Spółdzielnia Mieszkaniowa Ujeścisko ma opóźnienia w oddawaniu inwestycji, w niektórych przypadkach sięgają one nawet dwóch lat. Dla rodzin oczekujących na oddanie mieszkań to prawdziwy dramat, zwłaszcza że spółdzielnia niedawno przedstawiła części kupującym nakaz dopłaty 90 tys. zł pod groźbą rozwiązania umowy. Tymczasem skutki niedokończenia inwestycji dotknąć mogą wszystkich członków SM Ujeścisko.
tak, bo ich cena jest korzystna
6%
wszystko zależy, która spółdzielnia je buduje
25%
nie, bo jak widać, to zbyt duże ryzyko
69%
Nabywcy lokali długo łudzili się, że w końcu doczekają się zakończenia budowy poszczególnych budynków, tym bardziej że na części budów prace się toczą, tyle że "skokowo". Przyszli mieszkańcy chcieliby też wiedzieć, z czego naprawdę wynikają opóźnienia, bo nie są one kilkutygodniowe, ale wielomiesięczne, a nawet sięgają dwóch lat.
Zapytaliśmy zarząd spółdzielni, o przyczyny opóźnień. Odpowiedzi udzielili
Grzegorz Harasymiuk, prezes zarządu spółdzielni i
Andrzej Marcinowski, zastępca prezesa. Zastrzegli jednak, że nie zgadzają się na cytowanie.
- Płocka Park I i Płocka Park Premium przy ulicy Płockiej
to 71 domów jednorodzinnych, opóźnienie w ich wydaniu właścicielom wynosi dwa lata.
Według zarządu spółdzielni ma to wiele przyczyn, ale podstawowym problemem było opóźnienie w wykonaniu przez DRMG kanalizacji deszczowej pomiędzy ulicami Płocką i Człuchowską. Co prawda budowa domów i kanalizacji deszczowej odbywała się na innych działkach, jednak zarząd spółdzielni tłumaczy, że brak kanalizacji powodował zalewanie garaży wodami opadowymi, wobec czego budowa nie mogła być kontynuowana. Według wyjaśnień jednocześnie przedłużyło się zakończenie budowy sieci gazowej, nie mogła zatem powstać droga dojazdowa do budowy od strony ulicy Płockiej. Inwestor, czyli spółdzielnia, podkreśla, że dokłada wszelkich starań, by minimalizować skutki opóźnień. Deklarowany termin zakończenia inwestycji to połowa przyszłego roku (przekazanie odrębnej własności do końca 2019). Domy typu premium zostały zakończone, uzyskały pozwolenie na użytkowanie, a przekazanie własności właśnie następuje.
Stanowisko DRMG:
Dyrekcja Rozbudowy Miasta Gdańska informuje, że przywołana w tekście inwestycja związana z budową kanalizacji deszczowej w ul. Płockiej do ul. Człuchowskiej realizowana była w ramach partnerstwa publiczno-prywatnego. Inwestycja przeprowadzona była zgodnie z zawartymi pomiędzy miastem a spółdzielnią umowami, które regulowały także termin zakończenia prac. Po stronie spółdzielni mieszkaniowej było m.in. sporządzenie dokumentacji projektowej oraz pozyskanie pozwoleń administracyjnych, koniecznych do ogłoszenia przez DRMG przetargu na realizację robót. Wspomniane dokumenty zostały przekazane DRMG dopiero w IV kwartale 2016 roku. Po otrzymaniu dokumentacji rozpisano przetarg na wybór wykonawcy robót, umowę na realizację inwestycji zawarto na koniec I kwartału 2017, a prace zakończyły się w III kwartale 2017 roku. W świetle powyższych faktów przedstawienie Dyrekcji Rozbudowy Miasta Gdańska jako winnego opóźnienia w oddaniu inwestycji Płocka Park I i Płocka Park Premium jest wysoce niestosowne, a przede wszystkim niezgodne z prawdą.
- Przy Oczkach przy ulicy Przemyskiej - to budynek wielorodzinny, w którym powstaje 101 mieszkań, opóźnienie wynosi 15 miesięcy.
Tu przyczyna jest inna. Zarząd podaje, że konieczne było przeprojektowanie konstrukcji dachu i przebudowa ostatniej kondygnacji. W tym czasie wykonywane były jednak inne prace: instalacje wewnętrzne, montaż pomp ciepła. Z wyliczanki zaawansowania prac wynika, że budynek jest prawie gotowy, a jedynie feralny dach gotowy jest dopiero w 50 procentach. Zarząd spółdzielni deklaruje, że inwestycja będzie gotowa w marcu 2019 roku. - August - budynek wielorodzinny przy ulicy Przemyskiej w którym powstaje 75 mieszkań ma 12 miesięcy opóźnienia (na swojej stronie spółdzielnia informuje, że szacunkowo będzie on gotowy w grudniu 2018 roku podczas gdy nie ma wstawionych wszystkich okien ani nie jest otynkowany). O rok opóźniony jest także przyległy do niego budynek usługowy, w którym powstać miało 12 lokali.
W tym przypadku wyjaśnienie zarządu jest proste: trudna dostępność wykwalifikowanych pracowników budowlanych. Zarząd zmuszony był w toku procesu budowlanego zmienić Generalnego Wykonawcę. Planowany termin zakończenia inwestycji to 30 czerwca 2019 roku - deklaruje zarząd. - Na Stoku przy ulicy Przemyskiej (obok kościoła) czyli w sumie 251 mieszkań w siedmiu budynkach wielorodzinnych. Inwestycja ma być realizowana etapami. Prace ziemne na budowie rozpoczęły się w październiku, do 2 listopada nabywcy wpłacić mieli 42 procent wkładu. W tym przypadku budynek wyraźnie "wychodzi z ziemi".
- Wietrzne Wzgórze pomiędzy ulicami Płocką i Przemyską to 38 mieszkań w jednym budynku. Jego budowa rozpoczęła się w maju 2018 roku. Uiszczonych zostało 60 procent płatności.
- W ofercie spółdzielni jest jeszcze budynek Przy Lesie przy ulicy Kaliskiej, w którym powstać ma 35 mieszkań. Na stronie znajdziemy informację, że wszystkie mieszkania zostały sprzedane. Prawda jest jednak taka, że budynek nie ma pozwolenia na budowę, bo zostało ono uchylone przez Wojewodę Pomorskiego.
Zarząd spółdzielni nie odpowiedział na pytanie, jaka jest przyczyna uchylenia pozwolenia, potwierdza natomiast, że mieszkania zostały sprzedane - na podstawie umów rezerwacyjnych.
Z informacji od oczekujących na lokale wynika, że na trzy z powyższych inwestycji
nabywcy wpłacili wymagane w umowie 100 procent środków. O tym, że budynki powstają przekonują ujęcia z drona zamieszczone na stronie spółdzielni. Nie ma tam jednak informacji, do kiedy miały one być skończone.
- Szacujemy, że wartość inwestycji, które spółdzielnia ma zrealizować to około 210 milionów złotych - mówi jeden z mieszkańców, który również nie może doczekać się odbioru swojego mieszkania, choć wpłacił sto procent zapisanego w umowie wkładu. - Z inwestycji rozpoczętych w czasie kilkudziesięciu ostatnich miesięcy tylko jedna została ukończona - to szesnaście domków jednorodzinnych Płocka Park II. Opóźnienie wyniosło półtora roku, a cena w stosunku do zapowiadanej w umowie o budowę lokalu wzrosła o... 70 tysięcy.Opóźnienie uderza w kupujących
Z relacji osób, które podpisały umowy ze spółdzielnią wynika, że były one bardzo ogólnikowe.
- Nie przewidują one między innymi kar za opóźnienia. Oczywiście można nam się dziwić, że podpisaliśmy umowy, które nie zabezpieczają naszych interesów. Jednak podawana cena nieruchomości była korzystna, termin odbioru sensowny, zarząd nas przekonywał, że dopłaty nie będą wysokie. Dodatkowo dotychczas spółdzielni udawało się doprowadzić do końca zaczynane inwestycje - mówi inny z niedoszłych właścicieli spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. - Te umowy nie były też negocjowalne; chętnych na jedno mieszkanie czy dom było tak wielu, że nie było na co czekać.Spółdzielnia Ujeścisko od lat niezmiennie
buduje budynki wielorodzinne i jednorodzinne w oparciu o Ustawę o spółdzielniach mieszkaniowych. Umożliwia ona spółdzielniom budowę mieszkań i sprzedaż spółdzielczego prawa własności lokalu
w oparciu o umowę o budowę lokalu. Jej podpisanie powoduje także, że nabywca staje się członkiem spółdzielni. Kupujący spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu wpłaca wkład własny. Jego wysokość jest wyliczana na podstawie kosztorysu inwestycji, ale
ostateczna cena lokalu jest znana i rozliczana dopiero po jej zakończeniu.
Mówiąc najprościej: transakcja przebiega inaczej niż przy zakupie mieszkania od dewelopera czy na rynku wtórnym - do czasu końcowego rozliczenia inwestycji nie wiadomo ile nieruchomość będzie tak naprawdę kosztowała. Transakcja nie jest także objęta zabezpieczeniami, jakie wprowadziła w stosunku do deweloperów Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (przewiduje ona np. prowadzenie rachunku powierniczego dla każdej inwestycji).
Potwierdza to zarząd spółdzielni, który względami technicznymi i atmosferycznymi tłumaczy opóźnienie na budowie domów przy Płockiej.
- W umowie o wybudowanie lokalu zawartej pomiędzy nabywcami a spółdzielnią termin zakończenia budowy został wskazany jako przybliżony (przewidywany). Może on zatem ulec wydłużeniu w zależności od wystąpienia okoliczności niezależnych od spółdzielni [...]. umowa została zawarta w ramach spółdzielczego budownictwa mieszkaniowego, a więc nie podlega ona reżimowi prawnemu umów deweloperskich - czytamy w wyjaśnieniu przesłanym do redakcji przez zarząd spółdzielni w odniesieniu do budynków, które oddane miały być dwa lata temu, a dalej częściowo nie mają wstawionych okien. Tymczasem w przypadku takiego opóźnienia w odbiorze nieruchomości koszty rosną drastycznie. Po pierwsze
znacznie wzrosły koszty materiałów budowlanych i wykonawstwa - budowy nie da się zrealizować za takie pieniądze za jakie szacowano. W przypadku najbardziej opóźnionych domów z inwestycji Płocka Park I szacowany przez poszkodowanych wzrost kosztów nieruchomości to aż 160 tys. złotych.
Po drugie kupujący zaciągnęli kredyty na zakup prawa do lokalu: spłacają kredyt, najczęściej płacą za wynajem lokalu w którym dawno już nie mieli zamieszkiwać (podwójne koszty utrzymania), a dodatkowo przy kredycie znacznie wyższe jest jego ubezpieczenie do czasu wpisu do księgi wieczystej. Za te koszty spółdzielnię można próbować pociągnąć do odpowiedzialności w sądzie. Wtedy koszty tego poniosą wszyscy spółdzielcy, bo zgodnie z Ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych ponoszą je oni solidarnie.
Czarę goryczy przelewa pismo z końca listopada, w którym
nabywcy domów Płocka Park (opóźnienie dwa lata) zostali poinformowani, że spółdzielnia postanowiła zawrzeć z nimi porozumienie w formie aktu notarialnego. Przewiduje ono dopłaty do każdego domu wysokości 90 tys. zł, co ma umożliwić dokończenie budowy. Brak wpłaty skutkuje wypowiedzeniem umowy o budowę domu. Spółdzielnia informuje również, że ta kwota nie jest ostateczną dopłatą, a końcowe rozliczenie może ulec zmianie i będzie podane do wiadomości w terminie do 6 miesięcy od oddania kluczy nabywcom. Szacowana cena segmentu w momencie jego sprzedaży wynosiła 446 tys. zł. Teraz będzie to 536 tys., i to zapewne nie koniec.
Zarząd spółdzielni nie podał co prawda jaka jest podstawa prawna podjętej decyzji, ale wyjaśnia, że inwentaryzacja domów wykazała, że pierwotnie ustalone wkłady nie pokrywają realnych kosztów budowy, a te znacząco wzrosły. Dopłata ma po prostu pozwolić na dokończenie budowy. Zarząd podkreśla przy tym, że spółdzielnia nie zakłada żadnego zysku przy realizacji inwestycji, a zaprzestanie uiszczania wkładów budowlanych przez nabywców albo ich nieuzupełnienie będzie wpływało na spowolnienie procesu inwestycyjnego. Zarząd powołuje się na zasadę solidaryzmu spółdzielczego przy realizowaniu wspólnych zadań, którego można oczekiwać od spółdzielni mieszkaniowej.
Wnika z tego, że gdyby na budowie przez kolejne lata występowały problemy techniczne, a realizację opóźniałyby niekorzystne warunki atmosferyczne spółdzielcy związani umową ze spółdzielnią mieliby obowiązek w nieskończoność ponosić rosnące koszty inwestycji.
- Tymczasem kolejna zima bez ogrzewania sprawi, że tynki zaczną kruszeć i odpadać. Wilgoć przedostająca się do budynków wnika w ściany i nabywcy będą po odbiorze borykać się z nawracającym grzybem. Przykładem może być zalana od dłuższego czasu hala garażowa budynku Przy Oczkach - wskazuje jeden z niedoszłych mieszkańców osiedla.- Władze spółdzielni zmieniając postanowienia umowy nawet nie informują o tym niedoszłych mieszkańców. Przykładem jest zmiana materiału pokrycia dachu w inwestycji Przy Oczkach. Niektórzy mieszkańcy, wiedząc że dach będzie wykonany z blachodachówki a nie dachówki betonowej, nie podpisaliby umowy. Niestety, w tej sytuacji zostali postawieni przed faktem dokonanym i mogą zaakceptować zmianę lub rozwiązać umowę, co przy aktualnym opóźnieniu nie jest korzystne - mówi spółdzielca oczekujący na lokal w tym budynku.
O dostępie do dokumentacji orzeka sąd
Oczywiście
spółdzielnia nie trzyma nabywców na siłę - każdy z nich ma prawo umowę zerwać i wtedy wypłacony mu powinien być wkład własny.
- Nie mamy dostępu do dokumentacji finansowej spółdzielni, więc w zasadzie nie wiadomo, czy spółdzielnia miałaby środki, żeby pieniądze oddać. Po drugie wycofanie się z takiej umowy wiązałoby się z wielkimi stratami dla nabywców - ceny nieruchomości na rynku znacznie poszły w górę. Wpłacone pieniądze nie są już tyle warte w stosunku do rynkowych cen mieszkań i domów w Gdańsku, co w czasie kiedy podpisywane były umowy. Poza tym kto zapłaci koszty około kredytowe? Jestem pewny, że spółdzielnia bardzo by się ucieszyła, gdyby ludzie zaczęli się wycofywać. Mogłaby sprzedać domy i mieszkania innym osobom, ale już za znacznie wyższe kwoty, co - być może - pokryłoby chociaż częściowo dziurę budżetową, która w tej chwili może być w spółdzielni bardzo duża - tłumaczy spółdzielca.Osoby, które z różnych powodów chcą się pozbyć problemu lub zarobić - jeśli prawo do lokalu kupione było za gotówkę - sprzedają je kolejnym nabywcom, którzy uwierzą, że budowy zostaną w końcu ukończone.
Właśnie sposób dysponowania finansami w spółdzielni spędza sen z powiek jej członkom.
Czytaj także: problemy SM Ujeścisko z regulowaniem opłat za ciepłą wodę- Dwudziestu nabywców domków powstających w ramach inwestycji Płocka Park I w grudniu zeszłego roku złożyło pozew zbiorowy do sądu. Chodziło im o wydanie dokumentacji dotyczącej ich inwestycji, bo indywidualnie nie można było się tego doprosić, w tym informacji dotyczących finansowania. Dotyczy to z resztą wszystkich inwestycji realizowanych przez spółdzielnię. Zgodnie z prawem spółdzielczym nabywcy mają prawo do tych informacji. Prezes spółdzielni dwukrotnie nie pojawił się jako świadek. Mimo to sąd wydał nakaz pod koniec września. Na ogłoszeniu wyroku nikt ze spółdzielni się nie pojawił, tylko radca prawny spółdzielni wystąpił o uzasadnienie wyroku, spodziewane jest odwołanie - opowiada o próbach dotarcia do informacji przez nabywców jeden z nich.Informuje jednocześnie, że w tej chwili grupa osób z tej inwestycji, które walczą o swoje prawa, to już 37 nabywców. To najbardziej opóźniona inwestycja.
Zarząd spółdzielni (który nie wyraził zgody na cytowanie) zapytany o blokowanie dostępu do dokumentów wyjaśnił, że wnioskodawcy wnieśli do sądu o udostępnienie dokumentów, które nie istnieją, ale też takich, do których przeglądania nie mają prawa. Zarząd podkreśla także, że orzeczenie sądu w tej sprawie jest nieprawomocne, a wniosek członków spółdzielni w dużej mierze nie został przez sąd uwzględniony. Poza tym dokumenty są przecież w spółdzielni dostępne. Przekazane zostały też Radzie Nadzorczej.
Członkowie są bezsilni, a poniosą odpowiedzialność
- Z naszych obserwacji wynika, że spółdzielnia rozpoczęła jedną, drugą, trzecią inwestycję. Zaczęły się problemy z ich finansowaniem, więc były rozpoczynane kolejne budowy, żeby zdobyć pieniądze na realizację kolejnych - mówi nam spółdzielca.Mechanizm ten tłumaczy jeden z członków spółdzielni, który jest przerażony tym, do czego mogą doprowadzić działania SM Ujeścisko.
- Nabór chętnych na mieszkania zaczyna się kiedy nie ma jeszcze pozwolenia na budowę. Chętni wpłacają tylko opłatę rezerwacyjną. Po wydaniu pozwolenia na budowę, podpisywane są umowy i od kupujących wpływa co najmniej pierwsza transza. Wtedy jest najwięcej pieniędzy i na budowach zaczyna się ruch. Bank kredytujący inwestycję widzi, że budowa postępuje, więc uwalnia transzę. Podejrzewamy jednak, że pieniądze pozyskane na jedną inwestycję są swobodnie przerzucane na realizację innej. W którymś momencie przestanie to działać - obawia się Grzegorz Rogacki.Pan Grzegorz wskazuje, że jeden z nielicznych dokumentów jakimi dysponują członkowie spółdzielni to protokół z lustracji działalności inwestycyjnej spółdzielni za okres 2015 - 2016. Według niego na koniec 2016 roku stan zaawansowania prac przy budowie Płocka Park I wynosił 70 procent.
- Mamy prawie koniec 2018 roku, inwestycja nadal nie jest zakończona, a faktyczny stan zaawansowania robót to na moje oko 75-80 procent - mówi Grzegorz Rogacki. - Nie wiemy, co się dzieje z pieniędzmi, jakie będą koszty budów, jak długo czekać będą jeszcze musieli nabywcy.Ze zgodnych relacji przedstawicieli niemal wszystkich opóźnionych budów wynika, że nie są oni na bieżąco informowani, co jest przyczyną takiego stanu rzeczy ani kiedy zakończona będzie realizacja nieruchomości, do których mieli się dawno wprowadzić.
- Jeśli ta sytuacja doprowadzi do upadku spółdzielni, to wszyscy mieszkańcy osiedla mogą to odczuć. Wprawdzie nikt nie zabierze nam naszych własnościowych mieszkań, ale trudności finansowe spółdzielni możemy odczuwać każdego dnia - poprzez problemy ze sprzątaniem osiedla, pielęgnacją terenów zielonych, odśnieżaniem czy konserwacją placów zabaw. Wierzyciele spółdzielni mogą przejąć jej tereny, na które przez wiele lat pracowali spółdzielcy, a wielu z nich własnoręcznie to osiedle budowało - przypomina Grzegorz Rogacki. - Może również dojść do problemów z dostępem do mediów, czego przedsmak mieliśmy tuż po Wielkanocy, kiedy to GPEC ostrzegał przed możliwym odcięciem ciepła. Koszt działalności operacyjnej SM Ujeścisko w 2017 roku to ponad 10 milionów złotych - to gigantyczna kwota, ale tyle kosztuje utrzymanie naszego osiedla i aż strach pomyśleć, co się wydarzy, jeśli spółdzielnia straci płynność finansową.
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy