Wielofunkcyjne miasto, czyli tzw. mixed-use, to przyszłość. Musimy zmienić swoje myślenie o przestrzeni, w której żyjemy, zmienić też oczekiwania w stosunku do tych, którzy te przestrzenie planują, projektują, budują i tworzą. Dzięki temu miejskie organizmy, których przecież jesteśmy częścią, staną się wygodniejsze dla mieszkańców i bardziej przyjazne dla środowiska.
ma wszystko, czego potrzebuję, żyje mi się wygodnie54%
jest tu podstawowa infrastruktura, ale wielu rzeczy brakuje31%
to pustynia, są tylko mieszkania11%
nie zastanawiałe(a)m się nad tym 4%
Przywykliśmy do codziennego przemieszczania się: z domu do pracy, z dzieckiem do szkoły, na dodatkowe zajęcia, na spotkanie z rodziną i przyjaciółmi, na spacer tam, gdzie są przestrzenie rekreacyjne.
Dom znajduje się w jednej części miasta, praca w centrum albo w jednym z biurowych zagłębi, a zajęcia pozalekcyjne dziecka jeszcze w innej dzielnicy. Każdy z obszarów naszego życia ma inną lokalizację.
Jak dowodzą autorzy opublikowanego w tym roku raportu "Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie" z pracowni Think Co, strefowanie miast było ideą z początku XX wieku. Osobne części miasta przewidziane były dla produkcji, osobne do mieszkania, inne koncentrowały handel. W takim duchu miasta rozwijały się przez dziesięciolecia. I przykładów nie trzeba szukać daleko - wystarczy spojrzeć na południowe dzielnice Gdańska, które w dobie głodu niedrogich mieszkań rozwijały się jako funkcjonalne monokultury, tworząc sypialnię Gdańska.
Ale świat się zmienia. Najwyżej cenioną wartością stał się czas, a najważniejszym dla cywilizacji celem ratowanie planety. Zapętleni w codziennej rutynie rzadko mamy okazję zastanowić się nad racjonalizowaniem własnych działań i poglądów, które przecież wpływają nie tylko na naszą codzienność, ale też środowisko. Tymczasem planowanie przestrzeni tak, by skracać odległości, ma na to ogromny wpływ.
Rozkład funkcji
Sukces zabudowy wielofunkcyjnej ukryty jest w jej nazwie. Idea zrodziła za granicą, dlatego jej powszechna nazwa to mixed-use, chociaż ostatnio często mówi się także o tzw. mieście 15-minutowym, co wyrażać ma możliwość dotarcia do każdego celu niezbędnego nam w codziennym życiu w ciągu 15 minut, i to na piechotę lub jednośladem.
Epidemia pokazała nam, jak duże znaczenie ma struktura najbliższej miejscu zamieszkania okolicy. Przestaliśmy się masowo przemieszczać do pracy, w pogoni za rozrywką, odwiedzinami kolejnej restauracji czy siłowni. Zamknięcie uświadomiło nam, jak ważne jest posiadanie wszystkiego "pod ręką".
W dużych ośrodkach miejskich podstawą mixed-use są dwie funkcje: mieszkaniowa i biurowa.
Jednak receptą na stworzenie miasta w otoczeniu "sypialni" i "fabryki białych kołnierzyków" jest uzupełnienie tak zabudowanego obszaru o obiekty i przestrzenie, które człowiekowi potrzebne są na co dzień. Bezwzględnie muszą więc zostać tu wkomponowane sklepy, punkty usługowe, szkoły, przedszkola, jednostki opieki medycznej.
W dalszej kolejności pojawić się muszą miejsca, które generują codzienny ruch - także wieczorami, a więc lokale gastronomiczne i rozrywkowe. Na terenach śródmiejskich ruch ten będzie generowała także obecność hoteli o zróżnicowanym standardzie.
Człowiek realizować chce także swoje potrzeby wyższego rzędu, także pasje. To nie będzie możliwe, jeśli nie pojawią się wokół niego obiekty kulturalne. I nie chodzi o operę i teatr miejski, bo takie obiekty nigdy nie powstaną na poziomie dzielnicowym. Ale galeria lokalnego twórcy, biblioteka, mała scena z kawiarnią tak. Ruch i aktywność fizyczna jest podstawą dobrego samopoczucia wielu osób, więc konieczne są także obiekty i tereny sportowe oraz rekreacyjne.
Mieszanka ta jednak nie zadziała, jeśli nie pojawią się czynniki wpływające na tworzenie społeczności - miejsca, gdzie człowiek spotyka się z drugim człowiekiem. Będzie to zatem osiedlowy plac zabaw, pub przyciągający okolicznych mieszkańców, osiedlowy klub lub inna przestrzeń kreatywna, gdzie realizowane są warsztaty, a w sobotę odbywa się targ ze zdrową żywnością.
2
Zadajmy sobie pytanie, czy w pieszej odległości od naszego miejsca zamieszkania mamy dokąd pójść na obiad z rodziną albo na kawę z sąsiadką. Czy jest tam plac zabaw, gdzie dziecko ma szansę poznać rówieśników, czy deweloper, od którego kupujemy mieszkanie, przewidział miejsce na przedszkole i zaprojektował lokale usługowe w parterach budynków mieszkaniowych.
- Jeśli nie do końca wiemy, jak myśleć o przestrzeni miasta, posłużmy się prostym powiedzeniem "czas to pieniądz". Jeśli kupujemy mieszkanie w monokulturze, wyobraźmy sobie nasze codzienne życie. Czy będzie dokąd iść na spacer? Czy w czasie tego spaceru będzie gdzie kupić kawę i lody? Zrobić zakupy? Czy mogę w tym miejscu żyć bez samochodu, bo komunikacja miejsca tam istnieje i jest wydolna? - mówi Monika Arczyńska z zajmującej się architekturą i urbanistyką pracowni A2P2. - Nasze życie wciąż polega na przemieszczaniu się pomiędzy wyspami. Wsiadamy do naszego okrętu, czyli samochodu, i płyniemy na inną wyspę. A to jest szeroko rozumiany wydatek.
Zrównoważony rozwój
To okrągłe sformułowanie, które choć na pozór nie wyraża nic konkretnego, pada w odniesieniu do różnych aspektów naszej egzystencji. Kryje się pod nim szereg działań - od bardzo drobnych, codziennie podejmowanych decyzji, po wielkie programy kierunkujące rozwój całych branż. Dotyczy także projektowania miast.
- Dobrze przygotowane projekty typu mixed-use mogą wpisywać się w ideę miasta kompaktowego, w którym zmniejszamy codziennie pokonywane odległości, na przykład dom-praca. Sprzyja to ograniczeniu potrzeby wykorzystywania czy posiadania samochodu. Dziś ważne jest dogęszczanie centralnych rejonów miast, aby zapobiec rozlewaniu się ich na przedmieścia, z czym w Polsce mamy duży problem, a co - poza wieloma problemami - zwiększa też koszty ich funkcjonowania, bo powstawać muszą nowe szkoły, linie tramwajowe, drogi, które następnie trzeba utrzymać. Projektowanie w duchu mixed-use obniża także koszty życia mieszkańców - powiedział Aleksander Orłowski z Politechniki Gdańskiej, ekspert z dziedziny Smart City. Czytaj także: Studencka wizja miasta produktywnego na Przeróbce
Pokonywanie dużych odległości generuje koszty, zwiększa zanieczyszczenie środowiska, zabiera czas, który wykorzystać można bardziej produktywnie. Dlatego pomysły na miejską przyszłość muszą uwzględniać skracanie przemierzanych codziennie odległości.
- Gdańsk-Południe rozwijał się monofunkcyjnie, jako strefa zamieszkania. We współpracy z mieszkańcami i miastem przygotowujemy właśnie duży projekt parku Południowego. W czasie konsultacji mieszkańcy podkreślali, że już dosyć powstało w tym rejonie mieszkań. O ile rzeczywiście poprawia się w tym obszarze infrastruktura społeczna, to nadal znacznie gorzej jest, jeśli chodzi o miejsca pracy - ocenia Monika Arczyńska, wskazując południową część Gdańska jako jedną z tych, która najpilniej powinna ewoluować w kierunku wielofunkcyjności. - Podobnie rozwija się obecnie Letnica. Ta dzielnica zabudowywana jest na podstawie stosunkowo nowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale jest odseparowana od reszty miasta i powstają tam tylko mieszkania i trochę usług. Na drugim biegunie mamy takie monokultury jak Olivia Business Centre, która jest świetnie zlokalizowana i skomunikowana, ale są tam tylko miejsca pracy. Po południu i wieczorem ta przestrzeń zamiera. Czytaj więcej na temat projektu parku Południowego w Gdańsku
Obszar wielofunkcyjny żyje całą dobę: w ciągu dnia z jego zaplecza mogą korzystać pracownicy biur, a wieczorem - mieszkańcy. Do tego należy dodać oszczędność czasu, mniej krótkich miejskich podróży, a w efekcie mniej samochodów w rodzinie oraz wyhamowanie suburbanizacji.
Dotychczasowe doświadczenia w konstruowaniu miejskiej przestrzeni na bazie przede wszystkim sukcesu komercyjnego pokazują zatem, że w kontekście zrównoważonego rozwoju takie działanie się nie sprawdza. Przyszłość przynieść musi zatem zmianę w myśleniu i wiele zależy tu nie tylko od planistów, ale też deweloperów.
- W miastach powstają tysiące metrów kw. powierzchni mieszkaniowych w budynkach, które w parterach nie mają usług - wskazuje Arczyńska. - Tymczasem przykłady osiedli, gdzie deweloperzy pozwolili sobie na stworzenie lokali usługowych w parterach z założeniem, że przez dłuższy czas nie uda się skomercjalizować tych powierzchni, pokazują, że w końcu wypełniają się one najemcami, bo zwyczajnie życie niesie taką potrzebę. Tok myślenia polegający na zbliżaniu do siebie różnych funkcji miasta to już nie tylko budowanie obok siebie biurowców i mieszkań. Coraz częściej powstają budynki, które na różnych piętrach mają mieszkania, hotel, biura. W przyszłości, chociaż nadal jest to trudne do zaprojektowania, powstawać będą też budynki, które swoją funkcję zmieniać będą w obrębie tej samej powierzchni.
- Coraz śmielej mówi się nie tylko o łączeniu różnych funkcji w obrębie jednego budynku, ale też o większej elastyczności i przenikaniu się funkcji w tej samej fizycznej przestrzeni. Dla przykładu: budynek, który rano pełni funkcję szkoły, wieczorem może stać się miejscem pracy, a w weekendy - przestrzenią poświęconą kulturze - czytamy w raporcie Think Co. Jesteś zainteresowany tematem mixed-use? Przeczytaj cały raport Think Co
Obszary "skazane na sukces"
Zabudowa mixed-use w naturalny sposób powstaje na terenach ściśle śródmiejskich. Tu jest łatwiej, bo często o nową funkcję uzupełniana jest już istniejąca, okoliczna infrastruktura.
Badania, które w swoim raporcie przywołuje Think Co, pokazują, że ceny nieruchomości mieszkaniowych powstałych w obszarach, gdzie świadomie zaplanowana została zabudowa wielofunkcyjna, są wyższe nawet o 30 proc. od tych, które znajdują się w podobnych strefach miasta, ale skonstruowanych przez naturalny rozwój.
Łatwo (przynajmniej w teorii) taką zabudowę planować przy okazji rewitalizacji terenów poprzemysłowych, takich jak np. Stocznia Cesarska. Istnienie zabytkowej zabudowy, którą ze względu na konstrukcję (wobec przepisów prawa budowlanego) trudno przystosować do funkcji mieszkaniowej lub biurowej, wymusza wprowadzenie gastronomii, kultury, powierzchni wystawienniczych, rozrywki - tzw. atraktorów, które przyciągną ludzi.
6
- Są takie obszary w Trójmieście, które są skazane na to, żeby być mixed-usem. Stocznia ma stare hale, których nie da się zamienić na mieszkaniówkę, więc tam powstaną inne funkcje, które przyciągną na ten teren także ludzi z zewnątrz. Postanie tu bogaty program miejski, który będzie działał 24 godziny na dobę - mówi Monika Arczyńska. - Najbardziej modelowy w Trójmieście jest oczywiście Garnizon, który od początku był tak pomyślany, żeby były funkcje kulturalne, rozrywkowe, miejsca pracy i zamieszkania. W przyszłości ten sukces ma szansę powtórzyć jeszcze wiele pustych terenów, które są w Trójmieście. Miasto przecież będzie się jeszcze rozwijało, na przykład w kierunku Stogów i Przeróbki. Rzeczywiście ideę mixed-use najłatwiej zrozumieć, będąc na Garnizonie, bo ona już się zmaterializowała i działa.
W najbliższych latach mieszkańcy Trójmiasta korzystać będą mogli z kolejnych takich obszarów. W końcu doczekamy zabudowy i rewitalizacji Młodego Miasta. Pierwszym dużym projektem, który już tu powstaje, są - sąsiadujące z Europejskim Centrum Solidarności - Doki. Powstaje tu już zabudowa mieszkaniowa (Doki Living); nowe życie wkracza powoli (realizacja w toku) do Montowni, czyli dawnej hali U-bootów, która docelowo będzie pełniła funkcje rozrywkowe i hotelowe. Niebawem rozpocznie się także budowa przenikającej się z całym terenem zabudowy biurowej (Doki Office).
- Kreujemy wspólnie kawałek miasta. Wprowadzamy różnorodne, komplementarne dla siebie funkcje: mieszkaniową, biznesową i usługową. Poszczególne części tej inwestycji będą funkcjonować niezależnie, ale w kontekście całości zagospodarowania tego terenu będą się przenikać, wzajemnie uzupełniać i stymulować, tworząc wartość tego miejsca - podkreśla Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus, która odpowiada w tym projekcie za zabudowę biurową. Czytaj także: Mixed-use na terenach poprzemysłowych w miastach Europy
W Gdyni w oczywisty sposób mixed-use powstaje w samym Śródmieściu w ramach kolejnych etapów projektu Waterfront. Najpierw (do III kw. 2015 r.) powstał hotel i biurowiec. Teraz realizowana jest kolejna część, na którą złożą się budynki mieszkaniowe, biurowe, powierzchnie handlowe, usługowe i rozrywkowe (również kino).
Jednak co ważne: to od nas, mieszkańców miasta, w dużej mierze zależy, czy na wielkomiejski sukces skażemy także obszary pozaśródmiejskie. Biorąc udział w przygotowywaniu planów miejscowych, mamy wpływ na odgórnie narzucaną organizację przestrzeni, a wybierając na miejsce do życia osiedla, które deweloperzy konstruują z myślą o człowieku, możemy kreować lepsze miasto.
Doki. Na terenach postoczniowych powstaje kolejny w Trójmieście mixed-use
Że obok będę miał dobrą szkole dla dzieci, obok będzie mój zakład pracy (dziś jest wiele branż i tak samo ludzie zmieniają kilka razy pracę w ciągu życia). Mam za każdym razem zmieniać mieszkanie? A co z ludźmi ze stoczni czy z lotosu? Małżeństwa tylko wewnątrz zakładowe? A co z moją rodziną, np dzieci chcą mieć dość blisko do babci.
Kolejna piękna bajka
2 lata
4044
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-06 16:40
Może jeszcze frytki do tych gwarancji?
Co jeszcze jaśnie panu naszykować? Jeśli jesteś gościem, który kupuje mieszkanie raz w życiu to współczuję, bo potrzeby się zmieniają i praca tez. Bo świat się zmienia. Ale jak nie jesteś gotów się przeprowadzić po to, żeby mieć wygodniejsze życie to cóż, miłego stania w korkach
2 lata
02
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-04 22:30
a gdzie dostajesz gwarancję? ps. mobilność (niestety) jest popularna i przydatna... więc
wiec po kilku latach możesz zmienić na inne miejsce
2 lata
00
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-03 13:58
duży ekran w domu i wszystko zdalne
np. wyjście na spacer do lasu
2 lata
00
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-01 14:59
a co będzie jak deweloper ci wybuduje taki garnizon
koło babci, a babcia umrze albo się przeprowadzi? trochę głupio by było.
Lewak Tywak
2 lata
62
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2021-12-31 19:48
polecam mniejsze miejscowości w twojej sytuacji
2 lata
216
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-03 12:57
Praca zdalna dla pracowników nie mających kontaktu z klientami
albo czas pracy ograniczony do maks 6h dziennie przy ruchomym trybie pracy. Tylko to pozwoli jako-tako zapewnić odpowiedni balans między pracą a życiem prywatnym. My się stopniowo wykańczamy, Polak po 60. roku życia to już jest wrak. Pracujemy najwięcej na świecie, mamy fatalne powietrze, męczymy się w korkach, zima i lato są u nas męczarnią.
2 lata
111
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-01 11:21
Sypialnie nie są złe (1)
Bo ludzie po pracy chcą mieć ciszę i spokój. Tylko osiedla takie muszą być wyposażone w podstawowe usługi (Biedra, Lidl) i szkołę, dom kultury z zajęciami dla dzieci.
Ciągły ruch pod oknami sypialni, samochody do biur, hałas - to nie współgra z odpoczynkiem.
Właśnie z tego powodu socjaliści strefowali miasto, z tym że miała być dobra komunikacja i szkoły
.
2 lata
5818
Twoja opinia
Zmień treść
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2022-01-06 16:43
Strefowanie miasta to najgorszy rak
Rano wszyscy w tym samym korku do roboty, potem w korku do sklepu a w weekand wszyscy w korku do kawiarni albo nad wodę.
. Istnienie zabytkowej zabudowy, którą ze względu na konstrukcję (wobec przepisów prawa budowlanego) trudno przystosować do funkcji mieszkaniowej lub biurowej, wymusza wprowadzenie gastronomii, kultury, powierzchni wystawienniczych, rozrywki - tzw. atraktorów, które przyciągną ludzi. 
Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii. 
Filmy