• Kino
  • Mapa
  • Ogłoszenia
  • Forum
  • Komunikacja
  • Raport
Skopiowano

Wielofunkcyjne miasto. Czy to także przyszłość Trójmiasta?

Ewa Budnik
31 grudnia 2021, godz. 12:30 
Opinie (189)
  • Garnizon. To w Trójmieście naczelny przykład zrealizowanej z sukcesem zabudowy wielofunkcyjnej. Tu ideę mixed-use można najłatwiej zrozumieć, bo teoria zamieniona została w praktykę.
  • Montownia. Stara przemysłowa hala na terenach postoczniowych. Właśnie zamieniana jest w przestrzeń rozrywkową i hotelową, która w przyszłości przyciągnie okolicznych mieszkańców, pracowników i turystów.

Wielofunkcyjne miasto, czyli tzw. mixed-use, to przyszłość. Musimy zmienić swoje myślenie o przestrzeni, w której żyjemy, zmienić też oczekiwania w stosunku do tych, którzy te przestrzenie planują, projektują, budują i tworzą. Dzięki temu miejskie organizmy, których przecież jesteśmy częścią, staną się wygodniejsze dla mieszkańców i bardziej przyjazne dla środowiska.



Miejsce, gdzie mieszkam:

Przywykliśmy do codziennego przemieszczania się: z domu do pracy, z dzieckiem do szkoły, na dodatkowe zajęcia, na spotkanie z rodziną i przyjaciółmi, na spacer tam, gdzie są przestrzenie rekreacyjne.

Dom znajduje się w jednej części miasta, praca w centrum albo w jednym z biurowych zagłębi, a zajęcia pozalekcyjne dziecka jeszcze w innej dzielnicy. Każdy z obszarów naszego życia ma inną lokalizację.

Jak dowodzą autorzy opublikowanego w tym roku raportu "Wielofunkcyjne. Charakterystyka inwestycji mixed-use w Polsce i na świecie" z pracowni Think Co, strefowanie miast było ideą z początku XX wieku. Osobne części miasta przewidziane były dla produkcji, osobne do mieszkania, inne koncentrowały handel. W takim duchu miasta rozwijały się przez dziesięciolecia. I przykładów nie trzeba szukać daleko - wystarczy spojrzeć na południowe dzielnice Gdańska, które w dobie głodu niedrogich mieszkań rozwijały się jako funkcjonalne monokultury, tworząc sypialnię Gdańska.

Ale świat się zmienia. Najwyżej cenioną wartością stał się czas, a najważniejszym dla cywilizacji celem ratowanie planety. Zapętleni w codziennej rutynie rzadko mamy okazję zastanowić się nad racjonalizowaniem własnych działań i poglądów, które przecież wpływają nie tylko na naszą codzienność, ale też środowisko. Tymczasem planowanie przestrzeni tak, by skracać odległości, ma na to ogromny wpływ.

Rozkład funkcji



Sukces zabudowy wielofunkcyjnej ukryty jest w jej nazwie. Idea zrodziła za granicą, dlatego jej powszechna nazwa to mixed-use, chociaż ostatnio często mówi się także o tzw. mieście 15-minutowym, co wyrażać ma możliwość dotarcia do każdego celu niezbędnego nam w codziennym życiu w ciągu 15 minut, i to na piechotę lub jednośladem.

Epidemia pokazała nam, jak duże znaczenie ma struktura najbliższej miejscu zamieszkania okolicy. Przestaliśmy się masowo przemieszczać do pracy, w pogoni za rozrywką, odwiedzinami kolejnej restauracji czy siłowni. Zamknięcie uświadomiło nam, jak ważne jest posiadanie wszystkiego "pod ręką".
W dużych ośrodkach miejskich podstawą mixed-use są dwie funkcje: mieszkaniowa i biurowa.

Jednak receptą na stworzenie miasta w otoczeniu "sypialni" i "fabryki białych kołnierzyków" jest uzupełnienie tak zabudowanego obszaru o obiekty i przestrzenie, które człowiekowi potrzebne są na co dzień. Bezwzględnie muszą więc zostać tu wkomponowane sklepy, punkty usługowe, szkoły, przedszkola, jednostki opieki medycznej.

W dalszej kolejności pojawić się muszą miejsca, które generują codzienny ruch - także wieczorami, a więc lokale gastronomiczne i rozrywkowe. Na terenach śródmiejskich ruch ten będzie generowała także obecność hoteli o zróżnicowanym standardzie.

Człowiek realizować chce także swoje potrzeby wyższego rzędu, także pasje. To nie będzie możliwe, jeśli nie pojawią się wokół niego obiekty kulturalne. I nie chodzi o operę i teatr miejski, bo takie obiekty nigdy nie powstaną na poziomie dzielnicowym. Ale galeria lokalnego twórcy, biblioteka, mała scena z kawiarnią tak. Ruch i aktywność fizyczna jest podstawą dobrego samopoczucia wielu osób, więc konieczne są także obiekty i tereny sportowe oraz rekreacyjne.

Mieszanka ta jednak nie zadziała, jeśli nie pojawią się czynniki wpływające na tworzenie społeczności - miejsca, gdzie człowiek spotyka się z drugim człowiekiem. Będzie to zatem osiedlowy plac zabaw, pub przyciągający okolicznych mieszkańców, osiedlowy klub lub inna przestrzeń kreatywna, gdzie realizowane są warsztaty, a w sobotę odbywa się targ ze zdrową żywnością.

  • Badania pokazują, w jaki sposób i w jakiej intensywności przemieszane powinny być funkcje, aby zoptymalizować przestrzeń miejską.
  • Właściwe przemieszanie funkcji zmniejsza konieczność przemieszczania się w przestrzeni miejskiej.
Zadajmy sobie pytanie, czy w pieszej odległości od naszego miejsca zamieszkania mamy dokąd pójść na obiad z rodziną albo na kawę z sąsiadką. Czy jest tam plac zabaw, gdzie dziecko ma szansę poznać rówieśników, czy deweloper, od którego kupujemy mieszkanie, przewidział miejsce na przedszkole i zaprojektował lokale usługowe w parterach budynków mieszkaniowych.

- Jeśli nie do końca wiemy, jak myśleć o przestrzeni miasta, posłużmy się prostym powiedzeniem "czas to pieniądz". Jeśli kupujemy mieszkanie w monokulturze, wyobraźmy sobie nasze codzienne życie. Czy będzie dokąd iść na spacer? Czy w czasie tego spaceru będzie gdzie kupić kawę i lody? Zrobić zakupy? Czy mogę w tym miejscu żyć bez samochodu, bo komunikacja miejsca tam istnieje i jest wydolna? - mówi Monika Arczyńska z zajmującej się architekturą i urbanistyką pracowni A2P2. - Nasze życie wciąż polega na przemieszczaniu się pomiędzy wyspami. Wsiadamy do naszego okrętu, czyli samochodu, i płyniemy na inną wyspę. A to jest szeroko rozumiany wydatek.

Zrównoważony rozwój



To okrągłe sformułowanie, które choć na pozór nie wyraża nic konkretnego, pada w odniesieniu do różnych aspektów naszej egzystencji. Kryje się pod nim szereg działań - od bardzo drobnych, codziennie podejmowanych decyzji, po wielkie programy kierunkujące rozwój całych branż. Dotyczy także projektowania miast.

- Dobrze przygotowane projekty typu mixed-use mogą wpisywać się w ideę miasta kompaktowego, w którym zmniejszamy codziennie pokonywane odległości, na przykład dom-praca. Sprzyja to ograniczeniu potrzeby wykorzystywania czy posiadania samochodu. Dziś ważne jest dogęszczanie centralnych rejonów miast, aby zapobiec rozlewaniu się ich na przedmieścia, z czym w Polsce mamy duży problem, a co - poza wieloma problemami - zwiększa też koszty ich funkcjonowania, bo powstawać muszą nowe szkoły, linie tramwajowe, drogi, które następnie trzeba utrzymać. Projektowanie w duchu mixed-use obniża także koszty życia mieszkańców - powiedział Aleksander OrłowskiPolitechniki Gdańskiej, ekspert z dziedziny Smart City.
Czytaj także: Studencka wizja miasta produktywnego na Przeróbce

Pokonywanie dużych odległości generuje koszty, zwiększa zanieczyszczenie środowiska, zabiera czas, który wykorzystać można bardziej produktywnie. Dlatego pomysły na miejską przyszłość muszą uwzględniać skracanie przemierzanych codziennie odległości.

- Gdańsk-Południe rozwijał się monofunkcyjnie, jako strefa zamieszkania. We współpracy z mieszkańcami i miastem przygotowujemy właśnie duży projekt parku Południowego. W  czasie konsultacji mieszkańcy podkreślali, że już dosyć powstało w tym rejonie mieszkań. O ile rzeczywiście poprawia się w tym obszarze infrastruktura społeczna, to nadal znacznie gorzej jest, jeśli chodzi o miejsca pracy - ocenia Monika Arczyńska, wskazując południową część Gdańska jako jedną z tych, która najpilniej powinna ewoluować w kierunku wielofunkcyjności. - Podobnie rozwija się obecnie Letnica. Ta dzielnica zabudowywana jest na podstawie stosunkowo nowych planów zagospodarowania przestrzennego, ale jest odseparowana od reszty miasta i powstają tam tylko mieszkania i trochę usług. Na drugim biegunie mamy takie monokultury jak Olivia Business Centre, która jest świetnie zlokalizowana i skomunikowana, ale są tam tylko miejsca pracy. Po południu i wieczorem ta przestrzeń zamiera.
Czytaj więcej na temat projektu parku Południowego w Gdańsku

Obszar wielofunkcyjny żyje całą dobę: w ciągu dnia z jego zaplecza mogą korzystać pracownicy biur, a wieczorem - mieszkańcy. Do tego należy dodać oszczędność czasu, mniej krótkich miejskich podróży, a w efekcie mniej samochodów w rodzinie oraz wyhamowanie suburbanizacji.
Dotychczasowe doświadczenia w konstruowaniu miejskiej przestrzeni na bazie przede wszystkim sukcesu komercyjnego pokazują zatem, że w kontekście zrównoważonego rozwoju takie działanie się nie sprawdza. Przyszłość przynieść musi zatem zmianę w myśleniu i wiele zależy tu nie tylko od planistów, ale też deweloperów.

- W miastach powstają tysiące metrów kw. powierzchni mieszkaniowych w budynkach, które w parterach nie mają usług - wskazuje Arczyńska. - Tymczasem przykłady osiedli, gdzie deweloperzy pozwolili sobie na stworzenie lokali usługowych w parterach z założeniem, że przez dłuższy czas nie uda się skomercjalizować tych powierzchni, pokazują, że w końcu wypełniają się one najemcami, bo zwyczajnie życie niesie taką potrzebę.
Tok myślenia polegający na zbliżaniu do siebie różnych funkcji miasta to już nie tylko budowanie obok siebie biurowców i mieszkań. Coraz częściej powstają budynki, które na różnych piętrach mają mieszkania, hotel, biura. W przyszłości, chociaż nadal jest to trudne do zaprojektowania, powstawać będą też budynki, które swoją funkcję zmieniać będą w obrębie tej samej powierzchni.

- Coraz śmielej mówi się nie tylko o łączeniu różnych funkcji w obrębie jednego budynku, ale też o większej elastyczności i przenikaniu się funkcji w tej samej fizycznej przestrzeni. Dla przykładu: budynek, który rano pełni funkcję szkoły, wieczorem może stać się miejscem pracy, a w weekendy - przestrzenią poświęconą kulturze - czytamy w raporcie Think Co.
Jesteś zainteresowany tematem mixed-use? Przeczytaj cały raport Think Co

Obszary "skazane na sukces"



Zabudowa mixed-use w naturalny sposób powstaje na terenach ściśle śródmiejskich. Tu jest łatwiej, bo często o nową funkcję uzupełniana jest już istniejąca, okoliczna infrastruktura.

Badania, które w swoim raporcie przywołuje Think Co, pokazują, że ceny nieruchomości mieszkaniowych powstałych w obszarach, gdzie świadomie zaplanowana została zabudowa wielofunkcyjna, są wyższe nawet o 30 proc. od tych, które znajdują się w podobnych strefach miasta, ale skonstruowanych przez naturalny rozwój.

Łatwo (przynajmniej w teorii) taką zabudowę planować przy okazji rewitalizacji terenów poprzemysłowych, takich jak np. Stocznia CesarskaMapka. Istnienie zabytkowej zabudowy, którą ze względu na konstrukcję (wobec przepisów prawa budowlanego) trudno przystosować do funkcji mieszkaniowej lub biurowej, wymusza wprowadzenie gastronomii, kultury, powierzchni wystawienniczych, rozrywki - tzw. atraktorów, które przyciągną ludzi.

  • Doki Living i Doki Office (w drugim planie Montownia) to cały kwartał na terenach postoczniowych, na którym powstanie wielofunkcyjna, niemal całkowicie samowystarczalna zabudowa.
  • Waterfront w Gdyni to z kolei duży kwartał miasta, który stanie się częścią gdyńskiego Śródmieścia Morskiego. Mieszkaniec tej zabudowy również w pieszej odległości znajdzie kompleksową infrastrukturę.
  • Tereny postoczniowe w Gdańsku - wizualizacja koncepcyjna. Autorzy projektu z pracowni JEMS Architekci przyznają, że w dzisiejszych czasach planowanie funkcji musi być elastyczne, bo potrzeby użytkowników przestrzeni dynamicznie się zmieniają.
  • Rozpoczął się realizowany w formule partnerstwa prywatno-publicznego proces rewitalizacji Dolnego Miasta. Jednym z zamierzeń procesu jest wzbogacenie dzielnicy o nową infrastrukturę społeczną (np. stara zajezdnia).
  • Garnizon. Lato 2021 roku. Mieszkańcy i odwiedzający ten teren zawsze znajdują tu dla siebie zajęcie.
  • Garnizon. Galeria kojarzy się z wysoką kulturą, z której korzysta tylko część społeczeństwa. W projektach wielofunkcyjnych taką rolę wprowadza się w połączeniu z innymi przestrzeniami.
- Są takie obszary w Trójmieście, które są skazane na to, żeby być mixed-usem. Stocznia ma stare hale, których nie da się zamienić na mieszkaniówkę, więc tam powstaną inne funkcje, które przyciągną na ten teren także ludzi z zewnątrz. Postanie tu bogaty program miejski, który będzie działał 24 godziny na dobę - mówi Monika Arczyńska. - Najbardziej modelowy w Trójmieście jest oczywiście Garnizon, który od początku był tak pomyślany, żeby były funkcje kulturalne, rozrywkowe, miejsca pracy i zamieszkania. W przyszłości ten sukces ma szansę powtórzyć jeszcze wiele pustych terenów, które są w Trójmieście. Miasto przecież będzie się jeszcze rozwijało, na przykład w kierunku Stogów i Przeróbki.
Rzeczywiście ideę mixed-use najłatwiej zrozumieć, będąc na Garnizonie, bo ona już się zmaterializowała i działa.

W najbliższych latach mieszkańcy Trójmiasta korzystać będą mogli z kolejnych takich obszarów. W końcu doczekamy zabudowy i rewitalizacji Młodego Miasta. Pierwszym dużym projektem, który już tu powstaje, są - sąsiadujące z Europejskim Centrum Solidarności - Doki. Powstaje tu już zabudowa mieszkaniowa (Doki Living); nowe życie wkracza powoli (realizacja w toku) do Montowni, czyli dawnej hali U-bootów, która docelowo będzie pełniła funkcje rozrywkowe i hotelowe. Niebawem rozpocznie się także budowa przenikającej się z całym terenem zabudowy biurowej (Doki Office).

- Kreujemy wspólnie kawałek miasta. Wprowadzamy różnorodne, komplementarne dla siebie funkcje: mieszkaniową, biznesową i usługową. Poszczególne części tej inwestycji będą funkcjonować niezależnie, ale w kontekście całości zagospodarowania tego terenu będą się przenikać, wzajemnie uzupełniać i stymulować, tworząc wartość tego miejsca - podkreśla Sławomir Gajewski, prezes spółki Torus, która odpowiada w tym projekcie za zabudowę biurową.
Czytaj także: Mixed-use na terenach poprzemysłowych w miastach Europy

W Gdyni w oczywisty sposób mixed-use powstaje w samym ŚródmieściuMapka w ramach kolejnych etapów projektu Waterfront. Najpierw (do III kw. 2015 r.) powstał hotel i biurowiec. Teraz realizowana jest kolejna część, na którą złożą się budynki mieszkaniowe, biurowe, powierzchnie handlowe, usługowe i rozrywkowe (również kino).

Jednak co ważne: to od nas, mieszkańców miasta, w dużej mierze zależy, czy na wielkomiejski sukces skażemy także obszary pozaśródmiejskie. Biorąc udział w przygotowywaniu planów miejscowych, mamy wpływ na odgórnie narzucaną organizację przestrzeni, a wybierając na miejsce do życia osiedla, które deweloperzy konstruują z myślą o człowieku, możemy kreować lepsze miasto.

Doki. Na terenach postoczniowych powstaje kolejny w Trójmieście mixed-use

Miejsca

Opinie wybrane


wszystkie opinie (189)

alert Portal trojmiasto.pl nie ponosi odpowiedzialności za treść opinii.

Ogłoszenia polecane

Mieszkania Domy
Cena
Gdańsk Jelitkowo
28500 zł/m2
Gdynia Orłowo
20400 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
19450 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
19100 zł/m2
Gdańsk Sobieszewo
18500 zł/m2
Sopot Dolny Sopot
24550 zł/m2
Gdynia Kamienna Góra
17900 zł/m2
Sopot Górny Sopot
17800 zł/m2
Sopot Kamienny Potok
17050 zł/m2
Gdańsk Brzeźno
12600 zł/m2
* na podstawie bazy ofert Trojmiasto.pl