Trójmiejski rynek mieszkaniowy 2021. Rok wzrostów

W 2021 roku zaczęło powstawać duże osiedle na terenach postoczniowych - Doki. To jedna z nowych lokalizacji w Gdańsku, gdzie w najbliższych latach mają szansę powstawać setki mieszkań.
W 2021 roku zaczęło powstawać duże osiedle na terenach postoczniowych - Doki. To jedna z nowych lokalizacji w Gdańsku, gdzie w najbliższych latach mają szansę powstawać setki mieszkań. fot. Trojmiasto.pl

Rok 2021 na trójmiejskim rynku mieszkaniowym upłynął pod znakiem wzrostów. Przede wszystkim wzrostów cen - szczególnie na rynku pierwotnym. Ale też wzrostów sprzedaży nieruchomości w każdym segmencie oraz liczby udzielonych na ich zakup kredytów. Wzrosty dotyczą także produkcji mieszkaniowej - zarówno w zakresie liczby udzielonych pozwoleń na budowę, jak i mieszkań oddanych do użytkowania.



Czy w przyszłym roku wzrost cen mieszkań wyhamuje?

Zobacz wyniki (940)
Wzrost cen nieruchomości w 2021 r. dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego, przy czym nie da się ukryć, że w tym roku w górę szczególnie poszybowały ceny mieszkań nowych.

Z porównania danych, jakie od deweloperów i pośredników pozyskuje Narodowy Bank Polski, wynika, że w ujęciu rok do roku (III kw. 2020 - III kw. 2021) średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań i domów w Gdyni wzrosły o niecałe 18 proc., w Gdańsku o nieco ponad 10 proc.

W przypadku rynku wtórnego wzrosty te kształtują się na poziomie ponad 9,6 proc. w Gdyni i 7,6 proc. w Gdańsku.

Średnie wyliczane przez NBP potwierdzają się w badaniach firmy doradczej JLL (wcześniej REAS), która od lat bada pierwotny rynek mieszkaniowy w Polsce. Średnią ofertową dla Trójmiasta (w całości) na koniec III kw. 2021 r. ustaliła ona na poziomie 11 tys. zł za m kw.

Wzrost cen nieruchomości mieszkaniowych w Sopocie pokazuje z kolei działający w serwisie Dom i Nieruchomości portalu Trojmiasto.pl Barometr Cen Nieruchomości, który średnie ceny za metr kw. wylicza na podstawie ofert zamieszczonych w Serwisie Ogłoszeniowym naszego portalu. W 2021 r. w tym mieście do sprzedaży wprowadzonych zostało kilka nowych inwestycji - w ciągu roku (od listopada 2020 r.) średnia cena metra kw. lokalu z rynku pierwotnego wzrosła tu zatem o ponad 4 tys. zł (z 14 183 na 18 491 zł). Nieco niższe ceny są na rynku wtórnym - tu cena ofertowa wzrosła z 13 692 na 16 005 zł za metr kw.

- Ostatnie dwa miesiące roku pokazują, że wzrost cen nieco spowalnia, nastąpiło lekkie uspokojenie. Ale też jest to charakterystyczne dla przełomu roku. Na ile trwała jest to tendencja, będzie można zatem ocenić dopiero w pierwszych miesiącach przyszłego roku - zauważa Małgorzata Janucewicz, prezes zarządu Stowarzyszenia Pomorskiego Pośredników Obrotu Nieruchomości.
Ceny rosną na całym świecie
Drobnym pocieszeniem niech będzie fakt, że drastyczny wzrost cen nieruchomości ma miejsce niemal na całym świecie. Z raportu przygotowanego przez firmę doradczą Knight Frank po III kw. 2021 r. wynika, że wzrosty dotyczą 54 z 56 badanych krajów i regionów na świecie. W ujęciu rok do roku nominalnie ceny najbardziej wzrosły w Turcji - o 35,5 proc. Dla przykładu w Szwecji o 20,3 proc., w Stanach Zjednoczonych o 18,7 proc., w Czechach o 14,6 proc. Polska ze wzrostem cen na poziomie 8,3 proc. znajduje się na 34. miejscu tego zestawienia.

Zobacz, jak wzrosły ceny nieruchomości w 56 krajach na świecie

Dane wyraźnie pokazują także, że z roku na rok maleje różnica pomiędzy ceną ofertową a transakcyjną. Wnioskować oczywiście można, że rynek i jego mechanizmy są coraz dojrzalsze - szacowanie cen nieruchomości jest coraz bardziej adekwatne w stosunku do możliwej do osiągnięcia ceny sprzedaży, ale też zdecydowanie wynika to z wysokiego popytu na mieszkania. Skraca się średni czas sprzedaży nieruchomości.

Szaleństwo zakupowe w każdym segmencie



- Nie da się ukryć: trwa polowanie na dobre nieruchomości. Trwa ono nie tylko na rynku premium. Mieszkania o powierzchni 70-80 m kw. w segmencie ekonomicznym są bardzo przebrane, małe mieszkania pod wynajem również. Nieruchomość trudno znaleźć, bo mieszkania sprzedają się szybko. Jeśli oferta jest dobrze skonstruowana, czas sprzedaży bywa nie dłuższy niż dwa-trzy tygodnie - mówi Małgorzata Janucewicz. - Dodatkowo środowisko trójmiejskich pośredników dopracowało współpracę pomiędzy biurami, w związku z czym wiele ofert w ogóle nie trafia do portali, bo nabywca znajduje się, jeszcze zanim powstanie ogłoszenie.
W ubiegłym roku, po doświadczeniach z głębokim lockdownem, z ofert sprzedaży szybko znikały domy. Wiele osób zamkniętych w mieszkaniach szybko spełniło swoje marzenie o większej przestrzeni i wolnym od wirusa ogrodzie. Niezmiennie wysoka jest w Trójmieście także sprzedaż dobrze zlokalizowanych apartamentów, które w czasie epidemicznych utrudnień w poruszaniu się po świecie pełnią rolę tzw. second home, a przy okazji są dobrą lokatą kapitału.

Właśnie potrzeba ochrony posiadanych środków jest powodem zakupu wielu nieruchomości, także mieszkaniowych. W tym mało stabilnym okresie nieruchomości pozostają pewną inwestycją - to pozostaje niezmienne od lat.

- Na rynku wtórnym dominują klienci gotówkowi, takich transakcji przybywa z roku na rok. Informacja od klienta, że szuka nieruchomości do zakupu i dysponuje gotówką na jej zakup, nie robi już żadnego wrażenia. Szacuję, że w tej chwili ponad 70 proc. nieruchomości na rynku wtórnym jest zakupowanych za gotówkę - mówi Małgorzata Janucewicz. - Cześć tych klientów poprawia swoje warunki lokalowe i komfort życia. Ale znaczne grono inwestuje w nieruchomości, bo jest to bezpieczna lokata kapitału, a przy tym dająca zarobek i najmniej opodatkowana forma dochodu.
W tym roku w puli mieszkań sprzedanych przez deweloperów po raz pierwszy tak mocny akcent postawiony został na masowe zakupy mieszkań pod wynajem dokonywane przez fundusze inwestycyjne. W Trójmieście największa taka transakcja dotyczyła zakupu od Budimexu Nieruchomości (obecnie Spravia) dwóch siedemnastopiętrowych budynków mieszkaniowych na Zaspie. Wobec fiaska rządowego programu Mieszkanie Plus pewne jest, że ten segment rynku będzie się rozwijał, chociaż nie może on liczyć na "dobrą prasę".

- Mieszkanie Plus miało być programem, który równoważy kwestie najmu i własności. Tymczasem kolejne inicjatywy rządu wyglądają jak powrót na starą ścieżkę polityki mieszkaniowej, gdzie priorytetem jest własność (gwarancja wkładu własnego, bon mieszkaniowy czy małe domy bez pozwolenia) - komentuje w raporcie za III kw. 2021 r. Aleksandra Gawrońska, dyrektor Działu Badań Rynku Mieszkaniowego JLL. - Najważniejszy obecnie problem, czyli brak nowej podaży [na rynku pierwotnym - dop. red.], wydaje się nie istnieć na szczeblu politycznym. A nawet jeśli, to okazuje się, że to nie brak planów miejscowych, zablokowane tereny pod Krajowy Zasób Nieruchomości czy opóźnienia administracyjne spotęgowane jeszcze przez pandemię stanowią największe wyzwanie. Za wszystkie problemy, z jakimi mierzy się rynek mieszkaniowy, zaczęto winić zagraniczne fundusze, których działalność nie ma wpływu ani na rosnące ceny mieszkań, ani na ich liczbę w ofercie.

Deweloperzy nie próżnują



Wprowadzony w ubiegłym roku twardy lockdown znacznie spowolnił przygotowanie inwestycji mieszkaniowych do realizacji - wszelkie procedury w urzędach były wydłużone. Dlatego pod koniec 2020 r. statystycznie liczba wydanych pozwoleń na budowę zwiastować mogła duże załamanie podaży. Rzeczywiście mogłaby ona być w Trójmieście wyższa, ale jak wynika z raportu JLL, na tle pozostałych rynków mieszkaniowych w Polsce Trójmiasto nie jest w złej sytuacji. Na koniec III kw. 2021 r. rezerwy pozwoleń w szufladach deweloperów można szacować na ok. 40-50 proc. rocznej podaży.

Nowe Inwestycje Mieszkaniowe - comiesięczne przeglądy ofert mieszkań i domów wprowadzanych do sprzedaży w Trójmieście

W pierwszych trzech kwartałach 2021 r. wydano w Trójmieście pozwolenia na budowę 7564 mieszkań i domów (6062 w Gdańsku, 1289 w Gdyni i aż 213 w Sopocie). To nadal mniej niż przed epidemią (w 2019 r. w analogicznym okresie było ich 7784), ale też więcej niż w roku ubiegłym (w 2020 r. w ciągu trzech kwartałów wydano ich 6813).

Warto jednak pamiętać, że są to liczby dotyczące ścisłego Trójmiasta, podczas gdy produkcję mieszkaniową Trójmiasta trzeba liczyć szerzej - w powiększeniu m.in. o Pruszcz Gdański, Małe Trójmiasto Kaszubskie i gminy ościenne, bo w tej chwili tam nawet znaczący na rynku deweloperzy przenoszą część swojego zaangażowania.

Czytaj także: zmiany w prawie wprowadzone w 2021 r.:

Coraz wyższa wartość kredytów hipotecznych



Wzrost cen nieruchomości w naturalny sposób spowodował także zwiększenie wysokości zaciąganych przez nabywców kredytów hipotecznych. Jak podaje Biuro Informacji Kredytowej (BIK), w porównaniu do stanu sprzed pandemii (między marcem 2020 a wrześniem 2021) średnia kwota hipoteki zwiększyła się w województwie pomorskim o 12,2 proc. Taki wzrost pokrywa się ze średnim wzrostem dla całego kraju.

Czytaj także: jak rosną raty kredytów hipotecznych po podwyżce stóp procentowych

W listopadzie 2021 r. według danych BIK średnia wartość wnioskowanego kredytu mieszkaniowego wynosiła 337 915 zł (kraj). Jest to kwota wyższa o 12,6 proc. w stosunku do analogicznego okresu w 2020 r., co też wyraźnie pokazuje, jaki wpływ na budżet gospodarstw domowych ma wzrost cen mieszkań. W Trójmieście ta średnia jest jeszcze wyższa. Według danych Prime Banking w III kw. 2021 roku wyniosła 375 tys.

Dane dotyczące kredytów potwierdzają trend dotyczący powolnego wyhamowania tempa sprzedaży mieszkań, który dostrzegają też trójmiejscy pośrednicy: BIK zanotował w listopadzie 2021 w skali całego kraju wzrost liczby zapytań o 13,8 proc. w stosunku do analogicznego okresu rok wcześniej, ale już w porównaniu do października 2021 było ich mniej o 7,4 proc.

2022 r.: spowolnienie, ale bez spadków cen



Wielu kupujących z nadzieją oczekuje choćby niewielkiego spadku cen nieruchomości mieszkaniowych. Czy można na to liczyć? Analitycy nie spodziewają się cudów.

Cen nie zdecydują się zapewne obniżyć deweloperzy, bo koszty ich działalności drastycznie rosną: coraz droższe i trudniejsze do zdobycia, a następnie przygotowania pod zabudowę, są grunty. Koszty produkcji mieszkań podnoszą także rosnące ceny materiałów budowlanych i robocizny. Składkę, którą deweloperzy będą musieli odprowadzać do Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego na mocy znowelizowanej tzw. ustawy deweloperskiej, również przeniesione zostaną na nabywców.

Wydawałoby się, że wzrost stóp procentowych, a co za tym idzie - zmniejszenie zdolności kredytowej obniży popyt, ale nie jest to takie oczywiste.

- Na rynku wtórnym dominuje gotówka, więc zmiany stóp procentowych nie będą miały radykalnego wpływu na poziom sprzedaży, bo to nie nabywcy posiłkujący się kredytami hipotecznymi w głównej mierze odpowiadają za popyt - ocenia Małgorzata Janucewicz. - Ważnymi czynnikami, które będą miały przełożenie na rynek nieruchomości, będą wzrost cen energii i inflacja. To w naturalny sposób będzie musiało spowodować podniesienie czynszów najmu. A to z kolei nie będzie do zaakceptowania, jeśli za tymi podwyżkami nie pójdą podwyżki płac.

Opinie wybrane


wszystkie opinie (302)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Najnowsze

więcej artykułów »

Wydarzenia

Jungle bazaar
Jungle bazaar
targi
lut 12-13
sobota - niedziela, g. 10:00 - 18:00
Gdańsk, Sopot, Ergo Arena
Mieszkaniowe Targi Gdynia Arena
Mieszkaniowe Targi Gdynia Arena
targi
mar 26-27
sobota - niedziela
Gdynia, Gdynia Arena

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
29250 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
18350 zł/m2
Gdynia Orłowo
17050 zł/m2
Gdańsk Młode Miasto
16650 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
16500 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
21200 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
17200 zł/m2
Sopot Górny Sopot
15800 zł/m2
Gdynia Orłowo
11100 zł/m2
Gdynia Działki Leśne
10150 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl

Najczęściej czytane