Mieszkanie na wynajem. Co jeśli nie stać nas na generalny remont?

Mały, ale efektowny remont w mieszkaniu na wynajem można przeprowadzić nawet za 30 tys. zł. W zamian uzyskamy wyższy wpływ z wynajmu i przyciągniemy solidniejszych najemców. O tym, jak to zrobić niewielkim kosztem, rozmawiamy z Kingą i Bartoszem Błońskimi, właścicielami firmy Emerent, która zajmuje się zarządzaniem najmem długoterminowym oraz remontami lokali przed wynajmem.

1500 zł zniżki na usługi Emerent - więcej na końcu artykułu

- Mówi się, że każde mieszkanie, niezależnie od stanu i klasy wyposażenia, znajdzie swojego najemcę.

Kinga Błońska: - Tak, słyszałam to wielokrotnie. Warto jednak dobrze rozważyć rachunek zysków i strat. Mieszkania w słabym stanie technicznym, archaicznym wykończeniu i wyposażeniu wynajmują osoby, które dysponują niskimi środkami na ten cel lub jakość warunków lokalowych nie ma dla nich znaczenia. Zastanówmy się, czy jako właściciele nieruchomości chcemy trafiać właśnie do takiej grupy docelowej? Są w niej osoby, które często nie dbają o wynajmowaną nieruchomość albo generują problemy z płatnościami, nawet znikają, pozostawiając po sobie długi. Poza tym obserwujemy taki trend, że lokale w niższym standardzie zwyczajnie coraz trudniej wynająć. To z kolei oznacza okresy bezczynszowe i wiąże się z kolejnymi kosztami.

- Zapewne wiele osób nie zgodzi się z tymi twierdzeniami.

Bartosz Błoński:- Być może, ale to ewidentnie wynika z naszego doświadczenia. Na co dzień zajmujemy się zarządzeniem najmem długoterminowym. W tej chwili obsługujemy kilkadziesiąt mieszkań na terenie Trójmiasta i okolic, nie jedno już widzieliśmy. Jakiś czas temu trafiło do nas nieduże mieszkanie w rewelacyjnej lokalizacji - w samym centrum Gdyni. Z uwagi na niski standard wykończenia, jeszcze z lat 8O., nie mogliśmy go wynająć przez prawie dwa miesiące. Na podstawie tych doświadczeń i świadomości konkurencji na rynku najmu w ogóle zaprzestaliśmy przyjmowania takich mieszkań do zarządzania. Proponujemy właścicielom co najmniej odświeżenie takiego mieszkania przed rozpoczęciem najmu.

W wielu przypadkach nie jest konieczny remont za ciężkie pieniądze, a dzięki sprytnym zmianom można uzyskać wyższy czynsz i bardziej wiarygodnego najemcę. Właśnie dzięki temu, że na co dzień zarządzamy najmem doskonale wiemy, jakie elementy lokalu warto remontować, a które można odświeżyć niewielkim kosztem. Metamorfozy uzyskane niewielkim nakładem finansowym najczęściej możliwe są w mieszkaniach, które mają 15-20 lat. Wymagają one unowocześnienia, a nie generalnego remontu.

- Czyli chodzi o lokale powstałe w latach 2000-2010?

- B.B.: Wiele osób posiada takie mieszkania na wynajem. Są to tzw. pierwsze mieszkania, zakupione zanim rodzina się rozrosła albo lokale odziedziczone w spadku. Nie wymagają nakładów związanych z wymianą okien czy instalacji. Ale wyposażenie jest już nieco poniszczone i odbiega od współczesnych trendów.

W takim przypadku fachowiec od remontów nie chce przyjść tylko po to, żeby pomalować ściany, a stolarz tylko po to, żeby wymienić kuchenne fronty, bo "to za mała robota". Nie raz usłyszeliśmy, że właściciele mają na remont i doposażenie lokalu na wynajem np. 40 tys. zł, ale to za wąski zakres, żeby pójść do projektanta wnętrz i zaplanować pracę. My uważamy, że takie środki pozwalają na efektowne zmiany. A współpracujący z nami fachowcy nie pogardzą małym zleceniem.

Oczywiście te sytuacje dotyczą mieszkań z rynku wtórnego, które już raz zostały wykończone. Regularnie wykonujemy także remonty generalne lokali, w których należy wymienić instalacje, zerwać stare podłogi, często nasączone różnymi toksycznymi środkami, które kiedyś były stosowane w budownictwie. Z kolei wykończenie pod wynajem dwupokojowego mieszkania z rynku pierwotnego potrafimy zrobić już za 95-1OO tys. za pełny remont wraz z wyposażeniem AGD/RTV.

Szczegółowy cennik usług biura projektowego Emerent

- Każdy, kto robił remont w domu, wie, że 15 czy 20 tys. to niewiele, zwłaszcza jeśli prace dotyczyć mają kuchni albo łazienki.

K.B.: - Niekoniecznie. Wiele rzeczy można zrobić "sprytnie", niewielkim nakładem środków. Na przykład zamiast gładzenia ścian można pokryć je tapetą strukturalną, którą dodatkowo potem można wielokrotnie malować. To duża oszczędność. Absolutnie niemodne kafelki w łazience czy kuchni można pomalować specjalną farbą, zamiast skuwać stare i kłaść nowe. To kolejna ogromna oszczędność, a my już doskonale wiemy, jakie produkty się przy tym sprawdzają, a na dodatek mamy na nie zniżki u producenta. W ten sposób drogi produkt staje się dostępny. Tak samo można postąpić z drzwiami i ościeżnicami: profesjonalne malowanie zamiast wymiany.

Więcej metamorfoz i projektowych inspiracji - zajrzyj na fb Emerent

Mamy też stolarza, który zgodzi się na wymianę samych frontów w kuchennych szafkach. Wtedy meble wyglądają jak nowe, a nie kosztuje to "naście" tysięcy złotych. Do tego wymiana zasłon, skuteczne pranie kanap z pomocą naszej zaprzyjaźnionej i wielokrotnie sprawdzonej firmy sprzątającej i efekt bywa piorunujący. Przygotowuję mieszkania do sesji zdjęciowych, więc wiem, jak powinien wyglądać lokal, który swoim wyglądem przyciągnie w internecie wartościowego najemcę.

Reasumując: minimum środków, które trzeba mieć w przypadku odświeżenia mieszkania dwupokojowego to 15 tys. Od takiej kwoty można nam zlecić prace. W tym budżecie przygotujemy propozycję zmian, zakupimy materiały i zlecimy prace naszym sprawdzonym i rzetelnym wykonawcom.

- A czy można w Emerent zamówić samą konsultację dotyczącą niewielkiego remontu bądź jego projekt?

K.B. - Polecamy skorzystanie z pełnej usługi. Ważnym czynnikiem jest praca naszych sprawdzonych fachowców. Co z tego, że zalecę wymianę listew przypodłogowych i wymianę frontów w meblach, jeśli klient nie znajdzie na rynku wykonawców, którzy takie prace zrobią za rozsądną cenę i z gwarancją jakości. Często dla osób, które nie mają sprawdzonych fachowców mały remont staje się niewykonalny. U nas jest to możliwe, bo wypracowaliśmy liczne metody na oszczędny remont. Na przykład: chcesz się pozbyć dużej kanapy? Zamiast płacić komuś za jej wyniesienie, wystaw ją na sprzedaż za parę groszy na odpowiednim portalu ogłoszeniowym.

- Jakie jest wynagrodzenie za taki "sprytny remont" dla firmy Emerent?

K.B. - Minimalna kwota, jaką musi posiadać na rearanżację właściciel lokalu dwupokojowego, to 15 tys. zł. Za taką kwotę realnie można całkiem sporo zrobić. Cena naszej usługi to 10 proc. od wartości remontu. Czyli razem w portfelu trzeba mieć przynajmniej 16,5 tys. Następnie możemy przyjąć takie mieszkanie do obsługi najmu. Zarządzamy mieszkaniami na rynku całego trójmiasta.

Zobacz zasady i stawki obsługi najmu długoterminowego w Emerent