Zanim kupisz od dewelopera. Powierzchnia mieszkania

Małgorzata Zimnoch

26 lipca 2015 (artykuł sprzed 8 lat)

Opinie (133)

Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?

Powierzchnia mieszkania to jeden z kluczowych elementów umowy i nie może być dowolnie przez dewelopera zmieniany.

Czy można odstąpić od umowy deweloperskiej jeżeli okaże się, że powierzchnia odbieranego właśnie nowego mieszkania jest inna, niż w projekcie? Wyrok Sądu Apelacyjnego w tej sprawie wprowadził ostatnio sporo zamieszania.

W umowach deweloperskich często możemy spotkać zapis, który gwarantuje deweloperowi "nietykalność" w przypadku oddania klientowi lokalu, którego powierzchnia nie jest zgodna z deklarowaną: "W przypadku różnicy pomiędzy powierzchnią lokalu (...), a powierzchnia zakładaną (określoną w projekcie technicznym), w przypadku różnicy przekraczającej 2 proc. nabywcy przysługuje prawo do odstąpienia". Wynika z tego, że jeżeli różnica jest mniejsza niż 2 proc., klient nie może odstąpić od umowy. Takie zapisy przez UOKiK są traktowane jako niezgodne z prawem - według urzędu naruszają one interes konsumenta.

Polski Związek Firm Deweloperskich 5 lat temu zakwestionował stanowisko UOKiK i sprawa trafiła do sądu. Niedawno orzeczenie w tej sprawie wydała kolejna instancja - Sąd Apelacyjny w Warszawie stanął po stronie deweloperów: uznał, że klauzula uniemożliwiająca klientowi odstąpienie od umowy jest zgodna z prawem. Co to oznacza dla kupujących mieszkanie?

Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Zapytaj o czynsz

Zacznijmy od pytania, czy deweloper ma obowiązek informowania klienta na etapie umowy przedwstępnej o mogących wystąpić rozbieżnościach w metrażu lokalu.

- W świetle prawa nie jest to jego obowiązkiem, bo takowych różnic być nie może - mówi dr Bartłomiej Gliniecki, adiunkt na Wydziale Prawa i Administracji Uniwersytetu Gdańskiego. Deweloper umawia się z nabywcą na mieszkanie albo dom o konkretnej powierzchni i jest to tzw. istotny (ważny, kluczowy) element ich umowy. Tak samo jak kupując telewizor 40-calowy ma on mieć ekran o przekątnej 40 cali, a nie 39 czy 41 cali. Deweloper ma jedynie obowiązek poinformowania o normie, w oparciu o którą dokonywany będzie obmiar powierzchni po wybudowaniu, a normą tą jest Polska Norma PN-ISO 9836. Nie mówi ona jednak nic o dopuszczalnych wahaniach pomiędzy powierzchnią projektowaną a wykonaną.

Oficjalnego obmiaru powierzchni dokonuje wyznaczony przez dewelopera geodeta. Jego wyliczenie stanowi podstawę ustalenia "oficjalnego" wymiaru mieszkania, który zostanie wpisany do umowy przenoszącej własność i do księgi wieczystej.

Według opinii biegłych z Politechniki Gdańskiej, wykorzystanej przez warszawski Sąd Apelacyjny, rzeczywista powierzchnia lokalu może różnić się od projektowanej o 2,1-4,3 proc. z uwagi na specyfikę procesu budowlanego. Inżynierowie budownictwa, którzy od wielu lat uczestniczą w odbiorach mieszkań i na zlecenie klientów sprawdzają m.in. wymiary pomieszczeń w lokalach twierdzą, że różnice zdarzają się bardzo często i bardzo często prowadzą do konfliktu:

- Z mojego doświadczenia wynika, że w przypadku wielu trójmiejskich inwestycji zapisy w umowie deweloperskiej mówią nawet nie o 2, a o 5 proc. dopuszczalnej różnicy w powierzchni mieszkania. Jeżeli jest to różnica na plus, to deweloper żąda dopłaty, co w przypadku topowych inwestycji oznacza dodatkowe kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt tys. zł. Często dochodzi na tym tle do konfliktu, ale zazwyczaj spór udaje się rozstrzygnąć bez wytaczania ciężkiej artylerii. Nikt z moich klientów-nabywców nie odstąpił od umowy, nikt też jak na razie nie wszedł na drogę sądową - precyzuje jeden z inżynierów (prosi o anonimowość ze względu na współpracę z deweloperami).
Czytaj też: Deweloper odpowiada za wady nieruchomości przez 5 lat

Problem odstępowania przez nabywców od umów deweloperskich z powodu różnicy w powierzchni jest marginalny. Według UOKiK, który przeprowadził szerokie badanie rynku, w latach 2011-2013 zaledwie w 7 przypadkach nabywcy odstępowali od umów z powodu różnicy w metrażu. Na ogół klientom nieznaczna rozbieżność w powierzchni nie przeszkadza.

- Podczas odbioru okazało się, że nasze mieszkanie - 45-metrowe - jest mniejsze - opowiada pan Jacek, który właśnie odebrał nowe mieszkanie w Gdańsku. Było nie było - teoretycznie deweloper powinien obniżyć cenę o ok. 700 zł. Myślę, że będę negocjował jakieś bonusy związane z wykończeniem mieszkania.

Jeżeli nabywca ma wątpliwości (np. po pomiarach wykonanych przez inżyniera budownictwa podczas odbioru mieszkania), może zlecić wykonanie pomiaru wybranemu przez siebie geodecie. Jeżeli jego wyniki będą inne, będzie to podstawa do późniejszych roszczeń wobec dewelopera.

Wracając do orzeczenia Sądu Apelacyjnego - z prawnego punktu widzenia to jest wyrok jedynie w tym konkretnym sporze między PZFD a UOKiK i rozstrzygnięcie to nie rzutuje na np. inne umowy pomiędzy deweloperami a klientami. Podkreślić należy, że sąd dopuszcza klauzulę PZDF tylko w przypadku, gdy różnica w metrażu nie przekracza 2 proc. i tylko wówczas, gdy deweloper i klient przeprowadzą rozliczenie związane z aktualizacją ceny.

- Zdecydowana większość deweloperów stosuje tego typu postanowienia, z tym że nie zawsze uwzględniają one te warunki - mówi Bartłomiej Gliniecki. Najczęściej deweloperzy w umowach dopuszczają różnicę od 2 do 5 proc. powierzchni, natomiast nie zawsze przewidują korektę ceny, co może być dla nabywcy krzywdzące, gdy powierzchnia jest mniejsza. PZFD od dłuższego czasu promuje rozwiązanie w postaci dopuszczenia 2 proc. różnicy, co ma stanowić rozsądny kompromis, w granicach którego nabywcy nie będzie można odstąpić od umowy, a strony skorygują ostateczne rozliczenie. Sęk w tym, że wedle obowiązujących przepisów konsumenckich właściwie jakakolwiek tolerancja wprowadzona przez dewelopera w umowie nie uniemożliwia nabywcy odstąpienia od umowy.
Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Miejsca parkingowe

Podkreślmy: precedensowy wyrok sądu, który stanął po stronie deweloperów, nie odbiera nabywcy mieszkania jego praw konsumenckich. W związku z tym klient ciągle ma prawo odstąpić od umowy, jeżeli nie chce kupować mieszkania o innej niż planowana powierzchni. Może też żądać korekty ceny w przypadku powierzchni mniejszej i kwestionować obowiązek dopłaty, jeżeli mieszkanie jest większe niż zakładano. Nawet wtedy, gdy w umowie deweloperskiej istnieje zapis, który - pozornie - go tych praw pozbawia.

Szukasz nowego domu lub mieszkania? Sprawdź aktualne oferty deweloperów.

Małgorzata Zimnochm.zimnoch@trojmiasto.pl

Miejsca

UOKiK Gdańsk, Podwale Przedmiejskie 30
Politechnika Gdańska Gdańsk, Gabriela Narutowicza 11/12
Kancelaria Prawna dr hab. Bart Sopot, 3 Maja 73

Opinie (133) 10 zablokowanych

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-27 09:52

pomiary powinna sprawdzać firma geodezyjna...

JMGEODECI - zawsze solidnie i sprawnie, korzystając z najnowszych i certyfikowanych instrumentów, mierzą i wykonują opracowania tego typu.

Polecam klient.
8 lat
- 1 6
Twoja opinia

Zmień treść

JMGEODECI - zawsze solidnie i sprawnie, korzystając z najnowszych i certyfikowanych instrumentów, mierzą i wykonują opracowania tego typu.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-27 14:57

Zanim kupisz mieszkanie zapytaj o czynsz - DEWELOPER KŁAMIE (2)

Witam, kupując mieszkania w centralparku na morenie kilkukrotnie pytałem panią prezentującą inwestycję jaki będzie miesięczny czynsz. W odpowiedzi usłyszałem że średnio licząc ok 4,30 do 5 zł od m2 mieszkania (nie wiem skąd takie przeliczniki mają, ale uznałem, że to ona się zna na tym i że w okolicy 5 zł się zamknie).
Życie jednak pokazuje, ze płacę dwukrotnie więcej, bo ponad 10 zł od metra (w lato!)

piecewska33
8 lat
- 5 1
Twoja opinia

Zmień treść

Witam, kupując mieszkania w centralparku na morenie kilkukrotnie pytałem panią prezentującą inwestycję jaki będzie miesięczny czynsz. W odpowiedzi usłyszałem że średnio licząc ok 4,30 do 5 zł od m2 mieszkania (nie wiem skąd takie przeliczniki mają, ale uznałem, że to ona się zna na tym i że w okolicy 5 zł się zamknie). Życie jednak pokazuje, ze płacę dwukrotnie więcej, bo ponad 10 zł od metra (w lato!)
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-27 16:39
  
  strasznie dużo....
  
  8 lat
  - 3 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  strasznie dużo....
  Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-27 22:42
  
  wcale nie drogo 10 zl.
  
  zasada jest prosta na calym swiecie ' stac cie na lokal drogi ,wysoki standard , dobra dzielnica to musi byc cie stac na ceny jak przystalo na bogatszego..To tak jakbys kupil nowego Mercedesa a potem bys plakal ze na benzyne cie nie stac.........W Londynie jak ktos kupuje apartament za 3 000 000 funtow to by sie osmieszyl gdyby potem pisal ze za ogrzewanie musi wiecej plaic i go nie stac:)....albo jestes bogaty i cie stac i tyle bo ty niby bogaty ale chcesz placic oplaty jak ci z slumsow za Gdanskiem ! chcesz tanio to kup w starej Oruni !
  
  8 lat
  - 0 1
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  zasada jest prosta na calym swiecie ' stac cie na lokal drogi ,wysoki standard , dobra dzielnica to musi byc cie stac na ceny jak przystalo na bogatszego..To tak jakbys kupil nowego Mercedesa a potem bys plakal ze na benzyne cie nie stac.........W Londynie jak ktos kupuje apartament za 3 000 000 funtow to by sie osmieszyl gdyby potem pisal ze za ogrzewanie musi wiecej plaic i go nie stac:)....albo jestes bogaty i cie stac i tyle bo ty niby bogaty ale chcesz placic oplaty jak ci z slumsow za Gdanskiem ! chcesz tanio to kup w starej Oruni !
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-28 08:55

Inżynier budownictwa oznajmia!!! (1)

Różnice wynikają z nie dokładności lanych scian zelbetowych. Nie znam budowy na której wszystko byłoby równe. Kąty, grubości tynków, zawsze są niedoskonałości. Kwestia dogadania sie z deweloperem, reszta nie ma znaczenia.

jaming
8 lat
- 0 0
Twoja opinia

Zmień treść

Różnice wynikają z nie dokładności lanych scian zelbetowych. Nie znam budowy na której wszystko byłoby równe. Kąty, grubości tynków, zawsze są niedoskonałości. Kwestia dogadania sie z deweloperem, reszta nie ma znaczenia.
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2015-07-28 09:02
  
  Invest Komfort buduje solidnie
  
  8 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-07-28 15:44

(1)

Ja zapłaciłam za 48,2 m2 a odebrałam 49,87 m2 na plus dla mnie i nic nie musiałam dopłacać, kupując miałam świadomość ze metraż moze sie różnić bo uwaga zanim podpisałam przeczytałam umowę!

Sandra
8 lat
- 0 1
Twoja opinia

Zmień treść

Ja zapłaciłam za 48,2 m2 a odebrałam 49,87 m2 na plus dla mnie i nic nie musiałam dopłacać, kupując miałam świadomość ze metraż moze sie różnić bo uwaga zanim podpisałam przeczytałam umowę!
Regulamin dodawania opinii
- Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
  2016-05-25 09:59
  
  DD sprzedaje teraz mieszkania 95 metrowe a w rzeczywistości mają 90 metrow . Oszukują na kwote 42.500 zł Granda i tyle
  
  Beata
  7 lat
  - 0 0
  Twoja opinia
  
  Zmień treść
  
  DD sprzedaje teraz mieszkania 95 metrowe a w rzeczywistości mają 90 metrow . Oszukują na kwote 42.500 zł Granda i tyle
  Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2016-11-23 14:52

Acha, czyli np kupuję super apartament 200 m2, który ma mieć dajmy na to spiżarkę 4m2, z racji, iż lokal wg prawa może mieć 2% mniejszą powierzchnię to przy odbiorze stwierdzam brak spiżarki? No super prawo ;-)

Brawo
7 lat
- 0 0
Twoja opinia

Zmień treść

Acha, czyli np kupuję super apartament 200 m2, który ma mieć dajmy na to spiżarkę 4m2, z racji, iż lokal wg prawa może mieć 2% mniejszą powierzchnię to przy odbiorze stwierdzam brak spiżarki? No super prawo ;-)
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2017-12-10 21:27

Ciekawe

Ciekawy artykuł. Z drugiej strony, jeżeli ktoś chce mieć 100% pewności co do wymiarów mieszkania, to chyba nie powinien kupować nieruchomości w budowie. Poza tym warto jednak wybierać oferty znanych i sprawdzonych wykonawców. Takich jak np. Budimex. Firma odpowiedzialna była za realizację wielu inwestycji w całej Polsce. Teraz przejęli także budowę luksusowego apartamentowca w Łodzi. Kupując więc mieszkania w Apartamentach Zdrowie można być niemal pewnym, że jednak wszystko będzie ok.

Kris
6 lat
- 0 0
Twoja opinia

Zmień treść

Ciekawy artykuł. Z drugiej strony, jeżeli ktoś chce mieć 100% pewności co do wymiarów mieszkania, to chyba nie powinien kupować nieruchomości w budowie. Poza tym warto jednak wybierać oferty znanych i sprawdzonych wykonawców. Takich jak np. Budimex. Firma odpowiedzialna była za realizację wielu inwestycji w całej Polsce. Teraz przejęli także budowę luksusowego apartamentowca w Łodzi. Kupując więc mieszkania w Apartamentach Zdrowie można być niemal pewnym, że jednak wszystko będzie ok.
Regulamin dodawania opinii