Zanim kupisz od dewelopera. Zarządca nie może być narzucony

Małgorzata Zimnoch

20 lipca 2014 (artykuł sprzed 9 lat)

Opinie (23)

Najnowszy artykuł na ten temat Kupujemy mieszkanie od dewelopera. Jak czytać rzut?

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w chwili sprzedaży pierwszego lokalu. Jednak żeby móc zacząć działać w imieniu mieszkańców, musi dopełnić szeregu formalności przewidzianych przez prawo.

Kupiłeś mieszkanie w nowej inwestycji a deweloper w akcie notarialnym sprzedaży przyznał sobie prawo do zarządzania nieruchomością przez następnych kilka lat? Jeżeli taki zarząd nie wywiązuje się ze swoich obowiązków lub nie spełnia wymagań mieszkańców, można go zmienić.

W umowach deweloperskich często można znaleźć zapis, na mocy którego zarząd nieruchomością ma być w ciągu najbliższych lat (nawet kilku) sprawowany przez dewelopera lub firmę przez niego wskazaną, a właściciele lokali nie mają prawa zmienić tego przed upływem określonego w akcie notarialnym czasu. Takie zastrzeżenie Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów uznał za klauzulę niedozwoloną:

"[...] w chwili sprzedaży lokali mieszkalnych, własność nieruchomości oraz związane z tym prawa przechodzą w całości na właścicieli lokali mieszkalnych tworzących wspólnotę mieszkaniową. [...] Poprzez zastrzeżenie dokonane w zakwestionowanym postanowieniu, pozwany [deweloper - przyp. red.], wykorzystując swoją przewagę kontraktową istniejącą w chwili zawierania umowy, pozbawia mieszkańców przysługującego im prawa do swobodnego wyboru kontrahenta w zakresie administrowania nieruchomością, narzucając korzystanie ze swoich usług" (wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie - Sądu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 5 grudnia 2006 r. sygn. akt XVII AmC 126/05 )

Czytaj też: UOKiK skontrolował deweloperów. Zarzuty są do wszystkich

Czas sprawowania zarządu przez dewelopera lub podmiot przez niego wskazany często pokrywa się z okresem gwarancji robót budowlanych. Znacznie utrudnione są wtedy procedury reklamacyjne dotyczące części wspólnych budynków.

Zarząd deweloperski powinien być zarządem tymczasowym i zgodnie z UOKIK nie powinien trwać dłużej niż 1 rok.

Masz wrażenie, że działalność UOKiK dotycząca klauzul niedozwolonych w umowach deweloperskich:

działa mobilizująco na deweloperów - coraz więcej dba o jakość inwestycji, zapisy w umowach i o pozytywną opinię klienta jeżeli ma znaczenie, to niewielkie - deweloperzy wiedzą, że większość klientów i tak jest niedoinformowana nie ma żadnego znaczenia - deweloperzy lekceważą prawo lub starają się je obejść ma ogromne znaczenie dla klientów, którzy są coraz bardziej świadomi swoich praw i coraz częściej o nie walczą

- Innymi słowy - komentuje radca prawny Joanna Figel - deweloper nie może narzucać swoim klientom tego, kto będzie zarządzał ich nieruchomością. Należy bowiem pamiętać, że z chwilą powstania wspólnoty mieszkaniowej tylko właściciele poszczególnych lokali mogą o tym decydować.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje automatycznie w chwili sprzedaży pierwszego lokalu. Jednak żeby móc zacząć działać w imieniu mieszkańców, musi dopełnić szeregu formalności przewidzianych przez prawo, m.in. zwołać zebranie, na którym wybrany zostanie zarząd, stworzyć statut i regulamin wspólnoty, otrzymać numer REGON i NIP, założyć konto w banku.

- Do tego czasu deweloper zmuszony jest zarządzać nieruchomością, w tym rozliczać opłaty z nią związane (media, śmieci itp.). Deweloperzy, którzy planują sprawować zarząd nieruchomością dłużej niż do czasu powstania wspólnoty mieszkaniowej mogą zastrzec w umowach sprzedaży z klientami, że kupujący powierzają deweloperowi zarząd w trybie przepisu art. 18 ustawy o własności lokali. Niemniej zarząd ten powinien być zarządem tymczasowym i zgodnie z UOKIK nie powinien trwać dłużej niż 1 rok - tłumaczy Joanna Figel.

Czytaj też: Zanim kupisz od dewelopera. Nie musisz korzystać z usług narzuconego notariusza

Bożena Biernatowska, prezes Pomorskiej Grupy Zarządców Nieruchomości przyznaje, że często zdarza się, że zarząd powierzony działa na korzyść dewelopera, a nie nowo powstałej wspólnoty - w rocznym rozliczeniu okazuje się na przykład, że właściciele lokali muszą płacić za remont chodnika, zakup drzewka świątecznego i za ogrzewanie mieszkań, których deweloper jeszcze nie sprzedał.

- Zarząd powierzony wpisany w akty notarialne często pokrywa się z okresem gwarancji robót budowlanych. Znacznie utrudnione jest wtedy egzekwowanie usuwania usterek w częściach wspólnych budynków, bo należy to do obowiązków zarządu, którym jest przecież deweloper - mówi Bożena Biernatowska.

Czytaj też: Sąd bliski zakazania klauzul waloryzacyjnych w umowach deweloperskich

Warto pamiętać o tym, że ustawa o własności lokali w art. 18 ust. 2 przewiduje możliwość zmiany zarządcy, jeżeli więc właściciele nie są zadowoleni z zarządu powierzonego deweloperowi lub innej firmie, którą wybrał developer, powinni się spotkać i wspólnie uzgodnić stanowisko.

- W celu zmiany zarządu powierzonego na zarząd wybrany z osób fizycznych, członkowie wspólnoty muszą podjąć uchwałę na zebraniu w obecności notariusza - precyzuje Bożena Biernatowska. Uchwałę podejmuje się udziałami, więc niezbędna jest wiedza, jakimi właściciele dysponują udziałami w części wspólnej - te informacje można znaleźć w Elektronicznej Księdze Wieczystej lub poprzez wgląd w akty notarialne właścicieli. Treść uchwały jest również mało skomplikowana: "Członkowie wspólnoty uchwalają zmianę zarządu powierzonego zgodnie z art. 18.1 w osobie ........ na zarząd wybrany z osób fizycznych zgodnie z art.20.1".Będzie to stanowiło podstawę do zmian w Księdze Wieczystej odnośnie sposobu powierzenia zarządu nieruchomością wspólną.

Jeśli członkowie wspólnoty chcą w miejsce dewelopera jako zarządu wybrać inną firmę, np. specjalizującą się w zarządzaniu nieruchomościami, obecność notariusza na zebraniu nie jest niezbędna, ponieważ nie wiąże się to ze zmianą sposobu zarządu.

Szukasz zarządcy nieruchomości? Sprawdź w bazie Trojmiasto.pl

Zdarza się, że na spotkaniu, na którym ma się odbyć głosowanie nad zmianą sposobu zarządzania nieruchomością pojawia się prawnik reprezentujący dewelopera, który stara się nie dopuścić do podjęcia uchwały. Dlatego warto dobrze przygotować wszystkie procedury i uniemożliwić deweloperowi działanie na niekorzyść wspólnoty.

- Prawo do zmiany zarządu powierzonego trzeba wykorzystywać, ponieważ właściciele lokali mają prawo do decydowania o tym, kto będzie reprezentował ich interesy, kto będzie dysponował rachunkiem bankowym wspólnoty i wreszcie do kogo mają zaufanie - podsumowuje Bożena Biernatowska. - Zarząd Wspólnoty powinien mieć autorytet wśród mieszkańców i łączyć, a nie dzielić.

Małgorzata Zimnochm.zimnoch@trojmiasto.pl

Miejsca

PGZN Gdynia, Jerzego Waszyngtona 34/36
Radca J.Rynas Gdynia, Kornela Ujejskiego 20A

Opinie (23) ponad 10 zablokowanych

Sortowanie
- Od najstarszych
- Od najnowszych

Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2015-01-08 10:01

Veidik a Inpro

niestety Inpro standardowo podpisuje umowę z firmą Veidik - i zamiast przekazać osiedle do zarządzania na podstawie zwykłej umowy - wpisuje zarządcę do księgi wieczystej....umowa zawierana jest na czas nieoznaczony (a nie jak narzuca UOKiK na max 1 rok).....potem żeby usunąć Veidika z nieruchomości - droga przez mękę (koszty, notariusz....), interesy zarządcy są bdb zabezpieczone....tylko gdzie w tym wszystkim są mieszkańcy?

były klient
9 lat
- 4 0
Twoja opinia

Zmień treść

niestety Inpro standardowo podpisuje umowę z firmą Veidik - i zamiast przekazać osiedle do zarządzania na podstawie zwykłej umowy - wpisuje zarządcę do księgi wieczystej....umowa zawierana jest na czas nieoznaczony (a nie jak narzuca UOKiK na max 1 rok).....potem żeby usunąć Veidika z nieruchomości - droga przez mękę (koszty, notariusz....), interesy zarządcy są bdb zabezpieczone....tylko gdzie w tym wszystkim są mieszkańcy?
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2017-03-10 17:52

krolok

Moje nogi pachna cudnie, rano wieczor i w poludnie. Gdy powachasz jedna noge, to upadniesz na podloge, gdy powachasz obie nogi, to nie wstaniesz juz z podlogi.

psy szczekaja za sciana
7 lat
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

Moje nogi pachna cudnie, rano wieczor i w poludnie. Gdy powachasz jedna noge, to upadniesz na podloge, gdy powachasz obie nogi, to nie wstaniesz juz z podlogi.
Regulamin dodawania opinii
Zgłosiłeś tę opinię do moderacji -
2019-11-29 09:53

Kupiam mieszkanie od dewelopera ,zarządza pracownik dewelopera, ustanowił podział części wspólnych na ogródki inny niż w prospekcie informacyjnym(zagospodarowanie terenu części wspólnych) .Prz lokalu usługowym który jest jego własnością i wynajmuje na żłobek, dobudował ogródek na części wspólnej gdzie powstał taras o powierzchni 112 m.bezpośrednio pod moimi oknami.w lokalu usługowym mieści się żłobek w którym przebywa około 60 osób. Taras wykorzystują jako plac zabaw.Pół metra od moich okien.Teraz w umowie przeniesienia własności narzuca mi respektowanie podziału i niewnoszenie roszczeń do części wspólnej czyli dobudowanego tarasu. o którym nigdy nie byłam informowana i nie miałam na to żadnego wpływu,oraz został zapysany w akcie notarialnym po podpisaniu umowy deweloperskiej,gdzie zawarty jest zapis że może oddać części wspólne do użytku właścicieli poszczególnych lokali do wyłącznego użytku.Podział zapisał w akcie notarialnym.Nie uznaje żadnych rękojmi z tego tytułu ,jeżeli chodzi o hałas to jest on niewyobrażalny nie można normalnie funkcjonować w mieszkaniu.Rozprzestrzenia się przez okna tuż obok moich ,Scianę,i w czasie korzystania z tarasu.o zmianach nikt nie informował dowiedziałam się w 3 miesiące po wprowadzeniu się.użyteczność i cena tego mieszkania bliska zeru.Mieszkanie sprzedał rogowski dewelopment a budował rogowski Inwest.Reklamują się ostatnio hasłem ,,zyj jak król niech nieruchomości na ciebie pracują''Nie udzielają i nie udostępniają informacji .reklamują się ,,dowiedz się więcej kupisz lepiej''oraz ,,zaufanie buduje''

oszukana klientka rogowski dewelopment
4 lata
- 1 0
Twoja opinia

Zmień treść

Kupiam mieszkanie od dewelopera ,zarządza pracownik dewelopera, ustanowił podział części wspólnych na ogródki inny niż w prospekcie informacyjnym(zagospodarowanie terenu części wspólnych) .Prz lokalu usługowym który jest jego własnością i wynajmuje na żłobek, dobudował ogródek na części wspólnej gdzie powstał taras o powierzchni 112 m.bezpośrednio pod moimi oknami.w lokalu usługowym mieści się żłobek w którym przebywa około 60 osób. Taras wykorzystują jako plac zabaw.Pół metra od moich okien.Teraz w umowie przeniesienia własności narzuca mi respektowanie podziału i niewnoszenie roszczeń do części wspólnej czyli dobudowanego tarasu. o którym nigdy nie byłam informowana i nie miałam na to żadnego wpływu,oraz został zapysany w akcie notarialnym po podpisaniu umowy deweloperskiej,gdzie zawarty jest zapis że może oddać części wspólne do użytku właścicieli poszczególnych lokali do wyłącznego użytku.Podział zapisał w akcie notarialnym.Nie uznaje żadnych rękojmi z tego tytułu ,jeżeli chodzi o hałas to jest on niewyobrażalny nie można normalnie funkcjonować w mieszkaniu.Rozprzestrzenia się przez okna tuż obok moich ,Scianę,i w czasie korzystania z tarasu.o zmianach nikt nie informował dowiedziałam się w 3 miesiące po wprowadzeniu się.użyteczność i cena tego mieszkania bliska zeru.Mieszkanie sprzedał rogowski dewelopment a budował rogowski Inwest.Reklamują się ostatnio hasłem ,,zyj jak król niech nieruchomości na ciebie pracują''Nie udzielają i nie udostępniają informacji .reklamują się ,,dowiedz się więcej kupisz lepiej''oraz ,,zaufanie buduje''
Regulamin dodawania opinii