiały, które zostały do tego użyte, deweloper powinien naprawić szkodę.

- Jeśli nie będzie w stanie tego zrobić, nabywca może żądać zwrotu pieniędzy w wysokości odpowiadającej kosztowi usunięcia wady poprzez złożenie oświadczenia o obniżeniu ceny. Odebranie mieszkania czy domu i niezgłoszenie wówczas zastrzeżeń co do jakości wykonania przedmiotu umowy nie pozbawia nabywcy możliwości zgłoszenia wady w ciągu dalszego okresu pięcioletniej odpowiedzialności z tytułu rękojmi - dodaje dr Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj więcej: deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez pięć lat

Kupujący musi zgłosić wady deweloperowi w taki sposób, jak przewiduje to zawarta umowa, czyli w praktyce natychmiast po jej zauważeniu.

Wyjątkiem od odpowiedzialności dewelopera są sytuacje, kiedy nabywca przez niewłaściwą eksploatację nieruchomości spowoduje takie wady.

Grzyb pojawiający się w nowym mieszkaniu to jeden z częściej zgłaszanych problemów. Deweloperzy zwykle odpowiadają w takich sytuacjach, by więcej wietrzyć. Czasem to pomaga, ale zdarza się także, że przyczyną są wady budynku. Grzyb pojawiający się w nowym mieszkaniu to jeden z częściej zgłaszanych problemów. Deweloperzy zwykle odpowiadają w takich sytuacjach, by więcej wietrzyć. Czasem to pomaga, ale zdarza się także, że przyczyną są wady budynku.


Gwarancja nie jest obowiązkowa



Gwarancja z kolei nie jest obowiązkowa przy sprzedaży. Podobnie wygląda sytuacja w przypadku towarów konsumpcyjnych, jak i mieszkań i domów.

- Z moich obserwacji wynika, że jedynie część deweloperów jej udziela. W przeciwieństwie do rękojmi, w przypadku gwarancji zasady jej udzielenia i odpowiedzialności za wady są w znacznej mierze kształtowane przez samego dewelopera. Tak jest między innymi z okresem gwarancji. Najczęściej wynosi on dwa lata. Moim zdaniem to mało i w takim wypadku użyteczność gwarancji jest niewielka - pamiętajmy, że przez pięć lat obowiązuje rękojmia, której zakres w zasadzie jest taki sam, jak gwarancji. Zatem w takim wypadku przez pierwsze dwa lata nabywca może skorzystać z uprawnień z rękojmi oraz uprawnień z gwarancji. Jedne i drugie dają nabywcy te same możliwości, a ich powielenie w zasadzie nie niesie ze sobą żadnych korzyści - tłumaczy Bartłomiej Gliniecki.
Jeżeli zarówno w przypadku rękojmi, jak i gwarancji, odpowiedzialny jest ten sam podmiot, czyli deweloper, to nasza sytuacja może się skomplikować.

- Na przykład w przypadku bankructwa nabywca traci realną możliwość wyegzekwowania naprawy czy zwrotu pieniędzy. Gwarancja byłaby dla nabywcy bardziej wartościowa, gdyby jej okres był dłuższy niż rękojmi, co spowodowałoby wydłużenie objęcia nabywcy ochroną w razie wystąpienia wad - podkreśla Bartłomiej Gliniecki.
Czytaj także: co robić, gdy deweloper nie wywiąże się z umowy?

Osobna gwarancja na poszczególne elementy budynku



Zdarzają się jednak sytuacje, kiedy deweloper przenosi na kupujących mieszkania gwarancje udzielone przez producentów: drzwi, okien, pieca czy windy. W razie wystąpienia wady kupujący mogą zwrócić się do producenta lub jego przedstawiciela handlowego.

- Wszystkie mieszkania sprzedawane w firmie Robyg objęte są pięcioletnią rękojmią zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Poszczególne elementy budynku objęte są dodatkowo gwarancjami producentów. Długość okresów gwarancji jest różna w zależności od danego producenta. Staramy się każdorazowo wynegocjować dla swoich klientów jak najlepsze warunki gwarancyjne. Informacje dotyczące gwarancji oraz rękojmi przekazywane są klientom w trakcie podpisywania umów rezerwacyjnych. W trakcie odbioru mieszkania klienci otrzymują także instrukcje użytkowania wraz z gwarancjami udzielonymi przez firmy zewnętrzne - mówi Anna Wojciechowska, dyrektor sprzedaży i marketingu w gdańskim oddziale Robyg.
Każdy z poszczególnych elementów budynku może mieć inny czas gwarancji.

- Inpro udziela gwarancji na okres trzech lat w zakresie konstrukcji budynku oraz jednego roku w stolarce okiennej, w robotach instalacyjnych z osprzętem i w robotach budowlano-wykończeniowych - informuje Rafał Zdebski, pełnomocnik zarządu w Inpro.
Deweloperzy niezbyt chętnie wypowiadają się na temat udzielanej gwarancji czy rękojmi. W czasie przygotowywania artykułu zapytaliśmy o te standardy kilkanaście firm deweloperskich z Trójmiasta, tylko dwie odpowiedziały. Dlatego w czasie zakupu lokalu, jako klienci, nie bójmy się pytać o przyjęte przez dewelopera standardy w tym zakresie i jego znajomość prawa.

Miejsca

Opinie (77) ponad 10 zablokowanych

  • To nie dziala (6)

    Dokładnie wszystko sprawdzajcie przy odbiorze i nie odbierajcie dopóki nie naprawia bo potem nic już nie wskoracie. Deweloperzy nie naprawia wam tego nigdy bo wiedzą że nie opłaci się wam sądzić 15 lat. U nas żadna wada nie została naprawiona, deweloper odpowiada na pisma swoimi głupim tekstami i tyle.To jest nie do wygrania.zadna rękojmi gwara ja nic Was nie chroni, najpierw muzielibyscie mieć wyrok sądu, tysiące złotych na rozprawy rzeczoznawców itd. Za. 15 lat może byś ie odzyskali kilka tysięcy.

    • 53 8

    • A jaki deweloper ?

      • 2 0

    • Deweloper (3)

      Invest Komfort

      • 1 0

      • Ja też (2)

        mieszkam u invest komfort i mialam usterkę i nie robili zadnych problemów, wszystko zostało sprawnie usuniete i szybko. A probowal pan normalnie to zalatwic bez straszenia sadami? Moze problem tkwi w podejsciu?

        • 1 3

        • Podejscie nie podejscie (1)

          Jest zgloszenie - ma byc naprawione i tyle. Moze klient ma jeszcze prosic laskawie, zeby wielki lapowkarski deweloper z laska naprawil swoja niekompetencje? Kpina czy co?

          • 4 2

          • ... czapka z głowy Ci spadnie, jeżeli grzecznie poprosisz?
            Nie zapomnij o "dzień dobry", "dziękuję" i "do widzenia"

            • 2 0

    • Pb Eko

      • 0 0

  • Wynajmijcie dobrego rzeczoznawcę na odbiór

    Nie warto przy tym oszczędzać.

    • 37 5

  • Do wszystkich (3)

    Sprawdzać zanim.podpiszecie odbiór!!!!

    • 32 1

    • (1)

      Problem polega na tym, że wielu poważnych usterek nie da się stwierdzić podczas odbioru.

      • 12 0

      • a nawet jesli sie da

        to dostaniecie odpowiedz ze usterki nie mozna usunac i mozecie tak sobie pisac i pisac

        • 6 0

    • Z mezulkiem z gimnazjum

      nie udalo sie odebrac? Moze zbyt dziwczecy wygladzik? A gdzie usmieszki?
      Czy tatus zasponsorowal?

      • 0 1

  • eurostyl (7)

    ma sprawę sądową z Idea, bo nie naprawia min wjazdu do hali śmietnikowej, 20% zamiast 8%.

    • 20 3

    • szkoda gadac (1)

      od pona 0.5 roku mają mnie w d... bezczelni

      • 12 0

      • do nadzoru budowlanego zgłosić

        • 5 0

    • To samo w Impulsie.

      • 10 0

    • moze trojmiasto.pl mogloby opisac ten spór? (1)

      ah nie, przeciez odea wygrala plebiscyt wiec nie podcina sie reki ktora cie karmi...

      • 12 0

      • dokładnie

        projektantowi zabrac uprawnienia

        • 5 0

    • (1)

      Tak z ciekawości, jaki przepis o tym mówi ?

      • 1 0

      • warunki techniczne

        dotyczące budynków i ich usytuowania

        • 2 0

  • Prawa dla naiwniaków (1)

    Wystarczy że deweloper kilka razy glupio odpowie na pisma klientów. Później klienci idą do jeszcze glupszych od siebie prawników. Pierwsze 2 pisma to bełkot i naciągnie za minimum 600 zł. Trzecie pismo to "sławne" wezwanie dewelopera do polubownej negocjacji i to pismo to kolejne 300 zł. Później deweloper znów leci w kulki i olewa to wezwanie bo nie niesie za sobą żadnych sankcji. Po 10 pismach deweloper naprawi drzwi, okno, sciane za 100 zl a klient chodzi dumny z siebie jak paw mimo ze przegral. Dziecinada i zarobek dla pseudo prawników.

    • 32 2

    • Jak ktos nie umie pisac pism

      to tak. A jak ktos sprawdzi w necie i wysle konkret to od razu jest reakcja. A prawnicy - coz, kolejna kasta dorobkiewiczow zerujacych na innych. Jak lekarze i cala reszta sitwy w tym kraju.

      • 2 0

  • Bierzecie kilku studentów o profilu budowlanym (4)

    Płacicie 300 zł a oni przez kilka godzin znajdą wszystkie niedoróbki i tyle w temacie moi drodzy.Temat sprawdzony .

    • 17 12

    • Gimnazjaliści zrobią to samo za 20 zeta. (2)

      • 14 3

      • (1)

        A przedszkolaki za kilka cukierków ;)

        • 13 2

        • A co oni tam mogą znaleźć na takim odbiorze? Ryske na szybie albo na ścianie. Szkoda kasy na fachowców na odbiory. Usterki jeśli wychodzą to w trakcie eksploatacji.

          • 9 1

    • nawet jeśli znajdą, a to jest pewne

      to deweloper i tak nic z tym nie zrobi, możecie sobie pisać i pisać, zgłaszać i zgłaszać. ewentualnie pójść do sądu, czego 99% nie robi

      • 2 1

  • Przede wszystkim (7)

    podpisujcie umowy z deweloperami, którzy występują na umowach jako główna spółka. Jak deweloper tworzy jakieś dziwne twory w stylu sp z o.o. sp. k. z kapitałem zakładowym 5000 zł i je zamyka po zakończeniu sprzedaży to taką gwarancję można sobie do.. szuflady wsadzić.

    Pytajcie o kapitał zakładowy spółki z którą podpisujecie, bo to jest ich próg odpowiedzialności.

    • 19 3

    • 100% prawdy

      Spolka corka sie zamyka i koniec gwarancji.

      • 9 1

    • Duzi deweloperzy (spółki akcyjne) zawsze tworzą spółki celowe. (5)

      Nie koniecznie chodzi tu o oszukanie klienta, zwłaszcza na rękojmi/gwarancji, tą zwykle przejmuje spółka matka. W umowach kredytowych Bank też żąda zabezpieczenia w spółce matce.
      Najczęściej chodzi o kwestie finansowe – dużych pieniędzy. Jeśli przy budowie powinie się noga, budynek się przewróci lub w wyniku zawartej umowy, ktoś będzie dochodził dużych roszczeń to upaść może duży właściciel. Zaburzona zostanie jego wiarygodność kredytowa itd.
      A duży deweloper ma wile budów i nie może pozwolić na niestabilność, zajęcie konta itp. bo umoczy na wszystkich frontach i upadnie.
      Lepiej niech upadnie spółka celowa, wtedy w odpowiednim momencie zaspokoi się uzasadnionych wierzycieli z masy upadłościowej i wkładu własnego np. zysku z innych budów.

      • 3 3

      • Którzy duzi? (4)

        To, że Robyg się ta bawi to nie znaczy że wszyscy. Ani Budimex, ani Archicom ani Euro Styl ani Inpro ani Atal.. poszukaj w sieci. Gwarantuję, że "ci duzi co tworzą" są w mniejszości.

        • 0 1

        • Eurostyl też tworzy spółki córki (1)

          do każdej inwestycji. i kupujący albo bierze, albo wynocha

          • 2 1

          • Akurat bzdura.

            Euro Styl podpisuje wszystko na główną spółkę. Spalili wszystko już jakiś czas temu.

            • 0 2

        • (1)

          Każdy duży deweloper budujący w kilku miastach tworzy spółki córki - Dom Development, Robyg, Marvipol i długo długo wymieniać. Normalna praktyka, która nie ma nic wspólnego z miganiem się od gwarancji, czy rekojmi. Chodzi o odgarnianie mniejszej kuwety. Łatwiej działać w imieniu spółki budujacej 100 mieszkań niż 10 x 100, a tym bardziej lokalizując rynki sprzedaży.

          • 2 3

          • Dom Development nie.

            • 0 0

  • Immomax Cztery Oceany (3)

    Muszę pochwalić. Na kilka małych usterek szybkie poprawki

    • 4 5

    • Ale, problemy z wentylacja mechaniczną (2)

      "Wciąga" zapachy z cudzych kuchni (przez twój wyciąg) i potem cebulą jedzie w mieszkaniu...

      • 2 0

      • tak jest chyba wszedzie gdzie jest wspolny komin

        u mnie jedyne rozwiazanie to dodatkowa "klapka" na okapie inaczej moge dokladnie powiedziec co robia sasiedzi ;]

        • 3 0

      • A założyłeś klapkę zwrotną?

        • 1 0

  • (3)

    Temat odbioru to też trochę loteria. Faktycznie nam pomógł doświadczony budowlaniec, bo kilka usterek znalazł, m.in. dwie porysowane szyby. Trzecią porysowaną szybę zauważyłem po kilku miesiącach jak słońce w okno zaświeciło (wcześniej nie było widać, mimo że odbiór był w ciągu dnia). Najważniejsze tematy to przede wszystkim poziom podłogi, kąty w narożnikach pomieszczeń (np. tam, gdzie planujemy zabudowy). Reszta i tak wyjdzie po jakimś czasie.

    Tematy usterek trzeba zgłaszać z tytułu rękojmi i nie odpuszczać. Wszystko najlepiej mieć na mailach i pamiętać o tym, żeby robić to w okresie trwania gwarancji / rękojmi. Robyg usuwa usterki i to nawet poważniejsze. Fakt, że trzeba czasami napisać kilka maili w tej sprawie, ale póki co naprawili 90% rzeczy, które zgłosiłem ja lub inni mieszkańcy (w tym malowanie elewacji balkonów na wysokich piętrach, co tanie na pewno nie było). Problemem jest też termin ich usuwania, bo czasami trwa to nawet kilka miesięcy, ale w efekcie wszystko jest zrobione jak trzeba.

    • 12 1

    • (2)

      tai ... i kilka miesięcy opóźnić musiałbym ekipę wykończeniową, bo ściany w narożnikach nie mają kątów prostych?.
      U mnie Allcon wszystkie usterki usunął w 2 tygodnie. Tylko naprawa drzwi balkonowych trwała miesiąc, bo wymagała zamówienia i dostawy nowych drzwi.
      Fachowiec, który dokonywał mi odbioru stwierdził, że jakość mieszkania jest bardzo dobra, ... a był to szef firmy, której zleciłem roboty wykończeniowe w mieszkaniu.

      • 1 4

      • (1)

        Nie mówię o kilku miesiącach opóźnień naprawy usterek w mieszkaniu. To trwało max 2-3 dni. Części wspólne to już trochę inny temat

        • 1 0

        • słyszałem, słyszałem o "jakości" robygowych robót :)

          • 0 1

  • Zatrudniłam rzeczoznawcę (1)

    do odbioru. sprzedawca patrzył na mnie i na niego jak na najgorszego wroga, bo ośmieliłam się przyprowadzić fachowca. Wytknął wszystko, nawet niewyregulowane okna. Oczywiście przepychanka z deweloperem szykowała się niemała, bo deweloper twierdził, że ściana nietrzymająca kąta prostego "to tak ma być". Miał szczęście, że i tak zmierzałam ją wyburzyć i wyburzyłam. Jednym słowem. zamiast liczyć, że stanie się cud i deweloper poprawi fuszerki, lepiej znajdźcie inne mieszkanie. w koncu mówimy tu o kredycie na pół życia

    • 14 1

    • Deweloperom się w d***** poprzewracało. Myślą że są Bogami albo nie wiadomo kim jeszcze, byle sprzedać. Najlepiej właśnie brać własnego rzeczoznawcę, kogoś kto ogarnie temat i wytknie wszystkie błędy od razu bo potem to szkoda nerwów.

      • 7 1

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Odea Park | Dzień Otwarty na budowie osiedla kameralnych domów apartamentowych

dni otwarte

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: Dom - Mieszkanie - Wnętrze

targi
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35800 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24100 zł/m2
Gdynia Orłowo
24050 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
24000 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21200 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29500 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22650 zł/m2
Sopot Górny Sopot
18100 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16150 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15850 zł/m2
Gdynia Orłowo
15450 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane