Obrót gruntami zawsze przynosił zyski - ceny nieruchomości stale wzrastają, a miasta powiększają się, co powoduje wzrost cen działek na przedmieściach. Korzystna sprzedaż lub zakup gruntu wymagają jednak wiedzy i doświadczenia. Dzieli się nimi Tomasz Olesiński, ekspert ds. nieruchomości gruntowych w Home Experts.
Ceny mieszkań ostatnio znacznie wzrosły. Trójmiasto pod względem inwestycyjnym jest bardzo atrakcyjnym rynkiem. Czy dotyczy to również działek? Na rynek nieruchomości zawsze polecam patrzeć w długim okresie. Sam obserwuję go w Trójmieście i okolicach od ponad 20 lat. Tam, gdzie kiedyś były pola, sady lub ziemia rolna, dzisiaj są całe dzielnice z osiedlami, sklepami i drogami. Tak chociażby jest z obszarem wokół ulicy Myśliwskiej na Morenie czy z południem Gdańska. Tak też będzie z terenami, które w tej chwili wydają się znajdować na dalszych przedmieściach. Działki budowlane zawsze były i nadal będą poszukiwane. Zarówno przez deweloperów, jak i inwestorów indywidualnych.
Tymczasem właściciele gruntów często nawet nie wiedzą, jak dużym kapitałem dysponują i jak wielu kupujących byłoby zainteresowanych zakupem ich ziem. Warto okresowo dokonywać wyceny posiadanych gruntów i badać zainteresowanie nimi. Profesjonalne doradztwo pomaga w takich sytuacjach rozwiać wiele wątpliwości, a odpowiednie przygotowanie ziemi do sprzedaży znacząco zwiększyć dochody.
Ale przecież nie każda ładnie położona działka nadaje się pod zabudowę? Oczywiście. O wartości działki decyduje to, co można na niej wybudować. A to z kolei zapisane jest w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przez radę gminy, na terenie której działka się znajduje. Tereny mogą być przeznaczone pod zabudowę usługową, przemysłową, drogową, rolną, jednorodzinną, wielorodzinną itd. Zatem w pierwszej kolejności sprawdzić należy, czy taki plan miejscowy został uchwalony, a jeśli on istnieje, to w tzw. karcie terenu znajdziemy szczegółowe zapisy dotyczące możliwej zabudowy.
Sprzedającym często wydaje się, że mają ziemię rolną, tymczasem może być całkowicie odwrotnie. W 2003 r. z mocy prawa wygasły stare plany zagospodarowania, powstał obowiązek sporządzenia nowych. Część terenów wcześniej przeznaczonych pod rolnictwo zostało przekształcone w działki budowlane. Dlatego porównanie tego, co mówi sprzedający, ze stanem faktycznym jest tak ważne.
Warto też być świadomym, że zapisy planu miejscowego to tylko początek. Jest wiele innych detali, które koniecznie trzeba sprawdzić. Między innymi czy działka jest zalesiona, czy usunięcie drzew będzie możliwe, jakie są możliwości doprowadzenia mediów takich jak prąd czy woda, którędy może przebiegać dojazd do działki. Na to, czy będziemy mogli dany grunt kupić, wpływ ma także wielkość działki. Na przykład w zeszłym roku weszła w życie nowelizacja ustawy, która zwiększyła swobodę obrotu ziemią rolną, ale jedynie do 1 hektara, a nie, jak dotychczas, do 30 arów.
Są też tereny, gdzie nie ma planu miejscowego, bo nie został uchwalony. Czy w takim przypadku działka staje się bezwartościowa? Nie, w takim przypadku obowiązuje po prostu inna procedura administracyjna. Można do urzędu wystąpić o tzw. warunki zabudowy dla danej działki. Najczęściej inwestorzy wnioskują w takiej sytuacji o możliwość zrealizowania takiej zabudowy, jaka znajduje się w najbliższym sąsiedztwie. Decyzja wydawana jest na podstawie obowiązujących ustaw, regulujących kwestie związane z zagospodarowaniem przestrzennym oraz zwykle nakazuje zachowanie formy architektonicznej dostosowanej do krajobrazu i otaczającej zabudowy. Taka procedura wydłuża nieco czas przygotowania budowy, ale jest równie skuteczna.
Czy można liczyć na pana wiedzę i doświadczenie przy sprzedaży bądź zakupie działki pod budowę albo gruntów inwestycyjnych?Nasze biuro współpracuje z architektami i prawnikami. Jesteśmy w stanie przeprowadzić wstępną analizę już po pierwszym spotkaniu ze sprzedającym działkę. Posiadamy portfel klientów inwestycyjnych takich jak deweloperzy, ale są to też osoby indywidualne, które chcą po prostu zainwestować w ziemię, bo widzą w tym potencjał.
Jesteśmy w stanie przeprowadzić cały proces, od wyceny nieruchomości, analizy opłacalności inwestycji, uzyskania i zbadania pod względem prawnym niezbędnych dokumentów aż po uzyskanie warunków zabudowy i finalne przeprowadzenie procesu sprzedaży przygotowanego pod zabudowę gruntu.
Potrzebujesz doradztwa przy zakupie lub sprzedaży nieruchomości gruntowej?Tomasz Olesiński, ekspert ds. nieruchomości gruntowych
tomasz.olesinski@homeexperts.pl
tel. 510 665 471
Homeexperts.pl
Filmy