• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport

Rynek biurowy w 2022 roku. Nie ma paniki, biznes dalej funkcjonuje

Ewa Budnik
28 grudnia 2022 (artykuł sprzed 1 roku) 
Opinie (61)
Zrealizowany przez dewelopera Vastint budynek K2 w Gdyni pozwolenie na użytkowanie uzyskał w maju tego roku. Zrealizowany przez dewelopera Vastint budynek K2 w Gdyni pozwolenie na użytkowanie uzyskał w maju tego roku.

Na koniec 2022 roku Trójmiasto pozostaje czwartym rynkiem w Polsce, jeśli chodzi o zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej. Liczba uruchamianych projektów maleje, ale w budowie nadal znajduje się 76 tys. m kw. powierzchni i - pomimo zawirowań, z którymi mierzą się deweloperzy - na przyszły rok zapowiadana jest realizacja kolejnych biurowców.



Czy w Trójmieście potrzeba więcej nowych budynków biurowych?

Z podsumowania sytuacji na rynku biurowym przygotowanego na koniec III kw. tego roku przez agencję doradczą JLL wynika, że w Trójmieście znajduje się 1 mln 011 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej, co sprawia, że jest to czwarty co do wielkości takiej oferty rynek w Polsce, po Warszawie, Krakowie i Wrocławiu.

Ten ostatni od lat pracowicie gonimy, a zalety Trójmiasta jako dobrego miejsca do życia sprawiają, że coraz więcej pracowników różnych branż, jak i firm, które poszukują miejsca na oddział swojej firmy, wybiera właśnie Trójmiasto. Trend ten ugruntowała pandemia, kiedy wielu pracowników korporacji mogło dowolnie wybrać miejsce, z którego pracuje, by "wypróbować" nową lokalizację do życia. Jeśli wybór ten padał na Trójmiasto, często kończyło się to ostateczną przeprowadzką nad morze, zmianą miejsca pracy i w ten sposób zasileniem kadr.

Biurowce i biura do wynajęcia w Trójmieście



Cztery nowe biurowce w Gdańsku i jeden w Gdyni



Według JLL na koniec III kw. w budowie znajdowało się 76 tys. m kw. powierzchni biurowej, a 50,6 tys. zostało oddane od początku 2022 roku.

Największy z zupełnie nowych budynków to oddany przez dewelopera Torus w I kw. Format, który stanął tuż obok przystanku SKM Gdańsk OliwaMapka (15,7 tys. m kw. powierzchni najmu).

Kolejna co do wielkości nowość to zrealizowany przez Vastint budynek K2 w Gdyni, przy ul. KieleckiejMapka (11,4 tys. m kw.).

Mniej niż 10 tys. miał będący częścią powstającego Airport Cityotwarty oficjalnie w maju tego roku budynek Alpha (8,5 tys. m kw.), drugi etap zbudowanego przez Torus we Wrzeszczu kompleksu Officyna (7,3 tys. m kw.) oraz drugi etap powstającego za sprawą Cavatiny przy ul. Marynarki Polskiej i MalarzyMapka w Gdańsku kompleksu Palio Office Park.

Drugi etap kompleksu biurowego Officyna jest mniej widoczny - znajduje w drugiej linii zabudowy przy al. Grunwaldzkiej we Wrzeszczu. Drugi etap kompleksu biurowego Officyna jest mniej widoczny - znajduje w drugiej linii zabudowy przy al. Grunwaldzkiej we Wrzeszczu.

Stawki czynszów w górę



Według obserwatorów rynku i raportu JLL stawki czynszów w nowych obiektach wynoszą obecnie 13,5 do 16 euro za m kw. - czynsze już wzrosły w ujęciu rok do roku, a spodziewane są kolejne podwyżki i oczywiście wzrost kosztów utrzymania powierzchni (tu dużo zależy od tego, kiedy i jakie umowy podpisano na dostawę energii elektrycznej). Na podwyżki reaguje także rynek wtórny (obiekty wielkopowierzchniowe): tu trudno już znaleźć ofertę poniżej 14 euro za m kw.

8,4 tys. m kw. wynajęte w 3T Office Park. Największa transakcja w 2022 roku



Pandemia, a potem wojna, wiele zmieniały jednak w kwestii negocjacji umów najmu. Wcześniej standardem był minimalny pięcioletni okres najmu, teraz - ze względu na brak poczucia bezpieczeństwa i stabilizacji najemców - umowy często podpisywane są na krótszy, najczęściej trzyletni, okres.

- Tu przewagę zyskują starsze powierzchnie - klasy B oraz pozaklasowe. W budynkach z tego segmentu, które mamy w ofercie, obłożenie wynosi około 90 proc. Dla najemców, którzy nie chcą podejmować długoletnich zobowiązań, wynajem powierzchni z krótszym okresem wypowiedzenia jest optymalnym rozwiązaniem - podkreśla Adam Nowacki, dyrektor zarządzający w agencji Querco Property. - Z kolei najemcy, którzy rozpoczynają niewielką działalność, również wybierają takie oferty, bo ze względu na znaczny wzrost stawek najmu mieszkań ich wynajem na biuro przestał się opłacać.

Najemcy: paniki nie ma



- W tej chwili na rynku panuje umiarkowany optymizm, pełen wrażliwości status quo - podsumowuje sytuację na rynku Marcin Grzegory, zastępca dyrektora w Invest in Pomerania. - Kończący się rok z 22 transakcjami był co prawda nieco słabszy niż 2021, kiedy w Invest in Pomerania odnotowaliśmy ponad 30 nowych inwestycji i reinwestycji, ale też znacznie lepszy niż lata poprzednie, kiedy ich liczba oscylowała około 12. Około połowa nowych wejść to firmy z sektora usługowego, ale pojawia się także coraz więcej firm inżynieryjnych, które działają na granicy usług i produkcji. Jesteśmy też jednym z najważniejszych w tej części świata hubów, które zajmują się bezpieczeństwem finansowym, w Trójmieście przybywa specjalistów w tej dziedzinie.
Efekty przynosi także program "Poland. Business Harbour" wspierający relokację do Polski pracowników i przedsiębiorstw z branży IT z Białorusi, Ukrainy, Mołdawii, Armenii i Gruzji. W woj. pomorskim został on zebrany w projekt Come2Pomerania. Firmy, które przenoszą do Trójmiasta swoje oddziały ze Wschodu, nie zamierzają tu co prawda pozostać na zawsze, ale dopóki jest to ich miejsce działania, rekrutują pracowników w Trójmieście.

Come2Pomerania otwarta dla firm z Ukrainy



- Najemcy nie działają nerwowo, nie przenoszą się do tańszych budynków niższej klasy. Końcówka roku i ogłoszone transakcje pokazały, że te kontrakty, które były w trakcie przygotowania, zostały zrealizowane. To bardzo pozytywny sygnał, który pokazuje, że najemcy podchodzą pragmatycznie i rozumieją, że jeśli chcą się rozwijać, to będą potrzebowali na to przestrzeni - dzieli się swoimi obserwacjami Adam Nowacki.
Po okresie lock downu pojawił się wśród najemców biurowych trend do podnajmowania części powierzchni biurowej, która nie była użytkowana ze względu na powszechną pracę zdalną. Nasi rozmówcy podkreślają jednak, że o ile faktycznie doszło do kilkunastu takich transakcji, to nie stało się to powszechną praktyką, a "powrót do biur" jednak uzmysłowił kadrom zarządzającym, że wiele firm bez biura jednak nie może działać stabilnie.



Praca hybrydowa: w biurze i zdalnie



Pandemia zafundowała pracodawcom korporacyjnym przeprowadzony na żywym organizmie test modeli organizacji pracy.

Najpierw praca zdalna stała się przymusowa. Wiele organizacji przekonało się, że taki sposób realizacji zadań się sprawdza, a znaczne grono ich pracowników na dobre odkryło zalety takiego modelu pracy. Po czasie okazało się jednak, że ani praca nie przebiega tak sprawnie, ani ludzie nie czują się dobrze w domowym rozproszeniu.

Praca zdalna w kodeksie pracy. Sejm przyjął zmiany



W tej chwili najbardziej popularnym modelem jest tzw. praca hybrydowa, kiedy pracować można i w domu, i w biurze. Podział w każdej firmie ustalany jest indywidualnie, ale zwykle z naciskiem na to, by dni pracy w biurze były takie same dla całego zespołu w celu integracji i intensywnej pracy nad wspólnymi zadaniami.

- Rzeczywiście praca nam się zhybrydyzowała - przyznaje Marcin Grzegory. - Nie potrzeba już aż takiej powierzchni "per firma". Są organizacje, które potrzebują być cały czas w biurze, są takie, które działają tylko zdalnie, cała reszta jest pośrodku, układając własne harmonogramy pracy hybrydowej. I tak już zapewne pozostanie.

Deweloperzy: weryfikacja kosztów trwa



Według danych JLL na koniec III kw. w Trójmieście współczynnik pustostanów (powierzchni do wynajęcia od zaraz) wynosił 13,5 proc. Dla stabilizacji rynku pożądane jest, by utrzymywał się on na poziomie około 10 proc., bo to oznacza, że w biurowcach nie ma pustek, a jednocześnie najemcy korporacyjni, którzy potrzebują powierzchni od zaraz, mają gdzie się ulokować albo jak "dobrać" metrów kwadratowych dla kolejnych pracowników.

To, na jakim poziomie utrzymuje się ten wskaźnik, w dużej mierze zależy od deweloperów i ich decyzji o rozpoczęciu budowy nowych obiektów.

1000 miejsc pracy w Capgemini Polska



Obecnie ich podejmowanie jest dużo bardziej skomplikowane, bo zmieniły się warunki rynkowe. Banki nie są tak chętne, by kredytować budowę biurowców, a podniesione stopy procentowe znacznie podwyższają koszty takiego finansowania. Deweloperzy poza pozyskaniem najemców do wybudowanych obiektów muszą także brać pod uwagę atrakcyjność ich produktów dla inwestorów (funduszy), które staną się ostatecznymi właścicielami obiektów (nie wszyscy deweloperzy w Trójmieście działają w takim modelu).

- W obecnej sytuacji ryzyka dla inwestorów instytucjonalnych rosną. Pojawiają się też inne aktywa, które są dla nich interesujące, więc deweloperzy nie mają całkowitej pewności co do przyszłego zainteresowania ich produktami - ocenia Adam Nowacki. - Do tego istotnie wzrosły koszty realizacji inwestycji. Ceny materiałów budowlanych po wybuchu wojny najpierw znacznie wzrosły, potem się ustabilizowały. Strona podażowa musi zatem zrewidować koszty, co w takich warunkach nie jest proste ze względu na to, że budowy biurowców trwają kilkanaście miesięcy. Jest to trudniejsze niż w przypadku magazynów, które powstają w kilka miesięcy.
Doki Office. Budowa zapowiadanego od dawna przez Torus kompleksu biurowego w sąsiedztwie ECS-u w Gdańsku  ostatecznie rozpocznie się w 2023 roku. Doki Office. Budowa zapowiadanego od dawna przez Torus kompleksu biurowego w sąsiedztwie ECS-u w Gdańsku  ostatecznie rozpocznie się w 2023 roku.

W 2023 roku nowości nie zabraknie, potem może być gorzej



- W związku ze spowolnieniem luka w dostawie podaży będzie musiała się pojawić - prorokuje Marcin Grzegory. - Obserwujemy, jak ona się przesunie. Powierzchnie, które są w budowie, wejdą na rynek w przyszłym roku. Wiemy, że są deweloperzy, którzy w przyszłym roku na pewno rozpoczną budowy. Trójmiastem interesują się także zagraniczni deweloperzy, którzy szukają możliwości wejścia na rynek. Jednak ze względu na to, że jest on stabilny, to raczej będzie to możliwe tylko w formule joint venture z obecnymi na naszym rynku podmiotami.
Zaawansowane budowy dowodzą, że pozwolenia na użytkowanie w 2023 roku otrzymają: już na samym początku roku Officer w Śródmieściu Gdyni, Punkt we Wrzeszczu, Waterfront w Gdyni, drugi budynek Matarnia Office Park nieopodal Portu Lotniczego, C300 Office przy Marynarki Polskiej, niewielki Alzare Office naprzeciwko Galerii Bałtyckiej, w miejscu gdzie niegdyś była mała stacja benzynowa.

Do rozpoczęcia budowy obok ECS-u w Gdańsku od dawna przygotowuje się Torus z projektem Doki Office, zapowiadając, że budowa wreszcie ruszy w 2023 roku. Nowe budowy gotowi są rozpocząć także inni deweloperzy, ale nie ma pewności co do terminu ich startu.

Nieruchomości Mapa inwestycji

Mapa inwestycji

Zależy ci na lokalizacji? Sprawdź na naszej mapie inwestycji mieszkaniowych i biurowych, gdzie aktualnie w sprzedaży są nieruchomości z rynku pierwotnego.

Miejsca

Opinie wybrane

Wszystkie opinie (61)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Wydarzenia

Pomorskie Targi Mieszkaniowe: dom mieszkanie wnętrze

targi

Targi mieszkań i domów

wykład, targi, konsultacje
Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
35900 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24250 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
23650 zł/m2
Gdynia Orłowo
23050 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
21700 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
29800 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
22500 zł/m2
Sopot Górny Sopot
16500 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
16200 zł/m2
Gdańsk Przymorze
15600 zł/m2
Gdańsk Matemblewo
15100 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane