Rynek mieszkaniowy w Trójmieście. Ceny i sprzedaż w 2018 roku

Kolejny rok z rzędu w Trójmieście nie maleje sprzedaż mieszkań, a ich ceny rosną - w tym roku szczególnie na rynku wtórnym. Wszystkim, którzy czekają na wielkie spadki i załamanie rynku analitycy zgodnie zapowiadają: będzie spowolnienie, ale ceny drastycznie nie spadną.

Ceny: najbardziej podrożały używane

Z danych Narodowego Banku Polskiego, który od lat szczegółowo monitoruje polski rynek nieruchomości mieszkaniowych wynika, że średnia cena transakcyjna metra kw. mieszkania w Gdańsku po III kwartale tego roku wynosiła na rynku pierwotnym 7257 zł (dla porównania 6816 zł po III kwartale 2017 r.). W Gdyni za metr nowego mieszkania płacono średnio 7418 zł (7175 rok temu). Kolejny rok z rzędu Gdynia, jeśli chodzi o mieszkania nowe, jest droższa niż Gdańsk, co nie dziwi, biorąc pod uwagę, że powstaje tu sporo projektów z segmentu premium, a te z segmentu popularnego realizowane są w dużym procencie w podwyższonym standardzie.

Z danych REAS JLL Residential Advisory wynika, że wzrost cen mieszkań na rynku pierwotnym w Trójmieście wynosi w ujęciu rok do roku 7 procent (bardziej ceny wzrosły np. we Wrocławiu - o 13,6 proc.). Nie zmienia to faktu, że wyraźnie jest to drugi najdroższy rynek po warszawskim.


Inaczej jest na rynku wtórnym - tu droższy jest Gdańsk, a wzrosty są bardziej zauważalne. Po III kwartale tego roku za m kw. mieszkania używanego w Gdańsku zapłacić trzeba było średnio 7115 zł. Rok wcześniej średnia ta wynosiła 6065 zł, co oznacza, że metr podrożał średnio aż o 1050 zł! Podobnie jest w Gdyni, gdzie po III kwartale za metr używanego mieszkania płacono średnio 6465 zł. W analogicznym czasie 2017 roku było to 5798 zł - wzrost o 667 zł.    

Porównaj z cenami pod koniec 2017 roku

Dla porządku pokazujemy też zmiany cen w Sopocie. Tu różnice podajemy na podstawie średnich cen ofertowych, jakie wyliczane są przez Barometr Cen Nieruchomości w Serwisie Dom i Nieruchomości naszego portalu: metr kwadratowy nowego mieszkania w Sopocie na koniec listopada tego roku oferowany był za 13,7 tys. zł, rok wcześniej było to 16,2 tys. zł. Na rynku wtórnym obecnie cena ofertowa wynosi 13 tys. za m kw., a rok temu prawie 12,4 tys. za m kw.

- Szczegółowe dane NBP mówią o 18-procentowym wzroście ceny metra kwadratowego w ujęciu rok do roku na rynku wtórym w Gdańsku, 11-procentowym w Gdyni i 12-procentowym w Sopocie - podkreśla Piotr Zwoliński, dyrektor zarządzający w Biurze Nieruchomości Pepper House. - Wynika to z kilku rzeczy: cena na rynku wtórnym jest jednak niższa niż na pierwotnym, a możliwości negocjacyjne są większe. Klienci chętniej zwracają się ku rynkowi wtóremu także z powodu małej oferty mieszkań gotowych na rynku pierwotnym. Deweloperzy sprzedają obecnie mieszkania z odbiorem nawet na IV kwartał 2021!
- W 2018 roku ceny rosły w całym Trójmieście, jednak nierównomiernie. Niektóre obszary podrożały jedynie nieznacznie, inne - korzystając z mody czy powstającej infrastruktury - stały się pożądanymi lokalizacjami i odnotowały rekordowe podwyżki - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka, prezes zarządu w Stowarzyszeniu Pomorskim Pośredników w Obrocie Nieruchomości (SPPON). - Od lat dużym zainteresowaniem cieszy się pas nadmorski, gdzie klienci kupują mieszkania, które będą zaspakajać ich potrzeby mieszkaniowe, ale również pod wynajem, głównie krótkoterminowy. Tereny, na których ceny wzrosły najbardziej to również okolice rozwijających się centrów biurowych. Kupowane tu lokale w większości przypadków przeznaczane są na wynajem długoterminowy, a właściciele dodatkowo liczą na wzrost ich wartości. Nowe życie wstąpiło też w gdańskie Śródmieście. Realizowane tam inwestycje odmieniają wizerunek tej części miasta.

Sprzedaż nowych mieszkań spada

Z danych REAS JLL RA po III kwartale tego roku wynika, że we wszystkich największych polskich miastach sprzedaż nowych mieszkań spadła w stosunku do IV kwartału 2017 roku (wtedy była najwyższa w ostatnich latach). Wyjątkiem jest Trójmiasto, gdzie pomiędzy II i III kwartałem tego roku wzrosła ona o 6,4 proc. (w pozostałych miastach spadki liczyły nawet 20 - 30 proc.). Ale nie oznacza to, że Trójmiasta mechanizmy rynkowe nie dotyczą. Ogólnie, w ujęciu rok do roku, spadek sprzedaży nowych mieszkań wynosi w Trójmieście prawie 21 procent.

Dlaczego liczby pokazują takie spadki, chociaż wydawać by się mogło, że wśród znajomych i rodziny wciąż ktoś kupuje nowe mieszkanie? Zacznijmy od tego, że na początku 2018 roku skończyły się pieniądze na dopłaty do zakupu mieszkania w ramach programu Mieszkanie dla Młodych. Z rynku zniknęła więc pewna grupa nabywców, którzy na zakup się zdecydowali, tylko dlatego, że był on częściowo dotowany.

Od zakupów powstrzymuje się także znaczna grupa nabywców, dla których własne mieszkanie jest już zbyt drogie, by mogli sobie na nie pozwolić. REAS wskazuje, że spadek siły nabywczej najsilniej, i to już od 2015 roku, jest widoczny właśnie w Gdańsku - za przeciętne wynagrodzenie można tu kupić coraz mniejszą powierzchnię mieszkania. A brać trzeba pod uwagę, że stopy procentowe, które od lat są na rekordowo niskim poziomie, w końcu wzrosną. Analitycy raczej nie przewidują, by Rada Polityki Pieniężnej taką decyzję podjęła w pierwszych kwartałach 2019 roku, ale pod koniec jest to prawdopodobne.  

Część nabywców ze swoimi zakupami przeniosła się na rynek wtórny - chociaż budowy osiedli toczą się niemal w każdej dzielnicy, to tak naprawdę oferta deweloperów jest coraz mniejsza, niektórzy z nich chwilowo mają bardzo mało mieszkań w sprzedaży albo nie mają ich w ogóle. Branża mierzy się z rosnącymi kosztami wykonawstwa, brakiem rąk do pracy na budowach, a także rosnącymi cenami gruntów pod budowę i brakiem "łatwych działek", które nie są obciążone komplikacjami prawnymi. Dodatkowo szybko i nieprzewidywalnie zmieniające się prawo powoduje, że nie mają oni poczucia stabilności swojej działalności. Wszystko to sprawia, że nowe inwestycje rozpoczynane są z wielką ostrożnością i trudem.  

To, co utrzymuje sprzedaż na wysokim poziomie, to zakupy inwestycyjne - pod wynajem. W świadomości osób z całej Polski, które mają pieniądze na zakup mieszkania pod wynajem, Trójmiasto jest doskonałym miejscem do inwestowania.  

- Świadomość, że Trójmiasto jest dobrym i pożądanym miejscem do życia nie zmienia się od lat, a nawet się nasila - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka. - Nasza aglomeracja jest ceniona zarówno w kraju, jak i za granicą. Mamy piękne tereny, dobrą infrastrukturę i czyste powietrze.
- Oceniam, że w tej chwili na rynku wtórnym 40 procent mieszkań w Gdańsku, 80 procent w Sopocie i 20 procent w Gdyni jest kupowanych celem ich późniejszego najmu - potwierdza Piotr Zwoliński.

Rynek mieszkaniowy 2019: załamania nie będzie, a ceny nadal mogą rosnąć

To właśnie ten segment rynku jest w obecnej sytuacji gospodarczej tym, który zapewnia deweloperom pewną sprzedaż. Tym bardziej, że wcześniej czy później na zdecydowanie większe zakupy niż indywidualni inwestorzy ruszą fundusze, które budować będą masowy portfel mieszkań na wynajem. Jednym z tych funduszy, ale niekoniecznie wiodącym, jak zapowiadano w czasie wprowadzania programu Mieszkanie Plus, będzie państwo (w Gdyni na początku roku do użytku oddane zostanie pierwsze osiedle Mieszkania Plus w Trójmieście). Nie wiadomo jednak, jakie regulacje prawne zostaną przyjęte w najbliższych miesiącach i latach w zakresie najmu.

- To, co przyniesie nam kolejny rok to dzisiaj troszkę wróżenie ze złotej kuli. Lekkie wyhamowanie może spowodować zmiana w zakresie regulacji najmu. Mowa tu zarówno o ograniczeniach nakładanych na właścicieli lokali mieszkalnych, ale również rozwiązaniach podatkowych. Kolejnym bardzo ważnym elementem jest wysokość stóp procentowych lokat i kredytów hipotecznych. Maja one bowiem bezpośrednie odbicie w lokowaniu środków na rynku nieruchomości - ocenia Agnieszka Brol-Radzicka.
Prezes SPPON zauważa, że za utrzymanie cen na aktualnym poziomie albo nawet ich wzrost odpowiadać będą rosnące ceny materiałów budowlanych oraz koszt pracy osób zatrudnionych w sektorze budowlanym. Potwierdzają to analizy, z których wynika, że koszty wykonawstwa wzrosły nawet o 30 procent. Ważną rolę odgrywają też rosnące ceny gruntów przeznaczonych pod zabudowę.

- Ceny na rynku pierwotnym zawsze powiązane są z cenami na rynku wtórnym - zaznacza nasza rozmówczyni.