Wiadomości

Rynek biurowy. Zaczyna się rynek najemcy

Budowa dwóch biurowców przy Marynarki Polskiej idzie niemal łeb w łeb. Wygląda na to, że to w tej lokalizacji deweloperzy będą najbardziej konkurować o klientów.
Budowa dwóch biurowców przy Marynarki Polskiej idzie niemal łeb w łeb. Wygląda na to, że to w tej lokalizacji deweloperzy będą najbardziej konkurować o klientów. fot. Piotr Hukało/Trojmiasto.pl

O spadających stawkach najmu powierzchni biurowych nikt jeszcze nie chce mówić oficjalnie, ale wiadomo, że wiele firm planuje minimalizację najmowanych powierzchni i wymaga elastycznych umów, które umożliwią szybką optymalizację kosztów. Jednocześnie nowe biurowce w Trójmieście dalej się budują, a deweloperzy informują o podpisanych umowach.



Czy tempo najmu nowych powierzchni biurowych będzie w najbliższych latach niższe?

zdecydowanie tak 52%
tylko do końca roku, potem wszystko wróci do normy 15%
to zależy od dalszego rozwoju epidemii 15%
nie wiem, trudno mi to ocenić 8%
nie, po małych zawirowaniach będzie wiele nowych umów 10%
zakończona Łącznie głosów: 473
Epidemia zaskoczyła rozpędzony rynek biurowy w czasie negocjacji wielu ważnych, nowych umów najmu i w czasie budowy tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych, które deweloperzy mieli nadzieję wynająć szybko i po określonych stawkach. I chociaż, tak jak w wielu innych branżach, wśród deweloperów zagościła niepewność, to na szczęście nie zatrzymała ona budów, pozostawiając deweloperów z niespłaconymi kredytami, a mieszkańców Trójmiasta z widokiem betonowych szkieletów. Prace toczą się nadal, harmonogramy w większości przypadków nie zostały zachwiane.

Budowy idą zgodnie z planem



Torus w ostatnich tygodniach zawiesił dwie wiechy na nowych obiektach podkreślając tym samym, że konstrukcje biurowców doszły do najwyższego punktu: jedna z nich zawisła na drugim etapie mało widocznej, bo ukrytej w drugiej linii zabudowy Officyny przy al. Grunwaldzkiej w GdańskuMapka, a druga na biurowcu Format obok dworca w Oliwie i przystanku SKMMapka. Officyna to 7,3 tys. m kw. powierzchni najmu (więcej niż w pierwszym etapie), a Format to 16 tys. m kw. Oba biurowce mają być gotowe w drugiej połowie przyszłego roku. Deweloper nie odsuwa też w czasie planów budowy biurowca w Redłowie, przy ulicy Stryjskiej.Mapka

- To złożony i wymagający projekt, zwłaszcza w kwestiach proceduralnych. Ale konsekwentnie dążymy do uzyskania pozwolenia na budowę, a epidemia w żaden sposób nie determinuje możliwości jej realizacji - mówi Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus.
Jeszcze wcześniej, bo w kwietniu, pozwolenie na użytkowanie uzyskała część B budynku Olivia Prime w największym trójmiejskim kompleksie biurowym - Olivia Business Centre. W ten sposób na rynek trafiło kolejne 25 tys. m kw. powierzchni biurowych, chociaż budynek ten jest wyjątkowy, bo połączony z pierwszym etapem, co w sumie daje 55 tys. m kw. (to o 11 tys. m kw. więcej niż w sąsiedniej Olivii Star). Powierzchnia największych połączonych pięter tu ma prawie... pół hektara. Kolejny budynek kompleksu może mieć nawet 100 metrów wysokości - deweloper uzyskał pozwolenie na budowę obiektu tej wysokości, jednak nie ma pewności, czy zdecyduje się na realizację kolejnego wysokościowca.

W tej części miasta, przy al. GrunwaldzkiejMapka, pozwolenie na użytkowanie otrzymał właśnie także wzniesiony przez Skanską pierwszy etap biurowca Wave. To oznacza, że na rynek trafiło kolejne 25 tys. m kw. powierzchni biurowej rozlokowanej na 14 kondygnacjach. Deweloper planuje budowę drugiego etapu - dwa budynki mają mieć w sumie 48 tys. m kw. powierzchni.

Zmiany w przestrzeni miasta wyraźnie widoczne są także przy ul. Marynarki Polskiej w GdańskuMapka - tu równolegle powstaje pierwszy budynek kompleksu Palio i biurowiec C300 realizowany przez Inopę.

Realizowany przez Cavatinę pierwszy etap Palio jeszcze nie wygląda na duży biurowiec, ale w sumie będzie miał osiem kondygnacji nadziemnych i 16 tys. m kw. (cały kompleks to w sumie 90 tys. m kw.). Budynek będzie gotowy do odbioru jeszcze w tym roku. Sąsiedni C300 będzie miał blisko 14 tys. m kw. i do odbioru gotowy będzie w połowie przyszłego roku. A pamiętajmy, że w tym obszarze, tuż obok ECS-u, ruszyć ma niebawem budowa kolejnych 37 tys. m kw. powierzchni, bo Torus ogłosił niedawno plany budowy kompleksu Doki.


W innej lokalizacji, obok lotniska, od końca ubiegłego roku w budowie jest 8,5 tys. m kw. powierzchni najmu pierwszego etapu kompleksu Airport City. W czerwcu wmurowano kamień węgielny pod jego budowę. Inwestor już zapowiada, że kolejny budynek będzie większy - w sumie ma mieć 16,5 tys. m kw. powierzchni.

W Sopocie Ekolan kończy budowę niewielkiego (1,5 tys. m kw.) biurowca przy Niepodległości 696Mapka, w Gdyni niemal gotowe jest 5 tys. m kw. zlokalizowanego w śródmieściuMapka miasta biurowca Square. W tym mieście postępuje także budowa największego w tej chwili kompleksu biurowego w mieście, czyli 3T Office Parku przy ul. GórskiegoMapka. Jego całkowita powierzchnia najmu ma wynieść 38 tys. m kw.

Informacje o nowych najemcach nadal spływają



Deweloperzy i firmy zajmujące się komercjalizacją budynków biurowych, czyli poszukiwaniem najemców, na bieżąco informują o nowo podpisanych umowach najmu.

W budynku Palio już na samym początku pandemii, w marcu, podpisano umowę na wynajem powierzchni na przedszkole i żłobek sieci Luppo Puppo, a deweloper podkreśla, że negocjacje z kolejnymi najemcami są zaawansowane. W 3T Office Parku w Gdyni w marcu ogłoszono, że niemal 2,5 tys. m kw. na dwóch piętrach w biurowcu zajmie Wartsila Polska - oddział fińskiej korporacji działającej w branżach morskiej i energetycznej. W kwietniu Acxiom Global Service Center Polska, spółka z branży IT, podpisała nową, sześcioletnią umowę na najem powiększonej powierzchni w budynku Olivia Four. Teraz będzie zajmowała blisko 3 tys. m kw. powierzchni na dwóch piętrach biurowca. W części A tego biurowca wynajęte są prawie wszystkie piętra, a w części B (tej, która niedawno uzyskała pozwolenie na użytkowanie) na pewno jest już dwóch najemców - EPAM i Arrow. W biurowcu Eternum przy ECSie 600 m kw. zajął HemPoland, firma z branży przetwórstwa konopi siewnych.


Jednak nie ma co ukrywać, że są to informacje wieńczące negocjacje rozpoczęte jeszcze przed epidemią. Wraz z zatrzymaniem codzienności zmalała liczba kolejnych zapytań o powierzchnie biurowe. Dopiero teraz deweloperzy mówią o tym, że najemcy ostrożnie zaczynają zadawać pytania.

- W obecnej sytuacji najemcy są bardziej ostrożni. Niektórzy zwlekają z podejmowaniem decyzji, wstrzymują działania negocjacyjne, gdyż nie są pewni wszystkich skutków pandemii i czekają na rozwój wypadków. Jest to naturalne, ale wierzę, że mamy do czynienia z przejściowym zjawiskiem - mówi Sławomir Gajewski, prezes Torusa.
- Po okresie niepewności na rynku w ostatnich tygodniach wraca zainteresowanie firm powierzchniami biurowymi - potwierdza Anna Szałła, członek zarządu Ekolan. - Nasz nowy biurowiec w Sopocie przy al. Niepodległości 696 jest obecnie skomercjalizowany w około 60 procentach.
Podobnie jak przedstawiciele Ekolanu wypowiada się deweloper niewielkiego Budynku Dyrekcji na terenach stoczniowych, podkreślając, że niewielkie projekty biurowe skierowane są do innego typu najemcy niż obiekty wielkopowierzchniowe.

- Budynek Dyrekcji wyróżnia się na tle innych budynków biurowych, a jego potencjalny klient jest inny niż w przypadku tradycyjnych przestrzeni. Klienci rzeczywiście chcą obecnie mieć więcej czasu na podjęcie decyzji o potencjalnym wynajmie, ale sukcesywnie zawieramy nowe umowy najmu - tłumaczy Agnieszka Braun, kierownik ds. wynajmu w Stoczni Cesarskiej Development. - Obecnie koncentrujemy się na zakończeniu prac budowlanych i przygotowaniu oferty na przestrzeń coworkingową Mind Dock, znajdującą się na dwóch najwyższych piętrach budynku, w której oferować będziemy ponad 100 biurek z kompleksową obsługą i szerokim wachlarzem udogodnień.

Home office to przyszłość? Nie do końca



Najem powierzchni biurowych to oczywiście nie tylko dotyczące tysięcy metrów kwadratowych umowy w nowoczesnych biurowcach. W Trójmieście jest cała masa mniejszych, starszych budynków, które również wypełnione są firmami.

- Jest duży ruch, spływa wiele zapytań, widać że będzie sporo zmian lokalizacji. Najemcy mają poczucie, że w tej sytuacji mogą liczyć na super promocje, negocjacje się nie udają i dużo biur się zwalnia. Oczywiście nie dotyczy to na razie korporacji, które mają podpisane wieloletnie umowy - opowiada Filip Chrzanowski, dyrektor działu nieruchomości komercyjnych w Yonekawa Nieruchomości. - Spodziewamy się zatem większej podaży powierzchni biurowych, a w konsekwencji także spadku stawek najmu i konkurencji pomiędzy deweloperami, którzy teraz mają obiekty w budowie, na przykład pomiędzy tymi przy ul. Jana z Kolna.
Nasz rozmówca podkreśla, że bardzo ważne są teraz elastyczne warunki najmu dotyczące długości umowy czy wyposażenia powierzchni. Wynajmujący, którzy szybko to zrozumieją będą mieli większą szansę na znalezienie najemców. Inaczej może skończyć się tym, że home office będzie coraz popularniejszą formułą pracy dla osób, które ze względu na wykonywane obowiązki mają taką możliwość.

- Pracodawcy, którzy planowali zwiększyć powierzchnię biurową, teraz się wstrzymują. Na pewno ma to związek z rosnącą popularnością pracy w trybie home office. Od pracodawców słyszę, że taki tryb pracy jest efektywny, więc ten kierunek może się rozwijać - mówi Filip Chrzanowski.

Czytaj także: jak biurowce zostały przygotowane na powrót pracowników w czasie epidemii



- Najemcy zauważyli, że w pewnych warunkach home office jest efektywny - potwierdza Sławomir Gajewski. - Jednak nie jest to rozwiązanie na dłuższą metę, docelowe, które może zachwiać rynkiem powierzchni biurowych. Może nastąpić nieznaczna korekta w popycie, ale będzie to raczej wynikać z potrzeby większego uelastycznienia sposobu pracy i dostępności powierzchni. Warto dodać, że prognozy dla Polski są optymistyczne - o ile ten i pewnie także przyszły rok będą dla branży trudniejsze, o tyle w 2022 rynek powinien wyraźnie przyspieszyć.
Podobne obserwacje ma Tomasz Zydorek, dyrektor ds. komercjalizacji w Cavatina Holding, które buduje kompleks Palio Office przy ul. Marynarki Polskiej.

- Ostatnie wydarzenia w Polsce i na świecie wpłynęły na wszystkie sektory gospodarki, w tym oczywiście na rynek nieruchomości komercyjnych i zachowania inwestorów. W wielu międzynarodowych firmach pojawiła się konieczność optymalizacji kosztów w kontekście globalnej działalności, ale tutaj nasz kraj wypada bardzo korzystnie. Dociera do nas wiele sygnałów ze strony partnerów biznesowych, że Polska ma szansę stać się wygranym tej niełatwej sytuacji. Zdaliśmy egzamin pod względem sprawnego i efektywnego wdrożenia trybu pracy zdalnej oraz zastosowania dyscypliny sanitarnej. To jasny przekaz dla zagranicznych inwestorów, że lokowanie swojego biznesu w Polsce oznacza bezpieczną i pewną inwestycję. Nie mamy zatem obaw co do przyszłości wynajmu powierzchni biurowej w Gdańsku i pozostałych dużych polskich miastach - mówi.